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xxx城乡建设用地增减挂钩实施方案 作者： 日期：3 个人收集整理 勿做商业用途XXX2011年城乡建设用地增减挂钩项目拆旧还建实施方案XXX国土资源局XXX有限公司XXX九月目 录前 言11总体要求21.1编制依据21。2指导思想31。3实施原则31.4实施目标41。5实施范围41.6实施期限52方法与步骤52。1统一思想认识52。2调查分析52.3编制拆旧还建实施初步方案62。4对初步方案举行听证62.5编制拆旧还建实施方案62。6申报审批62。7组织实施72。8检查监督，成果验收83项目区概述83。1项目区基本情况83。2项目区农村建设用地整理复垦潜力分析94项目区规划104。1拆旧区规划104.2还建区规划124.3项目区地类平衡分析144.4项目区土地利用调整155农民安置补偿方案165.1拆旧区拆迁安置补偿方案165.2还建区用地补偿方案166项目投资估算176。1项目拆旧区投资估算176。2项目还建区投资估算176.3项目建新区投资估算196。4其他费用估算196.5投资估算汇总197方案实施时序安排与周转指标归还计划197。1项目实施时序安排207。2周转指标归还计划208项目区土地权属调整方案219实施效益分析229.1经济效益分析229.2社会效益分析229.3环境效益分析2310资金筹措方式与资金使用安排2410.1资金筹措方式2410.2资金使用安排2411实施措施2511.1强化组织领导2511.2制定项目实施方案2511.3组织与管理工程施工2511。4定期检查，配合验收2611.5加强监督管理机制2612 附表 1、项目区土地利用结构调整表2、项目区用地指标明细表3、项目区各拆旧地块明细表4、项目区拆旧地块规划明细表5、项目区还建地块规划明细表6、项目区规划周转指标归还计划表 前 言2004年，国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）明确提出：“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”.2005年10月，国土资源部相应出台关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见,XXX国土资源厅转发国土资源部关于印发规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见的通知（鄂土资发2005106号）.2010年国务院发布国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知(国发201047号），2011年XXX人民政府发布中共XXX委XXX人民政府关于加强农村土地整治工作的意见(鄂发20117号），鼓励地方开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作，促进城乡统筹发展，推进土地节约集约利用。2011XXX国土资源局下达给XXX2011年城乡建设用地增减挂钩周转指标为20.00公顷，为认真落实上级下达指标、切实推进XXX城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩（以下简称“增减挂钩”）工作，XXX人民政府结合社会主义新农村建设，确定了“XXX城乡建设用地增减挂钩项目区”，为加快项目的实施,特编制XXX2011年第二城乡建设用地增减挂钩项目拆旧还建实施方案.1总体要求1。1编制依据(1）中华人民共和国土地管理法(2）国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发200428号）（3）国土资源部土地利用年度计划管理办法(国土资源部第26号令）(4）关于加强农村宅基地管理的意见(国土资发2004234号）（5)关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见（国土资发2005207号)（6)国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知（国发201047号）（7）XXX国土资源厅转发国土资源部关于印发规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见的通知（鄂土资发2005106号）（8）XXX城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点管理办法（鄂土资发200654号）（9)XXX国土资源厅关于下达2009年城乡建设用地增减挂钩周转指标的通知(鄂土资发2009114号）（10）中共XXX委 XXX人民政府关于加强农村土地整治工作的意见（鄂发20117号)（11）XXX国土资源厅关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见(鄂土资发201171号）（12）XXX土地利用总体规划（20062020年)（13）XXX全国第二次土地调查数据1.2指导思想认真贯彻XXX国土资源厅关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见(鄂土资发201171号）文件精神，以科学发展观为指导，从促进土地资源的集约高效和可持续利用出发，按照统一规划，分步实施的原则，通过开展农村建设用地特别是农村宅基地和其他废弃建设用地的整理复垦,盘活农村存量建设用地，增加有效耕地面积，将城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，缓解建设占用耕地需求增长和年度建设用计划地指标不足的矛盾，促进耕地保护和社会主义新农村建设，同时促进城乡协调、统筹城乡发展.1.3实施原则（1）严格执行土地利用总体规划,确保实施方案编制与土地利用总体规划、土地开发整理规划编制相结合的原则；（2）节约和集约利用土地，优化城乡用地结构和布局的原则；（3)城乡协调发展和城乡统筹发展的原则;（4)保护和改善生态环境，促进土地可持续利用的原则；（5）因地制宜、统一规划、分步实施的原则；(6）协调政府、企业、农民之间利益，受益于民的原则；（7）政府主导、部门参与与市场运作相结合的原则。1。4实施目标通过开展“增减挂钩”项目工作，贯彻落实国家十二五规划纲要中关于建设社会主义新农村和国发200428号文件精神，整理拆除分散居住或废弃农村院落,彻底改善农民生产、生活条件，推进社会主义新农村建设,使土地利用布局更加合理，结构更加优化,农村建设用地集约水平进一步提高，增加有效农用地面积，保证建设用地总量不增加，耕地总量不减少，基本农田质量不下降,大幅度提高农业生产率，实现农业产业化、规模化经营.本项目共有拆旧区面积26.6667公顷,涉及拆旧居民202户，拆旧人口1032人，还建区面积6。6667公顷，还建居民202户，安置人口1032人；净增建设用地20.00公顷，同时上级下达周转指标也为20。00公顷，因此申请批准周转指标为20.00公顷.1。5实施范围 项目区由拆旧区和还建区组成，XXX此次城乡建设用地增减挂钩项目区涉及XXXXXX办事处、XXX镇、XXX、XXX、XXX5个乡镇。拆旧区位于XXX办事处徐家滩村、XXX镇毕庄村、XXX槐树湾村、XXX大方营村和XXX王李岗村、小陈营村，5个乡(镇、办事处)6个行政村；还建区位于XXX王湾村、马湾村，1个镇2个行政村。通过拆旧、还建、建新和土地复垦，最终确保项目区内的建设用地总量不增加,耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更趋合理.1。6实施期限项目区实施期限为三年，即2012年1月2014年12月.2方法与步骤2.1统一思想认识近年来，一系列重大建设项目占用了大量的耕地，建设用地指标的紧缺。耕地后备资源的短缺，占补平衡压力巨大.随着人口的增长和城镇化进程的加快，农村居民点人均用地大，有相当数量的农村民点具有开发、复垦的潜力。国家提出的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见，正是解决这一矛盾的一种新思路。农村居民点整理已成为我国土地整理的重要工作.农村居民点用地整理对改善农村生态环境、提高农民生活质量、缓解用地矛盾、实现耕地占补平衡、发展农村经济、促进城镇化、缩小城乡差距都具有重大的现实意义。将农村居民点整理纳入土地利用总体规划当中，有目的、有针对性的进行农村居民点整理，通过减少农村居民点用地与相应增加城镇建设用地相挂钩的方式，在一定程度上缓解城镇建设用地供需不平衡的现状.2。2调查分析首先对农村建设用地情况进行专项调查摸底,结合新农村建设,分析本地区农村建设用地整理的潜力和可行性，在此基础上，按照先易后难的原则选定项目区；然后广泛采纳当地村民的意愿和结合生产生活的条件需要确定还建区。2.3编制拆旧还建实施初步方案在深入分析当地农村建设用地整理条件、潜力和预测城镇建设用地需求的基础上，依据土地利用总体规划和城市、村镇规划，编制项目区拆旧还建实施初步方案.2.4对初步方案举行听证编制XXX2011年城乡建设用地增减挂钩拆旧还建实施方案初稿后,召集项目区分管领导、村组干部、村民代表及规划、国土、农业、林业、水利等各方面的专家举行项目区可行性讨论会,尤其是对拆旧区实施的可能性和还建区位置的合理性进行充分讨论.2.5编制拆旧还建实施方案 在综合考虑听证会上与会成员的意见及项目区村民的实际需求，依据相关的土地利用总体规划和城市、村庄规划,在初步方案的基础上形成XXX2011年城乡建设用地增减挂钩拆旧还建实施方案，统筹确定城镇建设用地增加与农村建设用地撤并的规模和范围,合理安排建新区的建设用地比例，确保项目区建设用地总量不增加，耕地和基本农田面积不减少、质量不下降，各类用地结构布局更加科学合理。2.6申报审批完成项目拆旧还建实施方案编制工作以后，由XXX国土资源局向XXX国土资源局呈报送审请示，XXX国土资源局组织现场踏勘并出具初审意见和踏勘报告，由XXX人民政府向XXX国土资源厅呈报审批请示和按期归还周转指标及落实还建区土地利用规划的承诺书.经批准的增减挂钩项目拆旧还建实施方案要向拆旧还建区涉及村进行公告。2。7组织实施2。7.1落实拆旧区与还建区XXX增减挂钩项目区拆旧面积26。6667顷，还建区面积6。6667公顷。XXX政府拟成立以分管市长为组长，国土、财政、建设、规划、发改、农业、林业、环保等部门负责人为成员的领导小组,积极配合以落实整个项目区的拆旧和还建工作。本着“坚持安居与乐业相结合及依法自愿”的原则，必须以农民满意为目的，充分尊重农民意愿,维护农村集体经济组织和农户的合法权益,还建地块就近布置，房屋拆迁采取自愿、不搞强行搬迁.对仍需务农的农民,在房屋位置和设计上，充分考虑其生产半径等实际问题,对已进入城镇的农户，纳入小区建设.2.7.2资金使用管理增减挂钩工作是一项复杂的工程,涉及面广，政策性强,涉及部门多，与土地整理、乡村规划建设、农村改水等各项工作都有密切的联系，为保证这项工作的良性发展，要筹措足够的资金进行运作，坚持多元投入，畅通资金筹集渠道.在资金的管理上设立资金专户,实行项目资金专款专用。2.7.3项目增减挂钩指标的管理增减挂钩周转指标是为落实城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩政策，预先下达的用于城镇建设的建设用地指标；上级下达XXX此次增减挂钩周转指标为20。00公顷。增减挂钩项目实施后通过验收确认，增减挂钩项目净增耕地面积进入建设用地增减挂钩周转指标库.它的核定、审批、使用和核销等,实行单独统计，封闭运作。增减挂钩周转指标以增减挂钩项目为单位从增减挂钩周转指标库中核减，归还增减挂钩周转指标。周转时间为3年，即2012年1月至2014年12月.使用增减挂钩指标的项目用地，在审批前应进行现场踏勘，在批准和项目竣工后应对用地使用情况进行复核。2.8检查监督，成果验收挂钩试点工作每年年底向省、市级国土资源管理部门报送年度实施报告，项目实施完成后，组织相关资料，申请省国土资源厅检查验收。3项目区概述3.1项目区基本情况XXX位于XXX西北部边缘，地理坐标东经11030至12000，北纬3210至3238，东北部与河南省邓州市接壤；北部与河南省淅川县相邻；东部、南部毗邻襄州区;西北部连接丹江口市;西部和西南部以汉水为界与谷城县相望。XXX因地处汉江故道口而得名，扼鄂、豫、川、陕西省要冲,素有“襄陨要道、秦楚通衢”之称。东南至省会XXX418公里,距XXX71公里,西至XXX133公里。版图面积市境东西最宽47公里，南北最长51公里.总面积1032平方公里。全市共辖一个乡7个乡镇2个办事处.1985年被XXX政府列为计划单列市。2006年，实现XXX市生产总值42。20亿元,同比增长9。2%。其中第一产业增加值14.52亿元,增长3。9；第二产业增加值14。37亿元,增长13.8%；第三产业增加值13。31亿元，增长10。6。人均生产总值为8146元，增长8。2%。全市民营经济增加值完成15。36亿元，占全市生产总值的比重达36.4%。 项目区涉及XXX办事处、XXX镇、XXX、XXX和XXX5个乡镇.3.2项目区农村建设用地整理复垦潜力分析项目区绝大部分为房屋较少的空心村，农村居民点零散分布，区块内农村居民点总面积26.6667公顷，有农户202户共1032人。户均用地面积约达1320平方米，人均用地面积达到了258平方米，具有极高的整理潜力。同时，随着小城镇建设步伐的加快，今后的农村人口的总量呈下降趋势，农村宅基地占地总量也呈现减少之势，农村废弃宅基地复垦潜力较大.项目区涉及的5个乡镇随着近年来经济发展迅速,当前散居的农村住宅格局不适应经济社会的发展.因此对这5个镇的废旧居民点进行整理改造，既可以增加耕地面积,提高农业综合生产能力，优化土地利用结构，又可以改善农民生活条件，推进生态文明建设,促进经济建设发展，促进全面小康.4项目区规划4.1拆旧区规划4.1.1拆旧区社会经济状况XXX办事处、XXX镇、XXX、XXX和XXX5个乡镇的拆旧区农村住宅至今仍保留着星罗棋布、零星分散的散居格局.由于分散布局，基础设施很难配套，综合功能不明显，生活垃圾和废水随意倾倒排放,容易造成环境污染,加之宅基地占地面积过大，道路分布零乱，不利于集约利用土地，制约了农村经济发展和农民生活质量的提升。随着农村精神文明和物质文明建设，农民物质文化生活水平不断改善，村民对居住环境和基础设施条件提出了更高的要求，村民们积极响应党中央关于建设社会主义新农村的决定,为推进城乡一体化战略，按照国土资源部关于印发关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见的通知（国土资发2005207号）要求，开展还建拆旧挂钩项目工作的条件已经成熟，本实施规划拟通过还建拆旧和土地复垦，最终实现建新拆旧项目区内建设用地不增加，耕地不减少,用地布局更加合理，集约化水平大幅度提高的目的。4。1.2拆旧区选址规模此次XXX增减挂钩拆旧区涉及5个乡镇6个行政村，全部为农村居民点用地,总面积为23.0285公顷，全部复垦为耕地。其中XXX办事处3.0236公顷、XXX镇2.0329公顷、XXX2。2307公顷、XXX11.6832公顷、XXX7。6963公顷。4.1.3拆旧区土地复垦设计方案紧紧抓住实施增减挂钩试点项目这一有利契机,对项目拆旧区进行综合整理,将分散居住的农户旧宅进行拆除复垦，集中居住，达到集约、节约利用农村建设用地，改善农民生产、生活条件及生态环境，实现社会主义新农村建设总目标.根据项目区农业生产现状，结合复垦村庄周围现有的设施进行“田水路林村”的综合整治，形成科学的标准农田格局。对拆旧区总面积26.6667公顷的居民点用地进行复垦整理，改造为耕地。具体作法如下。（1）土地平整在房屋拆除后，应及时将院落内的杂树、竹和杂草清除干净，将废砖瓦、碎石、混凝土等建筑材料尽量重复利用,没有利用价值的建筑垃圾清除出拆旧地块，在拆旧区规划整治道路和建设农民集中居住区时作为垫层使用。由于农村宅基地土质肥沃，有机质含量高，可用施工机械将地表下30厘米耕作层进行深挖，作复垦后耕地；将土坯房的土墙捣碎也作为耕作层;地势低洼的部分可就近取材，利用地势较高的旱地土方进行回填，达到高标准农田的质量标准.（2）田块规划田块规划内容主要包括田块形状、田块长度、田块宽度、田块方向和田块高程。依据项目区地形、沟渠进行田块规划。田块长度一般为50150米,宽度控制在20-60米。埂宽一般在30厘米，高度40厘米。（3)农田水利规划项目区灌溉主要来源湖泊、河道。在地势较低的支渠设置泵站，引水进入灌区，再利用各级渠道引水进入灌区农田。本次规划对整理地块采用明沟明渠，道路平行于沟渠布置，不同级别的沟渠之间垂直布置.本次规划涉及的地块较小，设计沟渠型号主要为U40型农渠,农沟为上宽1。5米、下宽0。5米梯形土质沟。（4)农村道路规划为了保证农产品、农用品的运输和田间作业，规划结合农村居民点整理拆迁，对现状的田间道及生产路线进行改造，将现状较弯曲的田间道和生产路改直，并适当新建道路。维修和新建的田间道和生产路均以碎石硬化。田间路宽4米、高出田面30厘米，采用泥结碎石路面；生产路宽2米、高出田面30厘米，路面用素土夯实。4。2还建区规划4.2.1还建区选址本项目方案对还建区农民集中居住点选址,按以下原则进行：一是对拆旧区实施全幅员规划,并将本实施规划中需要搬迁的农户和需要建设的集中居住区作为近期实施规划；二是实行跨区域安置，鼓励拆旧区农民进入城镇或政府引导指定的安置小区，在充分尊重农民意愿的前提下，按照不离土不离乡、离乡不离土和离乡离土等多种形式进行安置。综合考虑方便居民生产生活、适度均衡布局以及利于基础设施配套建设等要求，在对村民意见进行充分调查的基础上，根据当地自然地形、基础设施现状和居民的生活习惯，将XXX此次增减挂钩项目的还建区确定在XXX王湾村和马湾村，还建户数202户,还建人数1032人。4。2。2还建区规模本项目的还建区用地规模是根据其还建人口结合还建中心村人均建设用地标准确定的。根据村镇建设相关规定，按人均不能超过120平方米进行控制，因此此次还建的面积应不大于12。4公顷。根据还建区的居民区设计方案，所有还建房以低层建筑为主,结合实地踏勘，在XXX土地利用现状图初步量算还建区总规模为6.6667公顷,其中马湾村5。8379公顷、王湾村0.8288公顷；远小于控制指标。4.2。3还建区用地情况表4-1 还建区占用地类情况单位:公顷乡镇村名地块编号地块面积现状地类所在图幅号耕地园地林地其他农用地XXX王湾村HJ510。82880.8288I49G086062马湾村HJ525。83795.8379I49G086062合计6。66676。6667（1）还建区现状用地情况根据土地利用现状调查数据，XXX此次城乡建设用地增减挂钩项目还建区土地总面积6。6667公顷，全部为耕地。(2）还建区规划用地情况XXX此次城乡建设用地增减挂钩项目区还建区村镇规划用途为住宅用地，正在编制的XXXXXX土地利用总体规划已经将此次增减挂钩还建区纳入允许建设区范围。由于XXX增减挂钩项目为XXX重点实施项目，为保证项目的合法性,市政府承诺将还建区部分纳入正在修编的XXX土地利用总体规划。4.2。4还建区人口安置情况依据新农村住宅设计、基础设施配套、绿化与环境等有关规定,进行还建中心村的方案设计，还建区规划总用地6。6667公顷，拟安置202户1032人,人均建设用地面积65平方米。4。3项目区地类平衡分析本项目规划拆旧区包括5个乡（镇、办事处）6个行政村,拆旧地块总面积26。6667公顷，建农民集中居住区（还建区）使用6。6667公顷,而上级下达的周转指标为20.0000公顷，实现了建设用地总量不增加.拆旧区通过整理复垦，将其全部复垦为耕地，共新增耕地26.6667公顷。从附表5中可以看出，还建区占用耕地面积为6。6667公顷，而储备的净增建设用地占用耕地指标为20.0000公顷，实现了耕地总量不减少。项目实施前，拆旧还建区原建设用地26。6667公顷，原耕地面积6。6667公顷，以及建新区预建设占用耕地20.0000公顷;项目实施后，建设用地面积26。6667公顷，耕地面积26.6667公顷.通过本增减挂钩项目，耕地面积不变，建设用地面积不变。4.4项目区土地利用调整按照增减挂钩工作的要求,结合项目区现状及复垦规划对项目区土地利用规划进行局部调整。4.4.1拆旧区土地利用调整将自然村湾进行复垦整理为农用地,面积26.6667公顷。考虑农田的连片保护与规模经营，将复垦整理新增的耕地全部划为一般农田，在农村自然湾的复垦过程中须充分利用其良好的水利与水土保持设施,加强地力的保持与土地培肥工作。4。4.2还建区土地利用调整将还建区用地性质定义为农村居民点用地和城镇建设用地，面积6。6667公顷，全部为耕地。4。4.3建新区土地利用调整根据增减挂钩的定义,建新区主要用于城镇建设，面积为20。00公顷，可全部占用耕地，纳入指标库进行管理。4.4.4项目用地结构调整规划实施后，项目区耕地以及建设用地面积不变。5农民安置补偿方案5。1拆旧区拆迁安置补偿方案在尊重农民意愿的前提下,由乡镇政府组织拆迁，可由村委会具体来实施房屋拆迁及清理工作,政府给予一定的拆旧补偿.具体补偿方案如下：（1)村民拆迁补偿按照每户村民拆旧房屋以及地上附着物的面积、质量等给予经济补偿。拆旧房屋的补偿标准为:拆迁房屋平均按100元/平方米的标准补偿，地上附着物补偿费平均按55元/平方米的标准补偿。（2)“一户一宅”的农户，由村集体按照政策规定的宅基地标准,在还建区内免费提供新的宅基地,由农民自己按照还建区建设要求建房。凡“一户多宅”的农户，村集体依法无偿收回拆旧区内的宅基地，只对地上附着物进行补偿。根据实地调查和走访，住户参与项目的积极性很高，搬迁意愿很强烈，村委会积极配合增减挂钩方案的实施工作。5.2还建区用地补偿方案经调查及征求意见，从节约集约用地出发,由各村集体经济组织统一安排，一部分农户在还建区内建房,另一部分充分利用现有的老村庄内的空闲地建房。还建区补偿,按照省人民政府关于公布XXX征地统一年产值标准和片区综合地价的通知（鄂政发200946号）中规定征地补偿费标准进行补偿，地上原有农作物按照当地统一年产值标准来计算青苗补偿费.6项目投资估算6.1项目拆旧区投资估算6。1.1 拆旧区补偿费（1)房屋补偿费：拆除房屋总面积33000平方米,平均每平方补偿100元，补偿总额330万元；（2)地上附着物补偿费： 地上附着物面积约11000平方米，补偿标准为55元/平方米，约补偿60.5万元;以上合计390.5万元。6.1。2 拆旧区工程施工费（1)房屋拆除费:旧宅总面积33000平方米，拆除平均34元/平方米，总费用112。2万元;（2）土地平整和田块规划费：总面积26。6667公顷，平均2。36万元/公顷,总额62。93万元；（3）沟渠和道路规划费：总面积26。6667公顷，平均2.89万元/公顷,总额77。07万元。以上合计251.57万元.6.2项目还建区投资估算6。2.1 还建区补偿费按照省人民政府关于公布XXX征地统一年产值标准和片区综合地价的通知（鄂政发200946号）规定，XXX此次涉及的乡镇的统一年产值标准为为:XXX王湾村、马湾村1000元/亩;征地补偿标准为：XXX王湾村、马湾村为23000元/亩。 还建区补偿费如下:（1)征地补偿费：还建区总面积6.6667公顷，征地补偿费标准为23000元/亩，征地补偿费约为230。00万元。（2）青苗补偿费：还建区总面积6.6667公顷，全部占用耕地，当地统一年产值标准为1000元/亩，青苗补偿费约为10。00万元.以上合计240。00万元。6.2。2 还建区工程施工费还建区工程施工费主要包括农户新建住房费和基础设施配套费。费用如下:（1）农户新建住房费:项目区农户新建住房,人均住房40平方米，养殖杂物房5平方米，共需安置人口1032人，按可居住房标准设计，并参照项目区现有居住区的建设成本,每平方米500元,共需投入建设费用2322。00万元。（2）基础设施配套费：还建区总面积6。6667公顷，基础设施配套费平均每平方4。5元，共需投入建设费用30。00万元。以上合计2352.00万元.6。3项目建新区投资估算建新区内没有建设用地，费用主要以征地补偿费和青苗补偿费为主,按照省人民政府关于公布XXX征地统一年产值标准和片区综合地价的通知（鄂政发200946号）规定，建新区补偿费如下:（1）征地补偿费：建新区总面积20.0000公顷,征地补偿费标准为23000元/亩，征地补偿费约为690万元。（2）青苗补偿费:建新区总面积20。0000公顷，其中可占用耕地20.00公顷,当地统一年产值标准为1000元/亩，青苗补偿费约为30万元。以上合计720万元。6。4其他费用估算其他费用包括前期工作费、竣工验收费、业主管理费、不可预见费等，按工程施工费的10%计，拆旧区工程施工费为251。57元,还建区工程施工费为2352.00万元,得到其他费用总计约260.36万元。 6。5投资估算汇总本次XXX城乡建设用地增减挂钩项目总投资为4214.43万元。主要见下表6-1:表61 增减挂钩项目投资费用明细表单位:万元项目工程施工费征地补偿费其他费用投资总额拆旧区251。57 390。50 25.16 667。23 还建区2352.00 240。00 235.20 2827.20 建新区0。00 720。00 0.00 720.00 合计2603.57 1350。50 260。36 4214。43 7方案实施时序安排与周转指标归还计划7.1项目实施时序安排此次XXX增减挂钩试点工作必须贯彻落实严格保护耕地,促进建设用地节约、集约利用的总要求，项目按照“先还建、后拆迁、再复垦”的原则分期滚动实施。第一阶段为宣传发动阶段，时间为2011年8月。一是面向领导宣传，将关于开展城镇建设用地减少挂钩试点工作的通知等相关资料印发给各部门;二是面向农民宣传，将工作方案和新村规划张贴到村组，让农民了解建设新农村的意义和目的；三是面向社会宣传，进一步增强全区广大干部群众对城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点工作的责任感、紧迫感、使命感.第二阶段为科学规划阶段，时间为2011年9月2011年12月。挂钩试点应实现规划指引，把规划建设纳入规范化、制度化轨道.第三阶段为还建新村建设与村庄整理复垦阶段，时间为2012年1月-2014年12月。项目按照“先还建、后拆迁、再复垦”的原则分期滚动实施，具体地块拆旧时间按照附表4安排.第四阶段为申请验收阶段，时间 是20145年12月.增减挂钩项目区实施完成后,要进行自检自查，形成自检报告并上报申请验收。7。2周转指标归还计划拆旧区现状农村居民点面积为26.6667公顷，全部复垦耕地,还建区用地面积为6。6667公顷,占用耕地6.6667公顷。增加新增建设用地指标20.00公顷，净增耕地20。00公顷.同时上级下达周转指标也为20.00公顷，本方案严格按上级下达指标进行控制，因此申请批准周转指标为20。00公顷。XXX政府承诺自“方案”经省厅批准之日起三年内完成拆旧还建工作，按时归还挂钩周转指标，具体归还计划见附表6.8项目区土地权属调整方案（一）土地整理前进行统一的确权登记实施土地整理前，做好土地权属状况和土地利用现状的调查工作，在土地权属和土地利用现状调查基础上，编制土地权属调整方案，签订土地权属调整协议，具体明确每个土地权利人在整理完成后土地所处区位、范围和面积.按地籍调查规定的程序和要求，办理相应的指界手续,编制符合地籍调查规程要求的地籍图并及时进行土地登记，确认权属。（二）新增耕地的土地权属调整土地整治后，新增耕地的所有权归当地村集体经济组织所有，或由村集体统一经营使用;或由村集体租给种田大户，租金归村集体所有，用于村民养老保险或公共基础设施建设。土地整治后新增耕地的分配，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上的成员或者三分之二以上的村民代表同意.(三）还建区土地权属调整村集体与还建区现在承包农户协商，收回还建区农用地的使用权，村集体在拆旧整理出来的农用地中另行发包相应面积给原承包农户。同时村集体与拆迁还建农户签订协议,由村集体统一安排,在指定的还建区内，按照还建区建设标准，无偿向拆迁农户提供宅基地，农户按照还建区布局规划，自己投资建房，并按协议办理相关手续后,到国土资源部门和房屋管理部门办理相关的登记手续。9实施效益分析9。1经济效益分析项目实施成本主要内容包括拆旧农村居民点的拆迁补偿、还建费用和复垦整理费用以及建新区投资经费。经测算,项目实施总投资约4214。43万元.项目实施后，项目区内净增耕地20.00公顷，按每年纯收益18750元/公顷计算，项目区内的村民每年从这部分增加的耕地可获得约37。50万元的纯收益.另外一方面，建新区总用地面积20.00公顷，设计用途为居住和工业用地，通过对外公开招、拍、挂，平均每亩预计收益18万元，预计可获得总收益5400。00万元。通过增减挂钩可以是土地利用率达到最优化，产业结构合理化。9。2社会效益分析9。2.1有利于推进社会主义新农村建设项目区规划实施，有利于切实稳步推进社会主义新农村建设，实现党中央关于社会主义新农村“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的建设要求。一是有利于农业生产条件的改善，促进农业生产发展.项目实施后，项目区内零星散布的农村居民点地将得到整理，区内耕地将成为“旱能灌、涝能排的高标准农田，有利于推进规模化、专业化和多元化经营，更好的适应现代农业生产的需要，有效提高耕地产出效率。二是有利于改善农民生活环境，提高农民生产水平。项目实施后，农民集中居住在还建中心村。中心村内完善的基础设施和商业、文教、医疗等服务设施，将改变以前自然村脏、乱、差、和设施不完备的生活条件，有效提高农民的生活环境和生产水平。9.2.2有利于提高土地利用集约程度规划实施后，土地利用集约程度将大幅提高。项目实施前，拆迁区内5个乡镇6个行政村202户1032人，人均农村居民点用地面积约258平方米，用地极为粗放。项目实施拆迁还建后,还建用地6.6667公顷，拟安置村民202人，人均建设用地面积65平方米，将大幅度减少。9。2。3有利于缓解建设用地指标供需矛盾项目实施完成后，上级下达的建设用地周转指标20.00公顷（全部为新增建设占用耕地指标）全部用于建新区建设.这对于满足XXX的建设用地需求，缓解建设用地指标供需矛盾具有重要意义。9。3环境效益分析9.3。1改善生态环境随着复垦规划的实施，完善的沟渠系统将有效的解决取水排涝问题，系统的防护林将起到防风固沙、保持水土的作用,从而改善生态环境的农田小气候。9.3.2美化农村景观通过还建中心村、标准田块的建设,改变了拆旧区内村庄建筑杂乱无序、田块零散的现状,形成环境优美，整齐规范的农村景观。10资金筹措方式与资金使用安排10.1资金筹措方式项目建设资金筹措来源于三个方面。一是使用增减挂钩指标所取得的增值收益。包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等。这部分必须返还农村。二是农业土地开发资金本级留存部分.三是其他资金；整合涉及农、林、水、交通、民政、扶贫、一事一议财政奖补、农网改造等项目资金.10。2资金使用安排10。2。1项目建设资金使用安排（1）财务管理执行国家投资土地开发整理项目管理暂行办法、土地开发整理项目资金管理暂行办法有关规定,财务专设账户、见账立制、规范财务手续，实行财务管理，达到账据、账物、账钱相符,努力做到增收节支，财务要定期进行审计。成立财务小组和审计小组,财务小组对项目资金实行专账、专户、专管，严格财经制度，规范财务手续；审计小组按工程进度监督项目资金使用情况，对工程项目实行阶段与年终跟踪审计，规划资金使用的渠道和方式。10。2。2收益资金使用安排使用挂钩周转指标取得的土地增值收益实行专账管理、专项核算，全部返还农村,其中不低于新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费之和的部分，应足额用于挂钩项目拆旧、复垦和还建区基础设施建设。11实施措施11。1强化组织领导为做好相关工作,XXX成立由政府、国土、财政、建设、规划、发改、农业、林业、环保等部门组成的领导小组，XXX国土资源局组建工作专班，负责审定试点项目方案，协调项目实施中的重大问题,研究制定相关政策.11。2制定项目实施方案包括具体的拆旧区拆迁方案以及还建区的建设规划方案。在制定实施方案时要充分考虑农民意愿，制定相应的优惠政策措施，使农民积极配合项目的顺利实施,以增加耕地面积,改善农民生产生活条件为基本原则。11.3组织与管理工程施工由XXX国土资源局组织专业人员编制拆旧区复垦规划设计与预算报告，由各镇政府组织群众，按照规划设计的施工要求进行施工，直到上级验收通过.11.4定期检查，配合验收乡镇政府要严格按照设计施工,确保工程如期完工,实行项目目标管理制，领导小组定期、不定期地对工程进度和质量进行监督检查，发现问题及时纠正并进行严肃处理.11。5加强监督管理机制坚持资金随项目到位，保证整个工程圆满完成，要充分发挥广大农民的监督作用,动员、引导农民广泛参与到项目的实施过程中。31 XXX有限公司附表1 XXX2011年城乡建设用地增减挂钩项目区土地利用结构调整表单位：公顷地 类折旧区还建区项目区合计现状规划方案增减现状规划方案增减现状规划方案增减农用地小计26.6667 26。6667 6。6667 -6.6667 6.6667 26。6667 20。0000 1、耕地26.6667 26。6667 6。6667