国盛物流建设项目市场调查分析报告.doc

重庆市（渝北）台商工业园区Ga14-1/01、Ga14-3/01地块
国盛物流建设项目

市
场
调
查
分
析
报
告

目 录
第一章 报告简介………………………………………… … …1
第二章 国内物流市场现状……………………… ……… ……2
一、概述……………………………………………………………………………..2
二、第三方物流市场竞争主体……………………………………………………..2
三、第三方物流企业的目标和方向…………………………………………..……4
第三章 重庆物流市场现状......................................... .............. ..5
一、概述…………………………………………………………………… ……….5
二、重庆物流规划………………………………………………………… ……….5
第四章 企业SWOT分析…………………………. … ……….8
一、优势................................................................................................................. ....8
1、政策优势……………………………………………………………………8
2、地域优势……………………………………………………………………8
3、资金优势………………………………………………………………… ..8
4、规模优势……………………………………………………………………8
二、劣势………………………………………………………………………… ….9
三、机会…………………………………………………………………………….10
1、物流费用……………………………………………………………………10
2、汽车物流……………………………………………………………… …..10
3、家电物流…………………………………………………………………..10
4、冷链物流…………………………………………………………… …….11
5、电子商务物流……………………………………………………… …….12
四、威胁…………………………………………………………………………….13.
第五章 企业经营效益分析……………………………………15
一、投资效益分析表………………………………………………………………15
二、投资效益分析说明………………………………………………………… ..15
第六章 企业定位……………………………………………….16
第七章 附件…………………………………………………….17
一、办公楼设计说明………………………………………………………………..17
二、宿舍设计说明…………………………………………………………… … …18
三、停车场设计说明………………………………………………………… …..18
四、篮球场设计说明…………………………………………………………… …18
五、物流中心设计说明………………………………………………………… …18
六、平面布置图……………………………………………………………………..20

第一章 报告简介

我司自2005年开始运作“国盛物流建设项目”，并于2011年4月正式取得重庆（渝北）台商工业园Ga14-1/01、Ga14-3/01地块的国有建设用地使用权。目前该地块已基本实现“三通一平”，6月份已取得国有建设用地批准书。为更好的为企业发展方向及目标提供决策依据。我从当前物流行业的政策因素着手，分析目前政策环境对物流发展的影响；以公司所处区位条件为中心，重点考察本工业园区内以及周边10KM区域内的工商企业经营状况，物流需求状况；同时，针对本行业的特点，走访了普洛斯、招商物流、海尔物流对仓储物流园区的建设及运作情况；走访了诸如华荣物流市场、普天物流市场、西建物流市场等集信息功能、停车场功能、食宿功能为一体的大型物流市场；也了解了集装箱、电子商务、进出口贸易的相关情况。
根据调查结果，拟定了本分析报告，供公司领导决策时参考！

第二章 国内物流市场现状
一、 概述
根据2010年不完全统计，国内大约有近2万家已注册的第三方物流企业，其中90%是小型私营企业。进入“十二五”期间，由于物流“国八条”的出台以及其他地方政策利好，加上巨大的市场需求的驱动，我国的第三方物流企业必将如雨后春笋般不断涌现。导致第三方物流服务市场的竞争将更加激烈，市场竞争主体也呈现出多元化态势。
二、 第三方物流市场竞争主体
从目前市场结构上看，中国第三方物流市场的市场竞争主体主要有以下几种类型。 
  1、国有大中型第三方物流企业。国有大中型第三方物流企业在整个物流市场中占有主导地位。这些国有大中型第三方物流企业，有的是从传统的仓储、运输企业重组、改造而成，如中远国际货运公司、中国对外贸易运输(集团)总公司(简称中外运)、中国储运总公司等；有的则是新组建的国有或国有控股的新型物流企业，如中海物流公司成立于1993年11月，从仓储开始发展物流业务，现发展成能为国际大型知名跨国公司提供包括仓储、运输、配送、报关等多功能物流服务的第三方物流企业。这些企业规模大，资金雄厚，服务网络覆盖全国、遍布全球，管理理念比较先进，管理信息系统相对完备，服务项目多样等等。它们凭借明显的竞争优势，在第三方物流市场中占据重要的位置，已经成为我国第三方物流服务业的主力军。 
 2、民营第三方物流企业。民营第三方物流企业也是我国第三方物流服务业发展的重要推动力量。它们由于机制灵活、管理成本低等特点，发展非常迅速。它们甚至可以称为我国第三方物流业中最具生机与活力的因素。如天津大田、北京的宅急送。其中，最有代表性的要属广州的宝供物流集团。公司已在全国65个城市设有7个分公司、8个子公司和50多个办事处，形成了一个覆盖全国并开始向美国、澳大利亚、泰国、香港等地延伸的国际化物流运作网络和信息网络，与国内外近百家著名企业结成战略联盟，为它们提供商品以及原辅材料、零部件的采购、储存、分销、加工、包装、配送、信息处理、信息服务、系统规划设计等供应链一体化的综合物流服务。宝供物流集团为中国第三方物流业的发展作出了重要贡献。当然，不可否认，从总体上看，绝大多数民营第三方物流企业在经营规模、竞争力、服务水平、管理效率等方面都处于一种较弱的态势。资金、人才、资源短缺，严重阻碍了民营第三方物流企业的发展。资金不足是影响民营第三方物流企业发展的最大困难。企业缺少资金，运转就会很困难，更不用说发展了。其次就是人才不足，民营物流企业在发展中的关键问题是人才问题，物流人才在短期内很难培养，有经验的物流人才大多集中在国有企业。最后,由于传统体制的原因，使物流资源大多数集中在国有企业手上。所以，民营第三方物流企业在资金、人才、资源上有很多现实性的亟待解决的困难。
 3、外资、中外合资第三方物流企业。2005年后，物流市场全面开放的步伐加快，世界物流巨头先后蜂拥而至。敦豪、UPS、 FedEx及TNT全球四大快递商用资金优势和管理经验，不断开拓中国市场，争夺每年上百亿元的快递业市场，全面涉足国内快递业；马士基、集美以海运为突破点，争取港口中转枢纽主动权，逐步向综合物流发展；伯灵顿以珠江三角洲为重点进行超大件货物运输。这些企业依靠先进的经营理念、管理模式和优质高效的服务，正通过各种可能的途径，已经占领了或正在占领我国物流市场的战略高地。国内第三方物流企业面临全面的挑战。当然，这些第三方物流企业也有自身的劣势，比如没有完善的国内网络，在内线运输陪送能力方面比较弱等。 
三、 第三方物流企业的目标和方向
不同的第三方物流供应商，有着各自的优势与劣势，并设立了不同的目标和方向。
  2010年物流企业成本上升压力加大，兼并重组将加速。按照目前情况分析，国际油价进入上升通道，通胀预期增强，人力成本、土地资源成本继续升高，物流企业运营所需的各种要素价格呈上涨态势。加上市场竞争加剧，服务价格难以相应提高。受成本和价格的双重挤压，物流企业的利润空间将进一步缩小。与此同时，私募基金、风险投资基金和产业投资基金，更多地向物流企业注资，推动物流企业结构调整和兼并重组。物流企业尤其是中小型物流企业出于“抱团取暖”的需要，也将进行新一轮的整合与重组。当前物流企业兼并重组形式多样，步伐加快。如中外运长航集团合并重组;中国邮政集团完成了速递和物流两大专业总部的整合；福建、河北、河南等地交通运输行业整合重组;辽宁、河北、山东和广西等地港口资源整合;诚通集团与中铁快运、中铁集运签署战略合作协议；江苏新宁物流作为首批创业板公司之一，开始在深交所挂牌交易;专攻医药物流的九州通和专攻冷链物流的山东荣庆等物流企业，先后获得投资机构注资。对中小型物流企业来说，探索新型联盟模式，实行组合式营销是最好的出路。一些物流企业与大客户结成战略联盟，在承包物流业务的同时，参与客户营销活动。一些有实力的物流企业与重点城市结盟，参与当地物流基础设施的规划、开发和运营。通过物流资源要素整合，物流企业的集中度进一步提高。

第三章 重庆物流市场现状
一、概述
重庆的物流产业前几年受“西部大开发”的影响，已经有了飞速的发展。全市现有营运车辆28.4 万辆，从业人员48.6 万人。货运量和周转量分别达到7 亿吨、610 亿吨公里。全市货运专业户8.7 万户，具备货运车100 辆以上企业358 户。两江新区的成立，使重庆的物流发展倍受国家和政府的关注。拟将重庆建设成为2010年的现代物流中心。
二、重庆物流规划
按市府规划，重庆市将优化交通干线、口岸优势，建设寸滩、空港、铁路三大枢纽性物流园区。
1、寸滩物流园区：包括寸滩、回兴、石坪和市出口加工区等，规划9平方公里。园区与渝涪、渝黔、机场高速公路和渝怀铁路、江北机场、人和汽车货运站、唐家沱火车货运站等构成的水陆综合运输网络相连接。重点发展集装箱、汽车滚装和散杂货水陆联运，提供流通加工、仓储配送、货运代理等服务。rSf重庆物流网（023-）重庆货运网
　　 2、铁路物流园区：依托重庆铁路集装箱中心站，规划5平方公里。园区与成渝、襄渝、渝怀、渝黔、兰渝铁路，绕城、成渝、渝长高速公路，兴隆场铁路编组站、梨树湾、西永、回龙坝、井口货运站、上桥储运中心等构成的陆路综合运输网络相连接。发展集装箱多式联运，提供流通加工、仓储配送等服务。rSf重庆物流网（023-）重庆货运网
　　 3、空港物流园区：依托江北国际机场，规划5平方公里。园区与319国道、机场高速、渝邻高速公路和绕城高速、寸滩港区、龙头寺火车站、唐家沱火车站、华廷市场等构成的航空、公路、铁路、水路综合交通运输网络相连接。主要为电子产业、软件产业和汽车工业等高新技术产业产品提供服务。rSf重庆物流网（023-）重庆货运网
4、与此同时，我市还将扩大沿江布局，建设八大区域性物流基地：包括万州、涪陵、长寿、大渡口—九龙坡、江津、永川、合川以及黔江—秀山等区域性物流基地。
5、随着西部物流园的建立，西部物流园将形成“1心3带9区”的功能布局，即信息管理服务中心、铁路支撑带、功能集聚带、产业延伸带，以及铁路核心区、多式联运区、仓储配送区、货运配载区、保税物流区、加工配套区、中央商务区、商贸交易区、新型物流社区。西部物流园位于沙坪坝区重庆西部新城，与重庆大学城、西永微电园相邻，总规划控制面积33平方公里，辖土主镇、回龙坝两镇大部分土地，由国有性质的重庆西部现代物流产业园区开发建设有限责任公司作为建设业主，预计总投资为1117.3亿元。6pj重庆物流网（023-）重庆货运网届时，西部物流园将成为重庆物流资源整合平台，发挥区域物资分拨分销与集散平台、物流衍生性生产服务业的集聚与孵化平台、全国物流网络重要中转枢纽节点和西部区域多式联运网络的中心节点的三大作用，构建一种新型的物流社区发展模式。6pj重庆物流网（023-）重庆货运网在最新的铁道部规划中，重庆被定位为继北京、上海、广州、武汉之后的第五大全国铁路枢纽，而其核心就是在重庆西部现代物流城配置国家级铁路集装箱中心站（年吞吐能力165万标箱）和全国第二大铁路编组站（日解编能力25000辆），再加上规划中的全国唯一铁路保税港，这些都为西部物流园打造中国西部最大铁路国际口岸带来不可复制的铁路物流资源优势。6pj重庆物流网（023-）重庆货运网当前，铁道部规划的全国18大货运节点之一的重庆铁路集装箱中心站已经在土主镇团结村正式投入使用，未来西南地区的八成铁路货物都将从该站中转运出。6pj重庆物流网（023-）重庆货运网按照西部物流园的规划，预计到2012年，物流园的物流业态将基本形成，2020年将建成一座每天约25万人流的现代物流新城，成为中国西部最大铁路国际口岸。6pj重庆物流网（023-）重庆货运网以成渝两地及沿江两岸往返中欧的物资为例，现在是由重庆顺江而下至上海出口，再到欧洲，历时45天以上；如果走新欧亚铁路通道只要10-15天，走泛亚通道也只需30天，而这两条通道的货运节点都在重庆西部现代物流城。目前6pj重庆物流网（023-）重庆货运网空运成本较高，水运时间又太长，因此重庆未来“一江两翼三洋”国际物流大通道建设的重心仍在铁路领域。随着中国最大内陆保税港区在重庆的建成，以重庆西部现代物流城为中心节点的“一江两翼三洋”将改变中国物流结构（6pj重庆物流网（023-）重庆货运网 “一江两翼三洋”国际大通道即是，通过长江连接太平洋；沿渝兰铁路，由新疆阿拉山口出境、经哈萨克斯坦—俄罗斯—白俄罗斯—波兰—德国—鹿特丹港连接大西洋沿渝黔铁路，由贵阳—昆明—大理—瑞丽出境，经缅甸中部城市曼德烈—兑港连接印度洋）。上述国际大通道，将极大缩短我国中西部地区与国际贸易交流的时间。为重庆打造成中国内陆开放高地发挥重要平台支撑作用。6pj重庆物流网（023-）重庆货运网

第四章 企业SWOT分析
一、优势
1、政策优势： 
2009年3月国务院印发《物流业调整和振兴规划》文件，物流业由此获得了快速发展，产业发展水平不断提升。但是我们也看到，目前仍旧有一些不适应物流业发展的政策问题显现，制约了产业的发展。前段时间，物流业由于其高昂成本问题而成为了舆论的焦点，物流的高昂成本也被认为是当前国内高物价的推手。国务院如今明确表示，必须制定完善配套政策措施，促进物流业健康发展。物流业迎来了重大利好---- 即“国八条”：一要切实减轻物流企业税收负担，目前运输、装卸、搬运的营业税税率为3%,仓储、配送、代理等的营业税税率为5%。此前,国家发改委综合运输研究所副所长汪鸣曾向媒体透漏,未来物流业各环节的营业税,有望统一按3%征收。二要加大对物流业的土地政策支持力度。三要促进物流车辆便利通行。四要改进对物流企业的管理。五要鼓励整合物流设施资源。六要推进物流技术创新和应用。七要加大对物流业的投入。八要促进农产品物流业发展。
由此，物流业目前存在的诟病有望得到整治。 目前物流行业普遍存在的多种问题得到正视并有望解决。
2、地域优势：
我司位于两江新区辖区，处于重庆台商工业园区内，园区已入驻企业有180多家，目前园区正加大招商引资力度，未来将有大批微电配套及汽车零部件配套企业入驻园区，第三方物流需求巨大。同时，我司距离江北国际机场仅1.5公里，距离长江上游最大深水港寸滩港5公里，龙头寺火车站3公里（现8公里）。同时距离G65的包茂高速、G50沪渝高速、渝邻高速的黑石子互通立交5公里；距离G75兰海高速、渝宜高速的东环立交仅5公里。交通条件便捷。我司周边规划无密集商业区及居民住宅，有利于建立集信息功能、停车场功能、集散功能、仓储功能为一体的物流园区。物流路线的缩短使我司与竞争对手相比具有价格优势！
3、资金优势：
公司注册资本1000万元，隶属重庆国泰实业有限公司，国泰实业旗下拥有房地产、出租车、加油站、汽车销售、修理厂等19家分子公司。具有极强的抗风险能力。依靠公司强劲的资金实力，我们可以采用国内先进的物流硬件设施（如展翼式运输车、立体货架、侧移式叉车、自由升降平台等），配备国内先进的物流软件系统（如WMS、TMS、GPS、RF等）。通过这些现代化的软硬件设施保障，辅以专业化的员工队伍，良好的服务意识，专业化的运作体系，必将为客户带来健康持续的合作基础。
4、规模优势：
公司占地81495.7平米，其中净用地57959平米。可修建成集现代化的仓储中心、信息中心、配送中心、加工流通中心为一体的物流园区。具备后期发展智能物流、绿色物流的基础条件。
二、劣势
1、由于我司是首次涉足现代物流领域，在行业无知名度。同时无固定客户群，业务开发难度大。
2、公司建立初期对于贯彻公司经营理念、经营方针、树立企业文化等均需要一个磨合的过程。
3、新公司的成立对物流专业人才的需求大。而重庆地区一直是物流人才匮乏之地，并且多数已被近年涌入的外资物流公司挖走。要想挖角非常困难。
三、机会
1、物流费用：
2010年中国社会物流总额约125万亿元，年均增长20%左右，其中工业品物流总额占90%，其次是进口货物占7.5%，第三是农产品占2%。2010年物流业增加值约2.7万亿，占GDP约7%的比重。上述数据表明，物流业划时代的发展已经来临。
2、汽车物流：
汽车物流规模在2010年达到3000亿左右。中国汽车物流市场呈现以下特点：首先是第三方物流市场份额明显增长，成为行业主流；其次是铁路和水路运输的比例持续增长；第三是国外物流公司也将加入汽车物流市场；第四是汽车零部件物流将成为重点。
而重庆作为汽车工业基地，具有长安汽车、长安福特、力帆汽车、北奔汽车、庆铃汽车、红岩汽车、东风汽车等国内知名汽车主机厂。同时，原有的摩企银翔、隆鑫、宗申也涉足汽车产业。鱼复工业园等大型汽车产业基地的建成将极大催生一批附属配套产业。而汽车主机厂如长安等有自建的物流体系，进入难度大。当前汽车主机厂实行JIT供货模式，迫使零部件供应商需要寻找距离主机厂就近的第三方物流进行准时制配送。所以我们应以汽车零部件配套产业为目标客户群，特别是异地汽车零部件厂商对物流配送的需求极大。
3、家电物流：
家电物流是最早进入现代物流领域的行业，近几年国内第三方家电物流业迅速兴起，2010年家电物流产值约2000亿元。美的集团即将在南岸规划一千亩土地建立西南最大的“美的工业园”，而海尔早在江北港城工业园建立了自己的基地。海尔目前有自己成熟的物流公司运作，而美的依然是实行外包给第三方物流公司运作，这对我们新兴的物流公司显然是潜在的机会。
同时，重庆现正极力实施打造“3+6+500”的战略格局，即三个电脑主机厂：惠普、宏基、华硕；6个代工厂：富士康、英业达、广达、和硕、纬创、仁宝；500家零部件制造厂商的格局。目前三个主机厂及六个代工厂的签约落户已全部完成。未来重庆造的笔记本将飞赴全国各地以及东南亚、欧美市场。我司所处的园区内，也将有大批电子零部件厂家入驻，而这些厂家90%会选择物流外包。无疑为我司带来了巨大机遇。
4、冷链物流
根据重庆发改委消息，重庆计划打造国家级冷链物流枢纽，将在白市驿、万州、涪陵等地布局冷链物流体系，到2015年重庆的冷库总需求为63万吨。业内人士预计，届时重庆冷链物流市场的蛋糕将超过500亿元。到2020年，国家级冷链物流枢纽基本建成，重庆将成为西南地区集聚冷库规模最大、最具市场影响力和区域辐射力的冷链物流中心之一。根据预测，2015年重庆的冷库总需求为63万吨，其中物流型冷库需求为42万吨，相比现有量新增29.5万吨。目前重庆只有重庆万吨冷储物流有限公司具有7万吨的冷库。这意味着，将为其他重庆冷链物流和仓储企业带来新的机会。
同时，我国是农业大国，农业是“十二五”规划所关注的重中之重，加强冷链工程建设为现代农业保驾护航则是众多企业、专家考虑的焦点，是农业走向市场的有效途径。伴随着《农产品冷链物流发展规划》的出台吸引社会2000亿的扩容资金使越来越多的企业转战农产品冷链沙场，这将改变“十二五”期间我国农产品流通的格局，可以预计，“十二五”期间我国农产品冷链物流有望实现大跨越，迎来黄金发展期。
首先，中国冷饮市场的消费总量2010年达到260万吨，人均消费量可达2公斤/年；2015年产销量将达到310万吨，人均消费量可达2.4公斤/年。随着人均收入增加、消费群体不断扩大以及中国城市化的发展，人们的冷饮消费习惯有所改变，消费的季节性差异逐步消失，因此在相当一段时间内，冷饮的生产销售仍将呈现上升趋势。重庆目前本土的冰点水有60%的物流业务是由外包完成。而娃哈哈、乐百氏、可口可乐全部是由第三方物流公司完成，并且娃哈哈与我司处于同一工业园区内，使我司与之配套的物流服务具有极强的竞争力。
其次，我司毗邻农业园区，农业园区内的企业具有冷藏运输的需求（如天友乳业），同时我市目前农产品冷链物流发展严重滞后，冷链设施短缺，加上不合理的包装、运输和储存，鲜活农产品流通损耗很大。亟待专业的冷链物流企业介入。
第三，我司毗邻机场，外地鲜活食品空运至江北机场后，可进入我司冷藏库存放后进行二次配送。
但是，从事冷链物流相应的设施设备投入较大，并且客户差异化非常明显，有可能出现“一荣俱荣，一损俱损”的局面。
5、电子商务物流
通过世界前十强的物流公司赢利模式分析，可以发现：首先，非资产物流公司的赢利能力强于资产型物流公司，具有竞争力的业务核心是供应链管理。其次，10大国际成功物流企业中，以空运、快递、陆运为主要背景的公司居多，如TNT、敦豪、联邦等。
为此，在进入互联网时代后，随着网络用户的增长，人们消费习惯的改变，电子商务显示了美好的前景。在电子商务时代，物流发展到集约化阶段，一体化的配送中心不单单提供仓储和运输服务，还必须开展配货、配送和各种提高附加值的流通加工服务项目，也可按客户的需要提供其他服务。在电子商务下，物流业是介于供货方和购货方之间的第三方，是以服务作为第一宗旨。从当前物流的现状来看，物流企业不仅要为本地区服务，而且还要进行长距离的服务。
目前重庆地区从事电子商务物流的仍主要是圆通、天天、韵达等快递公司。从事电子商务领域要求极强的网点功能，初期不具备条件的情况下可采取与其他公司联营或合作的形式，并可利用出租车的网点优势发展城市快递业务。
四、威胁
1、目前重庆已形成多个物流园区的布局，并且成熟的物流公司已先期进入物流园区，形成优势互补的物流产业链，其物流设施相对完善，运作相对规范，已积累了一定的成本控制优势。而我司进入初期，需承受土地成本、设备成本等的摊销，成本压力巨大。
2、普洛斯在建及已建成的多个拥有标准化的仓储设施的物流园区对本土物流企业是巨大的威胁。并且部分较大的外资企业如康师傅等就选择进驻普洛斯物流园区，依靠自身的物流人才进行管理。这种方式有利于企业命令的执行，对企业商业机密有一定的保护作用，但由于需配备相应的人员及设备，管理成本相对较高，容易形成资源浪费。
3、作为综合性的货物集散中心、信息中心、停车场为一体的物流市场。有华荣物流市场、普天物流市场、西建物流市场等。华荣物流市场分一、二、三期建设，占地面积近1000亩，但市场仍不饱和。目前华荣物流市场信息中心有近100间门面处于待租状态，西建物流市场有近200间门面处于闲置状态。虽然我司以前经营的停车场业务积累了部分客户，但经过搬迁后部分客户流失，同时目前南坪的物流公司也因场地原因限制了发展。我认为如建立信息中心及发展停车场业务，初期可将二者进行整合发展。
4、重庆中集公司与港九股份占据了重庆集装箱业务量的80%，其他物流公司很难撼动其主导地位。但国企的服务以及管理模式，始终不具备民企的灵活性，所以更多的客户今后会选择服务好、时效快的民企性质的第三方物流。

第五章 企业经营效益分析
一、投资效益分析表：

项目

土地成本（万元）

（万元）

物流设备（万元）

办公设备（万元）

信息系统（万元）

2012年合计 （万元/月）

2013年合计 （万元/月）

2014年合计 （万元/月）
物流中心
信息中心
辅助设施
前期投入
4000
2400
1400
500
200
50
100

折旧
16.67
（20年）
40
（5年）
23.3
（5年）
8.3
（5年）
5.56
（3年）
1.39
（3年）
2.78
（3年）

98

98

98
工资总额

18
30
52.5
管理费用（5%）

2

4

13.8
财务费用（5%）

2

4

13.8
销售费用

10
10
12
税费（3%）

1
2.5
8.3
燃油费

10
12
13
水电费

3
4
5
质量损失

3
4
5
预期收益（2012年）

30

8

5

43

预期收益（2013年）

50
20
13

83

预期收益（2014年）

200
50
26

276
利润 （万元/月）

-104
-86
55
盈亏平衡点（万元）

147
169
221
二、投资效益分析说明：（预计总投资8650万）
1、辅助设施包括生活中心的宿舍、篮球场、停车场
2、物流设备主要指汽车（约10辆）、叉车、立体货架等；质量损失为运作过程中货差、货损等引起的索赔。
3、折旧分摊年限按行业属性划分
4、工资额度2012年按60人，人平工资3000元计算，月工资额18万元；2013年按100人，人平工资3000元计算，月工资总额30万；2014年按150人，人平工资3500元计算，工资总额52.5万元。
5、按规划，在2012年依靠信息中心的800个门面，按500元/间/月出租，入驻率20%计算，月收入8万元；停车场具备停车100辆，按35元/车/日，停车率20%计算，月收入2万元；招待所100间，按50元/间/日，入住率20%计算，月收入3万元；物流中心仓库租金收入按20元/平米/月计算，本年按实际使用1万平米，月收入20万元，加上配送费收入预计在30万元。
2013年信息中心的800个门面，按500元/间/月出租，入驻率50%计算，月收入,20万元；停车场具备停车100辆，按35元/车/日，停车率50%计算，月收入5万元；招待所100间，按50元/间/日，入住率50%计算，月收入8万元；物流中心仓库租金收入按20元/平米/月计算，本年按实际使用2万平米，月收入40万元，加上配送费收入预计在50万元。
2014年信息中心具备800个门面，按800元/间/月出租，入驻率80%计算，月收入50万元；停车场具备停车100辆，按40元/车/日，月收入12万元；招待所100间，按60元/间/日，入住率80%计算，月收入14万元；物流中心仓库租金收入按20元/平米/月计算，月收入80万元，加上配送费收入预计在200万元。
第六章 企业定位
一、功能定位
综上所述，公司应定位为----现代化的物流中心，具备：仓储功能、配送功能、集散功能、信息功能。
二、发展路线
启动期（0---2年）-------以现代化物流中心的仓储业务、配送业务为主导
以信息中心的货代、停车、住宿为辅助。
成长期（3---5年）------基础业务稳步发展的前提下
建立电子商务城市快递业务（可考虑利用出租车网点优势进行联营）
发展冷链业务或集装箱业务
干线运输
发展期（5---10年）-----多元化的业务发展，促使销售收入增长
三、目标客户-----1至3家汽车或家电主机厂
-----汽摩行业的零部件配套企业
-----家电行业的零部件配套企业
-----需要冷链物流的企业（初期可只负责运输）
-----网购企业
四、建设布局
为此，我司应规划占地3万平米的现代物流中心，5000平米的信息中心，2000平米的生活配套中心；1万平米的冷库中心或集装箱堆场（预留，根据公司发展作为二期规划开发）

附件：
详细设计及规划说明：
一、 办公楼---信息中心（占地面积约5000平米）
概述：为入驻企业提供办公、商务、金融、税务、保险等服务
1、 容纳员工：1000人
2、 建筑层数：四层（含底层、不考虑电梯）
3、 建筑面积约2万平米，预计资金投入1400万元。
4、 第四层设置为公司自用的可容纳300人的培训室1间，面积800平米；20人的会议室1间，面积50平米；10人的会议室2间，每间面积25平米；业务洽谈室2间，每间面积15平米；50平米的办公室3间，其他按普通办公室设计要求，每间面积20平米。
5、 底层设置1000平米的信息交易大厅，可同时为300人服务。主要提供咨询、处理投诉以及其他便民服务（如金融、税务、保险等），并提供货运信息电子显示屏，方便查询运量运力供求、价格等信息。
6、 建筑按并列设计，通道宽度4米。
7、 每层楼配备男女卫生间，男卫生间面积30平米，设计10个蹲位及便槽；女卫生间20平米，设计5个蹲位
8、 按此可提供800余个办公室供信息中心使用，以每间1000元/月出租计算，月收入在80万元左右。
9、 办公楼设计考虑南北朝向，并有时代感与科技感，并能体现国泰集团的经营理念。
10、 具备单独出入口设计，与生活区分离
11、 其他按《办公建筑设计规范》
二、员工宿舍---招待所：（占地面积约2000平米）
1、 按公寓式结构设计，配备生活阳台以及独立卫生间，分四楼一底设计，不考虑电梯（底层无生活阳台）
2、 建筑面积约5000平米，预计资金投入500万元。
3、 按一套建筑面积20平米设计，卧室面积约12平米，卫生间面积约5平米，生活阳台面积约3平米
4、 每层设计40间，两排并列。通道宽度3米
5、 预计可容纳500人住宿，用于对外月收益约30万元
6、 底层内侧作为员工餐厅以及生活服务中心（如饮料、香烟等副食销售）。外侧作为商业门面出租。
7、 其他按《宿舍建筑设计规范》
8、 与办公区分离，单独出入口设计
三、 篮球场：（占地面积约500平米）
1、 按标准篮球场建设（附带羽毛球场功能）
四、 停车场：（占地面积约7000平米）
1、 可停车100余台，月收入12万左右。
2、 采用电子计费方式
五、 物流中心：（占地面积约4万平米）
概述：建设现代化仓库，提供专业仓储服务，满足园区及其他企业对货物储存、保管、整理、配载的要求，同时对货物运输、配送、流通加工等活动衔接。在该区域内划分为储存区、流通加工区、集装箱堆场（可预留）-----以便集装箱运输、装卸、拼箱、箱务整理等服务（或建成冷藏仓库）
1、 采用进出口分离，L型环线设计
2、 主出入口宽度24米
3、 物流中心主库房占地面积30000平米，按10000平米/库设计；集装箱堆场（或冷库）10000平米（预留）。
4、 混泥土地坪装卸货区宽度30米
5、 装卸货月台宽度3---4米，高度1.3米，设置防撞击橡胶垫，月台每道门设置可升降平台
6、 叉车可直达仓库内部查车通道、月台、地面
7、 伸展雨棚6米
8、 仓库净高7.2米----9米
9、 在物流中心两侧配置辅房设计，方便现场办公需要。辅房办公室宽度6米，长度按库房实际长度，靠近库房内部采用透明玻璃窗，方便监控仓库内部作业现状。
10、 仓储中心结构：采用钢结构，外墙彩钢板、玻璃窗。
11、 地面荷载：2.5---3吨/平米，抗折4.5MPa，设计使用年限30年
12、 地坪处理：硬化防尘水磨石地坪或环氧地坪
13、 预计资金投入2400万元，建成后仓储中心仓储费月收入约80万，配送费月收入约120万。
六、 安装电子摄像监控设备，全方位监控周边及库内实时状况。
七、 消防、绿化、给排水、电气等配套设计参照国家标准进行

拟制： 审核： 批准：目 录
第一章 总论 1
1.1项目名称与承办单位 1
1.2研究工作的依据、内容及范围 1
1.3编制原则 3
1.4项目概况 3
1.5技术经济指标 5
1.6结论 6
第二章 项目背景及建设必要性 8
2.1项目背景 8
2.2建设的必要性 9
第三章 建设条件 11
3.1项目区概况 11
3.2建设地点选择 错误！未定义书签。
3.3项目建设条件优劣势分析 错误！未定义书签。
第四章 市场分析与销售方案 13
4.1市场分析 13
4.2营销策略、方案、模式 14
第五章 建设方案 15
5.1建设规模和产品方案 15
5.2建设规划和布局 15
5.3运输 18
5.4建设标准 18
5.5公用工程 20
5.6工艺技术方案 21
5.7设备方案 21
5.8节能减排措施 24
第六章 环境影响评价 25
6.1环境影响 25
6.2环境保护与治理措施 26
6.3评价与审批 28
第七章 项目组织与管理 29
7.1组织机构与职能划分 29
7.2劳动定员 29
7.3经营管理措施 30
7.4技术培训 30
第八章 劳动、安全、卫生与消防 31
8.1编制依据及采用的标准 31
8.2安全卫生防护原则 31
8.3自然灾害危害因素分析及防范措施 32
8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施 32
8.5消防编制依据及采用的标准 34
8.6消防设计原则 35
8.7火灾隐患分析 35
8.8总平面消防设计 35
8.9消防给水设计 36
8.10建筑防火 36
8.11火灾检测报警系统 37
8.12预期效果 37
第九章 项目实施进度 38
9.1实施进度计划 38
9.2项目实施建议 38
第十章 项目招投标方案 40
10.1招标原则 40
10.2项目招标范围 40
10.3投标、开标、评标和中标程序 40
10.4评标委员会的人员组成和资格要求 42
第十一章 投资估算和资金筹措 43
11.1投资估算 43
11.2资金筹措及使用计划 45
第十二章 财务评价 47
12.1费用与效益估算 47
12.2财务分析 48
12.3不确定性分析 49
12.5财务评价结论 50
第十三章 建设合理性分析 51
13.1产业政策符合性分析 51
13.2清洁生产