某风情园建设项目可行性研究报告.doc

-“XX风情园”建设项目可行性研究报告76目 录第一章 总论11.1项目概况11.2项目研究范围及编制依据31.3项目总投资及资金来源41.4 可行性研究主要结论5第二章 项目建设背景及必要性62.1项目建设背景62.2项目建设必要性8第三章 项目投资环境及市场研究113.1项目投资环境分析113.2项目需求分析123.3项目营销策划13第四章 项目选址及建设条件164.1项目区概况164.2建设条件18第五章 项目建设方案225.1项目建设规模225.2设计依据225.3总体规划方案235.4功能分区规划265.5交通规划设计325.6建筑设计345.7结构设计365.8配套公用工程37第六章 生态与环境保护436.1 建设项目周围环境现状436.2 环境影响分析436.3施工期环境保护对策456.4运行期环境影响分析47第七章 节 能507.1节能分析507.2节能分析依据507.3 节能措施与建议51第八章 劳动安全卫生与消防558.1 劳动安全卫生558.2 消防措施56第九章 项目组织与管理589.1 项目组织机构589.2 工程质量管理599.3 财务管理609.4 进度管理619.5 合同管理619.6 协调管理629.7 安全建设管理63第十章 项目招标方案6410.1 招标范围6410.2 招标组织形式6410.3 招标方式6410.4 招投标要求6510.5 评标委员会的人员组成和资格要求6510.6 招标备案66第十一章 项目实施进度计划6711.1 项目实施进度安排6711.2项目实施过程控制68第十二章 投资估算及资金筹措7012.1编制依据7012.2项目投资估算7012.3资金筹措71第十三章 风险分析7213.1 项目风险分析7213.2 项目风险防范对策73第十四章 经济效益分析7714.1财务分析的依据和方法7714.2项目财务分析的范围及相关处理7714.3销售收入及税金估算7714.5投资收益分析7814.6借款偿还能力分析79第十五章 社会效益评价8015.1 社会影响分析8015.2 项目互适性分析8115.3社会评价结论82第十六章 结论与建议8316.1 结论8316.2 建议83第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称XXXX实业有限公司“XX风情园”建设项目 1.1.2项目建设单位公司名称：XXXX实业有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：伍仟万元整人民币单位住所：XX市XX县XX镇公司简介：XXXX实业有限公司于2012年8月28日成立，注册资金伍仟万元人民币。公司以云南银鹏实业集团为后盾，坚持“开拓、创新；稳健、发展”的原则，积极响应新形势下国家经济发展模式，依托XXXX的招商引资平台，经XX市工商行政管理局批准成立。公司主营旅游产业、房地产开发、装修、装饰，物业管理等为一体的综合性民营企业，公司下设办公室、前期部、财务部、工程部、营销中心等部门，现有职员19人，其中高级职称1人，中级职称4人，公司主要骨干大多数是经验丰富的专业人员，目前，正在积极筹备XXXX县北端新建一个集休闲、娱乐、购物、商务、酒店、办公、居住为一体的大型旅游产业综合体“XX风情园”。XXXX的发展必将为提高XX人民的生活质量、提升XX的城市品位、拉动当地经济发展贡献一份应有的力量。1.1.3项目建设地点项目位于XX县北端，XX南段，总占地面积621060平方米，项目与世界文化遗产“龙门石窟”近在咫尺；距XX市8千米，距离XX县城12千米，洛栾快速通道把地块一分为二，自然环境优越，道路交通十分便利。1.1.4项目建设内容及规模项目规划总用地面积621060平方米，规划总建筑面积为938040平方米，建设总容积率为1.51，建设密度为14.7%,建设内容为多层及低层商业街、高档养生住宅区。项目开发建设内容如下：表1-1 项目建设规模及内容序号项目单位数值1总用地面积6210602规划总建筑面积住宅建筑面积305420938040民族风情园建筑面积165350生态养身住宅及宾馆建筑面积100080滨水风情商业街及配套设施82190绿色企业总部示范区 2850003建筑密度%14.74容积率%1.515绿地率%52.181.1.5项目定位项目打造以民族文化，旅游、休闲、会议、居住、娱乐、购物等一站式多功能社区是一种健康、环保、生态、低碳的具有生命力的新型综合体, 以天然的水系等园林景观为主，突出返璞归真回归自然，让业主在休闲养生的独特区位与环境优势中追求高品质健康生活，同时，实现人与自然的和谐共处。（项目诉求）1.1.5项目建设工期 项目分三期建设，建设期为3.5年，建设时间为2012年7月至2015年12月。1.2项目研究范围及编制依据1.2.1 项目研究范围 我公司受XXXX实业有限公司委托，对XXXX实业有限公司“XX风情园”建设项目进行可行性研究的编制并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。1.2.2项目研究目的通过对XXXX实业有限公司“XX风情园”建设项目可行性的研究分析，在对项目社会效益评价的基础上，对本项目建设经济合理性、技术可行性及实施的可能性提出综合性可行性研究报告，供有关部门决策参考。1.2.3项目编制依据（1）旅游业发展市场调查；（2）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。1.3项目总投资及资金来源1.3.1项目总投资序号工程或费用名称合计单位1土地取得总成本55000.00万元2前期工程费6500.00万元3工程费用150000.00万元4报建费6500.00万元5监理费1900.00万元6设计费2800.00万元7运营费用64000.00万元8建设期贷款利息1974.00万元9不可预见费11326.00万元10合计300000.00万元1.3.2 项目资金来源本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上。本项目自有资金19亿元(约占总投资的63%)，向金融机构融资2亿元(约占总投资的7%)，其余资金考虑以销售回款补充建设资金。1.4 可行性研究主要结论XXXX实业有限公司“XX风情园”建设项目符合国家相关政策，是贯彻落实贯彻和落实科学发展观，按照构建和谐社会、建设节约型社会的要求，促进区域经济健康快速发展的切实行动，符合XX市总体规划用地规划要求。通过对项目建设条件以及建设方案的分析，本项目工程建设条件具备，建设方案合理，具有可行性。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景二十一世纪，是中国旅游事业腾飞的世纪，2011年国内旅游业年总收入达人民币1.09万亿元，预计2012年将达2.2亿元。全国已有24个省、市、自治区将旅游业列为当地的主要经济产业之一，以此聚集人气来带动地区经济的发展，促进社会进步。这表明旅游业已成为公众消费的热点，特别是政府提倡的短期假日经济，更将刺激休闲旅游消费。从社会发展的需求来看，旅游业是人民文化生活的重要内容，是衡量一个地区现代人文水平和文明程度的重要标志之一。随着人们消费观念认识的不断提升，旅游项目的文化内涵将进一步的提高发展以促进旅游业的完善升华，并要求不断开发出新的旅游模式与旅游产品。以当前国际旅游业的发展趋势来看，专业性旅游以其内容丰富、新颖别致、时代性强、文化含量高等特色成为现今旅游产业发展方向。我国是个旅游业发展潜力巨大的市场，有着悠久的文化历史渊源，丰富的旅游资源，庞大的消费基数，而此时又是国内旅游业自然景观开发末期，人文景观发展的起步阶段，正是本项目切入市场的绝佳时机。现今，旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。XX是一座资源得天独厚的旅游名城。XX旅游资源得天独厚，文化遗存灿烂丰厚、自然风光多姿多彩，现有5A级景区4家，4A级景区11家，3A级景区11家。2011年全市游客接待人数达到6870多万人次，同比增长13以上。旅游总收入突破350亿元大关，同比增长15 %以上，XX市先后荣膺中国优秀旅游城市、中国十大最佳魅力城市、倾国倾城最值得向世界介绍的中国名城、感动世界的中国品牌城市、全球网民推荐的中国十大旅游城市、最具海外影响力的中国城市、中国低碳旅游示范市等一系列荣誉称号。云南位于中国的西南地区，与东南亚多个国家接壤，属于热带亚热带地区，独特的地理、气候环境也形成了独特的民族风情，这也是云南成为旅游大省的重要条件。（引进云南特色） 本项目依托XX市丰富的旅游资源，在片区内规划打造一个专门的云南少数民族风情文化园，将云南最具代表性的傣族、彝族、哈尼族、摩梭族、白族等民族的特色引入园内，从建筑、文化、服饰、饮食、歌舞等做具体展示，尤其以少数民族的节日，更容易与游客形成互动，加深南北个民族之间的了解，达到民族和谐。通过打造云南少数民族风情文化园，能够更突出云南人文特征和浓郁的民族特色，能够更加吸引游人。在民族村内进行民俗展示、民族歌舞表演，特色节日、饮食，加之与游客的互动。住傣族的竹楼，穿白族的长裙，看西双版纳的孔雀舞、尝尝大理的美食，了解泸沽湖的走婚 狂欢节、火把节、泼水节等少数民族节日更是增加了趣味性与体验性。因此，正是在充分利用XX市丰富的旅游资源，引进云南少数民族风情文化，加深南北民族文化交流，促进民族和谐,发展当地经济的背景下，提出了本项目建设。2.2项目建设必要性（1）项目建设符合国民经济发展的需求当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，因此，前几年国家把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。XX房地产占GDP的比重已经快速上升，但是，对于XX市的旅游业并没有同步上升，结合XX丰富的旅游资源，本项目的实施将会翻倍的推进XX旅游业的发展。人们城市化心理的改变和对淳朴自然的诉求随着城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，慢慢厌倦了都市生活的喧嚣和烦躁。向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日休闲旅游成为众望所归城市居民旅游需求的多样化转变营造良机当前城市居民对于休闲旅游消费比例正在不断提高，单一的农家乐难以满足旅游客源市场多方面的需求，游客对旅游目的地的选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性、生态”。一方面已形成了从传统者观光旅游开始转向周边度假休闲旅游，这也为休闲旅游创造了市场条件。国家假期政策为旅游消费创造增收机会国家实施每周5个工作日制，并每年有五一、十一长假、春节长假，累积一年将近114天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲旅游前景广阔。根据国家有关部门的分析和预测，我国旅游业目前正在从单一型向综合型方向转变，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将旅游产业逐步列为国民经济支柱产业。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。（2）项目对XX和XX的城市对接将起到促进作用2009年12月2日，XX县委县政府提出了宏伟的建设目标，为了加快城市化进程，快速对接XX城市发展，全面建设小康社会，确定建设以伊河为轴线，东西两城相向发展“滨河新区”，并委托设计单位规划了比较完整的滨河新区战略发展方案，滨河新区的总体构想是把伊河打造成集防洪、环保、旅游、休闲等诸多功能为一体的城市风景线，把滨河新区建设成为环境优美、设施配套齐全、功能完善、特色鲜明的伊水明珠，要把XX县的发展尽可能的与XX融为一体，XX要建设成为发展布局合理的新型城市连绵区、靠近著名旅游景点的现代商业区、环境优美的综合生态旅游区。XX作为XX距离最近的卫星城市，其经济发展速度在XX区域经济中领先地位更加突出，对全市各地乃至栾川县地区都具有较强的辐射力，站在滨河新区发展建设的环境下，XX县委县政府提出要突出XX城市形象建筑，提高XX城市品位，加强XX作为连接XX的桥头堡功能目标。打造XX政治、经济、文化和信息中心，竖起XX城市新名片、新地标。因此，该项目的实施，符合XX新城区建设的发展战略，对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。（3）项目的实施有助于解决周边劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而旅游产业投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.3个百分点，则可提供20多万个就业岗位，旅游产业投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。本项目建设完成后，预计可提供高、中、低各类就业岗位1万余个，安置当地农村劳动力大约3000人，包括保洁、绿化、餐饮服务、农业休闲服务业等就业岗位，有助于缓解项目所在地周边地区农民的就业压力，增加就业机会！第三章 项目投资环境及市场研究3.1项目投资环境分析XX是个多民族聚居的地方，全市共有32个民族，其中汉族人口约占全市总人口的98.8%， 其他少数民族约占全市总人口的1.2%，其中超过500 人的民族有回族、满族和蒙古族。少数民族以回族为主，超过6万人，占少数民族人口的70%以上。总人口628万，市区人口 140多万。XX历史悠久，文化积存丰厚灿烂，山水景观多姿多彩，拥有得天独厚的旅游优势。XX因地处古洛水之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城，素有“九朝古都”之称，以XX为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。她不仅以千年古都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世，也以现代文明的丰富多采和特色鲜明而成为华夏腹地一颗璀璨明珠。XX旅游资源得天独厚，文化遗存灿烂丰厚、自然风光多姿多彩，现有5A级景区4家，4A级景区11家，3A级景区11家。XX市先后荣膺中国优秀旅游城市、中国十大最佳魅力城市、倾国倾城最值得向世界介绍的中国名城、感动世界的中国品牌城市、全球网民推荐的中国十大旅游城市、最具海外影响力的中国城市、中国低碳旅游示范市等一系列荣誉称号。2011年全市游客接待人数达到6870多万人次，同比增长13以上。旅游总收入突破350亿元大关，同比增长15 %以上。近年来，XX紧紧围绕“福民强市”总体目标，大力实施项目建设、经济转型、机制转换、城市提升、民生改善、环境创优和国际文化旅游名城建设攻坚战，综合经济实力大幅提升。2011年全市完成生产总值2723亿元，增长12.8%，地方财政一般预算收入完成178.3亿元，增长25.5%。全年粮食总产46亿斤。规模以上工业增加值完成1250亿元，增长20%。完成固定资产投资1855亿元，增长27%。社会消费品零售总额954亿元，增长18%。外贸出口14.5亿美元，增长38.1%。金融机构存款余额2412.8亿元，贷款余额1364.7亿元，分别较年初增加317.9亿元和254.5亿元。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到19756元和6532元，分别增长12%和15%。近年经济总量持续快速增长，国内生产总值不断攀升，入世后更掀起了新一轮经济发展的高潮。然而XX市第三产业的比重还处于较低的水平，相信旅游服务业如金融、保险、信息商贸、房地产等，将会在未来时期内在XX市将会有大幅度的提升，产值会有很大的增长。3.2项目需求分析3.2.1市场需求分析本项目所在地离XX市区8千米，紧邻龙门石窟旅游景点，游客众多,交通发达,又是XX、栾县必经之地，但就该地段暂时没有一个具有一定规模的高档次的集休闲、娱乐、购物、商务、酒店、办公、居住为一体的大型旅游产业综合体。双休、节假日期间，XX市民没有更多类似于“银杏山庄”那样的休闲之地。随着人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对生活品质的要求越来越高，而本项目地处XX市南端，西接郑-少-洛高速公路，南顺延洛栾快速通道，东临伊河。项目将利用其“依山傍水”的良好生态和区位优势在XX打造出一个人文共生的生态旅游示范区，以创新的开发理念打造出XX高品质、高标准、不可复制的集民族文化旅游、温泉酒店、滨水商街、江景住房，使得沿河而居成为XX和XX市民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。3.2.2目标市场定位本项目规划为XX地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：（1）XX县及XX市内的中高端收入群体；（2）部分投资型游客。3.3项目营销策划本项目拟在经营策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：1、推广渠道 报纸广告XX晚报，属于典型的大众报媒，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。 短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，XX地方小，人口集中，单张派发能起到良效。营销活动活动一： “XX风情园开盘庆典”。活动二：“国花杯”轻歌大赛。活动三：“百年XX”摄影图片展”。活动四：XX人说XX大型文化论坛。活动五：系列名人讲座。 2、媒体宣传组合开园前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风情园竣工，举办各种活动，扩大在XX的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告：贯穿项目营销始终。影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。XX晚报：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到XX的每一个角落。短信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。第四章 项目选址及建设条件4.1项目区概况XX位于河南省西部，横跨黄河中游两岸，因地处洛河之阳而得名。现辖1市8县6区，1个XX新区、1个国家级高新技术产业开发区、2个省级开发区、17个省级产业集聚区。总面积1.52万平方公里，其中市区面积694平方公里、建成区面积170平方公里。总人口685万，其中市区人口207.7万。4.1.1区位交通优势XX自古有“天下之中”之称，地跨江、淮、黄三大水系，是北方少有的富水城市。XX交通便捷，陇海、焦枝铁路、郑西高铁客运专线，连霍、二广、郑少洛、西南环城高速公路，与207、310、311、312国道纵横交错。XX机场是国内净空条件最好的二级机场之一，开辟有至北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、大连、香港等十多条航线。4.1.2自然地理XX地势西高东低。境内山川丘陵交错，地形复杂多样，其中山区45.51，丘陵40.73，平原占13.8，周围有郁山、邙山、青要山、荆紫山、周山、樱山、龙门山、香山、万安山、首阳山、嵩山等多座山脉；境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、伊河、清河、磁河、铁滦河、涧河、瀍河等10余条河流蜿蜒其间，有“四面环山六水并流、八关都邑、十省通衢”之称。由于XX地处中原，山川纵横，西依秦岭，出函谷是关中秦川；东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”。4.1.3气候条件XX地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明，光热充足，全年平均气温为1618，日照时数13001800小时，无霜期长达260310天，自然资源极为丰富。气温年平均气温：18.4。一月份气温：3.5。七月份气温：28.3。极端最低气温：-2.9。极端最高气温：38.7。降水量年平均降水量：1660.4mm。年降雨天数： 150天。日最大降水量：192.5mm。湿度最冷月平均相对湿度：81%；最热月平均相对湿度：75%。风风速年平均值：2.7m/s。主导风向：夏季 NNW 2.6m/s；冬季 NNW 2.8m/s。30年一遇最大风速：23m/s。最大积雪深度：10cm。最大冻土深度： 5cm。全年日照时数：1717.0h。4.1.4社会经济条件近年来，XX紧紧围绕“福民强市”总体目标，大力实施项目建设、经济转型、机制转换、城市提升、民生改善、环境创优和国际文化旅游名城建设攻坚战，综合经济实力大幅提升。2011年，全市实现生产总值2717亿元，财政一般预算收入178.3亿元。先后荣膺中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、全国文明城市、国家森林城市、中国十大最佳魅力城市、全国节能减排二十佳城市、中国人居环境范例奖、倾国倾城最值得向世界介绍的中国名城、感动世界的中国品牌城市、世界特色魅力城市200强、最具海外影响力的中国城市等荣誉称号。4.2建设条件4.2.1项目选址项目选址于XX县北端，XX南段，总占地面积621060平方。4.2.2项目基础设施条件1、交通条件项目与世界文化遗产“龙门石窟”近在咫尺；距XX市8千米,距离XX县城12千米，洛栾快速通道把地块一分为二，自然环境优越，道路交通十分便利。2、周边环境条件项目地块西临伊水，背靠大山，形成了背山面水的绝佳风景格局。项目周边区域分布著名的关林庙、龙门石窟、东山石窟以及草店乾元寺等提升了用地的文化价值，而西边伊水对岸的高档住宅区龙门一号和北侧的龙门温泉山庄则为用地平添商业价值。结合龙门文化旅游园区规划，打造出一条城市文化旅游线。4.2.3项目工程地质条件1、场地土类型和建筑场地类别按建筑抗震设计规范（GB50011-2001，2008版）判定场地土类型和建筑场地类别。据场地土性状，场地土类型为中硬场地土，可判定场地类别为类。本场地为建筑抗震有利地段。2、场地抗震设防烈度根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008版），拟建场地抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度值为0.15g，特征周期值为0.40s。3、不良地质作用拟建场地位于项目选址位于XX北端，伊河西岸，基地平坦，为湿地及林地，经调查，拟建场地内周边不存在泥石流、崩塌或滑坡等不良作用。4.2.4项目施工条件1、建筑材料工程建设所需的主要建筑材料，钢材可从本地或外地采购，水泥可由附近水泥生产企业供给，砂、砂砾和碎石本地能供应，各种材料来源有保障。2、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而河南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。4.2.5项目建设其他条件 1、项目实施过程中的社会环境项目所在地及周边社会稳定，治安状况良好，可保证工程建设的顺利进行。2、政策法律条件河南省及XX市具有完备的建设施工法律及规范，本项目建设均符合相关规定，并得到有关部门和社会各界的大力支持。第五章 项目建设方案5.1项目建设规模项目规划总用地面积621060平方米，规划总建筑面积为938040平方米，建设总容积率为1.51，建设密度为14.7%,建设内容为多层及低层商业街、高档养生住宅区。项目开发建设内容如下：表5-1 项目建设规模及内容序号项目单位数值1总用地面积6210602规划总建筑面积住宅建筑面积305420938040民族风情园建筑面积165350生态养身住宅及宾馆建筑面积100080滨水风情商业街及配套设施82190绿色企业总部示范区 2850003建筑密度%14.74容积率%1.515绿地率%52.185.2设计依据（1）城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）；（2）民用建筑设计通则GB50352-2005；（3）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95；（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；（5）城市规划编制办法；（6）XX市城市规划行政技术准则；（7）XX市城市总体规划；（8）本项目邻近的伊河风光带设计。5.3总体规划方案1、规划设计原则（1）站在大XX的高度规划以千年古都XX；中华民族母亲河黄河，世界石窟艺术宝库龙门石窟，三位一体的文化、民族历史，以及中原区域联动、中部崛起战略为目标高度。打造民族文化园区、休闲娱乐区、养生区、商业区、酒店、商务会议区等（2）创新是一个城市，一个企业实现超常规发展的关键。就本案而言，要借助新河南、新XX发展规划、中部崛起战略等一系列千古未遇之发展良机，使XX市在日益激烈的城市竞争、区域竞争中脱颖而出，从而把XX推向全国，推向全世界，企业同时也获得鲤鱼跃龙门式的发展，必须超越克隆、超越常规、超越行业、超越有形。以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；（3）本案是一个超大盘项目，甚至可以说区域性（超越大盘、超越社区）的项目。开发应依循旅游、观光、休闲、度假及办公、居家的规律而行，居家、办公是最后的落脚点，但欲达此目的，必须先投入巨资营造环境氛围，改造道路交通，增加休闲商业娱乐设施，以便吸引眼球，聚焦关注，积集人气，从而麻布变锦缎，生地变熟地，熟地变旺地，最后旺地变宝地。（4）整体规划，统一设计；各功能区块相互嵌套，有机复合本案作为一种全新的开发模式，要想一鸣惊人、一飞冲天，就必须具备唯一性、权威性与排它性。如此，为了避免造成一城千面的混乱局面，也为了营造本案独特的风格与流动气韵，必须坚持总体规划、合理布局、统一设计、分期开发的战略思路。同时，本案是一个多种功能区块复合而成的部分城市区域，必须关注每一个区域之间的空间关系、功能关系，是的真正成为最佳的人居自然环境和社会人文环境有机的结合。（5）节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；（6）人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于河南和XX众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在XX房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性综合园区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。 独具特色的水系布局。以水系贯穿东西两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”综合体概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到园区，延伸到伊河岸边，真正做到景观的均好性。 更多的广场和绿化开放的空间。园区高档住宅区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。 充分考虑XX的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以多层建筑为主，靠近风景优美的伊河边布置联排住宅水岸岛居，同时拥有民族商业街、演艺中心等公共性质的多层物业，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。园区南北两个地块之间的市政路，结合园区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿洛栾快速通道规划了底层沿街商业，增强了园区外围的商业氛围。5.4功能分区规划一、民俗风情园云南少数民族最具特色，一个地道的云南少数民族风情文化园，将云南最具代表性少数民族的特色引入园内，从建筑、文化、服饰、饮食、歌舞等方面做活整个片区，民俗展示、民族歌舞表演，特色节日、饮食，加之与游客的互动。在傣族的竹楼品尝傣味美食，穿白族的长裙，看西双版纳的孔雀舞，了解泸沽湖的走婚、感受纳西族的酒吧 尤其以少数民族的各种节日，彝族火把节、傣族泼水节、佤族摸你黑节等更是增加了趣味性与体验性，天天有特色，周周有节日，更容易与宾客形成互动。在民族商业步行街上，重点打造云南特色的茶文化馆，玉文化馆、咖啡文化馆。茶文化馆以云南普洱茶为主打，通过展茶，品茶、藏茶、售茶，使更多人认识普洱茶文化，通过茶进行交流。玉文化馆以“玉出云南”为主题，黄龙玉、缅甸翡翠、玛瑙宝石等，不仅是出售，更是一种文化的交流。本片区包含四大功能组团：（1）云南民族餐饮娱乐街组团：内部可设置民族餐饮娱乐中心、各族特色美食街、泼水节广场、火把节广场、游船码头等功能。（2）云南民族工艺街组团：内部设置民族工艺街，民族艺术演绎中心、滨水酒吧街、民俗商业广场等功能。（3）温泉酒店组团：包括酒店办公、会议、特色餐饮、茶室、SPA客房、观景客房区等，同时充分利用当地温泉资源，可考虑设置温泉泡池及高级别墅式客房。（4）唐宋古街组团：内部设置文希书斋、二程书第、土门仰韶文化馆、文化纪念商店等，同时在建筑设计上融入当地文化元素，力求再现唐宋古韵。二、绿色企业总部示范区本区位于本项目东侧中部，以点条结合的方式布局，以小型独栋办公为特色。以倡导绿色生活前沿新科技低碳建筑为宗旨，充分利用再循环性建筑材料，结合新技术，建设减碳建筑样板区。三、主题乐园区设置嘉年华公园、儿童乐园、疯狂过山车、幸福摩天轮、旋转木马、飞天秋千、晨练公园等老少皆宜的活动游玩场所，提升本区人气。四、滨湖风情商业区沿主环路内侧滨水设置不同主题的滨水风情街区。形成交流、休闲、娱乐的特色场所。酒吧街均采用2-3层坡屋顶建筑，强调街道空间的变化与趣味，街内并设置多座步行桥将各组商业街串联为整体。五、生态养身住宅区位于基地西南侧靠近水系、景观较好，安排较为高档的生态养生住宅，以低密度住宅和高层景观公寓搭配，强调组群感与“珠落玉盘”的布局特色。六、配套服务区紧邻南侧主入口，本区设置商业综合体、邻里商业、小学及幼儿园、医疗卫生网点等配套设施，便捷满足居民日常生活需求。5.5交通规划设计内部交通实行人车分流。拟建道路如下： 1、一级主干道：规划建设宽30m的片区公路，主要是以机动车为主要交通工具，连通旅游区内各功能区，外环规划区一周。2、二级主干道：内部连接旅游区内各功能区的主干道路，宽约18米，沥青路面，主要是以机动车为主要交通工具。3、次干道（电瓶车道）：各功能区内连接主要大项目的通道，宽约8米，沥青路面，主要是以电瓶车为主要交通工具。4、游步道：规划宽1.5m4米的生态游步道，除步行外，可提供自行车服务，作为各大项目内部景点及主要建筑的连接通道。5、小桥和水上栈道：在湖滨沿岸、湖中项目与陆地间修建桥梁和水上木栈道。6、停车场、码头建设 （1）生态停车场 拟在入口服务区、企业办公总部区、星级酒店各建一处大、中型生态停车场，在企业总部及酒店内部根据各大建筑和项目的需要分别建造不同规模和数量的生态停车场。根据实际需要在生态停车场附近设电瓶车中转站。（2）电瓶车中转站拟在旅游区内各主要项目入口处建一处电瓶车中转站。车位10个，占地面积150平方米。（3）码头一级码头在River Walk区建设风情码头；二级码头在片区北部建设游艇俱乐部码头。小型码头拟在民族文化区、企业总部区、酒店各建一至两处小型游船码头。5.6建筑设计1、主要规范及标准（1）建筑结构荷载规范GB50009-2001（2）建筑地基基础设计规范GB50007-2002（3）混凝土结构设计规范GB50010-2002（4）建筑抗震设计规范GB50011-2001（5）建筑桩基技术规范JGJ94-94（6）地下工程防水技术规范GB50108-2001（7）砌体结构设计规范GB50007-2002（8）高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002（9）高层建筑箱形与筏形基础技术规范JGJ6-99（10）建筑地基处理技术规范JGJ79-2002（11）人民防空地下室设计规范GB50038-94（12）钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51：932、建筑风格及立面特点依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪