“日出映象”项目开发贷款评估研究分析报告.doc

“日出映象”项目开发贷款评估分析报告 委托方深圳市华来利实业有限公司受托方深圳市大通房地产评估有限公司深圳市国咨房地产评估有限公司评估人员桂和芳 卢小波 林海生 梁晓智作业日期 2004年3月20日至2004年3月30日报告编号深大通评20040308号报告正文目录555666778891010121416一 项目总论1.1 项目名称及位置1.2 项目开发公司1.3 承担评估工作的单位1.4 评估工作的目的 1.5 评估工作的依据 1.6 项目主要规划指标二、借款人评价2.1 借款人背景2.2 经营管理层综合素质评价2.3 贷款人以往开发业绩及在建项目2.4 企业财务状况评价2.5 借款人信用状况评价1.6 2.6 主要股东背景评价 2.7 借款人发展前景评价三、项目投资环境和市场研究3.1 市场宏观背景3.1.1 全国投资环境3.1.2 深圳市投资宏观背景19202121211222232526272828282829323435363.1.3 区域发展及前景预测3.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴3.2 区域市场分析3.2.1 区域市场界定3.2.2 供给分析3.2.3 需求分析3.2.4 竞争分析调查3.2.5 典型物业调查3.2.6 市场分析有关结论四、 项目条件分析及评价4.1 项目合法性评价4.2 项目地块解析4.2.1 交通条件4.2.2 地形、地势4.2.3 水电邮气保障4.2.4 规划限制条件4.3 项目市场定位评价4.4 建筑规划设计方案评价 4.5 项目建设进度计划及施工组织评价 4.6 项目协作单位实力评价4.7 项目SWOT总体评价 五、投资估算及资金筹措评价 3838393939394040404141424344444444455.1 项目总投资估算5.1.1 固定资产投资总额5.1.2 流动资金估算5.2 资金筹措5.2.1 资金来源5.2.2 项目筹资方案六、项目效益及偿债能力评价6.1 项目效益评价6.1 .1 各类物业销售收入估算6.1.2 投资损益计算6.1.3 现金流量分析计算6.1.4 盈亏平衡分析6.1.4 敏感性分析6.2 偿债能力评价七、综合评价及建议7.1 项目可行性评估结论7.1.1 市场预测7.1.2 项目建设进度7.1.3 投资估算和资金筹措7.1.4 项目综合评价结论454546484850515253545556575859607.2 贷款效益及风险综合评价7.1.1 贷款效益评价7.1.2 贷款风险评价7.3 项目开发建议7.4 项目贷款建议八、附表8.1 项目工程计划横道图8.2 项目开发成本估算表8.3 项目销售收入与税金及附加估算表8.4 项目投资计划估算表8.5 资金来源与运用表8.6 损益及利润分配表8.7 现金流量表（全部投资）8.8 借款偿还期测算表8.9 敏感性分析表九、附件深圳市大通房地产评估有限公司 深圳市国咨房地产评估有限公司二零零四年三月三十日 二零零四年三月三十日一 项目总论1.1 项目名称及位置本次评估的项目位于宝安区龙华镇龙华新城人民中路与布龙公路交叉口（二线关拓展区）的“日出映象”，东临富国路，西靠中环路，北与锦绣江南隔布龙路相望，南与规划中的住宅用地相邻。1.2项目开发公司 公司名称深圳市华来利实业有限公司注册号4403011107678执照号深司字N85923注册资本3800万元企业类型有限责任公司住所深圳市福田区上梅林凯丰路汇龙花园四楼会馆经营期限1998.9.172028.9.17开发资质等级证书正在办理营业范围兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供应（不含专营、专控、专卖商品）1.3 承担评估工作的单位 评估机构名称深圳市国咨房地产评估有限公司深圳市大通房地产评估有限公司营业执照号深司字A71654深福司字S23378评估资质证书号深中服资（评）字014号深中服资（评）字188号资质等级一级三级注册资本300万元300万元经济性质有限责任公司有限责任公司经营范围房地产评估、经济信息咨询（不含限制项目）。房地产评估、投资咨询（不含限制项目）。1.4 评估工作的目的深圳市华来利实业有限公司向中国工商银行深圳分行申请“日出映象”项目开发贷款，委托我公司对该项目进行评估，为银行贷款决策提供参考依据。1.5 研究工作的依据 1、土地使用权出让合同书深地合字（2003）4066号；2、建设用地规划许可证（地块编号2002-004-946#、947#）；3、深圳市发展计划局文件深计2003271号；4、深圳市华来利实业有限公司营业执照；5、深圳市华来利实业有限公司验资报告及最近财务报表；6、项目投资可行性研究报告。1.5 项目主要规划指标 宗地号A0036、A0037合并用地面积74003.5平方米容积率=1.3规划建筑面积96146平方米，其中住宅面积：83576平方米，商业面积：1000平方米，公建面积：11570平方米建筑覆盖率25%机动车泊位数652户宗地号1A0036用地面积19366.4平方米容积率=1.5规划建筑面积29049平方米，其中住宅面积：28929平方米，居委会：120平方米建筑覆盖率25%机动车泊位数223户建筑高度=8M,北侧=10M,其余各侧=6M宗地号2A0037用地面积54637.1平方米容积率=1.23规划建筑面积67097平方米，其中住宅面积：54647平方米，商业面积：1000平方米，公建面积：11420平方米建筑覆盖率25%机动车泊位数429户建筑高度=8M,其余各侧=5M二、借款人评价2.1 借款人背景 深圳市华来利实业有限公司成立于1998年，现注册资本3800万元，由三大股东组成：（1） 深圳市兴创业投资（集团）有限公司投资1300万元占股份35%；（2）深圳市龙岗世贸百货有限公司投资2280万元占60%；（3）深圳市兴创业科技有限公司投资190万元占股份5%。 公司最早系由（香港）来利建筑有限公司出资出资组建的港资独资企业，注册资金1000万港元；后经过董事会决议，（香港）来利建筑有限公司将其持有的100%的股权，以人民币1000万元转让给深圳市兴创业投资（集团）有限公司95%，转让给深圳市兴创业科技有限公司5%，并取得深司字N85923号企业法人营业执照，并截止2003年4月3日，公司增资至3800万元；后又经过董事会决议，深圳市兴创业投资（集团）有限公司将其60%股权转让给深圳市龙岗世贸百货有限公司，就形成目前公司的股权结构。深圳市兴创业投资（集团）有限公司的房地产成功开发经验，给股权变化后的深圳市华来利实业有限公司涉足房地产开发领域提供了重要的经验保障。2.2 经营管理层综合素质评价 公司董事长、总经理何文辉先生简介：男，1970年1月生于广东，大学学历，1992年7月2001年7月在深圳市宝安区建设局工作，2001年7月2003年2月在深圳市兴创业投资（集团）有限公司任副总经理，参与开发龙岗世贸中心开发建设，2003年至今在深圳深圳市华来利实业有限公司担任董事长、总经理，其多年在政府建设局及房地产开发企业房地产中的工作经验，为深圳市华来利实业有限公司成功开发经营房地产项目提供重要知识和经验保证。目前，公司现有员工46人，其中20人持有中级以上技术职称，大多具有多年在房地产开发企业的工作经验，现领导班子年富力强，具有较强的市场开拓能力和管理协调能力。2.3 贷款人以往开发业绩及在建项目 深圳市华来利实业有限公司由于最近涉足房地产项目，以前没有开发房地产项目的个案。目前，公司拥有二线扩展区35万平方米的优质土地储备，分为两处：（1）位于布龙公路与人民路交汇处占地7.4万平方米的土地，也即现评估的“日出映象”项目用地，现正开发建设；（2）位于福龙路占地27.6万平方米的土地,总投资9亿元，计划建设规模33万平方米龙岗高尚生态园林社区，待开发。2.4 企业财务状况评价 包括其企业资金实力、营运能力、偿债能力、获利能力等进行分析，由于该企业过去一年没有经营业务，故对公司的营运能力、获利能力不做评价，仅仅对其资产实力、偿债能力进行评价。根据开发公司提供的财务报表得出如下有关统计数据（截止2003年7月31日止）：序号财务指标名称指标值1总资产34,187万元2总负债11,338万元3流动资产15,016万元4速动资产7,558万元5流动负债9,000万元6货币资金5,548万元7所有者权益22,849万元8资产负债率33.16%9流动比率1.6710速动比率0.84从以上表格的分析数据得出：（1） 企业资产规模较大，实力较强，总资产达34,187万元，所有者权益达22,849万元。（2） 资产负债率低： 资产负债率为33.16%，资产负债率越低，代表企业长期偿债能力越强。（3） 企业短期偿债能力较强。流动比率达1.67，最佳值为2.0，流动比率越高，企业短期偿债能力越强。（4） 企业立即偿债能力较强。速动比率达0.84，最佳值为1.0，速动比率越高，企业立即偿债能力越强。2.5 借款人信用状况评价 开发公司仅刚在2003年4月份，向中国工商银行深圳分行贷款9000万元，因此没有进行信用等级评定。2.6 股东背景评价 深圳市华来利实业有限公司两大股东的主要背景如下：1、深圳市兴创业投资（集团）有限公司占有深圳市华来利实业有限公司35%的股份，成立于1997年11月，注册资本：5380万元，总资产11.7亿元，净资产7.29亿元，资产负债率37.7%，开发成功个案:汇龙花园（占地4.5万平方米,总建筑面积6.6万元）住宅小区项目、龙岗世贸中心（占地3.2万平方米,总建筑面积7.4万元）超大型商业项目，目前在运作项目有：莲塘尾项目，建设规划用地5万平方米，总建筑面积8.5万平方米。2、深圳市龙岗世贸百货有限公司占有深圳市华来利实业有限公司60%的股份，成立于2001年12月，注册资本：300万元，总资产1.34亿元，净资产0.72亿元，资产负债率46.3%，现主要经营龙岗世贸中心，目前已经将1.6万平方米商铺投入营运，今年计划将2.4万平方米的商铺投入营运，预计2002年销售收入达2.5亿元。2.7 借款人发展前景评价 1、有利因素：（1）土地储备足，且土地质优，公司发展后劲足。（2）股东刚刚重组，公司财务独立清楚，债权、债务关系清楚，可以确保项目建设资金专款专用，经营管理成本易于控制；（3）尽管借款人为刚刚涉足房地产开发的项目公司，但其两大股东有丰富的房地产开发经营管理经验，开发实力、社会形象和知名度均不错；（4）公司历史包袱轻，有利于塑造新企业形象；（5）公司为民营企业，公司其经营管理风格和内部管理相对灵活，管理机制相对顺畅，对市场反应灵敏；2、不利因素：（1）公司刚刚涉足地产开发，缺乏社会认知度；（2）地产开发团队初次配合、磨合需要时间。 综合以上，借款人有利因素多于不利因素，其发展前景看好。三、项目投资环境和市场研究3.1 市场宏观背景 3.1.1 全国投资环境 1、国民经济持续较快增长。2003年国民经济较快增长。全年国内生产总值116694亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%，加快1.1个百分点。其中，第一产业增加值17247亿元，增长2.5%，减慢0.4个百分点；第二产业增加值61778亿元，增长12.5%，加快2.7个百分点；第三产业增加值37669亿元，增长6.7%，减慢0.8个百分点。在第三产业中，金融保险业增长6.9%，批发和零售贸易餐饮业增长6.6%，房地产业增长5.3%。2、国际收支状况良好。2003年国际收支状况良好。全年对外贸易顺差255亿美元，比上年减少49亿美元。利用外资继续增加。外汇储备大幅度增长，年末国家外汇储备达到4033亿美元，比上年末增加1168亿美元。人民币汇率保持基本稳定。3、工业生产快速增长，产销衔接进一步改善。2003年工业生产高速增长。全年全部工业增加值53612亿元，比上年增长12.6%，其中规模以上工业企业（即国有工业企业及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业）增加值增长17.0%（见表3）。工业产品销售率98.1%，比上年提高0.1个百分点。4、固定资产投资快速增长。2003年全社会固定资产投资大幅度增长。全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%（见表5）。国有及其他经济类型投资中，东部地区投资24666亿元，增长33.6%；中部地区投资10092亿元，增长33.1%；西部地区投资7171亿元，增长26.4%。5、国内贸易消费品市场稳定增长。全年社会消费品零售总额达到45842亿元，比上年增长9.1%，扣除物价因素，实际增长9.2%。其中，城市消费品零售额29777亿元，增长10.3%；县及县以下消费品零售额16065亿元，增长6.8%。分行业看，批发零售贸易业零售额37693亿元，增长9.2%；餐饮业零售额6066亿元，增长11.6%；其他行业零售额2083亿元，增长0.2%。全年限额以上批发零售贸易业销售额中，汽车类零售额比上年增长68.5%，通信器材类增长70.9%，家用电器和音像器材类增长18.3%，家具类增长28.2%。6、对外贸易高速增长。2003年对外贸易快速增长。全年进出口总额达8512亿美元，比上年增长37.1%。其中出口额4384亿美元，增长34.6%；进口额4128亿美元，增长39.9%。对主要贸易伙伴的进出口均增长较快。国家宏观调控能力进一步增强，我国政府经过改革开放20年的锻炼和磨练，不但积累了丰富的治理通货膨胀、防止经济过快增长的经验，而且也掌握了反通货紧缩趋势的技巧。我国驾驭宏观经济和复杂局面的能力明显增强。为我国经济平稳、有序的发展奠定了基础。7、金融机构存贷款增加较多。金融机构存贷款增加较多。年末全部金融机构本外币各项存款余额220364亿元，比上年末增长20.2%；全部金融机构本外币各项贷款余额169771亿元，增长21.4%。贷款结构继续改善。全国农村信用社人民币贷款余额16979亿元，比上年末增加3186亿元。人民币消费贷款余额15736亿元，增加5091亿元，其中个人住房贷款余额11780亿元，增加3528亿元。3.1.2 深圳市投资环境1、2002年深圳市总体经济运行情况国民经济快速增长。初步核算，全年本市生产总值（GDP）2860.51亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3。其中第一产业增加值18.16亿元，下降6.0；第二产业增加值1685.37亿元，增长22.4；第三产业增加值1156.98亿元，增长10.7。三次产业结构为0.6：58.9：40.5。按常住人口计算的人均GDP53887元，同比增长7.5。按现行汇率计算，本市生产总值（GDP）达到345.58亿美元，人均GDP6510美元。全社会劳动生产率73199元，增长3.9。市场价格总体上略有上升。2003年深圳居民消费价格总水平比上年上涨1.2。就业规模扩大。年末全市从业人员422.29万人，比上年末增加63.01万人，增长17.5。其中，第一产业从业人员4.23万人，增长7.4；第二产业从业人员240.82万人，增长20.2；第三产业从业人员177.24万人，增长14.4。一、二、三次产业从业人员结构为1：57：42。落实就业和再就业政策力度加大，全市共有15206名失业人员实现了就业和再就业。失业员工基本生活保障率达100。年末城镇居民登记失业率为2.61。2、农业生产稳步发展。2003年全市农业增加值18.16亿元（现行价格），按可比口径计算，比上年下降6.0；农村经济总收入146.11亿元，增长9.5；鲜活产品出口额7.91亿港元，下降39.1。全市乡镇企业总产值418.16亿元，营业收入363.33亿元，利润总额50.12亿元，乡镇企业出口产品交货值281.54亿元，职工人数156.52万人。3、工业生产快速增长，工业经济效益有所提高。2003年全市国有工业企业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成现行价格工业总产值5073.77亿元，按可比价计算比上年增长29.1。其中，国有企业总产值89.35亿元，增长13.4；集体企业17.68亿元，增长43.7；股份合作企业0.60亿元，下降16.1；股份制企业1141.25亿元，增长41.5；外商及港澳台投资企业3761.05亿元，增长25.8。全年规模以上重工业总产值3467.39亿元，轻工业总产值1606.38亿元，分别增长33.4和20.2。产销衔接良好，全年规模以上工业销售产值4974.30亿元，增长23.5。工业产品销售率98.0。4、固定资产投资规模扩大，投资结构继续调整。2003年，固定资产投资规模增幅较大。全市完成全社会固定资产投资额946.49亿元，比上年增长20.1。其中，基本建设投资358.36亿元，增长25.3；更新改造投资62.09亿元，增长61.2；房地产开发投资410.06亿元，增长5.6。全社会房屋建筑竣工面积2233.36万平方米，比上年增长33.9，其中基本建设房屋竣工面积171.91万平方米，增长32.3。商品房竣工面积1020.31万平方米。商品房销售面积899.89万平方米，增长12.0；商品房销售额562.92亿元，增长14.0；商品房平均售价6255元平方米，增长1.8。5、国内贸易全年完成社会消费品零售总额801.77亿元，比上年增长16.3。其中，批发零售贸易业零售额661.35亿元，增长20.5，饮食业零售额133.91亿元，下降0.2。批发零售贸易和饮食业全年完成增加值224.54亿元，增长14.0。消费品市场销售畅旺，其中家电音像销售额增长48.7，汽车销售额增长150.8，文化办公用品销售额增长117.1。6、进出口贸易保持良好增长态势，出口结构进一步优化。2003年进出口贸易保持高速增长。全年外贸进出口总额1173.99亿美元，比上年增长34.6。其中，出口总额629.62亿美元，增长35.2；进口总额544.37亿美元，增长33.8。深圳外贸出口总额连续十一年位居全国大中城市榜首。出口市场多元化，对主要贸易伙伴的出口均大幅上升。全年深圳产品对香港的出口比上年增长44.2（占出口总额的41.9），对美国出口增长23.9（占出口总额的22.2）。另增幅较大的有非洲77.2、大洋洲41.6、欧盟15国40.9、俄罗斯81.8。全年深圳远洋贸易出口额达191.09亿美元，增长53.5。出口产品结构及贸易方式优化，高新技术产品出口迅猛增长。全市高新技术产品出口251.55亿美元，比上年增长60.3，高新技术产品出口占全市出口总额40.0。一般贸易出口额79.91亿美元，增长43.5，占全市出口总额的比重为12.7，比上年提高0.7个百分点；来料加工贸易出口额125.18亿美元，增长9.1，占出口总额的比重为19.9，下降4.7个百分点；进料加工贸易出口额372.93亿美元，增长42.4，占出口总额的比重为59.2，增加3.0个百分点；其他贸易出口额51.60亿美元，增长55.0。全年进出口贸易顺差85.25亿美元，同比增加26.42亿美元。全市实际利用外资50.42亿美元，比上年增长2.9。其中外商直接投资36.23亿美元，增长13.6，占实际利用外资的比重71.9。全年签订利用外资合同2573项，协议利用外资58.29亿美元，分别增长17.4和12.4。全年在深圳投资的世界500强跨国公司总数累计达98家。外资进入第三产业的步伐有所加快。7、旅游业保持增长。2003年旅游业由于受“非典”影响有所下降。全年旅游住宿设施接待过夜游客1448.82万人次，比上年下降4.9。其中海外游客435.13万人次，下降3.2。过夜海外游客中，外国游客69.89万人次，下降13.3；港澳同胞331.45万人次，增长3.6；台湾同胞33.79万人次，下降30.9。全年旅游外汇收入13.01亿美元，下降24.5。宾馆、酒店、度假村开房率55.2，下降8.9个百分点。8、财政、金融和保险地方财政收入稳步增长。2003年全年完成地方财政一般预算收入290.84亿元，按可比口径计算，比上年增长15.8。全年金融保险业增加值258.49亿元，比上年增长8.2。2003年末，全市金融机构人民币各项存款余额6079.48亿元，比年初增加1126.15亿元，增长22.7；全市金融机构人民币各项贷款余额4525.05亿元，比年初增加893.03亿元，增长24.6。在各项贷款中，个人消费贷款余额1051.96亿元，比年初增加257.70亿元，占新增贷款的28.9，其中，个人住房贷款余额932.78亿元，比上年末增加234.90亿元。全年累计现金支出9295.59亿元，现金收入8449.47亿元，货币净投放846.12亿元，比上年多投放167.42亿元。证券市场进一步调整。年末深圳证券交易所上市公司505家，挂牌股票627只，比上年增加12只。其中，A股491只，减少3只；B股57只，与上年持平。总发行股本1827.54亿股，增长5.3；总流通股本740.22亿股，增长7.7。上市公司市价总值12652.79亿元，下降2.4。上市公司流通市值4977.38亿元，下降0.8。全年证券市场总成交金额12151.60亿元，下降13.4。其中，A股总成交金额10728.72亿元，增长0.3，B股总成交金额562.41亿元，增长69.9。总成交股数1470.36亿股，增长19.0。保险事业快速发展。全年保险机构（含外资机构，下同）保费收入78.75亿元，增长19.3。其中，财产险保费收入36.08亿元，人身险保费收入42.67亿元，分别增长18.1和20.3。保险赔款给付（退保）支出23.86亿元，增长29.8。其中，财产险赔款给付（退保）支出17.72亿元，人身险赔款给付（退保）支出6.14亿元，分别增长40.3和6.8。9、城市建设和环境保护2003年，全市用于城市基础设施方面的投资177.61亿元，比上年增长22.3。全年全市用电量323.43亿千瓦小时，增长24.4。全市自来水日供应能力442.20万吨，供水总量12.28亿吨，全市供水普及率达99.0。其中特区内自来水日供应能力194.70万吨，供水总量5.23亿吨，特区内自来水普及率100.0。全市年末实有公共交通营运车辆17344辆，其中大巴4885辆，中小巴2204辆，出租汽车10255辆。大中小巴营运线路402条，线路总长度6647.70公里。公共交通客运总人数96462万人次。环境质量进一步改善。居民文教区噪声平均值54.7分贝，比上年降低0.5分贝；居住、商业、工业混合区噪声平均值57.3分贝，同比降低1.9分贝；城市交通干线两侧噪声值75.9分贝，与去年持平。10、人口、人民生活和社会保障全市年末常住人口557.41万人，比上年增长10.5。年末户籍人口158.84万人，比上年末增加11.48万人。户籍人口出生率10.63，比上年减少0.10个千分点；死亡率1.53，比上年减少0.10个千分点；自然增长率9.10，与上年持平。职工工资水平稳步提高。全年全市在岗职工工资总额325.99亿元，比上年增长15.1。在岗职工年平均工资30611元，增长8.5，扣除物价因素，实际增长7.7。城镇居民生活水平和质量进一步提高。根据200户户籍城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年城镇居民人均可支配收入25935.84元，比上年增长4.0，扣除物价因素，实际增长3.3。城镇居民人均消费性支出19960.32元，增长5.5，扣除物价因素，实际增长4.8。城镇居民人均交通通讯支出增长22.9，人均教育支出增长15.8，人均医疗保健支出增长11.2。因居民在外饮食增加，粮食价格上涨，致使食品消费上升，2003年恩格尔系数为27.9。农民收入稳步增长。全年农民人均纯收入11346元，比上年增长6.9，扣除物价因素，实际增长6.2。2003年末居民储蓄存款余额2199.45亿元，比年初增加442.95亿元，增长25.2。全年城镇竣工住宅933.63万平方米，比上年增长11.8；农村竣工住宅361.39万平方米，增长118.3。据对全市200户户籍居民家庭抽样调查资料显示，全市人均住房使用面积20.94平方米。社会保障进一步加强。年末全市有253.09万人参加了基本养老保险，113.49万人参加了失业保险，分别比上年增加31.85万人和3.34万人。全市参加基本医疗保险的人数达165.62万人，比上年增加38.24万人。3.1.3 区域发展及前景预测龙华镇地属宝安区，南连福田区、北接观澜镇、东邻布吉镇、西靠石岩镇、是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区。全镇面积98平方公里，居住人口达60万。龙华在发展经济过程中，高度重视基础设施和城市规划建设，千方百计为投资者提供理想的投资环境和生活服务设施。龙华镇内交通四通八达，梅观高速公路、机荷高速公路、布龙公路、石观公路、平南铁路均贯通全镇，形成了现代化的交通网络。全国最大的陆路海关梅林海关也座落在龙华境内，车辆报关后一小时可达香港葵涌码头。镇村道路纵横交错，全部实现水泥化，交通十分便捷。镇内公共汽车、长途客车穿梭往返，大大方便群众和过往旅客。已建成的7座自来水厂，日供水量6万吨，即将开通的梅龙引水工程，可日增供水量6万吨；超前规划建成的11万伏、22万伏输变电站，装机容量达40万千瓦，保证了生产和生活的需要。邮电通讯事业也得到迅猛发展，已建成的高20层邮电大厦即将投入使用，程控电话装机容量达15万门，按全镇人口计，平均约每人拥有电话1部。龙华城市发展速度不断加快，城区规模日益扩大。经五次修订的整体规划方案，规划面积达41平方公里，到目前为止，已建成32个居民住宅区、18个工业区，面积达25平方公里。近年来，龙华镇先后被评为“广东省规划先进镇”、“ 广东省卫生镇”、“中国乡镇之星”、“全国绿化百强镇”、“ 全国村镇建设先进镇”等称号。3.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴 1、中国宏观经济快速发展，投资环境持续看好，居民的收入逐年增加，对住房的需求激增，预计在未来的35年积极的财政政策与相对宽松的货币政策将不会改变，对本项目的形成巨大的有效市场需求支持。2、深圳市作为中国华南经济圈的经济重镇和改革前沿阵地，拥着良好的经济基础和区域优势，人均收入远远高于全国水平，为本项目发展提供了良好的市场前景。3、深圳中心区移向福田，二线关后撤或过关手续简化，龙华成为深圳的后花园，白领居住基地，给对该项目开发形成巨大的消费群体。3.2 区域市场分析 3.2.1 区域市场界定 项目所处的宝安区位处市区西部，经济特区管理线以北，全区总面积712.92平方公里。北至罗田水库；西至东宝河与东莞市交界；东至南头经济特区检查站；西南临珠江口及交椅湾养蚝保护区；市高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。龙华镇地属宝安区，南连福田区、北接观澜镇、东邻布吉镇、西靠石岩镇、是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区。3.2.2 供给分析 根据深圳市国土有关部门统计，项目所处的宝安区1996-2002年商品房供给（竣工建筑面积）如下表： 年份指标1996199719981999200020012002销售面积45.4758.9467.3482.01113.04122.58127.21增长率29.62%14.25%21.78%37.84%8.44%3.78%从以上表格可以看出，宝安区近年来的商品房供应量逐年增加，但增幅减缓。3.2.3 需求分析根据深圳市国土有关部门统计，项目所处的宝安区1996-2002年商品房需求（销售建筑面积）如下表： 年份指标1996199719981999200020012002竣工面积31.5536.3778.19109.39112.34128.81114.02增长率15.28%114.98%39.90%2.70%14.66%-11.48%从以上表格可以看出，宝安区近年来的商品房销售量逐年增加，但增幅减缓，特别是2002年销售面积同比上年减少。3.2.4 竞争分析调查 通过对龙华镇房地产市场调查，目前龙华镇市场上2002年初以来批准预售的主要竞争楼盘统计如下：序号项目名称具体地址建筑面积(平方米)1东源阁A-C区宝安区龙华镇东环二路北侧21,221.652丰泽湖山庄宝安龙华镇梅观高速128,040.233风和日丽龙