酒店式湖景别墅的项目培训资料模板.doc

目 录前 言5第一部分 实施概要6一、项目概述6二、项目提议人介绍6三、股东单位7第二部分 项目提供产品和服务8一、项目标创意和定位8（一）项目创意8（二）项目定位8二、项目优势9（一）地理位置优越，交通便利9（二）含有较大市场空间和目标用户群体9（三）和园区内多个项目形成资源共享及优势互补9（四）创新“大型人工湖旅游酒店式别墅”经营模式10三、项目计划及建设方案10（一）项目地址10（二）酒店式湖景别墅计划设计11（三）项目经营范围12（四）项目实施保障条件12第三部分 项目背景及其可行性13一、宏观经济配合13（一）社会消费水平稳步提升13（二）旅游行业为政府扶持性行业13（三）酒店式别墅面临良好发展机遇14二、当地政府大力支持及优惠政策14（一）生态园项目取得天津市及静海县政府大力支持14（二）相关优惠政策14三、面临良好机遇15（一）北京奥运会为京津地域带来大量客流15（二）中国加入WTO加速旅游产业发展15（三）旅游业已经成为促进经济发展新经济增加点15（四）周遍地域含有较强消费能力和市场需求15四、提议人含有负担项目建设优势和能力16（一）经营管理能力16（二）资本运作能力16（三）创新产权机制和开放经营理念16第四部分 市场分析17一、外部环境分析17（一）天津地域投资价值凸现17（二）天津别墅市场含有良好发展空间17二、市场需求分析18（一）庞大潜在市场规模18（二）京津一带强劲市场需求18（三）目标用户分析18第五部分 竞争分析20一、竞争影响原因分析20（一）价格20（二）交通20（三）环境20（四）娱乐项目、配套设施设置20二、竞争优势分析21（一）齐全配套娱乐设施21（二）创新“大型人工湖旅游酒店式别墅”经营模式21（三）庞大人脉网络及通畅宣传渠道21第六部分 经营发展计划22第七部分 市场销售23一、市场计划23（一）市场进入23（二）市场开发23二、销售策略23三、公共关系24（一）平面媒体广告24（二）电视媒体广告24（三）广播广告24（四）互联网广告24（五）户外广告24第八部分 项目标运行和管理25一、治理结构25（一）相关股东和股东大会25（二）相关董事和董事会25（三）相关监事和监事会26二、管理团体26三、激励和约束26第九部分 投资估算28一、项目实施进度28二、投资估算及资金筹措28三、运行第十二个月流动资金明细29第十部分 经济效益分析30一、收入估计30（一）出租百分比估计30（二）租赁价格估计31（三）租赁收入估计31二、成本费用估计32三、利润及投资酬劳率估计33四、尤其提醒33五、结论33第十一部分 风险分析和对策35一、政策风险35二、市场风险35三、行业风险36四、不可抗力风险36第十二部分 结论37前 言本商业计划书内容包含酒店式湖景别墅项目介绍、关键建设内容、辅助资源配置、发展前景、市场定位、竞争对手、销售策略、风险控制及项目标投资回报期等投资者关心各项问题。酒店式湖景别墅为天津市城市生态园项目标下属子项目之一，生态园整体介绍参见天津市城市生态园项目说明书。本项目中全部外部数据全部有确切出处，财务估计数据则依据相关方法推算而得。第一部分 实施概要一、项目概述酒店式湖景别墅是天津城市生态园旅游度假村中一个关键组成部分，是一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体高级休闲度假旅游项目。酒店式湖景别墅群倚已建成800亩人工湖建设，为整个生态园最好休闲观光地之一，建成后度假村风景优美、设施完备、功效齐全，将成为城市人休闲度假一个最好去处。该项目标建设分为三期，其中一期为项目计划设计、市场宣传及推广等，现在正在进行中。二期将建设含有异国情调酒店式湖景别墅20 幢，形成含有丰富亲水资源湖畔别墅区，包含日式8幢 、欧式8幢、中式4幢；三期建设计划为100栋风格迥异别墅群。该项目标二期建设立即正式开启，相关立项手续完备，估计二期地上物建设总投资2280万元,占地面积30亩。依据投资力度和投资规模增加，三期后续开发建设预留50亩能够在现有计划基础上进行调整和创新。二、项目提议人介绍天津XXXX科技发展作为本项目标提议主体，对项目进行总体策划，并作为投资人投资兴建该项目。企业简明情况以下：企业名称：天津XXXX注册时间：10月9日注册资金：4,500万人民币企业地址：天津市企业电话：企业传真：XXXX将根据现代企业治理结构标准进行管理系统设计和人力资源计划，最终形成完整规范企业法人治理结构和科学合理、精简有效组织管理体系。三、股东单位XXXX两家大股东分别是：天津方舟天马投资（集团）和深圳市明德投资。天津方舟天马投资（集团）成立于1999年，注册资金8,000万元，是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格集团企业，下属18家子企业，业务范围包含旅游景区、景点开发、体育、通讯、商贸等领域。企业于巨款买断原天津甲B立飞足球队，建立甘肃天马足球俱乐部，现俱乐部迁至东莞，更名为东莞东城队。方舟天马投资集团下属天津市方舟旅行社成立于1999年，注册资金1500万元，现在名列天津同行业前三位，关键负责城市生态园营销，提供良好客源市场。深圳市明德投资（SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD）成立于成立，注册资本3,000万元人民币，是在深圳市工商局注册新兴专业化投资机构，关键业务范围包含直接投资、项目管理、投资银行，关键投资方向为旅游、房地产、高科技。关键负责城市生态园项目计划和资本运行。第二部分 项目提供产品和服务一、项目标创意和定位（一）项目创意“酒店式湖景别墅”项目是天津城市生态园内最关键、最具盈利能力项目之一。鉴于北方地理条件，相对缺乏高级消费亲水地产别墅，酒店式湖景别墅倚800亩人工湖建设迎合了高端消费人群需要，建成后度假村风景优美、设施完备、功效齐全，将成为城市人休闲度假最好场所之一。本项目标计划融合了西方建筑特色和现代小区计划理念，将建设为中式、欧洲等不一样风格别墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，意在发明一个融优美生态环境、旅游、休闲度假和居住功效为一体小区，是成功人士梦想居住中最刺眼一道风景。（二）项目定位酒店式湖景别墅以休闲、自然为专题，采取星级酒店式经营管理模式，关键为满足前来进行度假休闲、商务会务等群体提供多方位服务。酒店式湖景别墅项目包含别墅群和800亩人工湖，不一样风格设计和每栋别墅独立码头、游船、工作犬配合生态园内优美风景和众多高端休闲娱乐项目，肯定成为中国众多休闲度假村中翘楚，这同时也是本项目盈利能力关键。从景观特色上分析，酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心水域景观为关键发展方向，经过景区内特有水域景观并结合健康有趣娱乐设施来吸引远近游客。 从计划建设旅游项目上分析，酒店式湖景别墅是城市生态园旅游项目开发中一个关键组成部分，和其周围休闲娱乐项目共同组成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功效旅游环境，能够满足不一样年纪结构、职业结构需求。从现代生活节奏上分析，久居城市大家日常工作、生活节奏担心，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。旅游度假村便捷通畅交通体系，公园内精心设计和新奇创意游乐设施，能够抓住现代大家旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然休憩空间。从时空距离上分析，酒店式湖景别墅交通方便、多种设施齐全，天津、北京等距离较近大城市居民或游客能够开展节假日1、2日游，而全国其它地域游客也能利用多种假期，前来旅游度假。二、项目优势（一）地理位置优越，交通便利酒店式湖景别墅在天津静海县西双塘村城市生态园内，东临京浦铁路，紧靠京沪高速公路和104国道，距天津市区40公里，天津新港80公里，天津滨海国际机场60公里，距首全部北京140公里，经XXXX企业申请，天津市政府同意在京沪高速公路城市生态园处建设出口，未来从北京、天津将可直接经过高速公路直接进入城市生态园，交通愈加便利。这也同时表现了天津市政府对天津城市生态园大力支持。（二）含有较大市场空间和目标用户群体酒店式湖景别墅市场定位是酒店式高尚别墅，而且小区规模较大，总建设计划面积80亩。伴随国民经济保持高速增加，国民收入不停增加，中国已经有相当一部分人已先富起来，这些人士对居住条件及休闲度假住所要求较高，所以酒店式湖景别墅项目目标用户源较为充裕。（三）和园区内多个项目形成资源共享及优势互补酒店式湖景别墅是城市生态园中一个关键组成部分，为生态园项目二期建设内容之一，其它部分子项目已在去年开工建设。根据生态园设计计划，整个园区项目标工程建设将分成四个时期，从3月份起建，估计全部完成。其中，一期部分项目已经靠近完工，正在试营业之中。生态园一期项目中包含马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土炕餐厅等项目，其主体工程已经基础建设完成，估计十月一日之前开始营业。估计一期建设完成后，园区可正式对社会开放，接待各地游客，成为京津一带热门旅游景点。到时园区内可进行包含农业大棚采摘，犬类观赏，马术俱乐部演出，动物竞技演出等以娱乐性活动为主项目。酒店式湖景别墅项目属于二期工程，到时将尽享一期工程相关资源及配套设施。（四）创新“大型人工湖旅游酒店式别墅”经营模式围绕800亩人工湖建设酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务内容丰富，功效齐全，各类配套设施完备，含有良好硬件条件。酒店式湖景别墅作为生态园关键组成部分，和其它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，城市生态园内优美环境、众多独具特色经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅潜在价值。三、项目计划及建设方案（一）项目地址酒店式湖景别墅二期占地30亩，围绕城市生态园内人工湖南侧，在生态园图示F3处。（项目位置见下图）（二）酒店式湖景别墅计划设计酒店式湖景别墅二期将建设含有异国情调湖景别墅20 幢，形成倚势而成风格迥异湖畔别墅区，包含日式8幢 、欧式8幢、中式四合院4幢。湖景别墅计划设计图1 湖景别墅计划设计图2日式别墅。经过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上自然融合，引入了空中花园设计理念，和内庭院形成立体绿化效果；日式温泉洗浴、露天大风吕、日式榻榻米等。独特日式建筑风格和日本庭院景观让游客充足体验东洋风格雅致精巧。欧式别墅。现有外檐典雅、尊贵，古典中融合了现代，淡雅中彰显恢弘巴洛克古典建筑风格，亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为关键风格西班牙式建筑。大理石细腻纹理，波斯地毯浓浓柔情，特种进口墙纸金碧辉煌，衬出别墅雍容华贵和不凡气度。中式四合院。由北房、东西厢房和南房组成一个独立院落，北房两侧是东西耳房，四面以连廊形式相连。青砖灰瓦、青藤绕梁、小鸟鸣啭、水井、碾坊时刻投射出清新古朴经典中式风格。湖景别墅计划设计图3 湖景别墅计划设计图4（三）项目经营范围关键包含：住宿、会务等。1、住宿： 采取星级酒店式经营管理湖景别墅，日常经营中为游客提供住所。2、会务：为生态园内举行各类商务会议和培训提供配套服务。（四）项目实施保障条件1、项目立项已获本企业股东方面决议和静计投资（）63号文同意。2、本项目建设用地地质结构稳定，水文情况良好。3、本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线；本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊；地下无妨碍性市政管网。4、配套环境及休闲娱乐设施基础完备。第三部分 项目背景及其可行性一、宏观经济配合进入以来，中国宏观经济发展取得了较为显著成绩。即使最近国际经济风云变幻，起伏不定，不过中国经济增加却表现得相当稳定。“九五”期间中国生产总值年均增加率靠近8%。在中国制订“十五”计划和远景目标计划中，未来十年中国生产总值平均增加将在7.2%左右。现在中国人均年收入已达1,090美元 左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，北京、天津及周围部分地域已达成或超出3,000 美元，连续保持了国民经济连续、快速、健康发展良好局面。（一）社会消费水平稳步提升在良好宏观经济环境下，伴随居民生活水平快速提升，居民节假日增加，闲暇时间上升，民众生活追求以由数量型向质量型转变。中国居民恩格尔系数逐年下降，越来越多居民趋向于休闲旅游和回归自然活动。休闲运动性旅游是旅游业发展一大趋势，高端、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中份量日趋加重，也愈加符合现代城市人旅游消费心理。（二）旅游行业为政府扶持性行业旅游业已成为中国经济发展新经济增加点，逐步成长为中国国民经济支柱产业之一。党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展政策、方法和布署。天津市人民政府发出了津政发（）81号文件相关加强旅游业发展通知，将旅游业列为国民经济支柱产业，制订了确实发展方法，并出台了相关确保旅游业连续、快速、健康发展法规和措施，如天津市旅游管理措施。（三）酒店式别墅面临良好发展机遇现在，中国第一、二、三产业稳定增加，关键经济结构不停得到改善，经济运行质量不停得到提升。在宏观经济较快增加同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。伴随生活水平深入提升，大家对居住空间和品位追求上升到更高层次。在充足考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造，能很好地表现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合住宅受到普遍欢迎。后小康人居关键能够分为三种情况：一个是城市中心区低密度、高容积高层住宅；第二种是城郊结合部中密度、高绿化率小高层住宅为主小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右低密度、低容积率、高绿化率低层住宅为主小区。酒店式湖景别墅正是迎合了广大城市人家庭、团体等集体休闲度假消费需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更友好。其次，酒店式别墅仅仅出别墅房产时段使用权，大家能够依据需要选择适合自己租赁时段，这使得大家不需要花费大量资金便可自由享受高等级墅住宿待遇。二、当地政府大力支持及优惠政策（一）生态园项目取得天津市及静海县政府大力支持该项目从计划阶段就引发包含县委、县政府等领导机关高度重视。11月28日，静海县专门就此项目召开专题县长办公会议，将此项目列为静海县农业生态观光一号工程。并要求各相关部门要尽最大努力配合、支持该项目开发建设。当地政府大力支持，无疑为项目标计划、开发、招商和经营等各项工作顺利开展提供了有力保障。（二）相关优惠政策酒店式湖景别墅项目提议人天津方舟天马XXXX企业于初取得了农业产业化经营市级关键龙头企业、速生丰产林基地项目称号，并取得国家财政贴息3,000万贷款和国家林业部财政贴息5,500万贷款。三、面临良好机遇（一）北京奥运会为京津地域带来大量客流北京申办夏季奥运会成功，将为京津地域吸引大批中国外游客提供一个极好机会。天津也将成为关键比赛场地之一，到时将吸引大批海外客源和中国客源，并形成一个二至三年旅游高潮。（二）中国加入WTO加速旅游产业发展加入世界贸易组织（WTO）会为中国旅游产业突破性发展发明关键机遇。加入WTO对旅游业发展整体影响是主动、有力。中国加入WTO以后，将加速旅游相关各业对外开放步伐，有利于建立愈加符合国际规则运行机制，外国旅行社将经过合资和独资方法逐步进入中国市场，将直接带来入境客源增加，外国投资者进入中国机会增多，也为发展商务旅游带来宽广市场。（三）旅游业已经成为促进经济发展新经济增加点中国旅游行业快速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量外汇，中国“五一黄金周”、“十一黄金周”和春节，更是为国家经济发展作出了巨大贡献，国家关键部门越来越重视旅游业发展，大家也越来越有条件享受休闲度假乐趣。（四）周遍地域含有较强消费能力和市场需求天津及北京经济发展快速，尤其是天津市经济已经连续十余年增加，多项发展指标位居全国前列，中国生产总值增幅连续三年位居全国各省市自治区前3名，展现越来越强劲发展潜力。北京、天津地域人口密集，伴随生活水平不停提升，大家消费观念和消费意识不停得到增强，尤其是对休闲度假消费需求旺盛，从而为酒店式湖景别墅提供了宽广市场空间和客源基础。四、提议人含有负担项目建设优势和能力（一）经营管理能力XXXX企业经过建立健全管理控制系统和必需制度，确保企业战略、政策和文化统一性。并在此基础上对各级主管充足授权，造成一个现有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和制度确保活跃、高效和稳定局面。（二）资本运作能力作为本项目资本运作平台明德投资将依靠XXXX主动探索资本经营，利用产权机制更大规模地调动资源并取得了良好效果。实践表明，实现这种转变取决于整个集团综合实力和时机。外延扩张依靠于内涵做实，机会扑捉取决于事先准备。明德投资在进行资本运行时，关键选择那些有实力、有市场和和企业有互补性战略伙伴。企业资本运做遵照有利于巩固企业已经形成价值分配制度标准，并已取得了良好效果。（三）创新产权机制和开放经营理念XXXX强调追求产权制度和管理制度优化，实现经营管理人员和优异职员持股。在企业收益分配中表现有突出成就职员对企业价值发明关键作用。第四部分 市场分析一、外部环境分析（一）天津地域投资价值凸现多年来，天津地域发展一直处于中国经济发展第二梯队，发展远远落后于临近北京地域。不过从开始，天津地域发展开始飞速增加，多项发展指标位居全国前列，展现越来越强劲发展潜力。这和中国经济中心转移大趋势是密不可分。天津是中国四大直辖市之一，是环渤海地域经济中心。20多年来，中国经济中心经历了从珠江三角洲发展到长江三角洲经济中心形成，到现阶段已经快速北移，能够估计，未来十到二十年，中国新经济中心将崛起在以环渤海地域为关键、辐射三北地域新区域。环渤海地域经济中心崛起带动了天津地域投资价值凸现，从经济学角度看，梯度推移发展理论支撑着天津投资价值。因为一个国家在相正确时间内，会将人力、物力、财力向这个国家最具优势地域集中，一定阶段后，会向第二个梯度转移。所以经过了珠江三角洲、长江三角洲发展过程，以天津为中心环渤海地域发展时机已到。后，天津港口优势日渐突出，更使天津地域含有了无限商机和投资价值。（二）天津别墅市场含有良好发展空间从市场角度来说，真正意义上天津别墅建设开发开启，是从上世纪90年代早期开始，当年以独体别墅项目为主若干别墅项目标开发，曾经带动了天津高级住宅发展，但因为天津别墅市场尚处于发展早期，开发和销售均没有达成理想情况。上世纪90年代末，天津别墅市场开始展现稳步增加趋势。这表明天津高级住宅市场存在一定潜在需求，因为别墅目标用户群通常属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。自此，天津别墅市场开始日趋成熟，逐步进入了稳步增加时期。经过几年开发建设，天津市别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面，已经摆脱早期关键集中在市中心城区环境良好地段和天津经济技术开发区格局，开始向中心城区城镇结合部及其它地域（如区县经济开发区）发展。尤其在天津经济开发区投资韩国、日本企业比较多，如三星、摩托罗拉等，这些企业已在天津着陆多年，并已形成一定规模，其所带来韩国、日本人已经成为当地别墅产品关键消费者。依据统计分析，天津经济技术开发区多年来别墅建设发展快速，占整个天津市60%左右，经营情况良好。现在，天津一部分高端消费群消费欲望还没有被释放出来，别墅在未来依旧有不小市场需求。伴随天津经济环境逐步改善，尤其是作为北京奥运会分会场，当地政府还将加大固定资产投资力度。伴随日渐临近，天津地域别墅市场也日益显示出其占尽天时、地利优势，发展空间不可限量。二、市场需求分析（一）庞大潜在市场规模天津及北京人口密集，个人家庭休闲度假消费需求旺盛；政府、企业、社会团体会议需求量极大。（二）京津一带强劲市场需求现代城市人工作生活节奏越来越快，天天面对城市高楼、拥挤不堪交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假乐趣，城市生态园迎合了现代大全部会人群需要，环湖而建为大家提供住宿酒店式别墅更是生态园内经典之作。（三）目标用户分析绿色亲水酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流关键社交场所，是身份象征，大中型企业常常要举行年会、新闻公布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们期望到比较高雅、平静地方举行。所以本项目目标用户群关键定在： 政府职能部门； 大中型企机关； 高收入商界人士； 高收入职业经理人； 律师等高收入专业人士； 追求高层次娱乐且含有消费能力年轻人。第五部分 竞争分析一、竞争影响原因分析酒店式湖景别墅座落在天津城市生态园800亩人工湖畔南侧，现在为止是生态园内唯一酒店式度假别墅，同时入住酒店别墅大家还无偿享受“万亩生态园”内部分配套娱乐休闲运动设施。（一）价格生态园酒店式湖景别墅价格定位时将参考天津地域同档次俱乐部水平，以优质优价为标准，吸引环渤海经济圈用户。（二）交通生态园酒店式湖景别墅位处郊区，交通便利，享受天然优势。（三）环境环境包含自然环境、室内装修环境、服务环境、用户素质等多方面。调查结果表明，清新空气，田园风情装修，星级酒店式服务才能吸引大批用户前来消费。酒店式湖景别墅处于万亩城市生态园内，周围环境良好，将对用户造成良好吸引力。（四）娱乐项目、配套设施设置娱乐项目和配套设施设置多少直接关系到大家消费欲望。经过对高收入、高消费阶层消费情况调查，我们发觉项目设置少，配套设施不完善往往造成用户爱好消失；综合项目越多，配套设施越趋完善，首先能够延长用户停留时间，其次能够引发用户爱好，并直接影响到营业收入。酒店式湖景别墅为生态园二期建设项目，将尽享一期项目提供资源和配套设施。二、竞争优势分析（一）齐全配套娱乐设施本项目在天津城市生态园内，园内高、中、低级娱乐项目齐全。高级娱乐设施有马术俱乐部和航空俱乐部，中等娱乐设施有网球、游泳、垂钓、动物竞技场、射猎场、彩弹射击场、攀岩中心、洗浴、酒吧、餐饮、卡拉OK等，一般娱乐项目有农家采摘、农家饭等。这些项目将成为酒店式湖景别墅良性补充，为俱乐部用户提供更多元化服务和选择。（二）创新“大型人工湖旅游酒店式别墅”经营模式围绕800亩人工湖建设酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务内容丰富，功效齐全，各类配套设施完备，含有良好硬件条件，酒店式湖景别墅作为生态园关键组成部分，和其它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，城市生态园内优美环境、众多独具特色经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅潜在价值。（三）庞大人脉网络及通畅宣传渠道天津市方舟旅行社是天津市排名前三位旅行社，也是XXXX企业关键股东之一。酒店式湖景别墅可借助方舟旅行社及其联盟资源，找准目标用户，在最短时间内将湖景别墅推向市场。同时，同处园区内星空企业培训企业专门为企机关中高层管理者提供培训服务，马术俱乐部会员中聚集了大量当地高收入阶层。一张庞大人脉网络已经形成。第六部分 经营发展计划XXXX发展统一计划及经营管理整个城市生态园。酒店式湖景别墅项目企业作为生态园下属一个全资子企业，负责酒店式湖景别墅经营管理，现在其关键领导层由方舟天马XXXX发展统一招聘及委派。酒店式湖景别墅现相关键领导层含有丰富管理经验及房地产建设经营经验，由她们全权负责企业组建及其它人员招聘，并直接对股东即XXXX发展负责。在一期项目标建设过程中，酒店式湖景别墅现有些人员成功组织了建设及经营，项目建设进展顺利，经营情况良好。伴随项目标推进，人力资源架构及管理体系还将不停丰富完善。未来引入新投资者以后，现有股东将和新进股东将共同协商，在现有基础上改善酒店式湖景别墅项目标经营发展情况，并对未来发展计划做出深入修改及完善。从建设上看，该项目标建设分为三期，其中一期为项目计划设计、市场宣传及推广等，现在正在进行当中。二期将建设含有异国情调酒店式湖景别墅20 幢，形成含有丰富亲水资源湖畔别墅区，包含日式8幢 、欧式8幢、中式4幢；三期建设计划为100栋风格迥异别墅群。该项目标二期建设立即正式开启，相关立项手续完备，估计二期地上物建设总投资2280万元,占地面积30亩。依据投资力度和投资规模增加，三期后续开发建设预留50亩能够在现有计划基础上进行调整和创新。第七部分 市场销售一、市场计划（一）市场进入市场开拓前期利用企业及合作单位强大人脉网络，邀请北京、天津政府及企业高级官员和京津两地体育和娱乐界名人，并充足利用和媒体良好关系，主动举行各公布会、论坛、竞技活动，利用她们影响力快速扩大著名度，带动一批高收入人群来参与娱乐休闲，并经过给价格优惠，为她们提供超出期望服务。（二）市场开发项目运作中期，在不停宣传和旅行社带起源源不停客流同时，配合不停扩大园内各类俱乐部稳定会员，并经过她们关系网继续拉动消费。在条件成熟时，逐步推出后期100栋别墅，形成大型高等级墅社群，奠定在天津别墅市场稳定地位。二、销售策略联合园区内马术俱乐部、航空俱乐部等，实现资源共享、用户共享。联合京津地域其它娱乐行业，发展联名贵宾卡。对持卡来俱乐部消费用户，将给推荐单位一定利润返点，以提升它们主动性，充足利用它们现有资源互动酒店式别墅业务。联合股东单位方舟天马集团下属方舟旅行社和其它中国外旅行社，为它们提供基地，以增加客源，提升著名度。三、公共关系作为新兴商业模式先行者，有必需在消费者中培养稳定用户群体，能够经过以下方法提升社会关注度和企业形象：（一）平面媒体广告为了强化酒店式湖景别墅在大家心目中高级定位，广告只在时尚类和旅游类杂志发表。因为这些杂志消费者有一定经济实力，符合我们目标用户定位。（二）电视媒体广告不做单纯电视广告，关键以高级会务、公布会等形式进行，以强化大家对酒店式湖景别墅品牌意识。（三）广播广告 在交通台按小时滚动播出，即使价格较低（约2万元/每个月），然而将广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车乘客等含有较高消费能力目标用户，可快速提升著名度。（四）互联网广告 是我们关键广告手段。价格比传统媒体低很多，传输对象符合我们目标用户定位，因为上网人群平均收入远高于一般人群。准备在中国众多门户网站和旅游专业网站发表旗帜广告，提供宣传文章。 （五）户外广告在市区繁荣地段和京津高速、京沪高速树立大型户外广告，提升品牌著名度，树立品牌实力象征。另外，还可经过和广播、电视合作举行专题节目、多种公益事业活动和参与或举行行业论坛、行业展览等活动提升本项目标著名度和社会效应。第八部分 项目标运行和管理一、治理结构依据企业法和国家相关法律法规要求，企业建立起现代企业制度，以保护股东正当权益，在结合本身特点和实际情况下，伴随新投资者进入，企业将对应调整企业章程、股东大会会议规则、董事会工作规则、监事会工作规则和经理工作规则，不停健全和完善企业法人治理结构，规范企业运作。 （一）相关股东和股东大会 平等对待全部股东，保护股东正当权益。企业章程将要求股东大会为企业权力机构，企业严格根据要求，召开股东大会，能够确保股东表决权行使，达成决议程序规范，关联交易信息立即、充足披露。企业重大决议均由股东大会和董事会依法做出；企业董事、监事选举及高级管理人员聘用、解聘均符正当律、法规及企业章程要求程序；企业和控股股东之间实施人员、资产、财务、机构、业务“五分开”，各自独立核实、独立负担风险和责任，企业董事会、监事会和内部机构独立运作。 （二）相关董事和董事会 企业董事选举将严格根据企业章程要求董事选举条件和程序进行；企业董事能够认真学习相关法律法规，了解本身权利、义务和责任，能够忠实、诚信、勤勉地推行职责，认真出席股东大会和董事会，对所议事项能够表示明确意见；企业董事会人数及人员组成符合相关法律、法规要求；董事会对股东大会负责，并严格根据法律、法规、企业章程及董事会工作规则要求行使职权；董事会会议定时召开并依据需要立即召开临时会议，并严格根据要求规则和程序进行，以确保工作效率和科学决议；企业董事会秘书认真组织统计和整理董事会所议事项，并由出席董事和统计人在会议统计上签字，对会议统计进行妥善保留； 企业正主动根据相关要求建立独立董事制度和董事会专门委员会，深入完善企业董事会工作制度。 （三）相关监事和监事会 企业监事会人数及人员组成将符合相关法律、法规要求，监事会对全体股东负责，并严格根据法律、法规、企业章程及监事会工作规则要求行使职权。二、管理团体本项目标管理团体将以在母企业XXXX企业指导和选拔下建立。XXXX企业含有高度专业水准，丰富企业领导经验和企业职员培训。在XXXX企业指导下，酒店式湖景别墅项目企业将组建一支有凝聚力、专业高效管理团体，现在已经有部分专业人员在项目中进行工作。项目企业将建立一支有凝聚力、专业高效管理团体，并兼有以下特点：1、团体组员确立起明确共同目标，增强吸引力、感召力和战斗力；2、做到合理分工和协作，使每个组员明确自己角色、权力、任务和职责，和和其它组员之间相互关系；2、 加强团体组员之间相互信任，促进组员间相互关心，相互认同；4、实现组员间有效沟通及反馈，形成开放、坦诚沟通气氛；5、确保职责分明、分工明确、责任清楚。三、激励和约束企业正主动筹备建立公开透明董事、监事和经理人员绩效评价标准和激励约束机制。对高级管理人员根据经营计划，进行月度考评，并依据考评结果确定月度效益奖；年底兑现（分红）根据企业年度企业经营者绩效考评措施实施。 企业在合适时候，将引入股票期权激励机制。通常情况下，激励机制包含以下几方面：1、每十二个月平均每个雇员工资将增加10%，奖金将增加5%以上；2、内部调动雇员以其个人意愿为主导，最大程度发挥人潜力；3、每十二个月评定“特殊贡献奖”，发放尤其奖金和证书；4、提供关键研发人员和管理人员期权奖励；5、为雇员提供医疗保险及社会保险；6、骨干人员年底分享红利，业务人员奖金和业绩挂钩。第九部分 投资估算酒店式湖景别墅项目二期建设20栋别墅总投资额2280万元（不包含土地评定价值及流动资金）。前期已投入100万元，还需再投入资金2180万元，项目运行第十二个月日常经营流动资金需求为131.66万元（不包含在总投资内）。一、项目实施进度酒店式湖景别墅项目二期计划1月份全方面开工，工期约十二个月，将于1月完工验收，年度投资计划以下：时间完成投资（万元）工程进度8月100前期策划，项目计划设计、宣传及推广（现在已完成）。1月前430项目二期主体工程完成20%。8月前1200项目二期主体工程完成80%。.8-.12500项目二期主体工程封顶。1月50项目二期完工验收，正式营业。二、投资估算及资金筹措（一）已投入资金总计100万元：1、前期策划（含人员费用）：20万元；2、项目计划设计及市场宣传、推广费用：80万元；2、需要再投入资金单位：万元项 目金 额别墅本体建筑安装别墅1100配套码头、守护特种犬及其它100小计1200内部配套包含家俱、电视、空调、冰箱、音响、灯具、厨、卫具、装饰等600园区配套道路120水、电、气管网135配套景观145小计400总计2200三、运行第十二个月流动资金明细 单位：万元1别墅维护费用1别墅维护费用按1万元/年计算，第十二个月为1万元。2土地租赁费用3.6土地租赁费用依据项目企业和XXXX签署相关协议要求，按每十二个月1200元/亩计算。本项目累计占地30亩，每十二个月土地租赁费用为3.6万元。3管理费用48职员总数24人，月工资总额40000元，年工资总计48万元。4销售费用60选择电视、路牌广告、报纸广告、DM单投放、网络广告等推广形式，年广告投入估计60万元。5财务费用7.56财务费用按占销售收入3%计算，第十二个月为2.65万元。6综合费用11.5水电费、交通费和低值易耗品等第十二个月计12万元。7第十二个月累计131.66万元第十部分 经济效益分析本商业计划采取求实、稳健、保守标准进行财务估计。我们不排除在出现不可抗力或难以估计政治、经济等风险情况下，财务估计将可能受到较大影响。为此，我们加上了较大安全系数。这就使得正常情况下，投资者收益将大大超出本财务估计。一、收入估计（一）出租百分比估计本项目关键为前往生态园休闲度假人群提供住宿服务，所以湖景别墅出租率受旅游行业周期性影响。通常来说，中国每十二个月5月10月是旅游旺季，其它月份为旅游淡季，本项目湖景别墅出租率也将伴随淡季、旺季不一样而有所改变。年份出租百分比（%）旺季淡季平均项目建成第十二个月703050项目建成第二年773355项目建成第三年853661项目建成第四年934067项目建成第五年954570项目建成第六年954570项目建成第七年954570财务说明： 项目运作早期，别墅存在一定闲置率。保守估计：第十二个月旺季出租率为70%，淡季出租率为30%，后三年每十二个月以10%百分比递增，在第五年项目进入稳定运行，以星级酒店入住率为计算依据，旺季别墅出租率为95%，淡季别墅出租率为45%。（二）租赁价格估计年份租赁价格（元/套/天）团体散客平均项目建成第十二个月120018001500项目建成第二年150021001800项目建成第三年180024002100项目建成第四年210027002400项目建成第五年240030002700项目建成第六年240030002700项目建成第七年240030002700财务说明： 参考同地域市场价格，项目运作第十二个月团体用户天天出租金额为1200元/套，零碎用户天天出租金额为1800元/套；其后，项目周遍环境得到大幅改善，每套别墅出租金额以比上年增加300元；运作第五年后，租赁价格基础稳定，保守估量团体用户天天出租金额为2400元/套，零碎用户天天出租金额为3000元/套。（三）租赁收入估计时