购房买房注意项目.doc

买房子，办银行按揭贷款，发现这里面尚有诸多学问，有稍微不注意，就是几万差距。对于工薪阶层买房，要千万注意这些问题！这个也许是诸多朋友不太注重。觉得房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。其实，这里面赚钱，比房价更来险恶！一、贷款利率折扣下半年，国家为了支持房地产发展，出了诸多优惠政策，其中有一条就是贷款利率可以打折。普通咱们购房都是3成首付，贷款是7成。按照当时国家规定，最低贷款利率打7折。这是一种什么概念？一套30万左右房子，首付10万左右，在银行贷款大概是20万。这个利息是多少？告诉人们，按照最新国家利率算下来，觉得原则，利息有12万左右（银行才是抢钱！）。那么提成10分，每一折就是1万2千多元。这个，在自贡，相称于一种普通家庭一年生活费用了。既然能打折，必定是越多越好。但是可惜，今年国家打压房价，控制银行贷款。当前最低首付3成贷款利率是8折，可以少2W多元，也是很可观。（发帖时工行已经变成9折了，意味着你又要多被银行赚1万2千多利息，如果以一种80平房子来算，你单价又被摊高了150元/平）。因此，在这段时间，你买房子，决定贷款，一定要快，据说后来也许一折都不打了，这样就算你买房子比别人少了100元/平，但是银行贷款算下来，你实际还贵了50元/平，其实这很不划算！ 觉得好朋友多转载，一定有用！（适合于即将买房亲朋朋友们）二、选取还款方式也许诸多没买过房子人，都不懂得还银行贷款尚有方式可以选。其实我也是在看房时候听售楼小姐说，当时她很含糊，我觉得这里面必定很有点猫腻，就会去网上查了资料（没办法，家庭条件有限，可以省一点就省一点）。前几天去办了银行贷款，也选了还款方式，也写下来给人们参照！1、等额本息还款。其实，你在看房子时候，售楼小姐给你算都是这种，由于每月还款数额固定，并且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们懂得这个真实还款状况是什么样吗？以贷款，贷款20万元，算下来月还1300元月还款为例：每月还银行1300-其中，800元是利息，500元是本金。也就是说，你还钱，大某些是银行利息，而本金还较少。到了还款期限一半时候（例如是还，你已经还了了），利息已经在前还差不多了，但是你本金尚有很大某些没还，这些是必要还，即便你后条件好诸多了，可以提前还了，但是背面基本是本金，利息很少， 你提前还已经没有什么意义了。你在银行，基本只跟你说这一种，由于这样，银行利益才会最大化。大某些家庭，既然贷款，不也许会在很短几年就还完，但是后普通能还完，这样，银行利息收益会减少诸多，因此，她们这种方式让你前都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行利息都收入了绝大某些了，你提早还对银行没什么损失。2、等额本金还款。我发现一种问题，就是，银行不会积极提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前理解过，就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款，贷款20万元，算下来月还1600元月还款为例：每月还钱要比等额本金多300多元。其中-900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2个月开始，只还1597元，由于本金上月换了900元，这月利息重新计算，要少3元利息，以此类推。越到背面还款压力越小。而最重要是：当你要提前还款时候，例如5年后，由于你选取方式，本金还更多，这个 时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款本金某些抵冲更多，这样重新计算利息时候要少量多利息支出（每少一年都是近万利息）。并且就算不提前还，这种方式，还，也要少还1万5左右利息！只是前期压力较大！但是为了长远利益！说一种插曲：我前几天去银行办贷款签字，同步有7-8家人，都是购房贷款，咱们排第2位，前面那个女，5分钟就签字走人了（签等额本息），咱们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。轮到咱们了，咱们提出要用等额本金还，那个人就把咱们带到行长室，喊咱们自己看两种方式详细还款(日后才懂得是故意把咱们隔离开来)。然后就走了。等过了10多分钟，我和女友商量好，还是坚持自己选取-等额本金。咱们走回去找那个办事员，她已经在帮此外人办理了，咱们在旁边看， 所有签等额本息。日后又轮到咱们了，咱们提出还是本金还款。这个时候，旁边人问咱们，“尚有别还款方式？”那个办事员立即打断咱们，说是由于咱们条件好点，有能力想多还点，压力就更大。我明白她意思叫咱们不要说了，咱们就几下签了字走了-看来银行很不乐意让咱们选取这个方式，由于银行少赚了诸多利息。你想一种人节约2-3万利息，10 个人就是20-30万，100个人呢？简直不敢想象了！作为咱们这种普通阶层人，购买房子是大事情。因此，尽量多算一下，既要在买房子时候尽量杀价格，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，你合理分派，可以节约2-3万元利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了300-400元/平！买房签合同注意事项1 买房签合同注意事项之五证五证，一种是建设用地规划允许证，第二是建设工程规划允许证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售允许证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发，开工市是由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售允许证是由市土地资源和房屋管理局核发。那么怎么样看待“五证”？交给您一种办法，这五证最重要应当看两证，一种是国有土地使用证，一种是预售允许证，这两种要核发，看精确了，普通原则上就没有问题，特别是预售允许证。特别要提示是，购房者在查看五证时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清晰您所预购房屋是不是在预售范畴之内，以保证将来顺利办理产权证。买完房后来还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时告知购房者入住之后提供两份法律文献，一种是住宅质量保证书，第二是住宅使用阐明书。住宅质量保证书普通涉及工程质量监督部门核验登记，在使用年限内承担保修责任，正常使用状况下，各部件保修期，例如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，涉及供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其她部位或者部件保修时间可以由房地产开发商和顾客商定。住宅使用阐明书，普通应当涉及开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅构造类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制阐明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要阐明问题以及其她需要阐明问题。生产厂家另有阐明书，应附于住宅使用阐明书里。也就是说一种房屋完整法律文献在购房过程中应当查验五证，同步收房子时候应当有两书。尚有更重要是产权证，拿到产权证，整个购房所有法律文献就应当算齐备了。在购房过程中还涉及到一种问题，在有些状况下，在什么状况下订立房屋限售合同，在什么状况下订立预售合同。限售合同是你想买房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者订立是房地产限售合同。如果你购买房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候订立是房屋预售合同。买房十大注意事项当前商品房销售过程中，陷阱多多，风险多多，令人防不胜防，诸多购房者深感无奈，不知所措。下面提供某些经验,让人们避开购房陷阱十大绝招。一、查验对方身份 订立购房合同之前，要明确商品房真正产权人是谁，它是购房合同主体。法律规定不具备主体资格人订立购房合同是无效，因此，合同出卖人应当是该楼盘开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具备相应资质和经营资格，并有开发商出具授权委托书，才具备签约资格。二、审查有效证书 商品房预售和销售必要应当具备“五证”，即国有土地使用权证、建设用地规划允许证、建设工程允许证、商品房预售允许证或者商品房销售允许证。特别是商品房预售允许证，它是购房者必要审查最重要文献。缺少上述文献，则该商品房不具备销售条件。三、保证买卖安全除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人批准商品房是不能销售，否则，买受人则面临巨大风险，直至财房两空。因此，在购房前应当到关于部门查清所购商品房与否已被查封、被抵押或者已被销售，以保证交易安全。四、商定定金规则 当前商品房买卖普通做法是购房者买房时先订立认购书并且支付定金，然后才订立购房合同。由于购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地：不签吧，紧张定金被没收；签吧，合同中陷阱多多。因而，建议购房者采用如下办法：1、在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金。2、不签认购书，直接订立购房合同同步支付定金。3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必要向买受人退还定金。五、完善合同条款 当前购房合同是由国土房管局印制原则合同，相称一某些内容已经用铅字印制好了，另一某些留空白，由双方当事人协商一致后填写。建议购房者认真仔细地阅读、审查合同每一条款，并做好如下工作：1、对原则合同印制好内容，普通不作很大修改，但并非不能修改，只要当事人以为不合理，就有权修改。2、对于原则合同已印制好选取性条款，购房者可以依照自己实际状况选取对自己最有利商定。3、对于空白某些，不能由出卖人预先填好内容，然后规定买受人全盘接受，由于这是非常不合理。对的做法应当是双方当事人就合同每一条款协商一致。4、对于双方不能协商一致条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致书面凭证，如果买卖不成，购房者可据此索回定金和已付房款。至于合同商定付款方式，当前购房者普通采用按揭、分期付款方式来支付房款。如果采用是钞票支付方式，建议购房者尽量减少首期房款金额，待办理商品房备案登记手续之后，再支付大某些房款，同步留一某些购房款待办妥房产证后支付，这才干最大限度保护自身权益。如果采用是按揭付款方式，为了防止购房者办不了按揭贷款而买不了房子，并且连定金和首期都退不了，建议购房者在付款方式和期限中写明：“如果未能订立按揭贷款合同：1、合同继续履行，但买受人和出卖人双方需另行订立付款合同；2、因当事人一方因素未能订立按揭贷款合同，另一方可以祈求解除合同和补偿损失；3、因不可归责于当事人双方事由，双方均可以祈求解除合同，出卖人应当将已经收受购房款本金或者定金返还给买受人，并按银行同期贷款利率支付相应利息。”六、明确交楼原则当前原则 购房合同中交楼原则有三种：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。购房者选取第2、3项交楼原则是比较抱负，但由于这两项交楼原则规定比较高，特别是第2项交楼原则规定最高。当前广州市大某些楼盘在交楼时很难达到该项原则，同步选取该原则收楼时间相对比较长，因此相称一某些购房者或者开发商都不乐意选取第2项收楼原则。而选取第1项收楼原则则含义不明确，由于验收合格有诸各种，如竣工验收合格，规划验收合格，消防验收合格等，这就会产生诸多争议。建议在第1项原则后加上“并通过通过国家法律规定竣工验收备案手续。”由于国内对商品房竣工验收已采用备案登记制度，而该制度规定验收项目比较多，规定比较严格，能保障购房者利益。七、慎签补充合同当前开发上普通预先拟定了购房合同补充合同，让购房者签字。而这些补充合同绝大某些是霸王条款，对购房者非常苛刻。因而，购房者须慎之又慎，千万不要容易在补充合同上签字。抱负做法应当是与对方就补充合同协商一致以完善补充合同，或者干脆不签补充合同。八、另签物管合同 当前原则购房合同中有订立购房合同同步，一并与物业管理公司订立物业管理服务合同规定。但是由于签约时购房者并不懂得物业管理公司是哪一家，与否具备相应资质，物业管理费用是多少，如果购房者确认了该合同条款，就等于确认了开发商指定物业管理公司及其制定物业管理服务合同，也确认了物业管理收费项目、金额，使购房者陷入非常被动境地。建议签约时明确物业管理公司并规定写明物业管理公司资质，物业管理收费，并就物业管理服务合同内容进行协商一致。九、拒交不合理收费当前商品房买卖中，购房者应当缴纳契税、印花税等，购房者应当按法律规定缴纳。而公证费、律师费等则不是购房者必要缴纳费用，如果开发商强制收取，则属乱收费，购房者有权回绝。十、把好收楼关1、查看“三书一证一表”：收楼时开发商必要向购房者出示住宅质量保证书、住宅使用阐明书、建设工程质量认证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、竣工验收备案表，简称“三书一证一表”。如果开发商不能提供，购房者有权回绝收楼。2、看楼验楼。购房者按照购房合同商定收楼原则到现场看楼验收，如果发现问题或有不满意地方，可在楼宇验收登记表中填写有关意见。如对楼房基本满意，则在收楼表中签字确认。买房是老百姓毕生中很重要事情，为了保证交易安全，建议买楼时请律师陪伴，这样付出费用不多却可以省心省力，尽量避开开发商通过霸王条款所设定合同陷阱。买房合同注意事项_买房注意事项来源：下面是某些订立商品房买卖合同注意事项，涉及开发商出售商品房时所应具备某些手续，但愿可以对你有协助一、房屋买卖合同成立应具备条件房屋买卖合同并不是各人随意，想签就签，它成立和有效必要具备一定条件。按国内现行房地产交易关于规则，商品房买卖合同成立需具备如下条件：第一，房屋出售方必要具备该房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权并不得出卖她人房屋。第二，房屋买卖双方当事人必要具备完全行为能力、未成年人或被宣布为无民事行为能力或限制行为能力人，均不能订立房屋买卖合同。第三，房屋买卖合同在买卖双方所附条件未实现前，其房屋买卖不能成立。任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿状况下所订立合同或者双方串通损害第三者利益合同都属于无效合同。第四，房屋买卖合同内容必要合法。通过划拨获得国有土地使用权，其房屋买卖必要办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金后，才干订立合同。第五，房屋买卖合同形式必要符合关于法律规定，采用房地产管理部门统一印制原则合同文本。第六，如下七种房屋不得形成买卖合同。1、违法或违章建筑；2、房屋产权有纠纷或产权不明；3、教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑；4、知名建筑物或文物古迹等zheng-fu加以保护房屋；5、国家征用或已拟定拆迁范畴内房屋；6、单位擅自购买都市私房；7、某些共有人未获得其她共有人批准，擅自出卖共有房屋。二、订立合同要注意哪些问题作为购房人在订立房屋买卖合同步要注意哪些问题呢？第一，一定要审查开发商与否具备商品房预售允许证，有了允许证，则标志着开发商具备土地使用证、规划允许证、建设工程允许证等。这是买房能否办产权证核心。第二，一定要采用房地产管理部门统一印制原则房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。第三，一定要注意合同条款中双方所填写内容中权利与义务与否对等。有某些开发商合同文本领先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好合同文本大多存在着商定权利义务不平等状况。一旦发生此种状况，买房人一定要提出自己意见，决不能草率行事。第四，一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上暂测面积和交房时正式合同上实际面积差别提出意见，并写入正式合同关于条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差别有了详尽商定后，才干避免上当。第五，一定要讲究房屋买卖付款方式与否规范。在合同中对付款数额、期限、方式及违约责任等作出商定。有开发商不是先订立合同，而是先让购房者交纳一定数额定金，只给购房者一种收条，一旦发生纠纷往往导致购房者在追究其责任方面举证困难。第六，一定要认准交房日期与否拟定。资金局限性而延期交房是常有事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、社区配套完毕后”等某些模糊语言。对此，购房者在订立合同步，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能准时交房所需承担责任。第七，在订立房屋买卖合同步，最佳请律师或行家从法律角度代你审查合同文本，以减少某些不必要损失。三、违背合同责任如何划分按当前合同条款内容来看，购房者特别要掌握如下四点：第一，未按合同期限交房或购房人未按合同期限付款，违约责任如何解决。未按期交房或未按期支付房款，均属违约行为，违约金数额应在合同中商定，合同中未作商定，按规定原则拟定金额，如是开发商过错导致未在合同商定期间内交付房屋，开发商向购房者支付违约金为已收取房款按照人民银行发布同期存款利率计算所得利息两倍。如是购房者过错致使未在商定期间内支付购房款，购房人向开发商支付违约金为逾期支付房款按照人民银行发布同期存款利率计算所得利息两倍。第二，开发商未经预购房人批准擅自变更合同中所拟定设计等，应承担责任。未经预购房人批准，开发商变更预售房屋设计或任意调换楼层、房型，预购房人有权解除预售合同，并由开发商承担违约责任，预购房人不规定解除合同，亦可根据预售合同商定规定开发商承担违约责任。第三，开发商“一屋多售”多签合同，应承担责任。开发商就同一房屋与第三人订立买卖合同状况发生后，开发商应当按照购房者办理房屋交易过户手续先后顺序履行合同。对无过错第三方导致损失，由开发商承担补偿责任。第四，新建房屋买卖转让保修责任拟定。新建房屋转让后，转让人应当对新建房屋承担保修责任，依照建设部规定，屋面漏水保修三年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道等渗漏保修一年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修一年；地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏，保修一年；卫生洁具保修一年；灯具、电器开关保修半年；供热、供冷系统和设备保修一年.