房产评估分析报告.doc

房地产评定汇报

项 目 名 称：思南县思唐镇城北小区凉水沟组郭朝富拥有地上建筑物
及隶属物等进行估价
受 托 估 价 单 位：贵州惠仕房地产资产评定
估 价 人 员：陈德武 王仁见
委 托 估 价 方：思南中天投资开发
估 价 日 期：10月16日
房地产估价汇报编号：黔惠房铜评（）3004号

目 录
一、封面
二、目录
三、致委托方函
四、估价师申明
五、估价假设和限制条件
六、《房地产估价结果汇报》
七、《房地产估价技术汇报》
八、估价对象相关资料
九、估价机构营业执照（复印件）
十、估价机构资质证书（复印件）
十一、注册估价师资格证书（复印件）

致 委 托 方 函
思南中天投资开发：
受贵单位委托，本企业秉着客观、公正、科学、独立标准，对贵企业委托思南县思唐镇城北小区凉水沟组郭朝富拥有房屋及隶属物进行市场价值评定，估价时点为8月20日 ，估价目标为：“为确定被拆迁房屋及隶属物货币赔偿金额而评定其房产及隶属物市场价值。”
本企业依据估价目标，遵照估价标准，采取适宜合理估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验和对影响房地产市场价值原因进行分析，确定估价对象在市场上有足够买方和卖方，而且进入市场无障碍条件下，于估价时点公开市场价值为人民币壹万伍仟捌佰肆拾肆元整（￥15844.00元）。
项目名称
建筑面积（㎡）
建筑结构
评定单价（元/㎡）
总价（元）
住宅
26.63
砖木
484.00
12889.00
隶属物
————————
2955.00
累计
————————
15844.00
注： 以上为现场测量数据。
评定具体结果及过程，见《估价结果汇报》。
此 致

贵州惠仕房地产资产评定
二0一O年十月十六日

估 价 师 声 明
我们郑重申明：
1、我们在本估价汇报中陈说事实是真实和正确。
2、本估价汇报中分析、意见和结论是我们自己公正客观专业分析、意见和结论，但受到本估价汇报中已说明假设和限制条件限制。
3、我们和此次估价估价对象没有利害关系，也和相关当事人没有个人利害关系和偏见
4、我们依据中国国建标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价汇报。
5、我们已对本估价汇报中估价对象进行了实地勘察，并对勘察客观性、真实性、公正性负担责任，但我们对估价现场勘察仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到部分，依据拆迁方及被拆迁方现场勘察、认可资料进行评定。除非另有协议，我们不负担对估价对象建筑结构质量进行调查责任。
6、没有些人对估价汇报提供关键专业帮助。
7、本估价汇报依据现场测量数据进行评定，若该测量数据出现漏记、错记或重记，本汇报结果应以重新核实数据做对应调整。
8、本汇报估价结果仅作为委托方在此次估价目标下使用，不得做其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价汇报不得向委托方及汇报审查部门以外单位及个人提供，凡因委托人使用估价汇报不妥而引发后果，估价机构和估价人员不负担对应责任。
9、本估价汇报书中内容未经估价机构书面同意，汇报书中全部或部分内容不得公开发表或转载、复制，汇报解释权为本评定机构全部。
参与实堪人员为中国注册房地产估价师：陈德武 王仁见

中国注册房地产估价师
注册证号
申明人签字
陈德武

王仁见

二0一0年十月十六日

估价假设和限制条件

一、需要特殊说明事项
1、本汇报评定结果不含评定对象转移时所需税费；
2、委估房地产建筑面积以委估方及被拆迁方认可数据为准；
3、本汇报评定结果不含土地使用权价值。
二、评定基准以后调整事项：
评定基准以后、使用期以内资产发生改变时，应依据原评定方法对资产额按实际发生额进行调整。若资产价值标准发生改变，并对资产评定价产生显著影响时，委托方应立即聘用评定机构重新进行估价。
三、评定结果有效其它条件
评定结果是反应评定对象在此次评定目标下参考价值，没有考虑未来特殊交易方法可能追加价值等对其评定价影响，也未考虑国家宏观经济政策发生改变和遇有自然力或其它不可抗力对资产价值影响。目前述条件情况发生时，评定结果通常会失效。
四、评定汇报使用限制条件
1、依据国家相关要求，本估价汇报书自汇报出具之日起计，使用期为十二个月。超出十二个月需重新进行评定。
2、在本汇报书使用期内，若估价对象发生损坏或其权益发生重大改变，本汇报书及估价结果无效。

房地产估价结果汇报

一、评定项目名称
思南县思唐镇城北小区凉水沟组郭朝富拥有房产及隶属物拆迁赔偿价值评定
二、委托估价方
单位名称：思南中天投资开发
联 系 人：
电 话：
地 址：
三、受委托估价方
机 构 名 称：贵州惠仕房地产资产评定
法 人 代 表： 孙晓东
土地评定资质注册号：B5
房地产评定资格证书号：建房估证字[]007号
资 质 等 级： 一 级
资产评定资格证书编号：0029059
批 准 文 号：财评函字(1999)12号
铜 仁 联 系 地址：铜仁市解放路2号（大十字杨伯摄影馆二楼）
联 系 电 话：0856—5224168
联 系 人 ：钟显斌
四、估价对象概况
①房屋情况统计表
项目名称
建筑面积（㎡）
建筑结构
（备注）
住宅
26.63
砖木
建成年代不详
注： 以上为现场测量数据

②隶属物情况表
项目名称
数量
单位
备注
水泥地平
6.90
㎡

（两眼）节柴灶
1.00
个

石水缸
2.00
个

猪槽
2.00
个

石磨子
1.00
个

苕坑
1.00
个

卫星接收器
1.00
户

水立户
1.00
户

电立户
1.00
户

照明线路（明线）
26.63
㎡
以房屋建筑面积计算
注： 以上为现场测量数据

五、估价目标
为确定被拆迁房屋及隶属物货币赔偿金额而评定其房产及隶属物市场价值。
六、估价时点
二0一0年十月二十日
七、
此次评定项目标价值定义为：委估对象于现实正常使用情况下公开市场价值，不考虑抵押、查封、租赁等原因影响。
八、估价依据
（一）委托方和本估价机构签署房地产估价委托方；
（二）委托方提供资料及相关证件；
（三）中国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
（四）《中国担保法》；
（五）《中国城市房地产管理法》；
（六）《中国土地管理法》；
（七）《贵州省建筑工程计价定额》及相关调价文件；
（八）估价人员掌握和搜集相关估价资料和市场信息；
（九）思南县物价局文件思价发〔〕68、〔〕56号。
九、估价标准
本评定汇报在遵照客观、公正、科学、合理基础标准下，结合估价目标对估价对象进行评定。
（一）正当标准：要求房地产估价应以估价对象正当权益为前提进行。正当权益包含正当产权、正当使用、正当处分等方面。
（二）最高最好使用标准：要求房地产估价应以估价对象最高最好使用为前提进行。最高最好使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充足合理论证，能使估价对象价值达成最大一个最可能使用。
（三）替换标准：要求房地产估价结果不得显著偏离类似房地产在相同条件下正常价值。类似房地产是指其实物、权益、区位情况均和估价对象实物、权益、区位情况相同或相当房地产。
（四）估价时点标准：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时客观合理价值或价值。在不一样时间，同一宗房地产往往会有不一样价值。估价时点是评定房地产价值时间点。
（五）公平标准：要求房地产估价人员应站在中立立场上，求出对各方当事人来说全部公平合理价值。
十、评定程序及方法
（一）评定程序
1、由专业人员组成评定小组；
2、到现场勘察，搜集相关市场资料；
3、调查核实相关法律文件，制订评定工作计划；
4、进行评定估算，完成评定汇报。
（二）评定方法选择
住宅房地产依据其特征和用途，宜采取重置成本法进行评定，首先求取建筑物重置单价，再按其使用年限，现场勘察建筑物状态、使用和维护情况，对照《房屋完损等级评定标准》，确定评定对象成新率，最终评定其价值。
计算公式为：
房地产评定价值=重置单价×（1-折旧率×折旧年限）(成新率)（1±其它原因调整率）×建筑面积
（三）评定测算过程：
1、建筑物及隶属物重置价值
参考当地依据《贵州省建筑工程计价定额》结合当地材料价值和人工费用及税费、利润区类似建筑物工程造价信息，确定建筑物重置成本价值。
2、建筑物成新率确定
经过建筑物实际有效使用年限考察，确定其实体损耗，并结合实地勘察了解情况。参考《房屋完损等级评定标准》,确定评定对象成新率（折旧年限）
十一、估价汇报应用使用期
随时间改变，评定对象价值也应作对应调整，故本汇报使用期为：自汇报出具之日起计，即自10月16日至10月15日止有效。
十二、估价日期
本估价汇报估价日期为8月20日至10月16日。
十三、估价结果
经过估价人员采取科学、独立、客观分析和测算，评定对象在8月20日公开市场价值为人民币壹万伍仟捌佰肆拾肆元整（￥15844.00元）。
十四、中国注册房地产估价师签字

估价人员
资格证书
注册证号
签 章
项目责任人
陈德武
中国注册房地产估价师

估价人员
陈德武
中国注册房地产估价师

王仁见
中国注册房地产估价师
5219975

贵州惠仕房地产资产评定
二0一0年十月十六日

房地产估价技术汇报

一、部分原因分析
估价对象为在思南县思唐镇城北小区凉水沟组郭朝富拥有房屋及隶属物等，该房屋建筑年代不详，总建筑面积为：26.63平方米。该房地产所处区域通常，维护很好，周围环境很好，交通通常。（注：详见附件）
二、区域原因分析
估价对象在思南县，交通情况通常，各项配套服务设施通常。
三、市场背景分析
1、通常原因
（1）城市资源情况
思南县在贵州省东部乌江中下游，铜仁地域南部边缘，东临印江县，南接石阡县，西临风岗县，北靠德江县。县城距贵阳360公路，距铜仁187公里，距遵义205公里；全县土地总面积2230平方公里，人口62.52万人，县城所在思塘镇在全县地理中心，该镇管辖27个村委会，总土地面积73.52平方公里。
地热、地貌：思南县地处贵州高原武陵山脉和大类山脉之间，南北走向乌江是两大山脉自然分界线，整个地势受乌江切割影响，北、东、西三面较高，中间乌江河谷较低，境内最高海拔1363米，最低海拔340米，地貌以渗蚀、侵蚀山地和丘陵地貌为主，大致分为山地、丘陵、岗地、坝地及水面等五类。分别占全县土地总面积为46.2%、38.7%、8.5%、5.5%、1%。
气候、水文：思南县属中亚热带季风湿润气候区，含有春、夏较长，秋季较短，冬暖夏热，冰雪偏少特点，年降水量1154.3毫米，最高气温40.7℃，最低气温-5.5℃，境内284条大小河流均以乌江为排泄而呈网络状布全县，河网密度24公里/百平方公里。
全县耕地1230564亩，占全县总面积36.9%，林地92.9亩，森林覆盖率23.08%，园地5128.4亩，牧草地384777.6亩，居民及城镇工业用地49072.4亩，交通用地14653.7亩，水域用地45429.9亩，未利用地58134.2亩。作物以粮食为主，经济作物以烤烟为主。是全国优质烤烟生产基地县；关键矿产为原煤，年生产原煤25万吨左右，能满足各行业生产、生活需要。
全县管辖27个乡镇（其中建制镇十三个），全县GDP逐年增加，地方财政逐年增收，社会商品零售总额逐年增大，粮食总产量逐年增多，工业产品关键有煤、复合肥、炸药、水泥、白酒，农畜产品关键有水稻、烤烟、油菜、生猪、牛羊等。
交通：全县交通以运输为主、水路运输为主为辅，陆上有省道（铜遵线、思石线）为主干线，全县各乡镇全部有县乡村公路形成网络，全县公路通车里程623公里，省道130公里，县道493公里，水上运输上通余庆，下达沿河、涪菱，正常水位可通行300吨船舶。
电力条件：县城已和国家电网相连，初步完成了农村电网改造，县内水电站能满足乡镇发展需要，立即完工思林电站是乌江流域水电梯级开发国家关键建设西电东送项目，其装机容量较大。
供水条件：全县已建成固定、移动通讯网络，覆盖全县各乡镇所在地，移动电话用户1.6万户，固定电话用户2.1万户。
教育、医疗、服务条件:县城有高、初中学个各2所、师范1所，思南中学、思南师范均面向外县招生，是西五县教育中心。门诊、住院、中医院各一所，医疗设施齐全。服务行业有全地域最大、设施最齐全宾馆一座。
（2）房地产制度和房地产市场情况
该县房地产制度严格按国家相关要求实施，房地产市场已形成一定规模，且市场发育良好，交易活跃。城镇职员住房全方面实施商品化。县城旧城改造力度逐年加大，外来投资房地产客商逐年增多，这对当地房地产业健康发展将起到主动推进作用。
土地使用制度已全方面实施改革，变土地无偿无限期无流动使用为有偿有限期有流动使用制度，对经营性用地已全方面实施公开招标拍卖挂牌出让。土地出让价值处于全区中上水平。基准地价已于更新。而县城城南片区土地出让为全区土地出让起到了模范作用，尤其是土地出让工作可操作性，其透明度、公正性均处于全区市场配置土地资源前沿。
（3）产业政策
依据地委、行署相关精神，“兴工富区、旅游活区”战略已全方面实施。伴随县城东部、南部及北部新区建设和发展，县委、县政府出台了相关招商引资文件，大力发展思南优势产业，引进外资，加大基础设施投入，对来思南投资客商在很多方面全部给以优惠政策，尤其在地方税及土地使用方面政策更活，措施更灵。
未来该县浆大力推进房地产业、绿色产业、轻工业等产业发展。为提升全县GDP打下坚实基础。
（4）城市计划和发展目标
县城及乡镇计划较差，现伴随旧城改造力度加大，思南城市计划关键在东西城区住宅及配套设施方面，计划格局表现了山青水秀特点，突出乌江功效。伴随计划更新，城区已发生了很大程度改变，未来县城将发展成为以商住为主、工业为辅、旅游次之心城市计划格局，逐步向现代化小城市前进。
（5）城市社会经济发展情况
现在县城社会经济关键以商服业为主，辅以部分工业经济，经济布局不合理，发展水平、综合实力较弱。
四、最高最好使用分析
估价对象设计用途为住宅用房和其它生产生活设施用房，现实状况用途为住宅和其它生产生活设施用房，保持现实状况继续使用最为有利，现在使用现实状况为最高最好使用状态。

五、估价方法选择
依据估价目标及估价对象情况，能够分别采取不一样估价方法。估价方法通常有市场比较法【市场比较法是指在求取估价对象房地产价值时，将估价对象房地产和在较近时期内已经发生了交易类似房地产加以比较对照，以已经发生了交易类似房地产已知价值修正得出估价对象房地产最可能实现合理价值一个估价方法】、重置成本法【重置成本法是指首先估测被评定房地产重置成本，然后估测被评定房地产业已存在多种贬损原因，并将其从重置成本中给予扣除而得到被评定房地产价值一个评定方法】、收益法【收益法是指经过估测被评定房地产未来预期收益现值来判定房地产价值一个评定方法】、假设开发法【假设开发法其实质就是剩下法，假设开发法是将被估房地产预期开发价值扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩下值测算被估房地产价值方法】四种。
依据待估房地产现实状况用途（住宅用房），收益法及假设开发法不宜采取。原因是：
①假设开发法是在某一区域房地产市场加以极少或没有市场交易可比案例情况下采取，对于此次评定住宅房地产是按现实状况用途进行评定，假如采取假设开发法评定，其结果会偏离区域正常市场价值，故不宜采取。
②此次评定也不予采取收益法，关键是收益法中客观纯收益难以确定，即使能够经过调查得到现实状况条件不一样一路段住宅用房租金情况，但资本化率不易确定，假如资本化率确定不符合区域实际情况，则评定结果也是会偏离区域正常市场价值。
③所以次评定不含土地使用权价值，而平时市场价值均是包含土地使用权价值，是所以此次评定亦不能采取市场比较法。
此次对待估房地产进行评定能够采取重置成本法进行估价，因为我们能够依据贵州省建筑工程定额，并结合思南县城建筑市场，考虑建筑投资利润成本、利息、利润等原因，而这些数据资料均能够经过市场调查而获取，故能够采取该方法进行价值评定。
六、估价测算过程
①房屋估价计算表
项目名称
建筑面积
（㎡）
建筑结构
成新率
（％）
重置单价
（元/㎡）
评定单价
（元/㎡）
评定价值（元）
住宅
26.63
砖木
88
550.00
484.00
12889.00
累计
26.63
-------------------------
12889.00
备注：以上数据为现场测量数据，此次评定不包含土地使用权价值。

②、隶属物估价计算表（成本法）

项目名称
数量
单位
单价（元）
成新率
评定总价值（元）
水泥地平
6.90
㎡
30
90%
186
（两眼）节柴灶
1.00
个
320
86%
307
石水缸
2.00
个
140
86%
482
猪槽
2.00
个
160
86%
275
石磨子
1.00
个
600
80%
480
苕坑
1.00
个
200
90%
192
卫星接收器
1.00
户
150
90%
135
水立户
1.00
户
550
/
550
电立户
1.00
户
180
/
180
照明线路（明线）
26.63
㎡
7
90%
168
累计
／
／
／
／
2955
备注：以上数据为现场测量数据。依据思南县物价局文件《思价发〔〕68号》、《思价发〔〕56号》相关城北新区拆迁房屋隶属物地上附着物赔偿标准通知，结合现在市场物价水平，确定隶属物价值。

七、估价结果确定
估价对象在估价时点地上建筑物及隶属物等公开市场价值为人民币壹万伍仟捌佰肆拾肆元整（￥15844.00元）。

附 件

1、估价委托书复印件
2、委托方资料复印件
3、评定人员实地调查相关资料复印件
4、评定机构资料复印件