度假酒店项目规划模板.doc

三亚亚龙湾鹦鹉螺皇家园林度假酒店 一、 项目概况1、 项目名称鹦鹉螺皇家园林度假酒店（暂定名）2、 项目地址中国海南省三亚市亚龙湾3、 项目占地及四至 “鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目总占地163亩，合10.87万平米。项目在亚龙湾中心广场西北侧，东临亚龙大道，南临滨海大道，西部及北部为亚龙大道通往天域酒店一条弧线形支路，三路围合一独立地块，地理位置优越。4、 项目计划技术指标总建筑面积：7.82万m2（其中 ：地上建筑面积：4.62万平米，地下建筑面积：3.2万平米） 容积率：0.42密度：17.5% 绿化率：80%5、 项目开发建设单位情况介绍该项目开发建设单位为山西华宇集团，是山西省一家多元化、跨地域股份制民营企业。资产总额12亿元，净资产5亿元。经营范围包含零售业、公路客运业、房地产开发、金融、生物医药业等领域。经过多年稳步发展，华宇集团企业在房地产开发经营和金融资本运作方面积累了丰富经验，多个经营也使其含有了强大抗风险能力，同时也含有雄厚经济实力，为开发建设华“宇亚龙湾国际会议中心”项目奠定了坚实基础。二、 项目标提出1、海南省多年经济发展稳健，投资条件成熟 总体经济增加幅度高于全国平均水平 建筑业和固定资产投资稳定增加2、 三亚市产业结构调整成绩显着，投资环境大为改变 全市经济发展连续保持强劲增加态势 旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平深入提升 软硬环境治理卓有成效 3、 海南旅游产业发展现实状况 国际、中国旅游业现实状况 海南旅游市场发展现实状况 海南旅游资源利用及旅游产品开发觉实状况4、海南旅游产业发展定位 海南发展旅游产业资源优势 海南旅游产业发展定位5、三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫 6、三亚旅游市场组成及发展趋势注：本章1-6小点具体内容见后附材料7、项目地提出及目标山西华宇集团基于多年项目运作经验及对海南三亚旅游房地产市场了解，在经过深入区域及行业调研后，结合企业在三亚旅游房地产市场发展战略，确立在三亚市亚龙湾地域开启开发建设大规模、热带雨林特色，集旅游休闲、会议、购物等功效为一体绿色生态、海景度假酒店项目。 在三亚市当地政府支持下，华宇集团提出了利用三亚市亚龙湾地域独有自然景观及旅游资源优势，开发建设“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”（暂定名）项目标提议。双方意在经过“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目标开发建设，加强亚龙湾地域在会议及商业服务等方面配套服务功效，完善亚龙湾地域旅游、休闲、度假功效，提升亚龙湾地域整体形象。“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目将瞄准国际级旅游目标地建设标准，融独特征、多样化、生态环境保护、度假休闲、观光购物等多个旅游居住新概念于一体，高标准地建设一个大规模、绿色生态各功效配套齐全海景度假酒店，并应和隔路相望华宇集团另一酒店项目“凯悦度假酒店”在资源共享、风格定位、经营多样化及功效互补等方面遥相呼应、优势互补，形成规模化经营优势，降低经营成本，扩大华宇房地产品牌辐射力度。三、 项目发展定位“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目将建设成为以热带雨林景观、娱乐购物服务、产权式酒店接待为专题绿色生态、海景度假酒店，项目建成后一座设计风格独特、洋溢浓郁热带滨海度假特点、功效配置齐全规模化度假酒店将展现在世人面前，它高星级、高标准软硬件环境，必将吸引众多来海南三亚旅游度假游客，使之成为她们首选下榻地。“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目标投资及经营方法将采取“产权式酒店”方法，这种起源于欧洲20世纪70年代一个新型酒店经营模式，风行于世界上著名旅游城市和地域（如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地尤为盛行）。此种酒店经营模式经过30多年发展已被发达国家广泛接收，很多国家还为此专门立法并成立行业协会以规范市场，约束市场参与者行为。这种将房产和旅游投资相结合投资模式在现在中国形式下是极具发展潜力投资品种。“产权式酒店” 经营模式是适合海南尤其是三亚旅游房地产业发展经营创新品种，此经营模式扩大了游客入住休闲度假酒店需求，为游客提供了更多选择入住高级次度假酒店机会，还处理了三亚高级次酒店市场供需不平衡、需求相对短缺问题；另外该模式还可带动三亚市房地产市场连续稳步发展，给予海南“旅游房地产”市场更多活力和发展空间，这种新型旅游房地产投资和消费方法，符合现代经济资源共享基础标准，是房地产业和旅游酒店业高效结合，极具市场潜力和生命力；再者该模式还使三亚市高端消费人士保有量一直保持在较高水平，为三亚市经济及就业问题找到了出路，为三亚市发明着源源不停财富。产权式酒店投资用户（也即固定游客）市场定在中产阶级家庭、成功人士、专业旅游房地产投资者及企业企业，据相关资料分析，现在购置产权式酒店60%是个人购置，其目标是保值和分红，同时兼顾度假，采取方法大多为银行长久按揭；企业企业购置首先用于投资，其次用于职员度假、年会及业务会议专用。多年来一批产权式酒店已在沿海发达地域及大城市逐步兴起，相信该旅游品种将成为适合海南三亚这座热带滨海旅游城市新型酒店房地产经营模式。注：相关“产权式酒店”见后附介绍材料四、 项目计划设想1、项目计划设想指导思想依据项目标总体计划构思、建设目标要求及三亚市亚龙湾资源条件，“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”项目标计划设想指导思想是：A、酒店计划设计将充足表现“建筑是空间艺术”思想，使之成为亚龙湾地域最具热带滨海特色代表性建筑；B、酒店计划布局及功效分区将最大程度满足业主追求“自然、绿色、沙滩、海景”向往，最大程度展现三亚亚龙湾这座热带海滨度假圣地独一无二魄力；C、充足利用项目周围旅游资源优势，将酒店建设工作和将三亚亚龙湾建设成国家级旅游度假区目标紧密结合；D、采取国际一流智能型最含有热带滨海特色设计方案；E、酒店配套设施全方面而人性化，将为游客提供休闲度假、娱乐购物、旅游休闲、居住等全方面服务；F、酒店将建设成风格独特、个性鲜明、融合自然风景及各国建筑文化及园林景观绿色生态旅游度假胜地；H、成为亚龙湾地域标志性建筑，并对酒店经营模式发展趋势起到示范和引导效应；依据上述计划指导思想，对项目标建设从计划角度进行了初步设想，初步明晰了项目计划产品目标： 酒店主楼公寓区主力户型70-90平米，配大卫生间；别墅、会所区无机动车行道，别墅周围围绕风格各异热带雨林景观；会议中心 外观设计成“鹦鹉螺”形状，成为 标志性建筑； 娱乐、休闲、购物一条街丰富亚龙湾地域富有文化底蕴、规模化娱乐、休闲、购物场所，为亚龙湾地域提供丰富多彩“夜生活”娱乐活动2、 酒店概念设计计划思绪（1） 会议中心会议中心将临亚龙大道而建，外形将仿生海南特有、极富著名度“鹦鹉螺”外形，洋溢着浓郁海洋气息，使之成为亚龙湾标志建筑。会议中心占地15000平米，总建筑面积10000平米，地上5000平米，地下5000平米。可提供容纳1300人大型会议室1个及容纳200-500人中型会议室4个（或分割成容纳100人左右小型会议室10个）。会议中心在空间设计上应充足考虑空间自由组合性，在功效设计上将表现多功效性，可召开多种类型商务会议、国际研讨会、新闻公布会、产品推介会、大型宴会招待等，还可用作电影节、演唱会、选美比赛场地等。会议中心将按国际标准建设，配有同声翻译系统、贵宾休息室、宴会厅、展示厅等。（2） 酒店主楼酒店主楼占地6000平米，总建筑面积25200平米，地上0平米，地下5000平米，层高3.5层。可提供300套客房，户型以7090平米为主，配以部分50平米小户型和140平米大户型，户型设计将充足表现休闲特点，大卧室、配大卫生间（带洗浴房），宽大客厅方便家人及亲朋好友聚会、沟通情感，给人以休闲、宽大、舒适全新生活感受。（3） 别墅别墅区占地70000平米，总建筑面积21000平米，地上15000平米，地下6000平米，层高2.5层，可提供单体别墅50栋，面积360-600平米。定位为豪华别墅，别墅区内不设机动车道，仅有步行道蜿蜒于别墅区内，营造出曲径通幽世外桃园感觉；别墅区内完全园林化设计，送7001000平米风格各异、热带雨林风格私家园林；大型沙滩露天游泳池在浓郁、高大棕榈树林荫下，阳光斜下、吊床小寝，娴静而舒适；人工营造假山满目绿色，极富空间感，将建筑作为空间艺术发挥淋漓尽致；区内水流孱孱，不时有鱼儿映入眼帘，使人恍若置身仙境；室内装修极尽豪华，每套别墅均配有古玩、瓷器、山水画等，文化气氛极浓；别墅区家政服务人员均经过专业培训，严格选拔，每套别墅配有专门异域小女为业主提供周到而专业服务；还赠予每栋别墅业主价值5万美元亚龙湾高尔夫球场会员卡一张。（4） 商业一条街商业一条街占地15000平米，总建筑面积15000平米，地上5000平米，地下10000平米。商业街定位为规模化、高格调、多样化经营特色商业一条街，设有中国外著名酒吧间、咖啡屋、艺术坊、夜总会、百老汇剧院、民俗饰物店、各式小吃店、中医疗养院、美容美发室、美体健身房、特色餐饮、海鲜城等。（5） 酒店大堂酒店大堂单独设置，占地5000平米，总建筑面积平米，地上1000平米，地下1000平米。酒店大堂高大、气派，设有中央共享空间、大型景观屏、服务接待总台、散座茶座、酒店管理办公室等。游客在大堂经过简单登记后，即由服务小姐引至酒店特备环境保护型电动车送客处，由环境保护型电动车将客人送至客房。3、技术经济指标依据项目标发展目标及计划设想，项目标计划技术经济指标初步设定见附表一“计划技术经济指标汇总表”。五、 项目开发进度1、项目关键工序进度控制该项目建设周期1年，7月20日开工，6月30日完工。序号关键控制工序开始准期结束日期备注1土地转让协议及预付款02.06.2002.07.102项目计划方案确定02.07.1002.07.30地基详勘受该工序约束3计划报建手续02.08.0102.08.104地基详勘02.07.2502.08.20基础处理及基础施工图受该工序约束5基础及地下室施工02.09.1502.10.306结构封顶，围护结构施工02.10.2003.04.307室内装修02.12.2003.05.308室外景观工程02.12.2003.04.309园林工程02.11.3003.06.3010工程完工03.06.302、项目总体进度计划见附表二“鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目工程进度计划”六、 项目投资估算1、 投资估算依据 本汇报投资估算依据为： 1、三亚市城市总体计划确定区域市政设施计划； 2、项目计划设想确定技术经济指标；3、三亚市同类建设项目标投资估算指标；4、项目企业和地方政府洽商土地出让价格意见；5、国家及三亚市政府相关基建、房地产项目标各类收费文件；2、部分具体费用计算说明（1）土地费用 按38万元/亩价格计算。（3）前期工程费 项现在期工程费包含项目计划、勘察、设计、可行性研究等费用，按国家相关要求及国际上专业机构收费标准进行测算。（4）项目管理费 项目管理费为项目企业为开发本项目而花费日常运作费用，按房地产行业经验为建安工程费3%计。 （5）建安工程费不包含前期费用及室外管网、道路及绿化成本，建安成本在估算时考虑价格为：A、 结构工程：800元/M2，含降水及地基处理；B、 安装工程：400元/M2，包含多种机电设备及安装费；C、 装修工程：公建部分：1500元/M2商业服务设施：600元/M2别墅及酒店主楼：平均按1100元/M2D、家俱、橱具及高级床上用具：按800元/M2 （6）营销费用包含市场调研、策划、广告推广、销售代理、卖场等，按现在海南三亚市同业水平，大致以销售总额8%计算。（7）不可预见费不可预见费按项目总投资(含土地、建安工程、各类费用)10%计。（8）财务费用按全部投资，建设期1年，年利率按6.5%计算。3、项目投资测算结果 依据初步测算，本项目总投资额约为44161万元 (约4.42亿元)。详见附表三 “项目投资测算表”4、项目资金筹措计划 依据项目总体计划及开发进度计划安排，项目开发所需资金关键起源于四部分：自有资金、银行贷款、项目建筑商垫资及销售回笼资金。 项目总投资额约为4.42亿元，估计项目需投入开启资金约为1.5亿元人民币。项目企业以自有资金投入5000万元人民币，争取向银行贷款人民币8000万元，再加上项目建筑商垫资和项目后期销售回笼资金再投入，基础可确保本项目标开发资金投入需要。 七、 项目营销1、 项目销售策划（1） 前期项目概念性宣传：A、项目所在地：海南三亚亚龙湾广场中心区B、经营模式上：旅游+投资型“产权式酒店”；C、产品上：别墅海景、园林、环境保护生态、服务特色、其它附加增值项目等，酒店公寓大客房、大卫生间及其它；（2） 卖场设置：在北京、上海、广州、深圳、香港、哈尔滨、沈阳等城市设置卖场，或委托销售。（3） 项目广告宣传：选择营销专题，有针对性宣传。（4） 在海口及三亚机场设置销售宣传点，并设豪华大巴接送游客参观项目样板间。（5） 组织全国范围内招聘、选拔高级家政服务专业人员，制造声势，间接为项目销售做宣传。（6） 在各卖场设置城市，组织商务专机接送业主参观现场样板间。2、 项目销售计划 计划技术经济指标汇总表 附表一序号指标内容单位数值备注1总用地面积万M211.0163亩2总建筑面积万M27.82含地下3.2万平米2.1酒店客房建筑面积万M24.62含地下1.1万平米2.1.1酒店主楼万M22.52含地下0.5万平米2.1.2别墅万M22.1含地下0.6万平米2.2会议中心万M21含地下0.5万平米2.3商业一条街万M21.5含地下1万平米2.4酒店大堂M2含地下1000平米2.5车库M25000地下3平均容积率0.424绿化率%805建筑密度%17.56建筑高度米15 项 目 投 资 成 本 估 算 表 附表三 单位:万元序 号费 用 名 称金 额备 注1土地费用63831.1地价款619738万/亩163.066亩=6197万元1.2土地契税186土地价款3%2前期工程费16222.1编制项目可研152.2图设计费1500地上200元/M2，地下100元/M2，含景观2.3施工图审查费15建安造价0.82.4计划管理费9.32元/M22.5人防工程统建费222.6临时用电增容费162.7临时用电设施费102.8用水设施费22.9甲方临建工程152.10临时围墙183建造费183873.1土建工程6256800元/M23.2安装工程3128400元/M23.3装修工程7353公建1500元/M2,商场600元/M2,其它1100元/M23.4室外工程1650按150元/M2,计11万M24其它税费3904.1质监费83按建造费4.54.2监理费147按建造费84.3营业供电贴费160序 号费 用 名 称金 额备 注5管理费552按建造费3%6家俱购置费3856800元/M2(只算大堂、别墅及公寓)7工艺品等购置费300按每栋别墅6万元，共50栋别墅8会员证费2100每栋别墅1个会员证，5万美金，合人民币42万元，共50栋别墅9创办费20010不可预见费1839按建安造价10%11财务费用2316（1-10）项之和取十二个月利息（年息6.5%）12销售费用6216按销售收入8%计13投资总额4416114市场单价5647元每平方米可销售部分物业销售测算1别墅5.25亿元按均价25000元/M2计，销售面积2.1万M22公寓2.52亿元按均价10000元/M2计，销售面积2.52万M23累计7.77亿元 项目可销售部分价格敏感性分析 附表四项 目价 格 变 动备注主楼价格5000600070008000900010000单位:元/平米收入1.261.5121.7642.0162.2682.52单位:亿元别墅价格800011600002400028000单位:元/平米收入1.682.523.364.25.045.88单位:亿元累计2.944.0325.1246.2167.3088.4单位:亿元销售税金(5.5%)0.1620.2220.2820.3420.4020.462单位:亿元投资成本4.424.424.424.424.424.42单位:亿元税前利润-1.642-0.610.4221.4542.4863.518单位:亿元投资利润率(%)9.5532.9056.2479.59全部投资（含会议中心、商业街）净投资利润率(%)32.46111.85191.23270.62按自有资金1.3亿元计附：背景资料一、项目提出1、海南省多年经济发展稳健，投资条件成熟 总体经济增加幅度高于全国平均水平全省经济增加加紧、综合经济实力深入加强。整年共完成GDP 566.05亿元，按可比价格计算，比上年增加8.9%，增幅高于上年0.1个百分点，经济增加高出全国平均水平1.1个百分点。其中：第一产业增加值200.28亿元，增加9.7%，对经济增加贡献率41.4%；第二产业增加值131.18亿元，增加8.7%，对经济增加贡献率19.3%；第三产业增加值234.59亿元，增加8.3%，对经济增加贡献率39.3%。表一：全省多年GDP总值（单位：亿元）表2：三产在GDP中所占比重建筑业和固定资产投资稳定增加l 建筑业保持增加全社会建筑业增加值完成40.13亿元，按可比价格计算，比上年增加6.2%。其中：房屋建筑施工面积453.5万m2，增加4.2%；房屋建筑完工面积205.5万m2，增加5.3%。上缴税金1.99亿元，增加7.2%。l 固定资产投资保持稳定增加整年全社会完成固定资产投资206亿元，比上年增加6.5%。其中：基础建设完成投资140.5亿元，增加6.4%；更新改造完成投资10.6亿元，增加8.2%；房地产开发完成投资12.5亿元，增加21%。表三：全社会固定资产投资总额（单位：亿元）2、三亚市产业结构调整成绩显着，投资环境大为改变 全市经济发展连续保持强劲增加态势 三亚市以调整经济、扩大投资、刺激消费和提升效益为关键，着力处理经济发展深层次矛盾和问题，全市经济在新世纪展现出新气象，各项关键经济指标保持快速增加势头。据三亚市官方统计数据显示：l 全市经济快速、健康发展，经济运行质量显著提升 全市GDP总值32.73亿元，比上年增加11.7%，实现了1998年以来连续四年经济增加超10%，超出全国、全省平均水平，三大产业同时超出10%增幅。其中：第一产业增加值13.64亿元，增加10%；对经济增加贡献率37.2%；第二产业增加值6.90亿元，增加12%；对经济增加贡献率21.05%；第三产业增加值12.19亿元，增加13.4%；对经济增加贡献率41.3%。l 投资需求出现高速增加势头投资结构深入向优势产业倾斜，全市固定资产投资完成18.56亿元，同比增加33.1%，。其中：第一产业投资完成1.81亿元，增加59.3%；第二产业投资完成1.33亿元，增加54.7%；第三产业投资完成15.4亿元，增加29%。l 盘活积压房地产工作取得新进展全市房地产投入2.61亿元，增加14倍。消化和盘活积压商品房73.9%，收回和盘活闲置用地13000多亩，占可处理量89%。有望将全市积压商品房和闲置土地问题基础处理。 旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平深入提升三亚市经过规范和整理旅游市场，加大宣传促销力度，扩展客源市场，大大增强了三亚著名度，成功举行了“全球化论坛”等大型国际会议和旅游活动不停完善景区景点建设，狠抓“假日旅游”旅游服务质量和形象空前良好，有力地促进了旅游业发展。 软硬环境治理卓有成效 A、政府各部门减免办事程序，改善投资软环境，工作力度大，办公效率显着提升，一切工作服务于三亚建设。B、下大决心改变三亚市整体形象。处理“闲置地、烂尾楼”力度大，成绩显着，三亚市容有了极大改变，向国际性热带海滨城市发展。C、有计划进行市政配套建设。高速公路联通，市区交通道路高标准计划设计，使旅游观光十分方便，凤凰机场修建，三亚客运码头建设，尤其是可为境外旅客提供落地签证服务，使三亚含有挤身国际旅游城市条件。D、水、电、通讯方面建设改变巨大。赤田水库完工使用，新建电厂发电，联网可满足以后一个时期需要，程控电话、移动、微波、光纤通讯等通信设施齐全和全国900个城市、全世界195个国家地域开通，使三亚向智能化数字化城市又迈近了一大步。E、投巨款改造三亚市容环境。三亚湾“椰梦长廊”建成、大东海广场改建、体育广场、名花公园、艺术广场及城市“绿化美化”工程，使三亚逐步成为一个热带海滨花园城市。3、 海南旅游产业发展现实状况 国际、中国旅游业现实状况国际旅游业在20世纪开始蓬勃发展。世界旅游组织相关统计数据显示：全球跨国旅游达6.98亿人次，比1999年增加了7.4%。估计分析，到，全球接待跨国旅游者将达成16亿人次，国际旅游消费将达2万亿美元。从到间旅游年均收入增加将达6.7%。这些数据显示出了旅游业在全球和各国经济发展中潜力。中国旅游业在旅游总收入达4519亿元人民币（约合550亿美元），比上年增加12.9%，入境游人数达8344万人次，比上年增加14.6%，旅游外汇收入达162亿美元，比上年增加15.1%，相当于当年全国外贸出口创汇6.5%。中国旅游人数达7.44亿人，比上年增加3.5%，旅游收入达3175亿元人民币（约合380亿美元）比上年增加12.1%，为世界第五旅游大国。据世界旅游组织最新展望汇报称：到，中国将成为世界旅游一个关键目标地和客源国，接待境外游客由现在十二个月5000万人次增加到1.73多亿次，旅游业收入增加幅度将极为可观。中国已把旅游列为第三产业中新兴产业首位。旅游业“十五”计划和到远景目标纲要所提“十五”总体目标为：到入境游人数8500万人次，旅游外汇收入220亿美元，中国游人数将达11亿人次，旅游收入达5000亿人民币（约合610亿美元），总收入为7500亿元人民币（约合910亿美元）相当于全国GDP5.8%。 海南旅游市场发展现实状况海南岛作为旅游胜地在中国享受极高著名度，发展旅游产业潜力很大。现在海南已成为备受国人青睐旅游目标地，在中国已树立起奇特热带海岛目标地形象。其自然环境和热带气候，为相对严寒华中、华北、东北、西北等地域游客提供避寒休闲好去处，来海南旅游人数已达1124万人次。海南在港、澳及台湾著名度也较高，但来游人数近两年有下降趋势。在国际市场上，海南在亚洲范围内享受一定著名度，尤其是日本、韩国及马来西亚“利基”市场（指面对少数人专门市场），不过来访人次仍然极少，为45.7万人次。 海南旅游资源利用及旅游产品开发觉实状况海南在地理面积较小岛屿上聚集了丰富旅游资源，已被证明这些资源对国际游客是颇有吸引力，并已早在过去计划研究中就得到了认证。但海南和有着相同旅游资源并已得到成功开发旅游目标地来比较，如美国佛罗里达、欧洲地中海地域、夏威夷等地。海南单个旅游产品尚不含有足够独特征和之相匹配。海南旅游资源利用和旅游产品开发从质量来讲喜忧参半。首先海南有达成国际水准高端旅游产品，如南山佛教文化苑，它们恰到好处地增加了本身历史、文化旅游价值，在周围也不盲目兴建部分大规模辅助性旅游吸引物，对以后发展新旅游产品很有借鉴。同时海南也有质量低下旅游产品，关键集中在旅游路线周围地域（即东部走廊），很多景区每况愈下，因年久失修而显现出破败景象，这些酒店等住宿设施原本就是头脑发烧开发商手下败笔，加上设计不新奇，保养不到位，故难以维系运作，徒留些刺眼建筑。值得庆幸是，这种低水准旅游产品只是散布在东部旅游线路多个地点，还未泛滥成灾。更关键是，海南未受到现今盛行城市盲目扩展（在较为发达内陆地域相当普遍）负面影响冲击，除海口市外，其它城镇，尤其是三亚在很大程序上保留了一个内缩型城市结构，仍保留有广大未开发后备区域（山丘或开阔乡野），而给游客提供了赏心悦目标田园风光和热带景观，使游客有一个属地感和亲切感。4、海南旅游产业发展定位 海南发展旅游产业资源优势海南岛总面积3.5万平方公里。岛礁及其海域，约200多万平方公里，约占南海海域面三分之二。其靠近港、澳和珠江三角洲，该地域经济增加速度居全国首位，将会也成为海南关键客源市场。海南气候宜人（能为气候严寒地域游客提供理想避寒胜地），生态环境趣味盎然，山区有茂密热带雨林，海里有丰富多彩海洋资源，岛上四处展现出别具特色热带海岛景象。其独有热带海岛旅游资源，能为游客提供一个少有度假体验。将能够在开发可连续旅游方面发挥关键作用。 海南旅游产业发展定位国家旅游局把全国分为7大旅游发展区域，海南独占其一，足见国家决议层对海南旅游寄和厚望，海南岛是中国最有条件发展度假旅游省份，它担负着中国旅游业从观光型向度假型战略转变历史重担。“海南，中国和西方在此相会”，作为亚洲首屈一指休闲目标地，海南拥有独具特色、高品质滨海度假设施，能提供很多和众不一样、多样化旅游吸引物和旅游活动。在此，游客可朝夕沐浴于椰风海韵之中，昼夜流连在雨林山川之颠。5、三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫 海南省旅游产业总体计划中划出了海口、三亚、五指山、文昌、兴隆、棋子湾和博鳌等七个关键旅游圈。每个旅游圈全部拥有其独特旅游吸引物和组合式旅游产品，在游客类型和数量、旅游住宿及配套设施方面等含有极强互补性。多年来三亚凤凰国际机场和环岛高速公路体系建设极大影响了海南旅游产品分布。海南基础设施根本改善，使海南岛相对“缩小”，海口做为海南旅游门户地位有所下降。三亚周围地域多年来计划兴建众多旅游、食宿等服务设施和新建旅游景点，极大地强化了该地域作为海南关键旅游热点地域地位。l 三亚形象作为中国首要海滨旅游度假胜地，三亚因其得天独厚旅游优势而在中国享受盛誉。但要想在国际市场站稳，就需要深入提升三亚作为旅游度假胜地档次，开发含有国际水准项目，尤其是含有中国和海南特色旅游产品。同时，应兴建更为多样化、低密度、高规格住宿设施，并对整个城区进行关键改造，使之成为一个名副其实“旅游城市”，著名国际旅游度假胜地。l 三亚旅游产品开发侧重四个方面：开发多样化度假设施，包含面向外国游客和中国高消费游客高级次、低密度度假酒店。兴建一批新“必游不可”文化景点。如中国海事博物馆等。开发高级次专题旅游项目。如西岛水上运动中心等。根本改变城市环境，树立一个地地道道旅游城市形象。以滨海为中心三亚旅游圈范围将从南山佛教文化苑向东扩展到亚龙湾以外地域包含蜈支洲岛。l 三亚旅游度假住宿设施发展现在三亚市约有客房9756间。依据现有计划还将在亚龙湾旅游度假区内新建客房7700间。海南新建高星级酒店客房大多数全部要集中在三亚旅游圈内。按相关部门估计统计，到三亚旅游圈内高级酒店客房总数将达成26000间。6、三亚旅游市场组成及发展趋势伴随大家可支配收入连续增加，旅游消费市场日渐膨大，旅游人群关键来自中国大中心城市中产阶层，而她们将形成三亚新旅游产品关键基础市场（见下表）。三亚市旅游群体多样化，而且有向高端群体（即高收入、高学历、高职务社会主流群体）发展趋势。到三亚旅游客流量以年17%增加率在递增，几年以后将会有相当数量高端人群来此生活、休闲度假，所以就必需有对应符合其身份居住场所，有满足这个群体生活工作、通信、保健、医疗、休闲、娱乐等各方面需求各类场所、设施。 旅游群体两级分化现象在旅游市场由来已久，而社会主流群体需求取向将代表并决定未来旅游市场发展趋势。三亚独有热带旅游资源伴随每十二个月1000万登岛人次亲身感受和传输，所产生影响力是任何宣传媒体所不能比拟。只有超前考虑立即到来海南度假旅游热，建造规模化符合海南、三亚计划及特点、达成国际水准大型或超大型高星级度假酒店，才能够有足够聚向力来吸引到三亚度假居住社会主流群体。北京、上海、广州在海南旅游市场组成情况（据不完全统计）地 区人均年消费假日出游增加率家庭旅游海南度假人均消费到海南人次喜爱项目北 京9163元15-20%70%3000元20万人/年滨海度假上 海10000元10%50%2500元50万人/年滨海度假广 州9126元14%50%元80万人/年滨海度假二、项目经营管理模式“产权式酒店”1、分时度假基础概述（1）分时度假含义分时度假（Timeshare）是指投资者（游客）在度假地购置部分时段酒店（度假村）产品使用权，并可经过交换系统对不一样地点同类酒店（度假村）产品使用权进行等值交换。现在国际上通行通例是：将一处住宿设施（酒店、公寓、度假别墅等）住宿单元每十二个月使用期分为52周，将52周中51周分时销售给投资者游客，每位购置者在约定时段内每十二个月享受在这一标准酒店住宿单元中住宿一周权利。（2）分时度假国际认定分时度假实质是介于传统房地产产品和传统酒店产品之间一个中间产品，一个旅游酒店产品新态势，一个新旅游产品。分时度假为国际社会所广泛接收定义是基于两个法律要求内容，一是美国佛罗里达州分时度假房产法案（以下简称“法案”）；二是欧洲欧盟分时度假指令（以下简称“指令”）。（3）分时度假法律内涵以上法案和指令中对分时度假定义全部从法律上做了具体规范，其定义关键要素包含：（1）对协议使用期做了具体要求即3年以上酒店产品使用权；（2）预付款约定，即：使用前一次性交付约定款项，以取得约定时间和时段使用权；（3）享受使用权最低天数，如指令要求为不低于7天；2、产权式酒店基础概述（1）产权酒店含义产权式酒店作为一个全球化旅游投资工具及一个新旅游产品，是欧美中产阶级兴起后产物，由瑞士企业家亚力山大耐首先提出（Timeshare Hotel）即“时权酒店”概念。产权酒店是分时度假产品一个特殊模式，一个分支演变，是指投资者（游客）买断某一部分酒店单位产品全部权，除部分时间自己使用外，统一将其它时间住宿权委托酒店管理方经营，自己获取经营利润经营模式。（2）产权式酒店产品取得产权式酒店产品取得国际上通行作法是根据房产品种操作，即：交付首期款购置一定单位产权酒店产品，同时确定自己使用时段（通常为21天），其它时间则交酒店管理企业做为酒店统一经营，每十二个月酒店经营收入，单位产品取得利润则用于支付产权酒店单位产品分期付款之费用，通常在10后即可取得产权酒店单位产品产权。（3）产权酒店产品法律内涵因为产权酒店是分时度假产品一个特殊形态，虽在法案和指令中均未专门明文要求，但它已发展成为旅游发达国家和地域最受中产阶级和企业集团青睐旅游产品投资方法之一。它含有以下法律特征： 产权酒店产品含有产权概念，每位业主（投资者）拥有固定单位产品全部权。 业主和酒店经营者是委托经营法律关系。 在业主未付完金融部门贷款之前，单位产品全部权并不属于业主而处于一个被抵押法律关系。3、分时度假及产权式酒店国际发展轨迹及趋势（1）全球分时度假地及会员总量分析l 全球分时度假地及会员总量比较和发展现在，全球约有5200个分时度假地分布在各地域，分时度假消费者大约有400万500万人，共拥有700万个标准单位分时度假产品。1998年全球分时度假业总销售收入超出60亿美元。1985年1998年间，分时度假以年平均1015%速度快速发展，是旅游业当中增加速度最快领域之一。其中分时度假地数量平均年增加14%，会员数量年均增加15%，分时度假产品数量年均增加率为15%，即使1994年以后分时度假业增加速度有所放缓，但仍保持很好成长态势，整体分时度假业增加速度远远高于旅游业整体年均增加4%，和饭店业2%增加速度。表一全球分时度假业发展情况（19851998年）年 份会 员 数（千 人）分 时 度假 地 数当 年 销 售 产 品 （千个）累 计 产 品 销 售 量（千个）会 员 人 均 拥 有 产 品 数销 售 额(百万美元)标 准 单 位 产 品 售 价（百 万 $）1985177480524512251.521580644919871822112528017451.551940692919892132153039524701.612970