2016年4月份标杆房企经营及动态信息研究报告.docx

战略研究之房地产业标杆企业4月经营及动态研究报告【2016年4月】二一六年四月目录一、行业政策及重大情报聚焦1（一）行业政策及形势1（二）市场形势4二、标杆房企经营趋势7三、标杆房企月度销售情况17（一）标杆房企3月份销售情况对比17（二）标杆房企1-3份销售情况对比17（三）标杆房企3月份拿地情况对比18四、各大房企融资情况18（一）房企积极打通多元融资渠道18（二）各大房企主要融资情况19五、标杆房企重大战略举措211、加快区域布局，股权收购成时尚212、合作共赢，拓展多元化领域213、加码资本市场，灵活运用融资手段23ZHONGNAN GROUP 25 中南建设战略企划中心 2016年4月中南建设集团房地产标杆企业研究报告一、行业政策及重大情报聚焦（一）行业政策及形势1、固定资产投资增速稳中有升2016年1-3月份，全国固定资产投资（不含农户）85843亿元，同比名义增长10.7%(扣除价格因素，实际增长13.8%)，增速比1-2月份加快0.5个百分点。从环比速度看，3月份固定资产投资（不含农户）增长0.86%。1-3月份，民间固定资产投资53197亿元，同比名义增长5.7%(扣除价格因素实际增长8.6%)，增速比1-2月份回落1.2个百分点。民间固定资产投资占全国固定资产投资（不含农户）的比重为62.0%，比去年同期降低3.0个百分点。2、消费品市场销售稳定增长2016年3月份，社会消费品零售总额25114亿元，同比名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.7%）。其中，限额以上单位消费品零售额11717亿元，增长8.6%。1-3月份，社会消费品零售总额78024亿元，同比名义增长10.3%。其中，限额以上单位消费品零售额34625亿元，增长8.0%。1-3月份，全国网上零售额10251亿元，同比增长27.8%。其中，实物商品网上零售额8241亿元，增长25.9%，占社会消费品零售总额的比重为10.6%；在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品分别增长35.5%、16.0%和29.5%。3、进出口总额下降一季度，进出口总额52144亿元，同比下降5.9%。其中，出口30123亿元，下降4.2%；进口22021亿元，下降8.2%。进出口相抵，顺差8102亿元。3月份，进出口总额19056亿元，同比增长8.6%。其中，出口10501亿元，增长18.7%；进口8555亿元，下降1.7%。4、工业生产缓中趋稳一季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长5.8%，增速比上年全年回落0.3个百分点，比今年1-2月份加快0.4个百分点。3月份，规模以上工业增加值同比实际增长6.8%（以下增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率），比1-2月份加快1.4个百分点。从环比看，3月份，规模以上工业增加值比上月增长0.64%。5、居民消费价格温和上涨3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.3%。其中，城市上涨2.3%，农村上涨2.2%；食品价格上涨7.6%，非食品价格上涨1.0%；消费品价格上涨2.5%，服务价格上涨1.9%。1-3月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%。一季度，工业生产者出厂价格同比下降4.8%，3月份同比下降4.3%，环比上涨0.5%。一季度，工业生产者购进价格同比下降5.8%，3月份同比下降5.2%，环比上涨0.3%。6、中央强调提高棚改货币化安置比例 助力楼市消化库存4月20日，财政部发布关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知 ，提出2016年中央财政将继续加大对各地棚户区改造工作的支持力度，中央补助力度不低于上年。同时要求，各级财政部门特别是市县财政部门，要严格按照规定落实棚户区改造涉及的各项税费优惠政策，切实降低棚户区改造成本。还提出，各地要积极引导棚改居民优先选择货币化安置方式。4月21日，南京加强房地产市场引导，主城六区、江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2到3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。4月21日，香河出台楼市限购细则，明确非香河本地户籍家庭在香河县无自有住房的，仅限购买一套商品住房，并且购房首付款比例不低于30%。同时要求进一步落实预售管理和审批备案制度，要求房地产项目在备案后3个月内不得进行调价。4月21日，四川省住建厅发布数据，将加大棚户区改造和其他房屋拆迁货币化安置力度，2016年棚户区改造计划为27万户，按照县级以上城市货币化安置比例达到50%以上的目标测算，将可增加850万平方米的住房消费。（二）市场形势1、房地产开发投资增速继续回升1-3月份，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际增长9.1%），增速比1-2月份提高3.2个百分点。其中，住宅投资11670亿元，增长4.6%，提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66%。2、商品房销售加快1-3月份，商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，增速比1-2月份提高4.9个百分点。其中，住宅销售面积增长35.6%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长8.5%。商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点。其中，住宅销售额增长60.3%，办公楼销售额增长69.4%，商业营业用房销售额增长8.2%。3、房地产开发企业到位资金增速回暖1-3月份，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%，1-2月份为下降1.0%。其中，国内贷款6226亿元，增长6.5%；利用外资18亿元，下降80.6%；自筹资金11740亿元，增长4.7%；其他资金14007亿元，增长30.4%。在其他资金中，定金及预收款7882亿元，增长25.9%；个人按揭贷款4670亿元，增长46.2%。4、房地产开发企业土地购置面积降幅继续收窄1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3577万平方米，同比下降11.7%，降幅比1-2月份收窄7.7个百分点；土地成交价款1165亿元，增长3.7%，增速提高2.8个百分点。5、3月份房价上涨城市个数增加 分化程度加深绝大多数城市房价环比上涨，上涨城市个数比上月大幅增加，总体涨幅扩大。3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个，分别比上月增加15个和20个；持平的城市个数分别为0个和3个，分别比上月减少8个和5个；下降的城市个数分别为8个和13个，分别比上月减少7个和15个。新建商品住宅价格环比上涨的62个城市里，涨幅高于上月的城市有55个，比2月份增加22个；二手住宅价格环比上涨的54个城市里，涨幅高于上月的城市有47个，比2月份增加23个。同比上涨城市个数增加，涨幅扩大。3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有40个和46个，分别比上月增加8个和5个。新建商品住宅价格同比上涨的40个城市涨幅均高于上月，二手住宅价格同比上涨的46个城市里有43个城市涨幅高于上月。6、房地产开发景气指数略有提高3月份，房地产开发景气指数为94.18，比2月份提高0.51点。二、标杆房企经营趋势今年一季度，受宽松的货币环境及政策环境影响，一线城市及南京、苏州等热点二线城市楼市急剧升温。房价上涨均已脱离基本面；宽松的货币环境推升市场热度；房地产政策环境也十分宽松。但是，我国房地产市场不会呈现断崖式的下跌的局面，主要源于目前的需求仍以自住为主，而全国范围的宽松政策及环境短期内不会呈现急剧转向，为房地产市场发展营造稳定环境。但预计二季度热点城市在相对趋严的政策环境下，量价将会呈现一定程度的回调。（一）2016年一季度中国房地产市场形势总结1、政策环境：中央分类指导地方因城施策 一线楼市限购收紧一季度，全国、地方两会陆续召开，提出因城施策化解房地产库存。中央降准降首付，财税政策差异化调整，支持居民住房刚性需求和改善性需求。楼市分化加剧背景下，一二线热点城市通过限购和信贷收紧等措施稳定房价，三四线城市则通过信贷财政优惠、鼓励农民工购房、加大货币化安置力度等措施加快去库存，未来城市间政策分化将继续呈常态。(1)中央：信贷财税政策调整促消费 支持刚性和改善性需求两会政府工作报告及十三五规划纲要明确今年及未来五年政府工作任务，着力推进结构性改革，加快新型城镇化建设。今年是十三五开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年，当前我国发展挑战更加严峻，经济下行压力加大，两会政府工作报告强调保持经济运行在合理区间，在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革。十三五规划纲要确定未来五年宏观目标，即经济保持中高速增长，产业迈向中高端水平。推进新型城镇化成为今年以及十三五时期工作重点，包括深化户籍制度改革、加快农业转移人口市民化，推动以城市群为主体形态的城镇化协调发展，加快推进金融财税改革。坚持因城施策基调，鼓励刚性和改善性需求，健全多层次住房供应体系。房地产方面，中央提出要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。2016年住房市场还将根据实际情况，有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台，从供需两端去化房地产库存。同时中央也将通过构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。财税改革加快推进，营改增细则落地。两会政府工作报告下达5月1日全面营改增时间表后，3月23日财政部、国家税务总局下发关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，营改增细则正式出台，规定房地产业营改增税率为11%。对房地产行业而言，计税方式较市场预期给予更多的让利，土地出让成本以及新增不动产可抵扣，将减轻房地产企业税负，也将增强其它企业购置不动产的动力。针对二手房交易，则延续了2月19日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文调整的营业税优惠政策，在保证税制转换平稳过渡的同时，也有利于稳定市场预期，且针对一线城市差异化也仍将持续，符合当前一线调控收紧趋势。同时2月三部门调整房地产交易环节契税，进一步促进市场交易。货币信贷再宽松，进一步放宽住房购买门槛。在2015年多轮货币信贷政策调整后，2016年2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷最低首付比例降至30%。2月末，央行再次降准0.5个百分点，为信贷需求的增长提供更宽松的环境。货币信贷政策的进一步将显著改善购房者预期，加快推动各类住房需求入市，缓解各地高库存压力。(2)地方：热点城市限购收紧稳房价 三四线城市继续聚焦去库存城市分化明显，热点城市调控政策转向。两会期间住建部表示要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作。上海将非沪籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限由2年提高到5年，购买二套普通住房商贷首付比例调整为不低于50%，非普通住房首付比例不低于70%；深圳将非深户在深圳购房的社保缴满年限由此前的1年提高至3年。而受一线城市楼市溢出效应影响，其周边县市出现房价过快上涨、楼市过热现象，纷纷出台政策稳定市场。廊坊实行限购和差别化信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%，惠州楼市严格规范商品房销售行为。同时部分热点城市也继续收紧调控，苏州限定房价涨幅；武汉、青岛下调公积金贷款额度；江苏要求落实差别化个人住房信贷政策，强调密切关注南京等城市；合肥则要求严查“捂盘惜售”等行为规范市场。三四线城市库存压力依然严峻，化解房地产库存仍是今年工作重点。2016年以来，地方政策仍以缓解库存压力为导向，截至目前已有多个省市出台具体去库存政策，内容主要集中在鼓励农民工进城购房、加大棚改货币化安置力度、落实信贷财税调整等方面。同时各城市去库存政策也呈现差异化，如河北去库存同时严控环京周边县市楼市，江西、内蒙古去库存政策措施多方位全覆盖，广西、河南更注重鼓励农民进城购房，海南则严控供应端，南京在注重商办去化的同时加大住房土地供应等。类似广东、重庆将去库存目标量化到每年每市等方式，也将被更多省市效仿。总体来看，随着当前城市房地产市场分化加剧，分类指导、因城施策仍是各级城市房地产调控的主要基调，未来一段时间各地施政仍将呈现三四线高库存城市千方百计去库存、一二线热点城市加码调控稳定市场的基调。库存压力仍然较大的三四线城市未来或将有进一步宽松政策助力，如鼓励农民工购房、加快货币化安置等。房价上涨过快一二线热点城市，调控政策将继续收紧为楼市“降温”。2、价格：百城住宅均价再创新高 一线及热点二线城市涨幅显著(1)百城整体：在热点城市房价大涨影响下 一季度百城住宅价格上涨2.94%一季度，在持续宽松的政策影响下，深圳、上海等热点城市需求量大幅上升，而供应量却表现乏力，供不应求矛盾激化，房价涨幅明显，带动百城整体价格进一步上涨。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，进入2016年，百城住宅价格延续2015年二季度以来的上涨态势，且涨幅进一步扩大。一季度累计上涨2.94%，涨幅较2015年四季度扩大1.43个百分点，而去年同期则为下跌0.18%。具体来看，1、2月房价环比涨幅较为平稳，分别上涨0.42%和0.60%；3月百城住宅均价涨至11303元/平方米，绝对水平再创新高，环比涨幅提升至1.90%，同比涨幅扩大至7.41%。(2) 各级城市：一季度各级城市住宅价格均上涨 一线城市涨幅高达7.02%一季度各级城市住宅价格均呈上涨态势，与去年同期相比，一线城市房价涨幅明显扩大，二三线城市均由跌转涨。一季度一线城市累计上涨7.02%，涨幅较去年同期扩大6.30个百分点，4个一线城市全部上涨。二线城市累计上涨0.92%（去年同期为下跌0.67%）。苏州、南京等需求旺盛城市今年以来需求量大幅释放，而供应量明显不足，同时一线城市房价大涨也对这些城市产生一定带动作用，房价上涨明显，其中苏州一季度累计上涨12.97%，南京上涨7.10%。但同为二线城市的三亚、海口、沈阳等城市因库存压力较大，房价仍明显下跌，其中，三亚一季度累计下跌4.57%，沈阳下跌3.04%，导致二线整体房价涨幅趋缓。三线城市累计上涨1.93%（去年同期为下跌0.74%）。东莞、惠州、保定等三线城市因位居一线城市周边，具有明显区位优势，房价相对较低且宽松政策刺激下，可有效承接热点城市大部分外溢需求，房价上涨势头强劲。（二）2016年中国房地产市场趋势展望1. 市场趋势：经济增速企稳 去库存效果显现 市场渐趋理性(1)宏观经济：经济增长动能有所好转 供给侧改革持续深化一季度，通胀中枢趋于上行，经济增长动能有所好转。2月，CPI同比上涨2.3%，较上月提高0.5个百分点，为2014年8月以来最高，通胀中枢趋于上行。3月，官方制造业PMI为50.2，比2月上升1.2个百分点，近8个月以来首次回到荣枯线以上；财新制造业PMI为49.7，较上月有所回升，表明经济增长动能有所回升。3月两会政府工作报告提出，全年国内生产总值预期增长6.5%至7%，居民消费价格涨幅3%左右。李克强总理指出“稳定和完善宏观经济政策，保持经济运行在合理区间。宏观调控还有创新手段和政策储备，既要立足当前、又要着眼长远。创新宏观调控方式，加强区间调控、定向调控、相机调控，统筹运用财政、货币政策和产业、投资、价格等政策工具，采取结构性改革尤其是供给侧结构性改革举措，为经济发展营造良好环境”。首次将经济增长目标定为区间，这表明2016年政策和经济弹性超过往年，也表明经济增长的不确定性；但同时为调结构预留空间，随着刺激内需和进一步稳增长措施出台，供给侧改革持续深化，整体经济将平稳运行。(2)货币信贷环境：保持稳健趋松 灵活适度且有保有压多方定调继续实施稳健的货币政策并保持灵活适度，预计二季度货币环境整体稳健宽松。整体来看，各方表态表明了今年稳健的货币政策的总基调，同时坚持灵活适度总原则。从一季度货币信贷数据表现来看，当前货币信贷环境超预期宽松。预计二季度货币环境继续保持稳健宽松，但需警惕滞胀风险。(3)房地产调控：各地调控差异化成常态 新市民需求助力去库存推进户籍制度改革支持农民工购房。两会和十三五规划均提出，要加快新型城镇化发展，深化房地产制度改革，主要是推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立购租并举的住房制度。支持农民工等新市民需求、鼓励农民进城购房是高库存城市化解库存压力的重要方式，其中针对农民工购房的定向支持政策将成为各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房的政策支持力度，同时通过进一步推进户籍制度改革，全面推进并完善居住证制度，保障农民利益，鼓励其形成买房或长期租房的预期和需求。农村“两权”抵押贷款试点开展，也为农民工购房提供资金支持。(4)楼市预判：销售回暖 投资开工信心有所恢复 市场更趋理性全国整体：销售继续回暖 投资开工信心平稳恢复宽松货币信贷及市场运行环境下，1-2月，房地产运行各项指标明显回升，尤其新开工和销售回升幅度超预期。销售面积同比大幅增长28.2%、销售额同比大幅增长43.6%；新开工面积同比增长13.7%，结束2014年以来同比下降趋势；开发投资方面，1-2月全国房地产开发投资额同比增长3.0%，结束2014年以来同比增速持续放缓走势。各项指标的增长一方面由于2015年同期较低基数因素影响（2015年1-2月房屋新开工量为近7年同期最低，销售面积为近4年同期最低），另一方面在宽松政策刺激下，尤其货币信贷资金的大力支持下，楼市预期好转，需求得到进一步释放，特别是一二线热点城市市场短期急剧升温。对于企业而言，在前端销售的持续回暖下，新开工、投资积极性明显提升。稳增长基调下，货币信贷环境继续稳健宽松，楼市预期进一步好转，去库存效果有所显现，高库存城市将筑底回升。多方面因素影响下，预计上半年全国房地产市场供需继续上行，但整体有所回归，各项指标同比增速较1-2月有所放缓。其中销售面积同比继续增长，销售回暖带动投资开工信心继续恢复，但在整体库存仍然高企的情况下，预计投资新开工平稳增长。不同城市：过热城市渐趋理性 高库存城市去化效果显现各级城市来看，一二线城市整体库存在合理范围内，去化压力不大，预计楼市整体上行。一线城市及南京、苏州等热点二线城市短期内供不应求矛盾显著，一季度市场热度攀升。但针对热点城市，加强限购及差别化信贷、控制土地供应规模及结构、防范楼市金融风险等加强市场监管的政策已陆续出台，如上海、深圳、苏州等，其他热点城市政策收紧预期也逐渐升温。市场大环境发生微妙变化，热点城市楼市观望情绪渐浓。预计未来一定阶段内，热点城市在政策监管及市场大环境调整下，楼市非理性因素将消弱，市场量价将有所调整。但短期内库存吃紧，供不应求矛盾仍存在，市场可能出现有价无市的现象。对于库存压力较大的少数二线及多数三四线城市，鼓励农民工购房、加大棚改货币化安置力度、推进租赁市场、落实信贷税费调整等多项去库存政策逐步实施，且接下来地方也可能出台进一步的刺激政策。未来一定阶段内，去库存政策效果将继续显现，多数城市成交量筑底回升，带动价格企稳。值得注意的是，在本轮热点城市的带动下，部分库存量较大的二三线城市住宅市场热度已有所上升。在宽松货币信贷及政策环境持续的前提下，较温和的二线及少数三线城市可能出现新一轮的量价回升。2、关注点：警惕热点城市风险 二线城市存机遇(1)热点城市楼市急剧升温 需警惕市场风险在全国房地产去库存基调下，需求端的支持政策层层加码。尽管政策的初衷主要是针对三四线城市的高库存，并且对于各类城市分城施策，差别化对待，但实际情况却助推了一二线热点城市的楼市热度，并且“虹吸效应”使得更多资金从三四线涌入了一二线，催生房价的快速上涨。房价的上涨强化了房地产的投资属性，成为了股市、债市等理财渠道失利撤退资金的最佳去处。针对此，我们通过与日本上一轮市场泡沫比较，判断热点城市未来走向。A.国际经验：宽松的政策及货币环境导致市场过热 政策转向导致泡沫破灭从国际经验来看，1985-1991年，在宽松的货币及财税政策下，日本房价快速上涨，脱离了市场基本面，存在市场泡沫。随后政策转向，货币及财税政策收紧，政府主导挤压泡沫，导致房地产市场崩盘，房价快速下跌，并影响至今。日本房价脱离市场基本面快速上涨1985-1991年为日本房价上涨最快的阶段，也是房地产市场发展最为迅速的时期。但是，在这个阶段，城镇化进程放缓，出口及经济存压力。房地产市场的快速发展已经脱离经济基本面。广场协议后，日元升值而出口持续下滑。1985年，在日本持续贸易顺差的背景下，广场协议签订，随后日元快速升值。1985年9月，美元对日元汇率为236.91，1988年底，美元兑日元汇率达到123.63，即三年时间里，日元兑美元升值近一倍。但是，在日元持续升值的背景下，出口持续下降，1985年日本出口额为42万亿日元，1987年则降至33万亿日元。日本出口贸易的不景气，导致其经济存在一定的下行压力。货币环境由宽松到紧缩 挤压市场泡沫广场协议后日本为维持经济的发展，采用宽松的货币政策刺激内需，但导致资本大量流入房地产业，尤其是投资性需求。而1988年以后迅速紧缩的货币政策，导致流动性紧缩，资本大量外逃，房地产市场崩盘。广场协议后日本采用宽松的货币政策，资本大量流入房地产业。广场协议后，日本需要通过刺激内需而应对日元升值带来的出口贸易下降，因此货币环境持续宽松。1985年，日本M2同比增速为9.3%，1987年增速扩大至11.5%，而同期CPI却未出现明显上涨，但地价却呈现明显上涨态势。表明在宽松的货币政策下，资本并未大量流入实体经济，推动生产资料价格上涨，而是不断流向资本密集型的房地产业。财税政策由宽松到严苛 加剧泡沫崩溃速度在日本房地产泡沫出现时，日本政府开始进行主动挤压泡沫，财税制度改革也是重要的一个方面。土地财税政策由松到紧，挤压资产泡沫。20世纪80年代末期，日本大量涌现以获得土地升值利益为目的的投机行为，加之日本的土地财税政策较为宽松，地价迅速上涨。日本政府从税制方面进行改革挤压泡沫，其中土地税制改革为主要内容。1989年底，日本正式通过了土地基本法，并于1992年4月开始对大规模保有土地征税，即“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。此外，日本对于个人持有期超过5年的土地和建筑物的转让收益，税率从20%提高至了30%。但是，当政策施行时，土地价格已经出现回落，税费的加重，进一步加剧了泡沫的破灭速度，加速了地价下跌。B.趋势展望：谨防热点城市楼市风险 市场或出现调整从国际经验来看，目前我国一线及热点二线城市与日本泡沫产生时的市场条件存在相似之处。但是与日本相比，我国一线城市房价出现大幅波动的可能性较小。首先，日本在房价快速上涨时期，大量投机性需求流入房地产业，推高房价。但是我国自2010年实施限购以来，限制了投机性需求的滋生，加之随后的限贷，及契税、营业税征收制度等，导致投机交易成本较高。因此，尽管此轮市场攀升过程中，部分投机性需求入市，但仍以自住型需求为主，在房价出现下跌时，出现大量抛售的概率较小。其次，我国政策仍对市场有较大的支撑力。一方面，一线城市的限购并未放开，政府政策调整空间仍然充裕，若市场存下行压力，可放松政策刺激需求；另一方面，货币政策不会出现大规模调整，我国经济发展仍在转型，需要稳健趋松的货币环境，也将对市场产生支撑；最后，我国目前正在进行财税制度改革，但并未提高房地产相关税费，不会对市场产生冲击。(2)去库存效果持续显现 二线城市需求将充分释放A.机会城市：基本面良好 房价稳定 未来成交量将提升在本轮热点城市的带动下，部分库存量较大的二三线城市住宅市场热度也有所上升，通过货币化安置、补贴、财税减免等去库存的政策效果逐步显现，有可能带动行业新一轮的市场机会。未来二三线城市针对农民工进城的去库存策略将会陆续出台，配套地方财税、信贷政策的宽松档口，人口、经济占优的部分二线城市潜在市场机会更大。住宅市场供应降低 需求提升 供求结构逐步改善高库存压力下，新增供应量大幅下降。2015年以来，沈阳、无锡、长春、徐州等城市住宅市场在高库存压力下，新增供应量显著下降，其中无锡2015年住宅新批上市面积同比降幅高达43%，徐州下降37%，长春和沈阳降幅分别为25%和13%。2016年1-2月，代表城市累计新批上市面积同比大幅下降33%，其中烟台、青岛、南昌、郑州、无锡、杭州同比降幅均超40%。B.趋势预判：未来人口导入型城市机会更多 企业加快项目去化是关键在地方大力去库存的政策支持下，表现较为“冷静”的部分二线城市将迎来“量”的回升。总的看来，郑州、长沙等城市住宅市场去库存节奏有条不紊，这些城市对市场政策和资金吸收有一定的反应周期，供求端的减少和需求端的发力使得城市库存量逐渐降低。并且随着供应量的持续走低和农民工等新增购房群体的助力下，这些城市潜在的需求量将会得到释放，市场对城市住宅存量的消化将提速，去库存政策执行效果良好的城市有望迎来量升价稳的行情。企业应加快推盘节奏，多渠道出货才是关键。目前市场政策环境空前宽松，无论是财税优惠还是信贷支持，均在鼓励潜在需求的入市。对于企业来讲，一方面应该加快推盘节奏，在政策支持下，趁需求回暖加快项目去化；另一方面考虑到多数城市居民的房屋居住需求已趋近饱和，新增需求主要靠城市外来人口，即对周边县市人口的吸引，企业应该协同配合地方政府的住房保障政策，如共有产权、政府回购、房票补贴等政策，通过与政府合作的方式加快楼盘去化出货。三、标杆房企月度销售情况（一）标杆房企3月份销售情况对比名称销售金额（亿元）同比（%）环比（%）销售面积（万平米）同比（%）环比（%）销售单价（元）万科336.1128.0%109.7%239.893.2%100.5%14016保利222.3197.0%149.5%165.8159.5%121.7%13408中海126.242.1%48.3%97.222.6%44.7%12984恒大292.0113.0%91.7%328.281.0%85.4%8897碧桂园192.2206.5%72.4%240.0140.0%44.6%8008龙湖68.9126.6%185.9%47.258.9%151.1%14597（数据来源：企业公告）（二）标杆房企1-3份销售情况对比名称销售金额（亿元）同比（%）销售面积（万平米）同比（%）销售单价（元）万科752.463.0%545.737.9%13788保利451.3131.4%343.5117.2%12831中海327.524.7%257.913.6%12699恒大656.6115.0%750.485.9%8750碧桂园428.7141.8%563.0102.5%7615龙湖135.185.1%93.633.5%14434（数据来源：企业公告）（三）标杆房企3月份拿地情况对比楼市预期向好提振信心，龙头房企拿地动作频频。10家品牌房企3月累计新增土地面积309.9万平方米，环比上涨39.44%；规划建筑面积为599.93万平方米，环比上涨2.19%。拿地成本216.62亿元，环比上涨17.69%。本月碧桂园仍积极拿地，揽地22宗，增加土地储备112.7万平方米；万科3月拿地热情高涨，新增土地储备10宗，总建筑面积为122.96万平方米；恒大地产拿地7宗，土地出让金为34.99亿元；富力地产拿地3宗，此外中海和龙湖各拿地2宗，保利和绿地各拿地1宗。除上述8家企业之外，金地集团和世茂房地产本月均无新增土地储备。四、各大房企融资情况（一）房企积极打通多元融资渠道信贷政策宽松，房企融资现井喷。随着海外融资成本上升、国内融资成本下降，房企融资纷纷回归境内，3月更是出现房企密集融资热潮。3月重点监测房企发生融资67笔，累计融资金额合计2213.63亿元，金额较上月大幅上涨。涨幅约为195.82%。其中单笔融资不少于20亿元的有36笔，融资单笔最高为300亿元。3月发行公司债券再次成为房企融资的主要途径，融资34笔，金额达到1275.81亿元。3月11日，富力地产通过发行公司债融资300亿元，成为本月单笔融资之首。（二）各大房企主要融资情况企业日期融资模式融资金额具体内容鲁商置业3月28日银行借款15亿元鲁商置业公告指出，同意公司控股公司青岛鲁商置地发展有限公司向渤海银行济南分行申请借款人民币15亿元。其中3亿元期限不超过一年，7亿元期限不超过二年，5亿元期限不超过三年（借款分次发放，平均年利率不超过6%，其中首次借款发放金额为5亿元，年利率5.9%，期限两年）。3月29日公司债20亿元鲁商置业宣布非公开发行2016年公司债券（第一期）将于2016年3月30日起在上海证券交易所挂牌。发行总额20亿元，为3年期，票面年利率6%。泰禾集团3月28日公司债30亿元泰禾集团发布公告称，公司2015年非公开发行公司债券(2016年第一期)已完成发行，本次债券发行规模共计30亿元，期限3年，票面利率7.30%。绿城中国3月30日证券4亿美元绿城中国公告宣布，该公司、发行人、配售代理、中交国际及若干金融机构（作为认购人）就本金总额为4亿美元的证券发行订立认购协议。根据协议，绿城中国将发行4亿美元于2019年可赎回的非上市高级永久资本证券，年息5.50%。拟将证券发行的所得款项净额用于再融资担保集团的现有债务。新城3月30日公司债30亿元新城发布公告称，其附属公司新城控股集团股份有限公司非公开发行不超过人民币50亿元国内公司债券第二期，发行已于2016年3月30日完成，实际发行规模人民币30亿元，募集资金将用于补充流动资金。期债券包括品种一实际发行规模为人民币18.5亿元，票面利率为5.44%；品种二实际发行规模为人民币11.5亿元，票面利率为4.76%。合景泰富4月7日公司债65亿元合景泰富发布全资附属公司广州市天建房地产开发有限公司建议发行非公开发行境内公司债券的公告，建议发行规模不超过65亿元。华润置地4月10日中期票据200亿元华润置地有限公司公司宣布，公司已收到中国银行间市场交易商协会发出的接受注册通知书，其发行总额不超过人民币200亿元的中期票据已在中国银行间市场交易商协会注册。根据公告，华润置地拟于获得上述批准后发行首期中期票据，本金金额拟为人民币50亿元，票面利率通过簿记建档方式厘定，并须视乎市场情况及投资者兴趣而定。中国金茂4月18日公司债50亿元中国金茂4月18日晚间宣布，证监会核准了公司全资附属公司金茂投资管理（上海）有限公司，向合资格投资者建议发行本金总额不超过人民币50亿元的境内可续期公司债券的申请。华发股份4月19日公司债60亿元华发股份在中国境内非公开发行的公司债券本金总额不超过人民币60亿元（含60亿元）。同时，在境内公开发行的公司债券本金总额不超过人民币25亿元。华侨城4月22日银行贷款251亿元深圳华侨城股份有限公司公告宣布，为满足业务发展资金需求，公司2016-2017年度拟向控股股东华侨城集团公司申请连同以前年度不超过251亿元的委托贷款额度，借款利率不高于公司同期向金融机构借款的利率。阳光城4月22日银行贷款5亿元阳光城集团股份有限公司发出公告，深圳思道科拟通过银行向其子公司太原新南城房地产开发有限公司提供不超过5亿元的贷款，期限不超过24个月。阳光城集团为本次贷款提供连带责任保证担保。五、标杆房企重大战略举措1、加快区域布局，股权收购成时尚（1）金茂9.31亿购长沙盛荣49%权益，梅溪湖项目成功收尾3月28日，金茂宣布与云南信托签订股权转让协议。云南信托同意出售而金茂置业同意收购长沙盛荣49%的权益，代价为9.31亿元。交易完成后，金茂置业将持有长沙盛荣100%权益。（2）新城控股以13.4亿增资扩股方式获上海周浦项目51%股权3月31日，新城控股以增资扩股的方式成为上海佳朋房地产开发有限公司的股东，并持有其51%股权。3月31日，新城控股与浙江城建房地产集团股份有限公司签署股权转让协议，以5.35亿元收购其持有的杭州嘉浩房地产开发有限公司65%股权及债权。（3）恒大确认收购嘉凯城9.52亿股股份 代价36.09亿元4月24日，恒大正式公告宣布，确定收购嘉凯城集团合共约9.52亿股股份，占嘉凯城集团已发行股本总额约52.78%，总代价约为人民币36.09亿元。2、合作共赢，拓展多元化领域（1）佳兆业牵手深圳国企，涉及旧改工改工产业升级项目3月31日，深圳市龙岗区产服集团、国高育成公司与佳兆业城市更新集团在深圳龙岗正式签署战略合作框架协议。龙岗区产服集团是深圳市第一家专门成立用于经营产业地产服务、综合金融服务和一体化供应链服务的政府直属国有公司。（2）许家印：恒大已完成多元化布局，今后不再涉足新产业3月29日，恒大地产在香港举行2015年度业绩发布会，恒大地产董事局主席许家印现场表示，2015年恒大多元化布局已经完成，今后不会再涉足新产业。（3）绿地进军跨境电商，拟投建上海跨境贸易基地3月31日，绿地控股宣布启动跨境电商业务，并与上海市青浦区政府签署合作协议，将在青浦出口加工区投建绿地青浦跨境贸易基地。这是上海地区提供公共仓服务的第二大跨境保税仓，也是青浦及江浙毗邻一带最大的跨境保税仓。（4）万科集团整体入驻淘宝，全国350家楼盘正式上线4月1日，淘宝网与万科集团对外证实，万科将以“集团”身份整体入驻淘宝房产频道，全国共350家万科楼盘已正式上线万科淘宝官方品牌馆。万科方面表示，未来淘宝方面还将在大数据、云计算与万科深入合作。（5）景瑞上海首推20平极小公寓 与雷军资管公司达成合作4月9日，景瑞地产在上海发布“景瑞WAY遇道”新品，推出203席20平方米创意定制公寓，据悉，这是景瑞上海青年公寓产品线的首作。发布会上，景瑞地产与雷军投资的寓见资产管理公司正式达成战略合作。（6）招商蛇口拟与云顶集团合作开发深圳太子湾游轮码头4月10日，招商局蛇口宣布与云顶香港有限公司签署了战略合作框架协议书。根据框架协议，招商蛇口与云顶香港将围绕大力发展中国邮轮产业的目标，以深圳蛇口太子湾邮轮母港为基地，发挥各自优势资源，进一步开发建设太子湾邮轮港口，开发以太子湾为母港的国际邮轮航线，开发具有吸引力和竞争力的邮