鄂尔多斯市铜川商住小区建设可行性研究报告.doc

目 录第一章 总 论11.1建设单位概况11.2项目提出的理由与过程31.3项目建设的必要性41.4可行性研究报告编制原则和依据41.4.1 可行性研究报告编制原则51.4.2 可行性研究报告编制依据51.4.3 可行性研究报告研究范围61.5项目概况61.5.1 项目拟建地点61.5.2 建设规模61.5.3 项目总投资情况61.5.4 主要技术经济指标6第二章 需求分析和建设规模82.1鄂尔多斯市房地产市场现状82.1.1 鄂尔多斯市房地产发展及消费能力分析82.1.2 房地产市场消费基础的分析92.1.3目前市场的开发结构112.2 鄂尔多斯市房地产市场供需预测122.3鄂尔多斯市房地产价格预测152.4项目竞争力分析162.4.1项目优势162.4.2 项目劣势172.4.3 项目机会172.4.4 项目威胁182.4.5 项目市场定位182.4.6 营销策略192.5建设规模19第三章 场址和项目建设条件203.1场址203.1.1场址位置203.1.2 场地现状203.1.3 城市规划及区域性规划要求203.1.4 周边建筑物及环境条件203.1.5 场地工程地质情况213.2项目建设条件233.2.1自然条件233.2.2 社会经济环境243.2.3 政策环境253.2.4 人口环境263.2.5基础设施条件273.2.6市政条件28第四章 建设方案304.1编制依据304.2规划设计主题304.3规划设计方案314.3.1总体规划314.3.2 总平面布置及功能布局314.3.3 交通设计324.3.4 景观设计324.3.5日照间距324.3.6总平面雨水排水与回收利用方式334.3.7总平面设计指标334.4建筑方案334.4.1建筑方案描述334.4.2 建筑功能344.4.3 建筑结构344.4.4建筑材料及设施35第五章 配套工程建设方案385.1电力工程385.1.1 编制依据385.1.2 编制目的385.1.3 方案系统设置385.1.4 供配电系统395.1.5 照明设计405.1.6 防雷、接地及电气安全415.2智能化系统（弱电）435.2.1编制依据435.2.2 编制目的435.2.3 系统设置445.2.4 系统说明445.2.5 有线电视系统455.2.6安全防范系统455.2.7室外线路465.3给水排水495.3.1设计依据495.3.2工程概况、设计范围495.3.3给水系统515.3.4 生活热水系统525.3.5排水系统535.3.6消防设计：（见消防篇）535.3.7管材选型535.4采暖、通风与空气调节555.4.1设计依据555.4.2 工程概况、设计范围555.4.3 室内外设计标准参数：555.4.4 采暖：555.4.5 通风及防排烟565.4.6 消声、隔振措施575.5热力575.5.1设计依据575.5.2工程概况及设计范围575.5.3 热源575.5.4换热站57第六章 环境影响评价506.1环境现状506.2项目建设与运营对环境影响506.2.1施工阶段环境影响分析516.2.2 运行阶段的环境影响分析526.3环境保护措施526.3.1项目实施阶段的环境保护措施526.3.2 项目运行阶段的治理与保护措施546.4环境影响评价结论55第七章 劳动安全、卫生防护567.1劳动安全567.1.1概述567.1.2 施工中主要安全措施567.1.3 运行使用中主要安全措施567.2卫生防护措施57第八章 消防588.1编制原则588.2编制依据588.3消防措施588.3.1建筑专业消防设计588.3.2 电气专业防火598.3.3 消防给水系统618.3.4防排烟系统：638.3.5火灾自动报警和联动控制系统638.3.6 消防教育和管理64第九章 节能节水669.1节能措施与能耗指标分析669.1.1节能要求：669.1.2 节能措施：669.1.3节能指标分析679.2节水措施与水环境系统的建设目标689.2.1节水措施689.2.2 水环境系统的建设目标68第十章 组织机构与人力资源配置6910.1组织机构6910.1.1项目法人组建方案6910.2人力资源配置70第十一章 项目招投标要求及内容7111.1编制依据7111.2招标方案71第十二章 项目实施计划74第十三章 投资估算7513.1 项目投资估算7513.1.1 编制依据7513.1.2 编制范围7513.1.3 投资构成7613.2 投资计划76第十四章 社会效益分析7714.1环境效益分析7714.2社会效益分析77第十五章 结论与建议7815.1结论7815.2建议78附件： 1、总平面图2、建筑平面图、立面图3、建设投资估算表- 7- 第一章 总 论项目名称：鄂尔多斯市铜川汽车博览园住宅小区建设项目建设单位：鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司项目建设地址：鄂尔多斯市铜川镇可研编制单位：内蒙古国基工程技术咨询有限责任公司 资质证书编号：工咨乙10520060001证书等级：乙级发证机关：国家发展和改革委员会1.1建设单位概况本项目由鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司全资子公司鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司（以下简称天骏房地产）组织开发。鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司成立于2009年2月，公司注册资本10000万元，是一家集土地一级开发、商业地产、车辆销售、商铺租赁、路桥施工、园林绿化和物业管理为一体的大型企业。鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司是一家规模较大的民营企业。公司注册资本1亿元，主要从事土地开发、商业地产开发、汽车物流、销售、维修等产业为主导的多元化股份制企业。公司旗下全面开发建设的“天骏（塔拉壕）国际汽车博览园”是鄂尔多斯市政府规划的市区四大产业园区之一，是市政府2009年重点工程。园区本着“高起点、高规格、高标准”建设，打造成中国西部最大的集汽车贸易、汽车修配、汽车物流、汽车展览、汽车检测、工程机械展销、车辆与机械相关服务人员培养培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服务为一体的大型综合服务平台。“天骏（塔拉壕）国际汽车产业园”规划有汽车销售区（包括世界名车区）、二手车交易区、工程机械交易区、汽车维修区、汽车物流服务区、试乘试驾区、车辆检测区、汽车博览区、汽车文化及信息区和综合服务区等九大区域。项目完成后将成为辐射中国西北地区规模较大、功能较全、档次较高、服务设施较好、商家较多的产业平台。公司旗下开发建设的铜川汽车博览园（二期）是鄂尔多斯市、区两级政府的重点园区，该项目立足鄂尔多斯，辐射晋、陕、蒙、甘、宁等周边地区，项目总占地约10平方公里，总投资100多亿元，集汽车贸易、修配、物流、展览、检测、工程机械展销、车辆与机械相关服务人员培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服务为一体的中国北方地区规模最大的汽车综合贸易服务新园区。鄂尔多斯市天骏实业有限公司将在园区内建设多个汽车专业市场。目前园区内正在建设的有天骏国际汽车城修配基地，以及陆续开工建设的天骏国际汽车城卡车贸易修配广场、工程机械集散中心和博览园信息物流港等多个专业园区。天骏国际汽车城修配基地已于2009年3月开工建设，首期工程将于2009年底竣工并具备商户入驻条件。这些专业园区将建设成我国汽车服务贸易区的典范，力求成为服务鄂尔多斯，立足周边，辐射中国北方地区，规模大、功能全、品位高的汽车服务贸易平台！鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司成立于2009年5月，是鄂尔多斯市天骏实业有限公司的全资子公司。公司注册资本6000万元，是从事地产开发、房屋经营和租赁为主的房地产公司，公司已取得房地产开发暂定资质。公司正在开发建设的铜川汽车博览园二期是鄂尔多斯市、区两级政府的重点项目。鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司目前拥有各类专业职称的工程师15名。随着公司经营规模不断壮大，公司将致力于打造精品工程，树立一座座丰碑。为业主提供卓越的品质，高档的服务，依法经营，规范管理，以行业旗舰为目标打造中国地产新航母！1.2项目提出的理由与过程鄂尔多斯境内地下有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类35种，是我国煤炭和天然气的重要产地。进入新世纪以来，全球性的能源恐慌为鄂尔多斯营造了得天独厚的发展空间，丰富的煤炭资源成为鄂尔多斯的城市发展的强力助推器。随着国家西部大开发的实施，鄂尔多斯的煤炭、电力、天然气、化工、毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建设的速度不断加快。近两年，鄂尔多斯市经济的快速发展，GDP水平大幅提升，带动了城市居民收入的增长，促使当地形成了大量的高收入人群，为市民未来购房置业打下经济基础。经普访调研分析，鉴于未来市民改善居住环境、拆迁、人口自然增长等因素，考虑在未来3年内置业者居多，粗略估计将带来近600万平米的刚性需求。目前，东胜老城区拆迁改建工作顺利的进行，市政及生活配套设施日渐完备，随着城市环境的改善，项目所在的东胜中心城区将成为鄂尔多斯市最适宜居住的区域之一，且由于土地日渐稀缺，房地产开发受到政府严格控制 ，因此该区域物业升值潜力极大。天骏房地产开发有限责任公司作为鄂尔多斯市房地产行业的佼佼者， 企业品牌及以开发项目良好，已成功开发了诸多优质楼盘，在市场及客户中建立了良好的口碑，拥有一定的影响力及号召力。在此背景下，该公司经过慎密的市场调查分析，决定在东胜区塔拉壕镇开发建设铜川汽车博览园商住小区项目建设。1.3项目建设的必要性1、鄂尔多斯市天骏商住小区项目的建设符合鄂尔多斯市铜川汽车博览园区城市总体发展规划的要求，与鄂尔多斯市铜川汽车博览园区发展程度相适应，全面推进房地产的发展，使其成为房地产的一个新的分水岭，满足鄂尔多斯市铜川汽车博览园区经济性住房市场的需求。2、鄂尔多斯市天骏商住小区项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求,利用建造技术为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的居住空间和居住环境，提升铜川汽车城商住小区的功能档次，提高当地居民的居住水平。3、鄂尔多斯市天骏商住小区项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。4、项目将建筑与环境景观紧密的结合，整体规划建立一种场所感的生活氛围，突出“以人为本”的理念。组团空间体现亲切宜人、疏密有致的特点,创造了自然、休憩的社区居住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的居住生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济效益。1.4可行性研究报告编制原则和依据1.4.1 可行性研究报告编制原则 1、本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件、经济和工程技术方案的可行性。2、建筑物建设既要经济实用，又要美观、新颖，充分体现人与自然环境的和谐统一。3、规划布局考虑到远期与近期结合、充分发挥土地及建筑设施的综合效益。4、场区内规划明确功能分区，以规范管理。5、场区内公用建筑具有一定的开放性，实现资源共享。1.4.2 可行性研究报告编制依据1、内蒙古自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 2、鄂尔多斯市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要3、中华人民共和国城市规划法4、中华人民共和国建筑法5、中华人民共和国环境保护法6、中华人民共和国节约能源法7、自动喷水灭火系统施工及验收规范8、国家颁发的各种相关技术标准和规范9、国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第二版)10、 国家计委2002年1月颁布的投资项目可行性研究指南(试用版)11、建设单位提供的其他基础资料1.4.3 可行性研究报告研究范围按照国家对编制可行性研究报告的有关要求，结合本项目的特点，可行性研究范围确定为项目建设背景、市场分析与预测、项目工程建设方案、环境保护、消防和节能、项目实施进度、项目管理、投资估算、资金筹措及经济评价等内容。1.5项目概况1.5.1 项目拟建地点鄂尔多斯市铜川汽车博览园天骏商住小区项目建设场地位于鄂尔多斯市东胜区塔拉壕镇，距市区6公里，109国道、包府公路、绕城线沿园区而过，区位优势和交通优势明显。1.5.2 建设规模本报告设计鄂尔多斯市天骏商住小区建设项目（A、B、C、D四个区），规划总用地面积 363311.95 m2，总占地面积241120.5m2，总建筑面积426600m2。其中A 区占地面积54327.15m2，建筑面积99400 m2（其中高层住宅建筑面积69600m2，商业建筑面积29800m2，）；B区占地面积59629.8m2，建筑面积111000m2（其中高层住宅建筑面积77900m2，商业建筑面积33100m2，）；C区占地面积71235.6m2，建筑面积121100m2；D区占地面积55927.95m2，建筑面积95100m2。1.5.3 项目总投资情况鄂尔多斯市天骏商住小区项目估算总投资95913.79亿元。1.5.4 主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注1规划总用地面积363311.952总建筑面积4266003商业建筑面积629004住宅建筑面积3637005容积率1.776建筑密度%26%7绿化率%34%8总投资万元95913.79第二章 需求分析和建设规模2.1鄂尔多斯市房地产市场现状2.1.1 鄂尔多斯市房地产发展及消费能力分析鄂尔多斯地区2006年房价为平均每2500元/平方米左右，2007年高达3500元/平方米，房价持续走高，一路飚升。2006年鄂尔多斯市城镇居民年人均可支配收入为1.3万元，按家庭人口3人/户计算，鄂尔多斯年家庭可支配收入近4万元。这一消费水平不仅在内蒙古地区，即使与全国大部分地区相比较，也处于较高水平。以下为部分地区人均收入对比图表： 呼市包头鄂尔多斯北京天津重庆大连人均可支配收入（元）12150132181300017653126391024411994家庭年均可支配收入（元）36450396543900052959379173073235982商品房销售均价（元/）39443365350011352544326975433商品房单套均价（按120/套计算）4732804038003360001362240653160323640651960房价与年家庭可支配收入比值12.9810.1810.7725.7217.2310.5318.12按现各地区房价与家庭年均可支配收入计算，鄂尔多斯的人均购房压力较小，通过这一比较，我们可以得到两方面的信息：1、鄂尔多斯的人均消费能力高于其他一般城市；2、鄂尔多斯的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升空间。2.1.2 房地产市场消费基础的分析1、人口增加导致的刚性需求鄂尔多斯东胜市现有常住人口30万人，预计在今后4年即20072010年城市人口达到60万人，其中，东胜城区将达到50万人规模，铜川镇达到10万人口规模。如果这一规划能够实现，按照目前人均35平方米住宅面积的比例计算，由于人口增加导致的住宅直接消费面积即为1050万平方米。东胜市现有住房895.9万平方米，2006年开工尚未完工的建筑面积为144万平方米，4年内年均新增200万平方米左右的可销售面积才能满足市场中的基本需求。随着东胜地区、城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。但鄂尔多斯整体城市的规模毕竟有限，城市的集客手段仍然比较单一，因此，从长期市场环境看，城市的可持续发展潜力有限。2、城市化对地产市场的影响不可否认，东胜区城区人口的急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的一个重要的因素。目前，鄂尔多斯市的城市化进程正以肉眼看得到的速度飞快的进行着。以政府为首的东胜城区的旧城改造城市拆迁工程是导致2006年东胜市房地产市场供求关系失衡、住宅刚性需求上升、房屋销售价格急剧攀升的重要因素之一。2006年东胜城区拆迁量为1710户，拆迁建筑面积21.65万平方米，占当年商品住宅销售面积的27.3%，即使这样，也仅是按一比一的换算比例换算的需求量，如果按5人/户（考虑到老城区拆迁的分户需求）、人均35平方米的需求量计算，实际由于拆迁导致的住宅需求将达到30万平方米左右，会占到当年商品房实际成交量的三分之一。通过这一组数字，可以看出由于拆迁规模的扩大，导致住房被动的刚性需求急剧上升。3、流动人口对地产市场的影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。在内蒙境域内，鄂尔多斯市绝对属于经济增长最快地区。2000年东胜城区仅有10万余人，到时隔6年后的2006年，仅东胜市户籍人口即达到23.2万人，年均增长人口2.2万，年均增长比例为将近20%。目前，东胜市常住人口30.6万人，加上流动人口近40万人。人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为东胜地区房价的持续走高提供了有力的支持。4、以改善现有居住条件为目的的消费需求经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。同时，与国外情况有所不同的是，传统“安居乐业”的心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入购房。5、非理性消费需求对于房地产市场的影响土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。再加上目前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的消费心理促使住房需求不断释放。目前鄂尔多斯的房地产市场是稳定的、繁荣的，目前的市场需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还是市场中的主要力量。而且，根据现在鄂尔多斯市的即定发展战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间。2.1.3目前市场的开发结构2006年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到450万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市的70%。其中普通商品房开发占总开发量的70%左右，经济适用房占20%左右，廉租房仅占总开发量0.5%。80平方米以下住宅仅占住宅总供应量的1.6%，80120平方米的住宅占住宅供应量的63.5%，120平方米以上的住宅占住宅供应量的34.9%。在预售方面， 80平方米以下的住宅预售率为100%，80120平方米的住宅预售率达到80.5%，120平方米以上住宅预售率达到55.5%。以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。具体表现在：1、产品类型发展不均衡。即：非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例严重失调；2、户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，80平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同一个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大、销售周期会相应拉长、销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。我们虽然不能得出80平方米以下的小户型市场需求巨大的分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目前的供应不能满足市场的需求。2.2 鄂尔多斯市房地产市场供需预测1、居住人口结构分析“十五”期间，鄂尔多斯市城镇人口增加20万人。“九五”期末鄂尔多斯市城镇建成面积为68.8平方公里，到“十五”末为142平方公里。随着鄂尔多斯生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商人员的增多，将产生大量的住宅需求。主城区人口分布变化呈以下特点：（1）东胜区人口最多，铁西区人口增长率最快，铜川镇最具发展潜力。老城区及老工业区人口下降，其他区人口平稳增长。随着城市中心的转移和新区的开发建设，东胜区的人口开始下降，居民开始从人口拥挤、土地紧张的东胜区向新区迁居；铁西和铜川镇将是人口的主要迁入区。（2）人口密度与人口变动大致相同，东胜老城区人口密度仍是最高。近两年内，天骄路板块的人口密度增长率最高，其次是铁西区，而康巴什新区刚开始投入建设不久，医疗、教育、金融、娱乐等基础设施才刚起步，还不完善，人口增长率较低，但是发展潜力最大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。东胜区的人居状况即将处于饱和状态，而相比之下，铁西区、康巴什新区、伊旗的人口密度较小，其房地产发展潜力相对较大。近两三年内，铁西区会有长足发展，离东胜区购物中心商务区与中心商圈距离较近，交通方便，相对满足鄂尔多斯人居家、购物的现代需求。铜川镇随着基础设施的完善，将形成自身的中心商务区与中心商圈，吸引鄂尔多斯人前往置业投资。（3）人口文化程度调查显示，目前鄂尔多斯市主城区人口的文化程度比鄂尔多斯市总体人口文化程度高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，鄂尔多斯主城区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。又据调查了解，鄂尔多斯各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了鄂尔多斯从业人员的文化教育水平。此外，鄂尔多斯市人口的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。2、居住结构分析鄂尔多斯的市民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，鄂尔多斯人乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了/，其次是公车约占1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车。在区域居住结构里面，东胜区是传统的行政和商业区，也是原来鄂尔多斯人心目中的“高尚居住区域”，铁西、康巴什新区是新兴的城区，区政府迁往铁西区与市政府迁往康巴什新区标志着行政区的转移，预示着这两个新区将来的发展速度将超过东胜区，而成为新的行政区和商业区。随着铁西和康巴什新区交通和基础设施的改善以及全市性优秀住宅小区的建设，在居住结构中铁西和康巴什新区的比重已有很大提高，鄂尔多斯人选择的居住区也将偏向这两个城区，逐步形成东胜区、铁西区、康巴什新区三分天下的格局。3、鄂尔多斯市房地产行业未来发展方向鄂尔多斯市的房地产水平目前还处于初级阶段，发展水平较全国其它发达城市还很低。纵观这两年鄂尔多斯市的房地产发展情况，可以看出虽然房价增长很快，但价位相对较低；没有出现高品质的产品，产品形式也相对单一,没有出现高档社区，房屋仅起到提供居住的作用，社区内涵较少还未上升到文化的高度；营销手段也很初级仅是在简单地卖房子，因此鄂尔多斯市房地产行业的发展空间还很大，未来产品将朝高端方向发展。4、鄂尔多斯市房地产行业供给及需求情况鄂尔多斯市房地产行业目前处于需求比较旺盛，供应相对短缺的阶段。东胜现状作为市域的政治中心、经济中心、文化教育中心、信息中心。随着城市行政管理、经济管理职能向铜川镇转移；东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心，重点为居住及都市型工业，产业以羊绒纺织、生物制药等新技术产业为主。未来发展趋势是，东胜区将在旧城改造的基础上出现高端产品，新区将出现低密度，反映生态理念的高尚社区。今后东胜区的需求依然会很旺盛，铜川镇和伊旗的房地产发展会随着新区的建设和发展情况而发展。另外，东胜区土地供应受限，在供给小于需求的情况下，将有一部分购房人群被分流到新区。2.3鄂尔多斯市房地产价格预测2006年至2007年是鄂尔多斯房地产市场价格变化最大的一个时间段。市区内的房价也在这一时期完成了从平均10002000元/平方米到平均20004000元/平方米的过度。至今，还有很多鄂尔多斯人没有从这个现实中清醒过来。就象股市一样，股价的急剧变化或者有业绩支撑、或者有看涨预期、或者有人为炒做，楼市也是一样。在前面的篇幅中，我们已经从技术角度列举了拉动房价的几个主要因素，即：城市扩容、城市化进程、改善现有居住环境、非理性消费及外来人口等几个因素综合作用，致使现有需求极大的超出供给，进而造成房价的上涨。但这仅是技术方面的因素，放诸四海皆可行，人为的因素在房地产价格的上涨过程中起到了至关重要的作用。1、管理部门的统计数据缺失严重。没有及时的信息披露，没有管理部门的权威机构言论，消费者无法获得正确的消费引导；2、代理商。鄂尔多斯的规模项目不多，大部分知名项目或高端项目全部集中在几家代理公司手中，如大国机构。这些代理公司大部分为外埠公司，这些公司在操作项目时尤其是在市场信息闭塞的地区操作项目时，习惯性的套用原驻地的市场价格走势对本地项目的价格进行调整，而这些项目在本地又能起到排头兵的作用。因此，现在市场上会出现开发商严重惜售的市场状况。大家都在等:呼市的公司在看呼市的价格走势，北京的公司在看北京的价格走势，深圳的公司在看深圳的价格走势，大家都在看全国的价格走势，本地的公司看代理公司的价格走势。这样，势必就造成目前市场上价格随时涨，销售不放量的市场环境。购房者对东胜区未来的高档物业房价，预期的心理承受能力还存在一定的心理障碍。在没有详细了解项目情况，固守东胜区普通住宅销售价格的条件下，3000元/平方米价位的接受力最强；但我们也可以看出，不少客户也能接受高档社区3500-4500的价位，甚至更高价位，产品、服务、附加值决定了项目的竞争优势。在这种市场环境下，开发商的操作空间比较灵活，“快速掠取”、“利益最大化”的操作原则皆有实际操作的空间。唯一要注意的就是，鄂尔多斯的房地产市场自主性不强。结合全国的地产走势看，短期内市场的价格仍有很大的上涨空间。对于区域市场有如下特点：1、区域市场内，有较强的消费能力；2、由于整体规划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会持续繁荣；3、目前市场有效供应量仍然不足，供求关系的矛盾不会在短期内解决；4、多方面因素支撑，短期内市场价格快速上涨的趋势不会改变。2.4项目竞争力分析2.4.1项目优势1、位置：地处东胜区塔拉壕镇，距市区6公里2、交通：紧邻西源路，文明路，路网四通八达小区位于东胜区塔拉壕镇，距市区6公里，109国道、包府公路、绕城线沿园区而过，区位优势和交通优势明显。3、产品：中高档商品房在东胜区塔拉壕镇目前房地产开发的基础上，鄂尔多斯市天骏商住小区将给日益发展起来的消费群体提供经济、舒适、优质的居住环境以及良好的小区配套设施，使消费者用有限的资源得到高价值的体现。4、服务：知名物业管理公司，为业主提供全面专业服务目前鄂尔多斯市物业服务质量参差不齐，缺少国内知名物业公司进驻，以本地公司为主，管理模式滞后，服务类别单一，服务专业化程度不高，建议本案通过引进国内知名物业管理公司，为业主提供全面专业的物业服务，创造本案营销的又一亮点。2.4.2 项目劣势1、本案受销售市场的波动影响较大，在项目开始实施时应密切关注销售市场动向，对可能出现的波动应提前做出防范。2、在项目实施过程中，从控制工程成本投入、节约各项开支、提高销售率等方面制定相应措施，以提高项目的抗风险能力。2.4.3 项目机会1、鄂尔多斯市已形成了能源、化工、旅游等在国内外颇具影响的优势和资源垄断产业，产业发展迅速，城市竞争力高幅提升，促进本地经济水平持续上涨的同时，亦吸引了大量外省市资金进入，衍生出众多优质的高收入人群，促进了高端的市场需求。鄂尔多斯市铜川汽车博览园住宅小区位于东胜区塔拉壕镇市区6公里，全镇总面积600平方公里。2008年全镇税收收入完成6亿元，全社会固定资产投资继续保持良好的发展势头，全年完成投资41亿元。2、近两年，鄂尔多斯市东胜区塔拉壕镇经济的快速发展，GDP水平大幅提升，带动了城市居民收入的增长。市民消费欲望高涨，市场需求旺盛，为市民未来消费打下经济基础。2.4.4 项目威胁项目处于规划阶段，对未来发展形式的不可预见性使本项目存在一定的风险。（1）加强区域市场调研分析工作。（2）把握国家宏观政策及市场发展趋势。（3）深入研究、重点分析。（4）针对项目做出及时有效调整。2.4.5 项目市场定位1、项目产品定位原则 适应市场需求，体现区域价值，带动开发商品牌的提升，开发出区域内代表性的高品质产品，从项目产品本身特性、开发商品牌未来发展方向及目标客户的消费需求等角度综合考虑定位。2、项目主题定位及项目产品定位 明朗、清秀、典雅的“新古典”风格的设计手法，配合三段式的立面造型，树立中心宜居的城市想象。3、定位支撑：（1）规模42.66万多平米规模 高尚品质 优质生活鄂尔多斯市天骏商住小区成就核心区域的大生活，大规模，高品质带动区域核心的升级换代，带动城镇消费的发展方向。（2）建筑高品质 新古典的风格设计 高品质的建筑形态设计，既显品质，又便于营造良好的居住生活、娱乐环境;建筑整体明朗清秀，典雅大气，结合当地人文特点，给人以高品质的归属感; 建筑本体形态与行业特征的结合，产生新的建筑个性。（3）绿化景观系统的人性化本规划以步行绿化主轴为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结合步行系统规划，有机联系各组群绿地，使各个组群绿化连为一体增强户外空间连续性。采用核与轴、点线面相结合的手法形成小区中心绿地系统，从而使绿地更均匀的接近居民。2.4.6 营销策略1、根据市场调查结论，本项目的民族建筑特色与现代化的建筑手段完美结合、人性化设计特征最被消费者认可，亦是今后项目推广的重点。2、从被访者对项目的认知途径的评价来看，报纸、熟人介绍和招商处是当地消费者获取商厦信息的主要渠道。调查结果有助于我们在营销通路上选择何种广告媒体作为告知渠道，更为准确向消费者传达我们的信息。3、营销中通过产品本身条件、项目位置、销售价格、市场机遇、宣传推广、服务六方面综合作用，更好地实现销售目标。2.5建设规模本工程总规划用地面积363311.95，总建筑面积426600，其中住宅建筑面积363700，商业建筑面积62900。第三章 场址和项目建设条件3.1场址3.1.1场址位置鄂尔多斯铜川汽车博览园住宅小区建设项目建设场地位于东胜区塔拉壕汽车产业园（铜川镇）国道109路快速道路北，西面紧邻润兴西街，东面紧邻润兴东街；北面紧邻团中路，北面紧邻南外环路；项目规划总用地面积544.9679亩。3.1.2 场地现状建设基地南北长约700米，东西长约510米，用地范围内地势东南较西北约低7米。项目周未无名胜古迹、自然保护区等特殊环境。土地使用性质为商业和住宅用地，场地基础设施完善，基本达到七通一平条件。鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司已通过挂牌方式取得项目土地使用权。3.1.3 城市规划及区域性规划要求本项目场址符合鄂尔多斯市城市总体规划（在编）和鄂尔多斯市铜川组团控制性详细规划（在编），项目按鄂尔多斯市东胜区规划局鄂尔多斯市塔拉壕汽车产业园二期城市设计规划方案有关规定，按照鄂尔多斯市东胜区塔拉壕汽车产业园住宅小区的城市规划功能分区要求进行设计。规划部门已批准项目的选址意见。3.1.4 周边建筑物及环境条件本项目位于鄂尔多斯塔拉壕镇，场地北侧为团结中路，南侧为南外环路，西侧为润兴西街，东侧为润兴东街，交通便利。基地创造良好的居住环境，同时与自然环境的融合，通过设计广场绿化，将绿化、中心绿地、宅间绿地和沿街绿地相结合，使之成为统一绿化系统。小区绿地采用核与轴、点线面相结合的手法形成小区中心绿地，从而使绿地更均匀地接近居民。改善建筑以及城市环境，体现以人为本的设计理念。3.1.5 场地工程地质情况基地现状地形属于丘陵地貌，四周高，中间低。整体地形较为平缓，平均坡度为1.7%左右，南北两侧局部最大坡度为6.2%左右，属于城市适宜建设用地。A.工程地质：1表土主要为素填土，土黄色，松散，干燥，主要组成为风成细砂堆积为主，中等冻胀性。厚度较小埋深一般为0米，厚度0.80.9米。1表层以下主要为细砂、 21粉砂细砂、 22细砂和 23粉质粘土，分布均匀，强冻胀性，埋深一般为010.1米。细砂层下面为31中砂粗砂、31砾石；31细砂岩，32冲洪积，中密密实，饱和。成分多为石英砂、石英岩，分布均匀埋深在11.721.6米。本项目建筑为带地下室结构建筑物，设计地下室埋深8.0米，根据勘察资料和建筑载荷分析，地基承载力基本值在250KPa，天然持力层可选在 22细砂层作为直接持力层。单元层 21、 22、 23、 31、 32、31、32、承载及形变特性均可满足建筑需求，可以作为天然持力层。 项目建设场地没有建筑物，场地经人工平整后地形较为平坦。根据勘探土地地质资料，场地土层均由第四纪全新世洪积沉积层和中新更世湖相沉积层组成。地震烈度为7度区，场地类别为类。B.水文地质：场地区域水文地质单元属河间平原相对富水区。东、西乌兰木伦河三面环绕，仅北依丘陵山，地势相对较高。东西乌兰木伦河构成地区区域侵蚀基准面。大气降水、地表水及地下水均向乌兰木伦河汇集排泄。区内地下水补给以大气降水和乌兰木伦河潜流为主，地下水由南及西南方向顺下游乌兰木伦河谷迳流，潜流、蒸发及人工开采是地下水的主要排泄途径。区内地下水按其赋存与分布特征可分为以下三种类型：松散岩类孔隙潜水：含水岩组为细砂、中砂粗砂及砾石层，渗透性中等强，含水层厚度一般为1016米，潜水位埋深一般5.07.5米，富水性较好，富