沈阳市商业地产沈阳第一城酒店式公寓市场营销分析报告模板.doc

沈阳第一城酒店式公寓目 录第一章 转变观念 展望未来(03)第一节 沈阳发展计划第二节 沈大经济带第三节 铁西-改变产业结构失衡，第三产业发展空间第三节 总结-生活配套服务成为市场需求点第二章 酒店业及酒店式公寓(12)第一节 沈阳部分著名酒店第二节 沈阳部分酒店式公寓第三章 沈阳第一城酒店式公寓投资分析(21)第一节 发觉沈阳第一城酒店式公寓市场机遇第二节 沈阳第一城酒店式公寓租赁目标群体细分第四章 沈阳第一城酒店式公寓分析(26)第一节 沈阳第一城酒店式公寓投资背景分析第二节 沈阳第一城酒店公寓市场定位第三节 沈阳第一城酒店公寓产品特征第三节 沈阳第一城酒店式公寓硬件设施计划第四节 沈阳第一城酒店公寓购置投资分析第一章 转变观念 展望未来第一节 沈阳发展计划沈阳在中国东北地域南部，辽宁省中部，南临勃海之滨，是辽宁省省会。沈阳市东西长115公里，南北长205公里。全市总面积1.29万平方公里，其中城区面积185平方公里。总人口720万，其中市区488万。沈阳市辖九区一市三县：有和平、沈河、大东、皇姑、铁西5个城区；东陵、于洪、苏家屯、新城子4个郊区；新民1个县级市和辽中、康平、法库3个县。沈阳市发展战略计划作为概念性计划，根据“南有广州，北有沈阳，东北中心，雄踞北方”设想，提出了实现后工业大城市空间跨越了战略，为沈阳未来进入小康社会描绘了美好蓝图。城市发展战略计划关键分析了沈阳市城市腾飞契机原因，即：东北亚产业转移契机、东北中心城市区域优势、周围城市联盟、城市自然山水禀赋、人力、技术资源基础、城市建设资金巨大潜力、多元文化历史积累、体育文化潜力、坚定决心和开放心态。地铁线路呼之欲出依据沈阳市轨道交通线网计划特点和经济发展要求，初步确定轨道交通建设“两步走”发展战略：第一步，到建设一号线（东西），二号线（南北）和三号线城区段。初步形成一环、一纵、一横总长69.60公里轨道交通基础骨架。第二步，到工程计划再用1520年时间完成一号线东端延长线、二号线两端延长线及支线，并同期建设地铁四号线、五号线，完成轨道交通线网计划线路剩下长度共112.9公里，运行车辆千余节，日运输乘客600万人次。第二节 沈大经济带一、中国第四城市群-沈阳城市群沈阳经济区要成为继长江三角洲、珠江三角洲、京津冀北城市区以后第四大经济区，成为环渤海经济区关键增加极，而中心城市沈阳要成为经济区发展领头羊。一小时通勤圈 半小时旅游圈沈阳经济区是以沈阳为中心辽宁中部城市共同组成开放式“城市集合”，这个以沈阳为中心城市圈形成后，整个交通运输体系将进行大整合，而从公路体系上来看，市民出行到城市圈中任意一个城市时间将会大大缩短。由沈阳抵达省直辖市3小时，抵达辽宁中部城市群2小时，抵达郊县只需1小时，抵达郊区半小时足矣。市域内任意点上高速只需半小时，这么就形成了一个服务于沈阳经济区现代化公路网络。城市通勤圈范围将不停扩大，市民在交通上将取得极大便利。桃仙机场建备用机场铁路运输系统将增加修建哈大客运专线，建设虎石台东陵、北站李石寨联络线，实施沈阳铁路枢纽改造工程。建设沈阳至康平、辽中城际铁路客运专线。建设桃仙航空港隶属配套设施，要有备用机场，增加国际航班，将其建设成为东北空运中心。“一核、三主轴、两副轴”城镇空间格局未来沈阳经济区内城镇发展格局将为“一核、三主轴、两副轴”。“一核”为中心城市沈阳；“三主轴”为沈阳至山海关“沈西发展轴”、沈阳至大连“沈大发展轴”和沈阳至丹东“沈丹发展轴”；“两副轴”为沈阳至抚顺发展轴、沈阳至哈尔滨发展轴。二、后工业时代肯定和崛起温家宝总理在振兴东北老工业基地座谈会上指出：“要充足发挥市场在资源配置中基础性作用，结构调整、技改、重组全部应关键依靠市场来决定”铁西区正是在市场这个指挥棒下，让全部搬迁企业在布局合理开发区得到了深入优化，在开发区形成了聚能效应。沈阳市委、市政府年月日作出重大决议，铁西区和沈阳经济技术开发区合署办公，建设全国优异装备制造业基地。根据这个思绪，两区整合后铁西新区计划成“三大块”，一块为现代商贸生活区，一块为现代工业关键发展区，另一块为科技教育研发区，总面积为平方公里，人口万人。仅用天就建成德国“宝马”钢结构标准厂房“铁西速度”，令“宝马”企业决议层惊叹不已。伴随中国第一台“宝马”轿车在沈阳铁西新区下线，沈飞日野豪华客车企业万平方米厂房拔地而起，汽车整车和零部件生产基地初具规模含有“东方鲁尔”称号沈阳铁西老工业区迎来了振兴新曙光。第三节 铁西-改变产业结构失衡，第三产业发展空间一、铁西区概述在沈阳市西南部，面积为39平方公里。，铁西区有居民25.5万户、76万人。是著名全国历史悠久重工业基地，素有“东方鲁尔“之称，有大中型企业200多家。科技力量雄厚，有中央和部属科研院所12个，厂办科研所60个，民办科研院所144个。输变电成套设备、大型水利电力成套设备、大型采选矿和冶金技术设备生产代表着中国一流生产水平。电信交通十分发达，这里有沈大高速公路出口，325条街路密如蛛网，四面铁路围绕，9条25千米长铁路专用线可直达数十家工厂厂区，供水供电、供气设施齐全。铁西区和经济开发区合署办公。两区合署办公后，确定了“全方面开放、资本运行、打造环境、产业升级、完善功效、强化管理”发展思绪。已经完成和正在搬迁企业56户，拆除面积达118万平方米，实现优势企业异地重购和优势产业聚集提升。经过多年发展沈阳已形成了雄厚装备制造产业基础和开放优势，尤其是铁西和经济技术开发区已成为全市工业支柱区域。两区集中了全市60%工业资产，62%工业产值，66%工业利税和75%大中型企业，优势互补性极大，含有承接国际大企业产业转移能力和和跨国企业合作良好条件。两区合署后，又集中整合和提升了铁西存量优势、人才贮备优势、级差地租优势和开发区开放优势、筹集资金优势，形成了较大关键竞争力和经济影响力。能够说，铁西新区兴则工业兴，工业兴则沈阳兴。中国装备制造业期望将在这里升起。二、铁西历史铁西区在辽宁省沈阳市，是中国历史最长、规模最大机械加工业基地和基建配套工业基地,其主体是国有企业，也是社会主义计划经济在今天最终堡垒。铁西区历史能够追溯到1934年日本侵华期间，它为日军生产武器装备及为大型军工企业提供机械配套设备，南宅北厂格局就是在日本人期间形成，拆迁很多工人住宅还是在原日本人住房基础上改建。新中国建立以后，苏联将二战期间从德国拆除设备整修后，作为著名156项投资项目援华，其中大部分安装在这里，因为有靠近苏联地缘条件和日本人建立工业基础，所以它也成为计划经济管理体制实施最早和苏联模式实施最根当地域，今天辽宁国有资产比重仍达75%。在改革开放之前，东北工业一直是中国工业脊梁，是社会主义现代化发动机，直到八十年代初，在铁西区一带工厂就业工人数量仍然达成顶峰，约有100万左右。三、铁西计划由铁西工业区和经济技术开发区连接起来“S”型区域，称为铁西工业带，总面积54平方公里。未来铁西新区（铁西工业带）将突出装备制造业和城市功效定位，由东向西计划四大功效分区：沈阳第一城广场一是现代商贸生活服务区，由建设大路至北一路，兴工街到兴华大街段和建设大路至北四路，兴华街到重工街段组成L型区域；二是现代商贸生活服务计划区，由北四路至北一路，兴华街到重工街所组成区域，包含工业转型区和工业控制区，是未来工业向现代生活服务区转换地方。这个区域中将不再植入新工业企业，原有工业企业将经过产业结构转换逐步向装备制造发展关键区域转移，腾出土地，植入新兴业态产业，建设现代生活服务区。三是沈阳装备制造业关键发展区域。也就是沈阳经济技术开发区。在该区域要着力构建八大产业园区，包含重矿机械制造工业园、通用设备制造工业园、数控机床制造工业园、航天及新型材料制造工业园、汽车零部件及模具制造工业园等。四是西部装备制造发展预留区。未来铁西新区（铁西工业带）将表现集中大工业、大物流、大环境、大文化、大商贸五个特点。四、铁西第三产业及服务业资源缺乏，配套潜力挖掘不足是关键铁西广场周围金融通讯科技中心、兴顺井字形商业区、兴华高科技创业园区正在形成。关键实施了建设大路、兴华大街、卫工街等三条市级标准化景观路和沈辽路等关键街路改造建设。明年，十座标志性建筑将在铁西新区拔地而起，计划建设100个汽车零部件项目、100个装备制造业项目，以推进汽车零部件、工程机械、机床和装备制造等“四大集群”产业发展。 为全方面提升第三产业档次，铁西新区现在已和香港银建集团、沈阳万盟酒店策划管理等投资商签署协议，在建设大路、云峰街入口处，开发建设名品大世界、万盟中国美食城、商务运输大厦、CBD中心商厦、节能大厦、汽车大厦等十个项目，估计总投资20多亿元，总建筑面积30多万平方米，建成后将成为铁西新区十大标志性建筑。第三节 总结-生活配套服务成为市场需求点铁西区未来计划环带酒店区域综合娱乐购物混合型商务区开放式CBD现代SOHO城展览商务区汽车贸易市场城市生态区国际商品交易区东北产业结构特点是“重”，重工业相对发达，配套产业、轻工业发展滞后。沈大经济带沿线工业基础好、劳动力素质较高、交通便利，明智之举是大力发展相关配套产业。发展相关配套产。不仅能够和重工业形成互补，深入促进后者发展，而且能有效减轻就业问题压力.在铁西区贸易发展局办公室里，一幅幅场馆建设项目草图，“铁西广场改造方案”、“国际商务中心大厦”、“沈阳名牌大世界”、“家乐福工程”等不一而足。 “现代商贸服务业发展给铁西振兴增添了新亮色”。新兴业态发展不仅为铁西工业进行配套服务，还成为老工业区再就业蓄水池，仅今年就吸纳了人就业，未来可提供万多个就业岗位。她告诉记者，铁西人心中“蓝图”是，到本世纪末，铁西工业带将建设成为以装备制造业为关键，经济结构相对合理，二、三产业协调发展，研发制造能力强大，服务配套功效完备，流通集散功效显著现代化工业园区。正是这个原因，沈阳铁西区一改旧日一脸青灰模样，极力打造自己园区新形象。树绿了，花红了，灯亮了，高楼大厦拔地而起，新区土地价值直线飙升。铁西区吸引了世界眼光。美国、德国、日本、法国企业纷至沓来。家乐福、欧倍德、乐购等众多跨国企业也纷纷落户。金融、贸易、物流配送等新兴业态，装点着铁西新区宽大街路。现在，已经有近百个商贸服务业项目聚集于此，协议投资总额达30亿元。老工业区结构单一、功效落后局面正在被瓦解。第二章 酒店业及酒店式公寓第一节 沈阳部分著名酒店皇朝万豪酒店(Marriott Hotel)1999年开业地址：沈阳 青年大街388号电话：周围景观：浑河公园、五里河体育场沈阳皇朝万豪酒店是万豪国际集团在中国大陆首家以万豪命名酒店，也是中国最新奇豪华酒店之一，为商务用户及旅游者提供高级次酒店住宿服务。酒店距市中心和沈阳市北站五分钟车程，距沈阳桃仙国际机场乘车前往需十五分钟。酒店共有435间各规格客房和套房，设有商务楼层，非吸烟楼层，部分客房有厨房设施，每个房间备有有线/卫星电视、电话留言、双频电话线。万豪提供传统特色粤菜及地方特色名菜，每日提供午餐和晚餐；御门铁板烧是沈阳公认最出色日本料理餐厅，提供日本传统炉端烧和极品铁板烧，并配有日本酒和其它国际著名美酒。商务楼层在酒店顶楼，商务中心为商务旅客提供完善周到商务服务，包含多个大小会议室、电脑工作台，并含有接发电子邮件、传真、打印等多个功效设施。除商务中心提供会议室外，酒店还有六个豪华会议室，配置优异影音器材，适合举行种类会议。沈阳丽全部喜来登饭店(Sheraton Shenyang Lido Hotel)开业地址：沈阳 青年大街386号电话：周围景观：五里河体育场、沈阳国际会展中心在沈阳南部中心地带沈阳丽全部喜来登饭店是东北最大五星级饭店，处于南湖科技开发区中心，毗邻五里河体育场，至辽宁工业展览馆和沈阳国际会展中心仅几分钟车程。饭店共有623间装饰精美客房、套房、公寓房、行政楼层和富丽堂皇喜来登总统套房。一般客房面积最小为40平方米；舒适鹅绒被替换统毛毯。每个房间均设有私人语音留言系统、有线和卫星电视节目。商务套房内设有宽大写字台、两条电话线及人个电脑接口专为方便终日忙碌商务旅客。饭店还有两层喜达屋优先用户楼层，不吸烟房和专为残障者设计残障者房。从一层到四层是花样繁多餐厅、酒吧及娱乐设施。饭店还拥有可同时容纳500人会议大厅及5个装饰典雅中小型会议室，能够进行商务宴请、私人小酌和婚礼庆典。洲际酒店(Hotel Inter-Continental Shenyang)开业地址：沈阳 南京北街208号电话：周围景观：中山广场、太原街、南湖公园、中山公园、东北三省解放纪念碑洲际酒店地处沈阳商业中心，在购物及旅游区。含有一流通讯及商务设施，是中国文明和国际化酒店管理完美结合。酒店拥有298间豪华典雅客房，设施完备套间及公寓。客房设有卫星电视频道、衣帽间、独立控制式中央空调、国际/中国直拨电话、个人电话语音信箱、电脑互联网接口、冰箱、迷你吧、室内私人保险箱、独立淋浴间等完善设施。5层“洲际俱乐部”专用楼层设有私人接待区和会议室，为您提供快速登记/退房服务。洲际行政酒廊无偿提供自助早餐，下午茶点及晚间鸡尾酒。象牙宴会厅可容纳250人同时举行盛大宴会，也可举行350人大型会议；宴会厅还能够分隔为3个独立会议室以供小型会议使用；设备优异及可做多个组合会议室将满足您需要。不管是小型会议还是大型展示会或宴会，我们专业会议技术服务人员肯定能帮助您把会议举行成功。拂晓国际酒店(Sunrise International Hotel)准 拂晓国际酒店在沈阳大东区长安路10号，是由沈阳拂晓航空发动机集团按五星级标准投资兴建，并委托香港天伦国际酒店管理集团经营管理一家涉外豪华商务酒店。拂晓国际酒店共有精美别致客房、套房和豪华尊贵总统套房245间。每间客房均配置中央空调系统、安全消防系统、国际直拨电话、迷你酒吧、冰箱、私人保险箱、VOD点播、卫星及闭路电视等设施,更有宽带网络接入客房,为您提供舒适、快捷服务。拂晓国际酒店设有可接待800人大型豪华宴会厅，气派不一样凡响；另备有6间装饰典雅，功效齐备多功效厅.全部宴会厅均装备优异影音、灯光及同声传译设备、活动舞台、时装演出舞台等设施，能够举行大型会议，婚礼庆典。第二节 沈阳部分酒店式公寓金茂国际公寓开 发 商：沈阳发展房产开发 地 址：小东路1号技术参数：占地0.3万，总建面3.2万规 模： 1幢高层，底部1到4层为网点价 格：7650元/（住宅） 1000万/年（网点）交 房：04.6得 房 率：70%土地性质：产权30年销 售 率：85%博润公寓开 发 商：辽宁博润房地产开发地 址：兴工街北二路技术参数：占地1万，总建面4万规 模：24层高层，底部一到三层为商业用房价 格：5000元/起（公寓）交 房：.12车 位：810万/个得 房 率：78%土地性质：产权30年第三章 沈阳第一城酒店式公寓投资分析第一节 发觉沈阳第一城酒店式公寓市场机遇，沈阳狭义层面酒店式公寓只有五家：五里河大厦、金茂国际公寓、腾龙国际公寓、皇城酒店公寓和博润国际大厦（产权式酒店）；广义上讲，中润国际、金园大厦、荣达国际、奇美大厦、光达大厦也在向酒店式公寓靠拢，并有可能成为真正意义上酒店式公寓，从建筑形态上看，关键以高层塔楼为主；五里河大厦、博润国际大厦属于自建型物业，金茂国际公寓、皇城酒店公寓、腾龙国际公寓均属改建而成；从户型设计上看，功效配置趋于完善、合理，50至100平方米小户型成为投资热点。从购置目标来看，关键有投资和自用两种类型。北京、上海两地，因为酒店式公寓低总价高租金特点,通常租金会比公寓高出20%30%，购置后用来商住兼投资群体在购置群体中占比重较大，大约占70%以上，这类目标用户关心是出租率和升值潜力。其它，购置后用来自己居住大约占购置群体10%左右，这类用户多是二次、三次置业者或外企高级白领，她们购置动机是为了生活便利，这部分群体工作较忙，对生活质量要求较高，常常会有“应酬”，在市内工作、娱乐之余需要有一套提供星级酒店式服务私人空间供其享受生活。“金领”群体也占一定百分比，但比重较少。 第二节 沈阳第一城酒店式公寓租赁目标群体细分在铁西区，酒店式公寓市场需求者关键有以下多个目标群体：一、入驻沈阳经济技术开发区中外企业，她们中高级管理人员、技术人员；因为铁西新区依靠原有工业基础及丰富技术资源，再加上政府坚定扶持，立即振兴成为中国后工业基地。德国宝马企业成功入区，用天建成了占地万平方米宝马汽车园，组装系列宝马轿车后，惊人新区速度吸引了德国伦福德汽车车桥、美国李尔汽车座椅、日本日野豪华客车等多家国际著名汽车整车和零部件企业纷至沓来，形成了包含发动机、变速箱、汽车玻璃、油漆等汽车生产产业链。德国西门子变压器、瑞典阿特拉斯凿岩机、马来西亚优仕塔吊等企业落户新区后，以工程机械为主装备制造产业群现已初见端倪。这些中外著名企业也在此安家落户。她们规模较大、中长久派驻人员也较多，通常来讲她们会有分离办公和居住场所。作为办公场所，这些企业可能选择办公楼、商住楼和酒店式公寓；作为暂居场所，为了确保一定生活品质，她们倾向选择服务功效较齐全酒店式公寓，选择纯酒店可能性开始降低。二、驻沈阳机构、办事处；因业务量关系或仅仅是代表性质，只是便于和当地企业联络，这类机构不需要派驻太多工作人员和不需要较大办公场所；这类驻沈机构、办事处往往是居住空间和办公环境不分离，需要户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓，如酒店式公寓服务功效较齐全，则轻易被该类群体选择。三、中国及海外商务人员；伴随铁西区大力改革开放，各地来沈阳投资考察企事业组织和投资者，基于洽谈业务需要，在沈阳进行中期或短期驻留，这些商务人员倾向经过酒店式公寓来满足居住和办公结合便利。四、当地成长型企业和SOHO办公族；部分盈利能力强成长型企业，因多含有私营性质，倾向于购置或租用酒店式公寓用于办公兼休息居住来满足投资和使用双重需要。何况在酒店式公寓，首先经过酒店式配套和服务来满足形象上提升，其次也能依据办公特殊情况灵活调整作息时间。五、在周围地域商业或服务业私营业主沈阳第一城酒店式公寓在区政府原址，属于铁西区中心地段，且交通比较便利，向东为通往市区太原街、中街繁荣商业区，向北为东北汽车贸易及汽车配件市场，向西是沈阳钢材中心市场为龙头建设通用机械设备、油漆涂料、医药、化工各生产资料市场，向西南则是辽宁最大建材及装潢市场、中高级家俱市场，基于地缘上优势，周围各市场私营业主可选择居住或投资酒店式公寓，以满足她们生意往来需要和便利。六、各级城市政府办事处或政府人员短期驻留考察或参观学习需要沈阳是辽宁省省会城市，铁西区又是全国关键扶持重工业基地，各地各级政府之间交流往来将日益频繁，如在会议硬件上略加深化，加上功效上兼容性，酒店式公寓亦可升级为会议接待、住宿、召开多功效载体。七、部分年轻白领人士过渡性居住需求因为留恋城市生活便利和繁荣，有分期付款能力，但碍于首付能力有限，部分年轻白领人士选择小面积、低总价酒店式公寓来满足过渡性居住需求，橱卫功效简单满足即可。而且一旦二次置业改善居住条件，酒店式公寓还可作为投资产品满足保值、增值需要。第四章 沈阳第一城酒店式公寓分析第一节 沈阳第一城酒店式公寓投资背景分析一、沈阳房地产业发展有利条件1、全国经济继续保持高速增加态势。2、沈阳经济进入二次创业起飞阶段。3、城市化进程为房地产业提供了宽广发展空间。4、沈阳市居民住房消费需求潜力巨大。5、沈阳市老城区改造速度加紧。6、外来人口购房将会大批量增加。二、未来几年沈阳市住房需求将迅猛增加，房地产市场将进入繁荣阶段高峰期。关键表现在以下几方面：1、大规模棚户区拆迁改造，将对房地产市场联动消费提供有利契机。2、投资型买房渐成时尚，房价将稳步攀升，因为投资买房投资回报率高，风险系数小，增值性、流动性强，将成为投资者良好选择。同时将促进沈阳市房价稳步增加，使房地产市场进入愈加良性循环轨道。3、户籍制度改革，吸引了大量外来资金，将为沈阳市房地产市场繁荣注入新活力4、郊区城市化发展步伐加紧，将掀起沈阳市房地产市场新一轮发展高峰。第二节 沈阳第一城酒店公寓市场定位一、投资沈阳CRD（中央商业区）地段物业投资房地产物业，必需有一个很突出地段优势，房子外立面、装修、配套全部会伴随时间推移使物业贬值，而一个黄金地段则会伴随经济发展升值潜力无限扩展。在外国或北京、上海、广州等发达城市，投资首选地段肯定是CRD中央商业区。沈阳第一城酒店式公寓在铁西区中心地段-铁西区政府原址，临建设大道、兴华南街两条关键干道，未来沈阳大中央商业区关键位置，所以其含有相当潜力价值。二、抢占地铁经济制高点。沈阳第一城酒店式公寓同时也坐落在沈阳计划一号地铁上面，依据其它地域成熟经验，地铁已经从一个交通概念上升到一个资源概念，地铁修建后较地铁修建前销售价格会上涨12倍，租金价格会上涨23倍，所以伴伴随地铁修建，沈阳第一城酒店式公寓达成一个满意而且高额投资回报在未来成为可能。日本芝浦工业大学大内浩教授：建设地铁很有利记者就交通问题采访了曾在哈佛大学任职研究员大内浩教授，她以东京城市圈为例进行了介绍。以东京城市圈来说，其周围横滨、川崎等城市现在全部有了自己定位。而在形成城市圈以前，横滨和东京相距较远，只是一个港口城市，仅以造船业为主，并不是很发达。但形成了城市圈后，横滨逐步地发展了起来。这和交通便利是分不开，尤其是日本“新干线”开通，更是拉近了很多城市间距离。要想成为中心城市，沈阳现在已经在做很多工作了，包含道路建设。而最好是多建部分铁路，它有着交通快捷，降低污染优势。而能建设地铁线路将是更优异条件，经过粗略研究，就现在沈阳人口数来看，建56条地铁线路就足够了。三、看准稳健租赁市场沈阳第一城酒店式公寓在区政府原址，属于铁西区中心地段，且交通比较便利，向东为通往市区太原街、中街繁荣商业区，向北为东北汽车贸易及汽车配件市场，向西是沈阳钢材中心市场为龙头建设通用机械设备、油漆涂料、医药、化工各生产资料市场，向西南则是辽宁最大建材及装潢市场、中高级家俱市场，基于地缘上优势，在挈合周围缺乏相关设施，必需有一个稳定租赁市场。沈阳第一城酒店式公寓建成将会为她们提供一个更实用、更经济同时尊贵、星级服务丝毫不打折温馨住所。稳定租客资源为投资者提供了更多升值保障。四、咫尺繁荣，左右逢源铁西广场周围金融通讯科技中心、兴顺井字形商业区、兴华高科技创业园区正在形成。为全方面提升第三产业档次，铁西新区现在已和香港银建集团、沈阳万盟酒店策划管理等投资商签署协议，在建设大路、云峰街入口处，开发建设名品大世界、万盟中国美食城、商务运输大厦、CBD中心商厦、节能大厦、汽车大厦等十个项目，估计总投资20多亿元，总建筑面积30多万平方米，建成后将成为铁西新区十大标志性建筑。对商贸区、文化旅游区、 商务区、娱乐区、餐饮区，五个功效特色区开发建设等等这些全部会给铁西广场板快带来无限发展潜力，使铁西广场未来定位更具国际化气质。铁西广场发展势必使投资者财富插上腾飞翅膀。五、成熟配套本项目地处兴华街和建设中路两条市级景观大道交叉口，东面有近万平方米绿地广场相衬托，周围已形成金融商贸产业群，是市级商贸中心区域，也将是未来铁西新区商业、文化中心。本项目处于铁西新区绝对中心区域，多种配套及服务设施齐备。1、购物中心：铁西百货、中国家俱城、日新超市2、菜市场：贵和农贸市场3、学校：铁西区应昌小学、勋望小学、沈阳市第31中学、沈阳市第127中学、沈阳工业大学、沈阳化工学院、沈阳职员大学等4、医疗保障：辽宁中医学会医院、中国医科大学第二隶属医院、沈医第五隶属医院、沈医第八隶属医院、铁西区中心医院5、餐饮娱乐：王府酒店、巴蜀酒楼、名全部酒店、香蜜湖餐饮娱乐中心等6、休闲健身：兴华公园、和平大戏院、众鑫游泳馆7、金融证券：沈阳商业银行、中国银行、农业银行、工商银行、交通银行、招商银行及各类证券交易所环伺林立。六、交通顺畅现代城市最关键发展制约是交通原因。可见交通作为城市基础建设对经济发展关键性。一样，房地产开发也对道路交通有很强依靠性，道路顺畅、交通便利，房价自然高。商业也是如此，方便交通网络能够带来充足消费人气，从而提升物业商业价值。本项目毗邻长客沈阳站、铁路沈阳（南）站，交通十分便捷；地块周围有237路、240路、207路、201路、239路、279路、604路等十数条公交线路，可通达市内各区。第三节 沈阳第一城酒店公寓产品特征一、项目介绍沈阳第一城酒店公寓在辽宁省沈阳市铁西区中心地段，临城市关键干道建设大道和兴华南街交汇处西南，原址为铁西区区政府所在地。该综合项目底层为4-5层综合性商场裙房，主体为两栋单体建筑，一栋为酒店式公寓，一栋为高级商务公寓。该项目是铁西区重大城市改造工程，和铁西区地标性建筑，从该工程奠基开工，实质性地开启了沈阳市五年计划内最大面向未来城市发展需要CBD建设，含有一定特殊意义，也得到了沈阳市政府重视和铁西区政府大力支持。二、技术指标项目名称：沈阳第一城广场地理位置：铁西区区政府原址用地范围：西临贵和街，北靠建设大道，南接南六路，东至兴华街综合商场：15000平米酒店公寓：30000平米商务公寓：30000平米地铁广场：1000平米三、产品定位概述本项目是以四星级以上酒店标准要求进行设计、施工和定位未来经营。包含标准套房、商务套房、豪华套房、行政套房等套型，设施配置有餐饮、会议、康体健身、娱乐设施等，能够满足临时入住、长久包租、投资理财、商务办公、会议招待等多功效需求。1、客房效果2、商务套房效果3、会议厅效果4、多功效厅兼宴会厅效果5、游泳池效果6、康体设施效果第三节 沈阳第一城酒店式公寓硬件设施计划性质内容酒店式公寓公共设施商务中心健身中心会议厅美容美发中心中西高级餐厅24便利超市休闲会所或休闲吧桑拿会所网络咖啡吧停车场游泳池洗衣店酒店式公寓套房基础设备简单厨房卫生设施档次稍高套房家俱及床上用具饮水机电话接入卫星电视及电视机双层中空玻璃酒店式公寓升级设备小型中央空调二十四小时全部有热水供给闭路电视监控电子对讲消防喷淋设备三表设备INTERNET接入设备补充第四节 沈阳第一城酒店公寓购置投资分析酒店式公寓销售均价暂定沈阳第一城酒店式公寓销售均价为6000元/平米各规格户型面积范围为50-140平米，以50平米户型为关键户型则总价范围为30万-84万元以占配比百分比最高50平米户型为例以下分析：投入部分总 价：6000元/平米*50=30万元首 付 款：30万元*30%=9万元月还款额：按7成按揭，则30万元贷款额21万元，月还款额1585元/月收益部分保守月租：沈阳酒店业相对于其省会地位而言，并不发达，当地两三星一般宾馆底价基础价在120以上；按保守100元/日计算，月租可达成3000元/月月 收 益：月收益=保守月租-月还款额=3000元/月-1585元/月=1415元/月年 收 益：年收益=月收益*12=1415元/月*12=16980元/年收益周期收益周期：收益周期=首付款/年收益=9万元 / 16980元/年=5.3年以下表：项目银行按揭面积总价首付款月还款额保守月租金月收益年收益投资回报率标准间7成25年50平30万9万1585元3000元1415元16980元18.87%从上表可分析，投资该产品，是10万以下投资产品较佳选择，投入资金量适中，收益回报率较高、较稳定，收益周期短，长久收益回利较高，在加上市区房地产产品伴随地段成熟，含有一定增值潜力，所以酒店式公寓之所以热销，其然是地产从单一居住型或单一商务型走向投资、自用、商务等多功效集一身投资产品发展肯定结果，也是市场需求推进结果，是市场产品结构有益和必需补充。