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XX滨江项目可行性研究报告

合川滨江项目可行性研究报告
目录
第一章 项目概况及经营取向 4
一、 项目基本概况 4
（一） 地理位置 4
（二） 交通现状 5
二、 地块条件分析 5
（一） 地块状况 5
（二） 地块与周边区域关系 6
三、 项目区域规划 7
(一) 南屏区功能定位 7
(二) 南屏交通规划 8
(三) 白鹿山片区 9
四、 地块经营适宜性分析 10
第二章 合川经济社会发展研究 11
一、 合川区经济发展及规划 11
(一） 合川区经济分析 11
(二） 合川区经济发展规划 14
二、 合川区城市规划 15
(一) 合川区简介 15
(二) 合川区城区解读 16
(三) 城市地位解读和城市定位 17
(四) 合川区总体规划 18
(五) 合川区人口与城市化分析 20
(六) 合川区商贸、教育 22
第三章 合川区房地产市场研究 23
一、 合川区房地产宏观分析 23
(一) 合川区房地产市场发展进程 23
(二) 合川区房地产各项关键指标分析 25
二、 典型项目市场调研 27
(一) 典型项目区位分布图 27
(二) 典型项目概况 28
(三) 合川区典型项目个案分析（见链接文档） 29
(四) 合川区房地产市场总结 29
(五) 合川区楼市总体评判 30
三、 合川区商业规划调查及研究 30
(一) 规划目标 30
(二) 商贸规划 30
(三) 合川区商业整体分析 31
(四) 合川区商业发展的机遇与方向 32
第四章 项目SWOT分析及价值发现 34
一、 项目SWOT分析 34
（一） 项目SWOT分析 34
（二） SWOT交叉分析 35
二、 项目自身价值分析 35
1、 项目总体目标： 35
2、 项目核心价值挖掘： 36
第五章 项目主要技术经济指标设想与模拟 37
一、 产品配置模拟 37
(一) 住宅产品配置建议 37
(二) 商业产品配置建议 39
(三) 项目建筑规划设想 40
二、 项目主要技术经济指标模拟 40
(一) 项目主要技术经济指标建议 40
(二) 项目各地块主要技术经济指标建议 41
第六章 项目经济效益评估 42
二、 项目基础条件 42
（一） 土地使用条件 42
（二） 规划允许条件 42
（三） 重庆市房地产经营的有关政策法规及规费条件 42
（四） 地块附近楼盘的成交价格水平 42
（五） 开发经营周期 43
三、 项目销售预期估算 43
（一） 项目销售面积 43
（二） 项目预期销售价格估测 43
（三） 项目预期销售收入测算 43
四、 项目投资成本及费用估算 44
五、 项目经济效果预估 47
（一） 投资总利润 47
（二） 利润率（静态） 48
（三） 结论 48
六、 项目不确定性分析 48
（一） 影响该项目运营的不确定性因素 48
（二） 项目敏感性分析 49
七、 技术经济评估结论及抗风险对策 50
第七章 结论及结束语 52
一、 项目结论 52
二、 结束语 52

第一章 项目概况及经营取向

一、 项目基本概况
（一） 地理位置
项目位于重庆·合川区南屏新区西部石鼓坝，东南面邻曹家湾和涪江二桥，南靠白鹿山及渝武高速公路，西依小安溪，北临涪江及涪滨南路，隔江眺望北岸合阳区。

涪江二桥
合川文化艺术展览中心
新区府
合阳片区
白鹿山片区
南屏新区

（二） 交通现状
1、 区域交通：
体系完善，优势明显。水陆交通四通八达，是川东北、渝西北的交通枢纽和重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道。110省道、204省道、渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西。距重庆江北国际机场80公里，仅1小时车程。
2、 主干道：
涪滨南路:是项目出入其它区域主要交通干道。
渝武高速公路:项目与高速路出入口有近2～3分钟车程，是合川通往重庆及其它区域的重要交通枢纽。
3、 配套情况：
项目地块部分涪江滨江区域，周边配套相对弱一些，但大区域市政设施配套齐全，水、电、气、视、讯、排污全部具备。附近公共服务设施配套较完善。
项目距商业中心、政府机所在地、学校、医院等均较便捷。
二、 地块条件分析
（一） 地块状况
1、 地块面积：项目地块分为五部分，总占地面积192.22亩。各地块面积规模如下表：
项类
单位
A-1
A-2
B-1
B-2
B-3
土地面积
亩
46.41
30.89
48.58
38.84
27.51
㎡
30941.00
20593.00
32386.00
25892.00
18337.00
容积率
3.67
3.93
3.93
3.50
3.50
3.50
总建筑面积
㎡
134211.56
89223.48
125384.64
99721.63
70518.51
2、 形状：项目B-3地块与其余四个项目地块不处在一个平面上，高差约10多米。
Ø A-1地块：不规则四边形，表面大部分较平，临涪江边红线约60米有7米左右的高差（205米～212米）。东北面与涪滨南路相依，西北面与规划中的休闲广场相接，其余两边与A-2、B-1、B-2地块相邻。
Ø A-2地块：不规则四边形，表面较平整。西南面与小溪相依，西北面与规划中的休闲广场相接，其余两边与A-1、B-2地块相邻。
Ø B-1地块：不规则长边形，呈浅丘状，临涪江边红线约45米有6米左右的高差（206米～212米），距东南部约1/3处有一小洼地，高差16米左右（196～212）。东北面与涪滨南路相依，西北面与A-1相邻，东南面为新开发区域，西南面为浅丘高地。
Ø B-2地块：不规则五边形，表面为呈浅丘，东高西低，北低南高。西南面与小安溪相依，其余面分别与A-1、A-2、B-3地块相邻。
Ø B-3地块：西边不规则的四边形，呈浅丘状，高差约10左右。西北面与B-2相邻，东边与规划主干道相接。
3、 地质、水文：
Ø 整人地块处于开发前期，已部分动工开挖，其上附着有部分建筑物，农作物等。项目地块与涪江和小安溪河心高差较大，河道周边已加固整治。项目小区水景自然而生，自然景观得天独厚。
Ø 整个地块呈北低南高之势，南部高差较大。
（二） 地块与周边区域关系
Ø 南临白鹿山城区休闲旅游片区，东靠合川文化艺术展览中心、新区府，西接待开发商住用地，北为合川区城市中心合阳片区。
Ø 地块处于南屏区西部，位于合川区白鹿山休闲地带附近，是城市未来的休闲中心。
Ø 地块本身最显著的特点是江景资源丰富被涪江和小安溪环抱，东靠新区府和文化艺术展览中心，与江对应的合川区城市中心合阳区遥相呼应，而在项目旁边为规划的城市休闲广场。
三、 项目区域规划
(一) 南屏区功能定位
1. 城市规划以行政、工业、物流、会展、居住功能为主。
2. 南屏新区是合川区新兴城区，主要政府职能单位汇聚于此，集政务、商务、娱乐、运动为一体的新兴区域。随着嘉陵江二桥通车，将大大缩短南屏与东渡的距离。

3. 南屏区总体规划——“一带、二轴、三心”的城市发展几何中心

(二) 南屏交通规划
1、 示意图:

2、 公交系统:
依据总体规划，在火车站片区规划公交车站场，在城市干道上每隔500－800米规划划线式公交停车港。公交首末站两处，分别位于建成区和新城区，相应控制用地面积约0.8公顷和1.5公顷。
3、 步行系统：打造“一带三片”的主要步行区域。
l 一带：滨水休闲带；
l 三片：核心功能片区、建成区中心服务片区、新城区中心服务片区；
l 通过滨水休闲带及希尔安大道将三个片区串连为一个完整的步行网络，整个步行网络强调步行系统的连续性，在交通性主干道及希尔安大道等车流量大的道路规划人行地下通道或人行天桥。
4、 水上交通:
规划四个游憩码头，通过水上娱乐联系合阳及东渡片区。
5、 停车系统:
l 结合主要步行区域及人流集散空间规划13处社会停车场。
l 大型公共设施要求配套停车场；居住建筑按每500～300平方米设置1个停车位，公建每300～200平方米设置1个停车位的标准执行，城市中心区应采用上限值，并宜建地下停车库或停车楼。规划四车道及以上城市道路平面交叉口双向均设置展宽段。
(三) 白鹿山片区
1、 白鹿山简介：
虽名为其山，却并不险峻，也不幽深。六十年代，南江地质大队扎根于此，从山脚到山顶，建了许多房屋，占了半边山。所以白鹿山又叫“南江大队”。
2、 规划情况：
l 目前白鹿山片区正在进行滨江路段的整治工程，完工后将形成一个南城滨江景观带；
l 该区域多为60—70年代的砖房，人口密度较少，目前是合川的休闲旅游地带；
l 目前白鹿山片区已经建成一座立交桥通往涪江二桥、南城区府已经高速路，并且现在白鹿山还在不断完善市场设施和道路交通。

四、 地块经营适宜性分析
本项目地块所处区域环境及地块自身条件，其经营适宜性可做如下判断：
1、 最适宜项目：住宅小区。
本项目地块面积较大，区位合理，具有较好江景资源优势，可享受城镇居家之便利，却不受城市繁华干扰之苦，是闹中取静、居家休养之理想场所。所以该地块最适宜住宅小区开发。
2、 可适宜项目：商铺、酒店。
本项目地块地处合川区高速出入口之要道，但不是唯一，同时，处于涪滨南路，具有经营滨江商业和酒店的必备因素 ——人气旺。因而该地块除最适宜于住宅开发外，也可适宜于商用物业开发（但目前商气不旺，需培育商业氛围），但不宜大规模开发商业物业。
3、 不适宜项目：工业开发。
根据区域规划要求，本地块不适宜工业项目开发。
综上所述，我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。

第二章 合川经济社会发展研究

一、 合川区经济发展及规划
(一） 合川区经济分析
说明：本部分数据来源于重庆市、合川区统计年鉴。
1、 合川区国民生产总值分析(单位:万元):
（1） 纵向分析（合川区2003-2008GDP，单位:万元）。

（2） 横向分析(2008年一小时经济圈分析，单位:亿元)。
名次
区域
GDP产值
名次
区域
GDP产值
1
渝中区
173.81
13
长寿区
70.59
2
九龙坡区
219.55
14
綦江县
65.98
3
渝北区
174.01
15
大渡口区
65.25
4
涪陵区
145.96
16
璧山县
56.25
5
沙坪坝区
134.8
17
荣昌县
54.98
6
江北区
120.63
18
铜梁县
50.47
7
南岸区
113.27
19
大足县
47.36
8
江津区
105.51
20
南川区
46.97
9
巴南区
99.83
21
潼南县
33.21
10
永川区
97.35
22
万盛区
15.22
11
合川区
97.23
23
双桥区
14.21
12
北碚区
74.23

（3） 合川区的GDP排名在主城一小时经济圈内排在第十一位,甚至高于主城区的北碚区,其圈外,只比江津和涪陵低,说明合川区经济发展规模大,基数高,经济发展较好。
（4） 合川区的经济发展在近三年处于快速上升期,同比增长从5.6%开始,快速提升到21%,同比增幅逐步加快。
（5） 合川区经济发展当前处于良好发展期。
2、 合川区固定资产总体投资分析(单位:万元):
（1） 固定资产投资总值纵向分析（合川区2003-2008，单位:万元）。

（2） 固定资产投资总值横向分析(2008年1小时经济圈分析，单位:万元)。
名次
区域
固定资产投资额
名次
区域
固定资产投资额
1
渝北区
3558091
13
渝中区
1115409
2
南岸区
2676952
14
大渡口区
892656
3
江北区
2644086
15
铜梁县
803884
4
巴南区
2052960
16
璧山县
727132
5
九龙坡区
2019468
17
南川区
668590
6
沙坪坝区
1883438
18
荣昌县
637809
7
永川区
1655937
19
大足县
631779
8
合川区
1529038
20
綦江县
616759
9
长寿区
1486515
21
潼南县
477439
10
江津区
1452022
22
万盛区
245648
11
北碚区
1430254
23
双桥区
187650
12
涪陵区
1312830

3、 合川区固定资产投资分解(单位:万元):
（1） 合川区建设与改造投资分析（合川区2003-2008，单位:万元）。

（2） 合川区工业投资分析（合川区2003-2008，单位:万元）。

（3） 虽然经历了金融危机，但建设与改造投资在2008年仍大幅增长，达到40%，说明通过固定资产投资建设仍是经济发展的重要手段。
（4） 工业投资占固定资产投资的40%，说明合川区的工业发展较为迅速，工业会成为合川区新的经济增长点。
4、 合川区2008年三大产业分析（合川区2003-2008，单位:万元）:

（1） 第二产业占总GDP45%，说明合川区工业处于较快的上升期。
（2） 第三产业占总GDP39%，比重较小，说明房地产业仍有较大发展空间。
（3） 农业占总GDP16%，这在重庆各区县中基本是此比例，说明农业处于正常的发展水平。
(二） 合川区经济发展规划
1、 经济增长和经济结构。
“十一五”期末达到240亿元，三大产业结构调整为11：43：46，人均地区生产总值达到2400美元；全社会固定资产投资五年累计达到600亿元以上；社会消费品零售总额达到亿元。
2、 城镇化水平。
城镇建成区面积达到70.5平方公里；城镇人口达到77.4万人；城镇化率达到51.6%；非农产业就业比重达到65%。
3、 人民生活水平。
城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到13650元和5300元以上。

二、 合川区城市规划
(一) 合川区简介
合川区位示意图

1、 地处重庆西北部，距重庆主城区58公里，是重庆市规划建设的区域性中心城市和“一小时经济圈”的重要板块。
2、 幅员面积2343平方公里，辖27个镇，3个街道办事处，总人口153万。其中，主城区面积32.8平方公里，常住人口37.1万。
3、 境内有钓鱼城和涞滩古镇等国家重点风景名胜区。
4、 110省道、204省道、渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西，草街、利泽航电枢纽建成后, 千吨级货轮溯江而上可达四川广元，顺流而下可直航上海。
5、 距重庆江北国际机场80公里，仅1小时车程。

(二) 合川区城区解读
1、 现状的合川区主城结构就是三大片区，既合阳片区、南屏片区和东渡片区。合川区老城区位于合川区城区的北部，南临涪江，东靠嘉陵江。是合川区目前的中心城区，最大的城市功能组团，设施比较齐全，交通便利，主城区面积32.8平方公里，常住人口37.1万。
2、 近年随着城市建设速度的加快，工业用地、居住用地等城市用地的需求剧增，现状建成区范围不断向南屏扩展。
3、 南屏片区位于合川区城区的南部，与老城区隔江相望。地势平坦，背山面水，其中近二分之一的面积为已建用地，主要集中在南屏西部，用地性质以居住、商业为主。以合川区区政府的所在地块为依托，兼有部分居住和商业功能，地势平坦、北临嘉陵江和涪江，自然生态条件良好。
4、 东渡片区主要以钓鱼城发展旅游业。东渡片区为钓鱼城的保护控制区范围。
合川区城市功能分区示意图
合阳片区
东渡片区
南屏片区

(三) 城市地位解读和城市定位
1、 合川区域定位。
Ø 根据重庆总体规划，合川区属于渝西经济走廊精华地区。根据重庆市委决定，按照建设“一个中心、多组团、城镇群集合的现代化大都市”的总体定位，合川区为区域中心城市。
Ø 合川区属于重庆市“1小时经济圈”和成渝城镇群中的战略高地，重庆市“1小时经济圈”的北部增长极和水陆交通枢纽；重庆市的能源生产基地、建材基地；辐射重庆市北部和四川东北部的桥头堡和重要节点。
2、 合川区城市定位。
Ø 重庆市北部的区域性中心城市，重庆市北部、四川省东北部的商贸中心、教育基地；国家级文物钓鱼城所在地；川渝嘉陵江流域文化生态旅游区的重要目的地；国家级历史文化名城；以发展制造业、加工业和第三产业为主；重庆市的风景旅游城市。
3、 发展定位对应的城市地位。
Ø 1小时经济圈主要包括主城九区，以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿等共23个区县，面积2.87万平方千米。
Ø 市域城镇分为市域中心城市、区域性中心城市、次区域性中心城市、中心镇和一般镇五个级别。
Ø 合川区是重庆北部区域性中心城市，是合川——铜梁——潼南发展区的中心。
Ø 合川区是重庆北部的增长极和综合交通枢纽，辐射川东北地区的桥头堡和重要节点，重庆市的重要能源基地。
重庆一小时经济圈空间结构示意图
(四) 合川区总体规划
1、 总规的城市结构目标。
Ø 城市发展总体上形成“北上南拓，西扩东控”的战略构想，城区由城市核心区和五个城市功能片区构成组团式城市。
Ø 城市结构为“一心五片”。“一心”是指中心城片，以合阳、东渡、南屏两江交汇地带为中心，扩容提质。“五片”：即五尊—大石片区、思居－云门片区、大学城片区、南溪片区和草街—滩子片区，其中草街—滩子片区包含合川区工业园草街拓展区。
2、 核心区城市功能规划。
Ø 合阳：金融信息、商业服务、居住。
Ø 南屏：政治、物流、居住。
Ø 东渡：文化、旅游、休闲服务。
3、 合川区交通规划。
资料来源：《合川区“十一五”综合交通发展规划》
公路
完成“六横六纵一环”骨架公路网中的“六纵五横”骨架公路建设，在“十一五末”，建成“132”城乡快畅交通系统（以合川城区为起点，以各镇为终点，实现城区到边远镇1小时车程；以各镇为节点，镇与镇之间形成快速循环路，实现相邻镇际30分钟车程；镇内建成快速循环路，实现镇内20分钟车程）。
铁路
“两纵一横一联”的铁路干线布局，“两纵”是襄渝铁路和兰渝铁路，“一横”是遂渝铁路，“一联”是盐双运煤铁路专用线。
襄渝铁路II线已与2009.9.20建成通车。
航空
建设第二快速通道，提高对江北空港的利用率，充分发挥江北空港对合川的积极作用。
水路
水路：草街航电枢纽的建成，嘉陵江合川段的通航能力将达到1000-2000吨。千斤滩旅游码头的规划也将加强合川对外联系。
合遂南广区域交通一体化规划
合（川）遂（宁）南（充）广（安）经济圈综合交通规划的重要组成部分，在“十一五”期间，合川实现合遂南广区域交通一体化的重要任务就是改造增加对外通道，实现对外通道（区域交通一体化通道）的扩容增能。到“十一五”末，初步实现合遂南广城市群大中城市“90分钟”车程。
212国道
渝兰铁路
渝遂高速铁路
至潼南高速
至永川高速
合武高速
合川广安一级路
合川长寿一级路
渝合高速
合川火车站

(五) 合川区人口与城市化分析
1、 现状中心城区人口。
Ø 合川区主城建成区主要由合阳、南屏、东渡组成，其中合阳城镇人口88976人，城镇化水平78%。
Ø 南屏城镇人口64779人，城镇化水平54%，东渡城镇人口13769 人 城镇化水平28%。
Ø 从现状可以看出，合川主城内，核心区城镇人口大概有16.8万。

合川区人口分布示意图

2、 中心城区规划目标。
Ø 人口规模：至2012年，合川区中心城区城市人口发展到60万人；至2020年，合川区中心城区城市人口发展到80万人；远景到2050年，合川区中心城区城市人口按100万人控制。
Ø 核心区远期城镇人口41万，其中合阳：22万，南屏：17万，东渡：2万。
大学城片区11万
大石—五尊片区9万
核心区41万
思居—云门片区12万
南溪片区4万
草街—滩子片区2.7万
盐井
工业园拓展区0.3万
合川区人口规划分区示意图

(六) 合川区商贸、教育
1、 商贸辐射力强，高校发展较快。
2、 合川区是川东北、渝西北的重要物资集散地，商贸流通、服务业比较繁荣。培育形成了金九时代广场、滨江路和瑞山西路餐饮特色街等商业区，重百、新世纪、国美、苏宁等商贸企业先后落户合川，合州市场、建材市场等专业批发市场辐射周边10多个区县。
3、 高校园规划建设面积12.45平方公里,现有育才学院、派斯学院、涉外商贸学院、移通学院等高校8所，在校学生近4万人。

第三章 合川区房地产市场研究

一、 合川区房地产宏观分析
(一) 合川区房地产市场发展进程
说明：本部分数据来源于重庆市、合川区统计年鉴和统计月报；本文所有商品房销售价格和面积均以建筑面积计价。
纵观合川区房地产市场的发展历程，大致可分为五个阶段：
1、 第一阶段：2000年以前，合川区刚刚实现商品房销售，处于房地产起步阶段。
（1） 这一阶段的主要特征是刚刚实现货币化分房不久，更多的商品房开发水平与体量都相对有限，多以集资房的形式出现，基本上是集中在体育场周边经济园区为代表的老城区中心；
（2） 由于是刚刚起步，所以商品房的消费意识以及对产品的要求也比较简单；
（3） 价格基本上是400-500元/平方米。
2、 第二阶段：2000年—2003年，属于合川区房地产市场持续发展阶段，房地产市场大规模开发的时期，正好是市场需求集中释放的时间，所以出现了供销两旺的市场状况。
（1） 以大众花园、世纪花园、名人丽都、三星锦城为代表的真正意义上的封闭式花园小区的出现更是为合川人带来了高品质的生活；
（2） 紫苑·明珠等江景豪宅及电梯房的出现，进一步刺激了消费欲望，同时也促进了合川商品房价格的全面提升；
（3） 商品房均价逐渐从原有700-800元/平方米，直接拉升到900-1000元平方米。
3、 第三阶段：2004年-2006年，为合川区房地产市场飞速发展的阶段。
（1） 2004年至2005年初，合川商品房市场经历了一次跃升，销售价格从800-900元/㎡飚升至1100元/㎡左右，这主要是由于合川商品房品质整体的提升及居民加速提升的购买力，其后价格相对稳定，发展平稳；
（2） 这一时期主要的特征为合川区房地产市场也逐步步入需求多样化，产品多元化发展趋势；封闭式花园小区已经屡见不鲜，大规模社区、滨江电梯房也纷纷面市，在市场的引导下合川区居民的消费开始注重品质化、品牌化。市场上产品的供应出现多样化、多元化现象，市场竞争也将逐渐转变到是以产品与服务为主的品牌竞争时代；
（3） 合川区商品房住宅市场主要以多层为主，不少封闭式社区及滨江项目有相当比例的小高层、高层；
（4） 在销售价格上，多层在1000-1200元/平方米，而电梯房则差价较大，江景房销售单价为1800元/平方米左右，而封闭式小区电梯房售价在相对较低，在1300-1400元/平方米左右。
4、 第四阶段：2007年，合川区房地产市场整改的一年。
（1） 2007年上半年，位于涪江二桥南桥头的逸城山水项目由于违规施工，引起政府的高度重视，在叫停该项目施工的同时，响应中央的“百日整改”行动，对合川的房地产市场进行整改，主要针对拿地手续不规范、施工不按控规进行的项目进行整改，这对小开发商和私人合作搞开发的项目影响较大；
（2） 此时，合川区的房地产市场拿地和施工的批准都进行得缓慢且艰难，因此市场的供应项目主要是规模较大的项目(书香世家、名人丽都等)和前期项目的尾盘销售，在供应市场明显不足，加上“新特区”的成立对房价的影响，合川区的房价也水涨船高，大部分项目的售价从“新特区”前的1600-1800元/平方米一举突破2000元/平方米的大关。
5、 第五阶段：2008年至现在，大规模城市重建，大量拆迁，房地产红火发展。
（1） 此阶段虽然受08年金融危机影响，但随着08年下半年市场逐渐好转，再到09年开始红火。此阶段是受整个大市场的红火，同时大规模城市重建，大量拆迁，出现了房地产刚性需求；
（2） 此阶段的房地产价格从2000元/平方米，一举突破3000元/平方米。
(二) 合川区房地产各项关键指标分析
1、 合川区房地产施工面积分析（合川区2003-2008，单位:万平方米）:
1) 合川区房层施工面积呈现“W型”走势，即施工面积虽然稳步上升，但受市场影响，并无规律可寻；
2) 2008年虽然受金融危机影响，但下半年良好的走势，也让开发商增加了施工面积；
3) 从“W型”走势也可看出，合川区房地产的发展是阶段性的发展。
2、 合川区房地产竣工面积分析（合川区2003-2008，单位:万平方米）:

1) 施工面积呈“W型”走势，但竣工面积却呈现逐步走低的情况，2007年和2008年均呈现负增长；
2) 也间接说明，施工虽然增长较多，但项目施工时间较长，造成竣工滞后。
3、 合川区房地产住宅竣工面积分析（合川区2003-2008，单位:万平方米）:
1) 住宅竣工面积占房地产竣工面积的66%，合川区商业和公共建筑只占到34%，说明房地产市场仍是以商品房开发为主；
2) 相对于总体竣工面积，住宅竣工面积下降幅度更大，达到25%，也间接说明了合川区商品房开工面积多，新开发商品房项目多，但施工周期长，所以呈现出住宅竣工面积下降幅度更大的现象。
4、 合川区房地产开发投资分析（合川区2003-2008，单位:万元）:
房地产开发投资占总投资增长较快，达到15.9%，说明08年合川区房地产发展仍处于高速增长。
二、 典型项目市场调研
东海·滨江城
美绿居
学府中央
栖枫上院
假日之城
狮王华府
合阳片区
(一) 典型项目区位分布图
江城丽景
南屏片区
南滨1号

(二) 典型项目概况
项目名称
东海·滨江城
世纪金马·学府中央
美绿居
卓然·假日之城
位置
合阳东渡大桥旁
合阳假日大道
合阳义乌大道
合阳假日大道
总建面（万㎡）
64万㎡
13万㎡
8万㎡
15万㎡
开发情况
前三期
整个项目开发完毕
1期花园洋房开发完毕，现开发二期高层产品翡翠名苑
整体开发完毕
建筑形态
高层+小高层
高层+小高层
花园洋房+高层
多层+高层
建面区间（㎡）
49-125㎡
67-110㎡
48-110㎡
75-114㎡
内部配套
商业街、游泳池
幼儿园
游泳池、会所、健身场地
羽毛球场、游泳池
羽毛球场、游泳池
均价（元/㎡）
看江3300-3400元/㎡不看江3000-3100元/㎡
3200元/㎡
3100元/㎡
3200元/㎡
主力客户来源
本地块拆迁户和返乡团
当地居民以教师和公务员为主
旧城改造拆迁户和希望子女拥有良好教育的购房者
私营业主及个体户
河阳城拆迁群体和考虑子女教育问题的工薪阶层

项目名称
栖枫上院
驰华·狮王华府
江城丽景
南滨一号
位置
合阳栖枫路
合阳瑞山西路
南屏希尔安大道
南屏劲力广场前
总建筑面积（万㎡）
5万㎡
5.7万㎡
10万㎡
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开发情况
先开发多层产品

总体开发
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建筑形态
多层+高层
多层+小高层
高层
花园洋房
建面区间（㎡）
60-104㎡
70-120㎡
76-122㎡
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内部配套
羽毛球场等简单运动设施
健身设施
高尔夫推杆场、社区商业、网球场
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均价（元/㎡）
未定
2800元/㎡
3200元/㎡
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主力客户来源
合阳周边拆迁户
合阳周边购房者
南屏公务员、教师、医生等工薪阶层
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(三) 合川区典型项目个案分析（见链接文档）。

(四) 合川区房地产市场总结
1、 合川区房地产整体市场情况与重庆主城区同步。
l 重庆主城区市场回暖拐点主要是2009年2月份，4月份开始，成交量开始大幅上涨，而合川区房地产市场整体情况类似。2010年虽然调控加剧，合川区房地产市场影响甚少。
2、 拆迁量大、新增项目较少、造成市场供不应求。
l 随着老城改造，由于房屋拆迁而购买房屋的行为成为了上半年成交的主力；
l 由于08年的冰点市场，使得开发商推迟开发节奏，在加之开发商对09年市场预计不足，造成了09年新开工面积较少，在需求大增的情况下，到2010年市场仍然供不应求。
3、 房地产价格呈上升走势。
l 天晟公司近几年对合川区监测显示：07年住宅整体均价在2000元/㎡以内,08年住宅整体均价2500元/㎡, 09年住宅整体均价3200元/㎡, 10年住宅整体均价逼近4000元/㎡；
l 尽管国家先后两次对房地产进行调控，但仍未阻挡区域价格上升势头,天晟公司认为,合川区房地产整体价格仍将呈攀升趋势。
4、 合阳区为目前开发及购房热点区域。
l 合川区在售的项目中，合阳城板块占据绝大部分；其良好的规划、完善的配套成为现目前开发及购房热点区域；
l 成交价格逐步回升，部分区域已然回到07年最高水平。
(五) 合川区楼市总体评判
现目前合川区房地产开发方向仍然是以合阳片区为主导，作为新兴区域的南屏片区楼市为辅助的发展方向，但随着合阳片区旧城改造的完成和越来越稀缺的土地资源，合阳城的开发量将逐步淡化，而南屏区域配套设施的不断完善和政府的大力扶持，未来南屏的楼市将出现一个新的增长点。
三、 合川区商业规划调查及研究
(一) 规划目标
以渝北、川东区域性商贸中心城市为建设目标，进一步增强批发零售业综合实力，构建布局合理、规模适宜、结构优化、功能完善的商业体系。
(二) 商贸规划
结合合阳旧城更新，努力构建区域商业中心区，基本构成“两圈三片”的商业布局结构。

合川区分区商业规划示意图
北城商圈：围绕独特的三江地域特色，以打造淳朴平和的市民生活方式为着眼点，北城商圈突出大众消费，以¡°产品和服务种类最为丰富，最具地方风味的商业文化为特色。
南城商圈：发掘高消费能力与高尚生活方式之间的联系，突出品质生活，以¡°商务活动最为活跃，现代商业文化气息浓厚为特色。
高校园区商业片区：发展要围绕高校师生为中心，分阶段重点发展，形成以购物、餐饮、文化、休闲、娱乐为主的商业功能，同时满足周边居民的消费需求。
东渡商业片区：发展以钓鱼城旅游景区为核心，围绕旅游业配套发展休闲娱乐、酒店住宿、特色餐饮、旅游商品展销等旅游商业。
沙溪商业片区：发展围绕工业园区开发，重点打造物流园区，配套发展零售网点。

(三) 合川区商业整体分析
1、 合川区作为重庆市北部区域中心大城市，区域商业中心的特征尚不突出。作为城市经济的支撑产业，合川区商业经济的规模还不够大，影响力还不够宽，商业档次还需要提高。
2、 合川区建设大城市的宏伟目标，对市级商业中心的规划布局和建设提出了更高的要求。
3、 重庆市对区域性中心大城市赋予了更大的管理权限，提供了更大的发展机遇，同时也提出了更高的发展希望。
4、 城市发展已由过去重点开发合阳老城，转为向南屏片区不断扩展。随着大学城的建设，城市也将向西扩展。整个合川区未来的发展也不单单局限在合川区核心区内，整个主城各片都有了自己发展的方向。
5、 在国内众多大中城市拉大城市框架、新城建设日新月异的同时，城市商圈变迁与兴衰成为人们关注的焦点。众多城市正在演绎着快速成长的神话：因一条路崛起一座新城、因一座新城引发一次经济中心的大迁徙、因一个CBD带动一次新商圈革命。商圈繁荣，表征着城市的繁荣！合川区的城市发展需要商圈的带动！
6、 随着合川区城市发展重心的日渐南移，象征城市形象的商圈怎能不跟上城市轴线南移的脚伐，高歌南进？当我们仔细审视我们生活多年的老城市时，我们迎面撞上了这样的疑问：如果北城商圈尚未饱和，那南屏商圈又以何来吸引消费？新商圈的兴起，是否必然以旧商圈的没落为代价？。
(四) 合川区商业发展的机遇与方向
商业形象
产业结构
可塑程度
可优化提升的空间

南屏商业中心

1、 商业形象价值不足，具有较大的提升空间。
2、 受经济环境，人口组成等历史原因的影响，目前合阳商业中心区的形象不够突出，档次、价值感略显不足。且商业的整体规划显得较为凌乱，如农贸市场、批发市场等人流较多、较杂的商业分布在中心区，影响整体的购物环境。
3、 钓鱼岛的发展，带来产业结构赋予南屏商业发展机遇。
4、 大学城的规划，钓鱼城的整体开发打造，有利于调整改善合川现有的产业结构，借助产业结构的调整，能够有效的促进经济的发展，提升人们的消费水平，增加对于商业的消费需求，对于本项目而言无疑将起到较大的促进作用，使商业的成熟速度进一步提升。
5、 新兴开发区的背景，决定了南屏的商业具有极大可塑性。
6、 南屏作为合川主城新兴的开发区域，肩负着促进合川发展的重任。行政中心的搬迁，大量房地产开发商的进驻，充分代表着大力发展南屏的决心。因此相比于合阳的成熟商业氛围而言，南屏具备了较强的可塑性，城市商业的升级，商务、休闲产业的发展都必将在南屏片区实现。

第四章 项目SWOT分析及价值发现

一、 项目SWOT分析
（一） 项目SWOT分析
优势（S）
内容
地段
处于合川区新行政中心，紧邻白鹿山休闲片区，与高速路咫尺之遥。
滨江
本项目观江效果好，地块前面无其它建筑。
城市景观
本项目所在区域没有老城的“脏、乱、差”，城市形象舒展，人居形象相比老城区有较大优势。

劣势（W）
内容
周边生活配套
由于是新开发区，周边配套还较欠缺，特别是与主城相比，休闲和购物等配套相当欠缺。
交通劣势
公交车少，出行到主干道正在修建中，便利度低。

机会（O）
内容
地块自身
项目能打造很好的滨江品质和高档社区。
噪音环境
远离主干道，噪音较小，滨江风情味会更浓，能打造较高居住品质。

威胁（T）
内容
拆迁
合川区大量拆迁预计在2010年结束，如无拆迁的刚性需求支撑，合川区房地产整体市场需求会受到较大影响。
市场行情
由于08年和09年的火红，大量项目面市，如市场风向标转向，客户观望气氛产生，难免产生价格战，而本项目所处地段，容易受到其它项目的价格侵略。
规划威胁
项目前有一地块没有进行规划，对项目未来的商业产品受到的威胁很大。
（二） SWOT交叉分析
1、 用地段优势弱化区域抗性劣势。
虽然南屏片区的幅射力和吸附力还有待提高，但作为新行政和文化中