海城市调研分析报告.doc

目 录

第一某些、海城宏观状况
一、海城基本状况
(１) 自然地理
(２) 行政区划
(３) 交通状况
(４) 区位优势
二、宏观经济环境
(１) 综合实力
(２) 宏观经济数据分析
三、都市规划及建设
(１)总体规划布局及理念
(２)都市定位
第二某些、宏观房地产市场分析
第三某些、本项目优劣势分析
一、项目优势
二、项目劣势
三、市场机会点
四、市场威胁点

第四某些、地区商品房项目

一、都市基本状况
1、自然地理
海城位于辽宁省南部，辽河下游之左岸，辽东半岛之北端。北靠钢都鞍山和省会沈阳，南邻港口都市营口、大连，东接煤铁之城本溪及边境都市丹东，西与油田新城盘锦隔河相望。
地处东经122°18′~123°08′，北纬40°29′~ 41°11′之间。东西长80公里，南北宽44公里。海城全境面积为2734平方公里，总人口113万人，市区人口40万，全市辖5个管理区、2个开发区、22个镇，574个行政村。海城是辽宁省较大县级市，是全国粮食、水果、畜牧业、柞蚕、乡镇公司生产基地之一，素有“渤海奥区”之誉。
2、 行政区划
海都市-行政区划
总人口113万人。辖镇区：海州管理区、兴海管理区、响堂管理区 、经济开发区、东四管理区、东四方台温泉管理区，孤山镇、岔沟镇、接文镇、析木镇、马风镇、牌楼镇、英落镇、八里镇、毛祁镇 王石镇 南台镇 甘泉镇 大屯镇 西柳镇 感王镇 中小镇 牛庄镇 腾鳌镇 耿庄镇 西四镇 高坨镇 望台镇 温香镇 。
底市内重要人口分布
海州：人口14.05万人，面积11.37平方千米。兴海：人口9.95万人，面积19.32平方千米。响堂：人口3.7万人，面积24.49平方千米。东四：人口6.66万人，面积100.92平方千米。
表一：底市内重要人口分布
区域
人口数
海州管理区
14.05万人
兴海管理区
9.95万人
响堂管理区
3.7万人
东四管理区
6.66万人
图表二：海都市内区域人口分布

从图表显示可以看出，市内人群重要集中在海州，兴海这两个区域。
3、交通状况
海城市境内铁路、公路网络交错。中华人民共和国第一条高速公路－沈大高速公路、哈大公路、长大铁路纵贯南北；沟海、海岫铁路和大盘公路横跨东西；中华人民共和国联航鞍山机场座落在海都市北郊。四通八达交通网络，为海城经济发展创造了有利条件。
4、区位优势
深居辽南都市群腹地，是辽宁沿海经济开发带和沈阳经济区之间重要节点。中长铁路，沈大高速，黑大公路，正在建设中哈大高铁和辽宁通海大道纵贯南北，大盘公路，沟海铁路，正在规划建设中京丹高速，京丹高铁横亘东西；沈大高速和京丹高速共有8个境内出口。
鞍山空港机场已经正式运营，正在争取开通更多航线。河港方面，牛庄河港和辽河航道改造工程实行推动中。距离沈阳桃仙机场，鲅鱼圈港公仅有一种小时车程，是辽南地区最为重要交通枢纽。畅达区们优势在东北三省首屈一指！
二、宏观经济环境
1、综合实力
海城经济社会发展指标
海城全市地区生产总值实现530.6亿元，同比增长20%；财政普通预算收入21亿元，同比增长50%；规模以上工业增长值207亿元，同比增长37%；实际运用外资1.15亿美元，同比增长27.5%；出口创汇2.5亿美元，完毕鞍山市政府重新拟定任务；固定资产投资350亿元，同比增长154.6%；社会消费品零售总额116亿元，同比增长21%；都市人均可支配收入实现11730元，农民人均收入实现8838元，同比均增长15%。
海都市一季度经济发展呈良好态势，全地区生产总值完毕158亿元，同比增长20%；社会消费品零售总额实现30亿元，同比增长21.26%；全社会用电量实现10.06亿千瓦时，同比增长55.86%；固定资产投资完毕106.5亿元，同比增长108.7%；外资调入实现825万美元，同比增长285%；全市开复工项目145个，同比增长149%；普通预算收入实现6.5亿元，同比增长51.1%；城乡居民人均可支配收入实现3390.82元，同比增长12.31%；农民人均钞票收入实现5490元，同比增长12.5%。
2、宏观经济数据分析
国民生产总值

表一：海城国民生产总值（单位：亿元）
年份

GDP
333.2
410.4
530.6
增长率

18%；
20%
海都市地区生产总值实现333.2亿元，地区财政收入实现24.5亿元，财政普通预算收入实现10亿元，税收实现19亿元，固定资产投资实现101亿元，都市人均可支配收入达到8700元，农民人均纯收入达到6458元，城乡居民储蓄存款余额达到160.5亿元。财税等重要经济指标，实现了“三年翻一番，再造一种新海城”宏伟目的。   
表二：辽宁省内各县级都市GDP总量 (亿元) 排名：
都市
海城
瓦房店
大石桥
东港市
凤都市
GDP
530
511.5
360
323
200
增长率
20%；
20%
20%；
26%
26.3%；

海都市国民生产总值从333.2亿元增长到530.6亿元，每年增长率均有所提高，略高于全国县级市平均水平，且GDP增幅每年都在递增，反映出近几年海都市国民经济持续、强劲发展。530亿，辽宁省五强县级市之首。

三、都市规划及建设
　(１)总体规划布局及理念
辽宁省春节后推出了《沈阳经济区城际连接带新城新市镇规划范畴》，实质性建设一批沈阳经济区“新都市”。海都市紧紧抓住这一有利契机，制定了《海都市推动城乡化实行方案》，全力推动“两城两市镇”规划建设，同步以专业市场集群建设为牵动，市场建设布局与城乡化布局相结合，推动第三产业发展，带动人口集聚，提高城乡建设水平。
“两城”即海西新城和腾鳌新城；“两市镇”即牛庄新市镇和析木新市镇。其中，海西新城、腾鳌新城和牛庄新市镇纳入省新城新市镇建设规划，析木新市镇纳入鞍山市级规划。通过大力实行整村向城乡迁移，推动人口向“两城两镇”集聚 。5年后，海城城区达到55万，远期目的70万；腾鳌新城达到15万，远期目的30万，“两城”总人口达到100万。
海西新城划用地面积317平方公里，辖区涉及海州、兴海、开发区、响堂、东四、南台、西柳、感王、毛祁、八里、王石、耿庄共计12个镇区某些村庄。

(２)都市定位：国际生态镁都，东北商贸名城。
产业规划：主导产业为物流市场业、工业产品加工业、地产业三大产业。其中，物流市场业打造海西新都市场产业集群，涉及服装、水暖、箱包、4S店等各种专业市场；工业产品加工业打造两大工业加工园区，涉及海西新城镁制品加工园区（开发区）、海西新城专业市场配套加工园区（感王）；地产业涉及商业地产、工业地产和住宅地产。
重点是建设“一区、五个综合体”。“一区”即加速海西新城20平方公里起步区基本设施建设和房地产开发。

最新海都市五大经济区规划图  
东部经济区. 重要涉及马风、牌楼、八里、英落和析木一半。这一区域重要发展镁砂、滑石涉及白云石综合开发运用产业。要搭建三个平台。第一种平台是矿山开采权交易中心。第二个平台是成立矿业公司。第三个平台是成立承办工业园区基本设施建设办公室。镁可以拉出四个产业链条。一是耐火材料；二是镁金属；三是建筑材料；四是镁化工。这个经济区里要打造两个基地，一种是添加剂基地，一种是镁金属材料基地，或者叫金属镁材料基地。
南部经济区.重要是海城经济开发区，同步携带着中小、感王和西柳一某些，中小、感王和西柳这一块重要以印染、纺织服装为主，由于那一块有一种污水解决厂。同步西柳要规划建设一种当代生产或生活物流园区。海城开发区重点是发展高科技精加工产业，工业园区内部要加快动迁，路网等基本设施要赶紧上。  
西部经济区. 涉及牛庄、西四、望台以及东四西部，重点要环绕口岸经济、旅游经济来发展。总体想法是西四要打造口岸经济，口岸经济重点标志就是两条，一种是码头建设，第二个就是仓储区建设。牛庄要以老式宗教文化旅游为主，按照专家意见来论证产业和空间布局。同步，在望台、牛庄和东四三个镇夹角要规划一种工业区，由于有港口，一定要有工业区跟着。东四东部地区要划入新城区。
北部经济区. 建设大腾鳌经济区，重要涉及腾鳌、大屯、甘泉、东四方台和耿庄五个镇区，重点是发展精细化工、冶金和装备制造产业集群以及温泉旅游资源开发产业。这五个镇区可以形成相对完整经济区，腾鳌有产业基本，大屯有一某些产业基本，甘泉具备生产要素，东四方台和耿庄可作为生活要素集聚基地，由于有温泉，因此东四方台要打造健康产业城，涉及健康产业和居住。
中部都市区。重要涉及海州、兴海、响堂、开发区、同步西柳、东四东部、南台、王石等都市周边镇区一某些要划入新城区范畴。老城区重要是规范，要集中精力建设新城，将都市周边西柳、东四、王石、南台等镇区一某些作为扩城主攻方向，扩大都市面积。新城建设方面下步核心是要抓好新城规划，原则一定要高，手笔一定要大，速度一定要快。同步做好新城建设生产生活要素配备测算和集约、土地供应和建设资金筹集、拆迁和基本设施建设以及新城招商等项工作，新城招商重点是商业项目和房地产开发项目。新城建设工作要尽快启动，尽快出形象。
“五个综合体”集体规划：
1：“西柳中华人民共和国商贸城”东区都市综合体，初步规划占地面积5平方公里，重要开发建设皮革皮草、服装尾货、针织毛衫等24大类别专业市场，同步在海城河南岸打造3平方公里商住区。 
2：中华人民共和国北方水暖城”及新新都市综合体，位于海城开发区东三和二台社区，由福建新新集团投资兴建，筹划投资70亿元，以中华人民共和国北方水暖城为核心，主营泵阀产品，具备商贸、餐饮、休闲娱乐、房地产开发、产品研发等多项功能。
3：“芭东海城”都市综合体，位于但愿宜城南侧，海城河北岸，由青岛中天嘉合置业有限公司投资50亿元兴建，占地面积97万平方米，开发房地产和有关配套设施，建筑面积120万平方米。
4：响堂荒岭都市综合体，在毛祁和荒岭地区开发建设一种涉及建材市场、农机市场、钢铁物流市场和4S店为主体市场集聚地，同步打造集商住、休闲等为一体配套设施。
5；“南台中华人民共和国皮具城”都市综合体，依托南台箱包市场、辅料市场等，建设规划占地3平方公里南台中华人民共和国皮具城以及商住、物流、休闲、购物为一体都市综合体。
今年“一区、五个都市综合体”重点项目是：开工建设西柳中华人民共和国商贸城C座、中华人民共和国水暖城、海西新城中央商务区、芭东海城一期、裕通商业广场等项目，竣工但愿宜城一期、唯美品格二期等项目，推动红领集团和碧桂园集团两家五星级酒店建设，改造沈大高速海城出口、海牛路两侧地块、东四高铁客站周边和响堂荒岭地块等四个地块和体育场、体育馆、游泳馆、博物馆、规划展示中心、市民艺术中心、光电中心、会展中心等“一场、三馆、四中心”项目建设，完毕三台子大桥、铁西中央跨河桥、关帝庙跨河桥等6座桥及南一环、北一环、西二环等10条路建设。

第二某些 宏观房地产市场分析

海城房地产市场发展概况
海城以“海西新城”建设为契机，改造老城区，将都市建设骨架向西延伸，沿海城河两岸规划建设占地20平方公里海西新区起步区，其中，6平方公里地盘用于地产项目开发：工业地产2平方公里、商业地产1平方公里、住宅地产3平方公里。同步将老城区内教诲、医疗等优良生活要素搬迁至新城区，以此加速推动生产生活要素和房地产开发项目向新城区集聚。据悉，，海城筹划开复工项目270个，投资规模342.5亿元；预测一季度开工项目75个，筹划投资总额125.8亿元；当前开工项目26个，筹划投资规模32.7亿元。

第三某些、本项目优劣势分析
一、项目优势
（1）地理位置：
铁东老城区认知优势，与老城区只一桥之隔，有着极好地理位置和先天自然环境优势。
（2）沿河景观：
沿河1200米景观工程成为整个都市新亮点，在环境上为项目提供了最有利优势。
（3）新桥修建
正在修建关帝庙大桥必将成为通往市内老区重要交通枢纽，在交通上无疑是对本项目最大优势。
（4）开发商实力
开发商有着近年开发经验，沿河景观工程是由实华集团修建，大大增强了公司在海都市民心中知名度。
（5）项目规模
项目体量决定后期区域规划和建设，在水一方项目规模在海城开发项目中也是极为少见，这也将成为项目最巨有竟争力优势。
二、项目劣势
规划容积率规定决定了产品形态重要以高层浮现，但当前高层仍存在一定市场抗性。
公交线路稀缺也成为咱们项目最大隐患。
三、市场机会点
随着都市经济和收入提高，人们对于产品需求开始从低端产品向中高产品发展。
海都市大规模建设和发展为项目提供良好发展前景。
四、市场威胁点
供求关系不平衡，新开发项目每年都在递增。
海都市总人口113万人，但都市内人口数仅约34.36万人。

(四)地区商品房项目
1.案名：大吉新城
销售热线：0412－3517777，3518888
开发商：辽宁宗骏地产开发有限公司
所在区域：海都市滨河西路（老大集旧址）
建设商：沈阳北方建设股份有限公司
占地：3万平方米
项目类别：商业，住宅（高层）
户型面积：52—131㎡
均价：2885—3800元
折扣：一次性：9.6折，贷款：9.8折
大吉欣城,雄居老大集,坐拥繁华,占地3万平,住宅建筑面积3.04万平,建筑采用ARTDECO风格,俊秀挺拔外立面彰显其独特建筑魅力,52-131㎡精品华宅,诠释完美生活,引领海滨南岸发展,领秀都市发展新里程。3#，4#，5#已售罄。

2.案名：唯美品格
销售热线：3152222/3153333
开发商：辽宁泰吉房产开发有限公司
所在区域：海都市经济开发区淮河路（三马路）南侧
占地面积：76360.3平方米
建筑面积：145000平方米
绿化率：30%
项目类别：住宅（小高层，洋房，别墅，高层）
面积：44—156㎡（小高层，洋房，高层）
均价：3200元
海城唯美品格社区建设项目是由鞍山市泰吉房产开发有限公司开发建设。地址位于海都市经济开发区淮河路（三马路）南侧。占地面积76360.3平方米，建筑面积14.5万平米，拟建商住楼25栋。唯美品格项目地处市政府规划海西新区核心地段，位于市政府附近，大型南北商业街规划待建。

3．案名：锦绣乾城
销售热线：
开发商：海都市宏建房地产开发有限公司
所在区域：同泽中学西侧
占地面积：14766平方米
建筑面积：38000平方米
绿化率：40%
总套数：415套
项目类别：住宅（4栋多层2栋高层）
面积：45—133㎡
均价：3595元
海都市宏建地产开发锦绣乾城项目位于市区内东南，同泽中学西侧。规划占地面积14766平米，建筑面积38000平米，由两栋山景高层（17层）四栋多层、和某些沿街商业网点构成，现已所有封底，多层年终即可入住。锦绣乾城社区地理位置极为优越，北靠都市绿脉玉皇山森林湿地公园（工程进展中），南临杨柳河河滨，规划中一号橡胶坝和滨河景观带将延伸至此.

4.左岸城邦
销售热线：
开发商：海都市景地基业有限公司
所在区域：海都市铁东滨河南路大白桥旁
占地面积：25万平方米
建筑面积：70万平方米
总套数：415套
项目类别：多层,小高层,高层
面积：70-140㎡
均价：未定

5. 芭东海城

销售热线：0412－3728999/3728333
开发商:芭东北方置业有限公司
地理位置:辽宁省海都市铁西经济技术开发区泰山街西侧，长江路南侧
占地面积:1000000
总建筑面积:100
栋数:21
绿化率:35%
总套数:665（一期）
产品类别：别墅，洋房，小高层，高层
均价：4000
芭东海城总占地100万平，建筑面积120万平，整体分四期开发，筹划5年内完毕。地处海西新区重要地块（泰山街和长江路交汇处），配以周边配套（如市政府、法院、检察院、中医院及海城高中档），芭东海城将全力打造一种集居住、商业、休闲、文化于一体都市综合体.

6.海城碧桂园

销售热线：
开发商:海都市碧桂园房地产开发有限公司
地理位置:海都市开发区
占地面积:495358.1平方米
总建筑面积:47392.83平方米
绿化率:32.5%
栋数:24栋
产品类型：别墅，洋房
户型面积：别墅：214平方米—529平方米 洋房：101.14平-189.83平
项目用地位于海都市经济开发区，南面紧邻海城河，北测为规划都市主干道，西侧接近将来海都市行政文化中心及沈大高速，交通便利，生态环境优越。由项目至市中心商业区2公里，只需4分钟车程。由项目至市政府4.5公里，只需5分钟车程。在兴海大街上有21路和22路公交车，在您出行、购物、办公都提供了便利条件。海城碧桂园首期产品涉及：双拼美墅、联体美墅、多层洋房。美墅产品面积区间在214.50平-529.32平，前庭后院私家大花园，独立车库，尽显美墅风情。多层产品面积区间在101.14平-189.83平。