银湖广场项目可行性研究报告.doc

银湖广场项目申请报告
第一章 申报单位及项目概况

第一节 项目申报单位概况
企业名称：湖滨新城房地产开发有限公司
企业类型：有限公司
法人代表：路黄中
注册资金：2000万元
随着企业战略的深入推进，秉承做大做强的思路，加快湖滨新城快速发展，充分利用优越的生态自然环境，发挥湖滨新城房地产公司自身优势。以提高湖滨新城房产公司的企业形象，改善企业办公居住条件，提高企业的经济效益，增强企业的知名度与美誉度，湖滨新城房地产开发有限公司经报上级批准决定出资建设银湖广场项目工程。
第二节 项目概况
一、 项目概述
项目名称：湖滨新城银湖广场
建设规模：项目总用地面积30779平方米（约46亩），总建筑面积109029.98平方米。其中公寓建筑面积不得大于总建筑面积的30%且实行酒店式管理；商业面积不得大于总建筑面积的20%。
建设内容：本方案由两栋高层公寓，两栋高层办公和以多层商业构成。其中高层公寓为20层，建筑高度为60.9米，高层办公分别为19层，高为75.3米，20层高为79.2米，多层商业5层，高为23.4米。
建设地点：本项目基地位于湖滨新城总部经济区核心区内，东至规划支路、南至规划路、西至规划支路、北至雪松路。
项目总投资：45000万元
建设期： 24个月
建设单位：湖滨新城房地产开发有限公司
项目法人代表：路黄中
项目联系人：朱伯霖
联系电话：[phone]
二、 项目建设的背景
银湖广场项目为企业自建的项目。作为湖滨新城房地产开发有限公司推动企业文化整体实现经济效益全面提升，该项目着重立足于提升企业文化，促进湖滨新城房地产开发有限公司的生产和文化发展为目的，银湖广场是最佳的讨论、沟通、凝聚共识的场所，同时通过商业地产的开发，可以快速地聚集资金，增强企业的经济效益。银湖广场项目的建成将推动宿迁企业总部经济产业的快速发展。将成为集商业、公寓、休闲、娱乐、健身为一体的高端商业地圈。
银湖广场工程项目的建成将有利于美化环境，完善城市功能，提升城市形象。湖滨新城房地产有限公司把以人为本，为人着想，让人满意作为宗旨，通过本项目的开发，将用一流的建设成果和一流的服务向公众展示公司有实力、为总部经济的做大做强发挥积极作用。
综上所述，本项目建设具有较好的经济效益和社会效益，因此，项目建设是十分必要的。用地性质为商业、办公、公寓用地。为做好项目的前期论证工作，提高决策的科学性，并为项目核准需要，现建设单位委托我公司编制该项目申请报告。
三、 建设规模及建设内容
（一） 建设规模
按照城市总体规划要求，结合场地实际情况，并根据宿迁房地产市场发展状况来确定本工程的建设规模。建设规模详见下表：
建设规模一览表
序号
项目
单位
指标
备注
1
总用地面积
平方米
30779
约46亩
2
总建筑面积
平方米
109029.98

2.1
办公
平方米
47230.54

2.2
公寓
平方米
27248

2.3
商业
平方米
15292.39

2.4
地下建筑面积
平方米
19259.05

（二） 建设内容
1、 土建工程；
2、 供排水、电气安装、消防系统工程；
3、 室外工程（围墙、道路、绿化、地下官网）。
（三） 技术经济指标

四、 主要建设条件
1、 交通条件
本项目基地位于湖滨新城总部经济区核心区内，东至规划支路、南至规划路、西至规划支路、北至雪松路。
2、 气象条件
宿迁市位居中纬度地带，受海洋影响程度有差异，东部属温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284～2495小时，日照率为52﹪～57﹪。主要气象灾害有旱、涝、风、冰、霜、雹等。气候特点是：四季分明、光照充足、雨量适中、雨热同期。四季之中春、秋短，冬、夏长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。
年平均气温 14.2℃
月平均最高温度 27℃
月平均最低温度 -0.8℃
极端最高温度 40.6℃
极端最低温度 -22.6℃
年平均降水量 796.7mm
一次最大降水量 259mm
最大冻土深度 240mm
最大积雪深度 250mm
主导风向 ENE（频率12%）
水位：（黄海高程）
地面海拔高程 33.2-33.7m
历史最高水位 33.61m
3、 供电、通讯、供排水条件
项目场地周边供电、供排水、通讯等城市基础设施管道（线）均已沿路铺设至此。拟建工程紧靠道路建设，可根据需要向有关部门申请办理使用手续，将上述设施管道（线）引至拟建场地内，所需条件即有保障。

4、 地质条件
拟建地块地势平坦、地貌简单，下伏基岩底层为奥陶系中统阁庄组白云岩夹灰岩、石岩系中统本溪组页岩夹灰岩；上覆第四系沙粉土、亚粘土和粘性土层。场地地质、水文地质工程地质条件一般。现状条件下场地地质灾害弱发育、危险性小。
初步分析认为，拟建场地地质环境条件复杂程度为中等，土地适宜性为“基本适宜”,适宜建设。
5、 社会经济条件
宿迁市是1996年7月经国务院批准设立的地级市，全市总面积8555平方公里，人口535万，下辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区、宿豫区，宿迁经济开发区，湖滨新城和苏州宿迁工业园区。
宿迁历史悠久、人文荟萃，是世界生物进化中心之一。境内发现的长臂猿化石是亚洲迄今发现最早的古猿化石，“下草湾文化遗址”是目前江苏发现最早的人类活动所在地。公元前113年，古泗水王国在此建都，历时132年。秦代设置下相县，唐代改称宿迁县。西楚霸王项羽、南宋抗金名将刘世勋、晚清民族英雄杨泗洪等都生长于这片热土，刘少奇、陈毅、邓子恢等老一辈革命家曾在这里浴血奋战，彭雪枫、江上青等上万名革命先烈长眠于此。
宿迁资源丰富、物产丰饶，是驰名中外的“名酒之乡”、“杨树之乡”、“鱼米之乡”和“花木之乡”。洋河、双沟双双荣获国家名酒称号和中国驰名商标，是振兴苏酒的领军企业和主导力量。全市种植以杨为主的木材成片林168万亩，活立木蓄积量达1200万立方米，年采伐量超过100万立方米。中心城区座拥两河（大运河，古黄河）两湖（洪泽湖、骆马湖），水产品处产量达20万吨以上。全市花卉苗木面积40万亩，是江苏四大花木主产区之一。
宿迁生态优良、风光秀美，是一座森林式、环保型、园林化、可持续发展的湖滨特色生态城市。项王故里古朴庄重，乾隆行宫金碧辉煌，三庄汉墓群气势恢弘。洪泽湖、骆马湖烟波浩淼，总面积23.5千公顷的洪泽湖湿地为国家级自然保护区，蕴藏着丰富的生态资源。运河岸边的雪枫公园为国家AAAA级景区。
宿迁区位独特、交通便达，位于长江三角地区的腹地，以及东陇海产业带、沿海产业带、沿江经济带的交汇融合区域。京沪、宁宿徐高速公路纵贯南北，盐徐高速公路横穿东西；205国道、京杭大运河、新长铁路穿境而过，观音机场和白塔机场近在咫尺；规划中的连接津浦、新长铁路的宿淮铁路、宿新高速已启动建设，现代化的综合交通体系架起了宿迁通向海内外的桥梁。
近年来，在省委、省政府的坚强领导下，我们按照“坚持好快干、跨越不动摇”的总体要求，紧紧围绕“确保经济增长继续走在全省前列”的奋斗目标，牢固树立“我能，我行，我成功”的强势心态，化危为机，难中奋进，跨越前行，经济社会发展取得了显著成绩。2011年，是“十二五”的开局之年，也是全市上下攻坚克难、奋发有为的一年。在省委、省政府和市委的坚强领导下，在市人大和市政协的监督支持下，我们紧紧围绕“推进更大突破、实现全面小康”的奋斗目标，抢抓机遇，迎难而上，较好地完成了市三届人大四次会议确定的各项目标任务，实现了“十二五”良好开局。主要指标取得重大突破，预计完成地区生产总值1309亿元，增长12.8%，人均达2.76万元、突破4000美元；实现财政总收入276.2亿元，增长34.3%；一般预算收入首次登上百亿元台阶、达121亿元，增长35.1%。发展速度保持全省领先，财政一般预算收入、规模以上固定资产投资、规模以上工业增加值、进出口总额、存贷款、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入等指标增速继续位居全省前列。民生投入实现大幅增长，各级财政用于民生投入达125.4亿元，增长30.4%，占财政一般预算支出的57.9%。
建市以来，宿迁先后被授于联合国环保节能新型示范城市、中国改革开放30年优秀集体、全国双拥模范城市、中国城市管理进步奖、中国城市旅游竞争力百强城市、浙商最佳投资城市、苏商投资首选城市、社会治安安全市、中国优秀旅游城市、国家园林城市等荣誉称号。

五、 工程方案
（一） 工程概况
本项目基地位于湖滨新城总部经济区核心区内，东至规划支路、南至规划路、西至规划支路、北至雪松路。本项目容积率不得大于3.0，建筑密度不得大于40%，绿地率不得小于30%。其中公寓建筑面积不得大于总建筑面积的30%且实行酒店式管理；商业面积不得大于总建筑面积的20%。项目总用地面积30779平方米。
（二） 建筑设计
(1)建筑功能
本方案由两栋高层公寓，两栋高层办公和以多层商业构成。商业部分结合公共厕所一体设计。其中高层公寓为20层，建筑标高为60.9米，高层办公分别为19层，标高为75.3米，20层标高为79.2米，多层商业5层，标高为23.4米。办公面积为47230.54所占总建筑面积的比例为53%，公寓为27248占比30%，商业为15292.39占比17%。
(2)规划布局
规划布局以人为本，以塑造良好的社会景观和私密的居住景观为本。公寓布置沿湖视线景观最佳的基地西部区位，视线开阔，风景优雅，独成一体，具有良好居住的品质。办公紧靠雪松路，设置在基地的东北角，充分利用雪松路的宽度减少对本地块以及周边地块的遮挡。商业设置在基地的东南部分，为集中商业。因商业对日照的要求不大，这种布局避免了基地南侧地块高层对本区域的影响。本区域内各功能体分区明确，尽量避免了相互之间的干扰。
(3)绿化景观
开放的城市景观组织，通过建筑的精巧布局，形成对城市开放的广场，以及对骆马湖开放的景观绿地。办公和商业区域形成对城市开放的绿色景观广场，为以后的市民活动，商业购物，休闲活动提供了一个积极的活动平台。西部区域的公寓形成公寓间的景观活动中心，采用自然的步行景观系统，构成安全、绿色、悠闲、生态的交往和交流中心。整个区域向骆马湖开放，向城市开放。
(4)交通及停车系统
机动车入口设置在基地南侧和东侧，在基地内形成环状道路，满足消防要求。把城市广场和公寓景观中心相对分开，形成不同的城市活动区域。城市广场和公寓的景观中心内部采用步行系统，避免机动车的干扰。地下车库出入口均临近地块出入口，方便车辆就近进出地下车库。
基地内机动车大部分设置在地下，地上仅设置少量的临时停车，尽量满足人车分流，避免对活动空间进行干扰。
(5)立面形式
建筑立面采用简洁的现代风格，典雅精细。办公部分以一塔式和一板式的空间形体屹立在基地的东北部，引领整个区域。
塔式建筑强调建筑的整体感，强化竖向线条的划分，树立建筑挺拔，优雅的姿态。板式建筑正对于城市广场，中间通过体块的划分形成广场、建筑的南北轴线，避免了板式建筑对城市的封堵感。
公寓采用办公建筑立面，公寓与办公的区别在于室外空调机位的设置，如果忽视这个问题，将会对未来建筑外立面造成巨大的影响，甚至会完全破坏掉整体的外立面特征。在公寓设计中，抛弃掉原来的居住建筑的立面形式，结合内部功能，利用飘窗和飘窗的组合，形成具有韵律感的外部公寓立面。
商业部分注意广告位和橱窗的设置，尽量营造多层次的商业气氛。

结 构 专 业 设 计 说 明
（一）、工程概况
本项目基地位于湖滨新城总部经济区核心区内，东至规划支路、南至规划路、西至规划支路、北至雪松路。规划用地较为平坦，建设条件良好。
（二）、主要设计依据及资料
建筑结构荷载规范：GB50009-2001 (2006年版)
混凝土结构设计规范: GB50010—2010
建筑桩基技术规范：JGJ94—2008
建筑抗震设防分类标准：GB50223-2008
建筑抗震设计规范：GB50011-2010
高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2010
（三）、工程设计标准：
设计基准期为50年。
本工程属丙类建筑，建筑结构安全等级为二级。
本工程抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.3 g。
（四）、基本设计参数：
1、风荷载：
基本风压荷载标准值0.40 KN／m2。
2、活荷载：
以《建筑结构荷载规范》(GB5009—2001)为基本依据，根据本工程实际情况，
活荷载取值如下：
楼面 ： 2．0KN／m2
卫生间： 8.0KN/㎡
办公、会议室： 2.0KN/㎡
门厅、走廊： 2.5KN/㎡
电梯机房： 7.0KN/㎡
设备间按实际设备型号另定。
屋面： 不上人屋面： O．5 KN／㎡
上人屋面： 2．0 KN／㎡
(3)使用材料：
混凝土强度设计等级：
柱、墙： C30～C40
梁、板: C30

（五）、结构体系
(1)上部结构：
公寓和办公采用框剪结构；商业采用框架结构。对于建筑平面形状属于地震平面不规则类型，因此对平面有凹口的地方，采用板厚1 5 0mn，双层双向配筋等措施以加强凹口处整体刚度。
(2)基础设计
基础待工程地质勘察后确定，根据经验考虑采用桩基础。

给 排 水 设 计 说 明

一、设计依据：
1、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）
2、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
3、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009版）
4、《民用建筑水消防系统设计规程》（DGJ32/J92--2009）
5、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
6、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001
7、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
8、建设单位提供的有关资料、建筑和有关工种提供的作业图及相关资料
二、设计范围：
1、室内生活给排水、雨水系统。
2、室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统及手提式干粉灭火器配置。
3、室外生活给排水系统及室外消防给水系统。
4、景观水等给排水设计由业主另行委托专业公司负责设计。
三、 给水系统
1、生活用水量
最高日用水量774.1m3／d，最大时用水量93m3／h，如下表所示：
序
号
类别
使用数
用水定额
使用
小时
小时
变化
最高日期水量
最高时用量
1
居民生活用水
732
250L/日
24
2.2
183
16.8
2
商场人员用水
12334.3平方
6L/日
12
1.3
74
8
3
办公人员
8000人
50L/人·班
10
1.2
400
48
4
绿化道路用水
23392㎡
2L/㎡·D
4
1.0
46.8
11.7
6
未预见水量

70.3
8.5
6
合计

774.1
93
2、消防及生活、生产用水从市政给水环状管网上两个方向引入两根管径为DN200的接入管，在基地内与市政成环状布置。生活用水一~二层由市政直接供给、三层以上采用生活低位水箱→生活给水泵组→屋顶水箱→用水点的供水方式。设水表计量。
（四）、排水系统
排水性质：生活污废水。
排水方式：生活废水与生活污水合流经过化粪池处理后排入市政污水管网，雨水排入市政雨水管网。
3 雨水系统
本工程雨水汇集后排入市政雨水管网。
雨水系统采用宿迁市暴雨强度公式计算，设计重现期为屋面雨水系统P=10年，室外场地雨水系统P=1年。屋面雨水根据屋面形式采用重力流系统和虹吸式雨水系统，收集后排至室外雨水检查井。
(五)、消防系统
1、用水量：（建筑物为一类高层建筑）
室外消火栓用水量为30L/S，室内消火栓用水量为40L/S，自动喷水灭火系统用水量28L/S。
2、水源：室外消防用水由市政给水环网直接提供。室内消防用水由消防水池经水泵房消防机组加压后供给，消防水池有效容积650立方米。
3、于屋顶最高处设18立方米消防高位水箱及局部稳压装置一套。
4、根据灭火器配置设计规范，每层设手提式干粉灭火器MFZ/ABC4。
(六)、管道材料：
1．室内生活给水管采用管材为聚丙烯管道PP-R。
2．室内消防给水管DN≤100采用热镀锌钢管，DN＞100采用无缝钢管。
3．室内排水管采用建筑排水硬聚氯乙烯管道(PVC-U)。
4. 室外给水管材 DN≥100选用涂衬球墨给水铸铁管(内搪水泥)，DN<100选用给水PVC塑料管。
5. 室外排水管采用增强聚丙烯（FRPP）加筋管，扩口承插连接T型橡胶密封。
(七)、环保与节能：
1).生活泵组、消防泵组均设减震基础，橡胶隔振垫，软管接头，静音止回阀。
2).马桶冲洗水量为6L，阀门为陶瓷阀芯。

电 气 设 计 说 明

(一)、工程概况及设计范围：
本工程为五栋楼，其中两栋20层公寓楼，一栋5层商业楼、一栋19层办公和一栋20层办公楼。总建筑面积120568.13平方米，电气设计主要内容包括：
1）强电：电力、照明系统；
2）弱电：有线电视、户内安防、楼宇对讲、宽带网络、电话等预埋管线；
3）火灾报警及消防联动控制系统。
4）防雷、接地系统。

(二)、设计依据：
《高层民用建筑设计防火规范》2005版（GB50045-95）
《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008)
《低压配电设计规范》(GB50054-95)
《建筑物防雷设计规范》2000版（GB50057-94）
《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)
《民用建筑电线电缆防火设计规程》(DGJ08-93-2002)
《火灾自动报警系统设计规范》(GB50034-2004)
(三)、负荷估算：
1.负荷估算
公寓：50W/㎡,车库：30W/㎡,商铺：100W/㎡，办公楼：80W/㎡。
估算总电量：0.6*1378.2+0.7* (600+1233.4+4183.0+80)=5094.4kW
2.开关房及变电房规划
本区变电房、结合建筑美观协调，选用1250KVA变压器6台。在地下室内设置变配电房，由二路不同配电点的市政高压电网分别引入，具体位置由甲方和供电部门协商定。各单体380V/220V电源由变电所以电缆埋地进户方式供给。

(四)、负荷分级及配电系统：
(1）负荷等级
本工程中18层公寓楼和22层办公楼为一类高层，所有消防负荷、客梯均按一级负荷供电，采用双电源末端切换的供电方式，其切换箱要求自带闭锁装置以防止双电源并列运行。消防线路，电缆采用耐火型电缆，穿管线路尽量暗敷在非燃烧的结构体内，需要明敷的穿管线路在管外涂耐火涂料。
设有火灾疏散用的应急照明和标志灯，要求自带蓄电池，其供电时间大于30分钟。所有平时可关断的应急照明灯可由消防控制中心统一控制，火灾时全部开启，电源为双电源，末端切换。
商场为二类建筑，消防负荷均为二级负荷，其余均为三级负荷。

(五)、低压配电线路敷设方式：
从变配电房引出的电缆一般以放射式供电方式供电。
所有消防设备的配电干线均采用WDZN-YJY型无卤低烟阻燃耐火电缆桥架内敷设，末端配电箱双电源自切，除消防设备外干线均采用WDZ-YJY型无卤低烟阻燃电缆桥架内敷设。
(六)、照明系统设计：
1．照度灯具选用
本工程设正常照明和应急照明(含安全疏散指示)，地下车库内照明灯具一般采用节能车库灯，办公内采用节能型荧光灯具，选用COSф>0.9的灯具，应急照明采用自带蓄电池作备用电源。
2．照度标准
地下车库照度：75Lx
水泵房等机房照度：200Lx 办公楼照度：300 Lx
（七）、火灾自动报警系统：
本工程一类高层办公楼火灾自动报警保护等级为一级，采用集中火灾自动报警系统。本工程拟在办公楼地面一层内设置一间消防控制室兼安防监控室。火灾报警系统包括烟感探测器、温感探测器、集中报警器、手动报警按钮、火灾显示屏、消防联动控制柜等，以实现火灾的自动报警及消防设施的紧急联动。
消防控制、消防广播通讯线路采用耐火型导线，均穿钢管暗敷在不燃结构层内，且保护厚度大于30mm。

（八）、防雷接地系统：
本工程一类高层为二类防雷，商业为三类防雷建筑。防雷接闪器均采用在屋面设置避雷带，并利用柱内主筋作引下线。各类防雷建筑物均采取防直击雷和防雷电波冲击的措施。
低压接地保护采用TN-S制系统，在各弱电机房和所有带淋浴设备的卫生间均设置等电位连接端子板，并设置总等电位联结。
采用联合接地方式，变配电工作接地、保护接地、防雷接地及弱电系统接地共用一个接地体。利用建筑物钢筋混凝土基础作接地体，接地电阻要求不大于1欧姆。

暖 通 设 计 说 明
（一）、设计依据
现行国家有关规范及标准
建设单位和建筑专业提出的对本专业相关要求及条件。
（二）、设计内容
大楼中央空调系统设计
大楼通风系统设计
大楼消防设计
（三）、空调设计
大楼展示设置中央空调，采用地源热泵作为空调冷热源，机房位于地下一层，冷却塔设置于裙房屋面。
办公部分分层设置空调机房，内设带全热交换功能段的空调机组。新风外墙引入排风排入竖井，屋顶排放。
空调风系统：大空间区域采用全空气系统，顶送风顶回风；办公区则采用风机盘管加新风系统，侧送风顶回风的方式。
（四）、通风系统
地下汽车库设有机械排风和机械送风系统，排风换气次数为6次/时，送风换气次数为5次/时。
设备用房设有机械排风和机械送风系统，保证设备的可靠运行及管理人员的卫生需求。
电梯机房设机械排风和局部空调装置，保留电梯的安全运行。
（五）、消防设计
地下汽车库按防火分区设置机械排烟和机械补风系统，确保汽车库的安全使用。
消防电梯前室，防烟楼梯间及其前室分别设有机械加压送风系统，确保火警时人员的安全疏散。
地下室面积超过50㎡，地上层面积超过100㎡的无窗房间且常有人停留或可燃物较多的房间均设机械排烟系统；
长度超过20m的无窗内走道和长度超过60m的有外窗内走道设机械排烟系统。
高度超过12米的中庭设机械排烟系统。
各空调通风系统横向均按防火分区设置，通风及空调系统风管窜越防火分区，伸缩缝两侧，设备用房及贵重设备用房均设防火阀；垂直风管与水平方管交接处的水平风管上设防火阀

节 能 篇
（一） 建筑节能设计
1、 设计依据
《民用建筑节能设计标准》JGJ 16—95
《节约能源管理暂行条例》
《节能技术规定》、
国家、地方有关节能标准、规范规程
2、 建筑
屋面采用保温性能好的屋面采用挤塑聚苯板保温层。
热电并供---发电系统利用城市天然气，将发电时产生的热能回收，回收的热能可用于供热水及空调。大约能提高3 0％的能源效率。
自然通风…中间期不依赖空调而采用自然通风，从而减少空调的能耗。
室外光感器控制照明---在南侧窗以及中庭周围设置室外光感器，当自然光充足时自动关闭室内照明。
高绝热化---通过冷藏库型的绝热材料与高度密封的窗框来取得高绝热化，降低空调负荷。
低辐射玻璃的采用一南面采用低辐射玻璃，以降低热负荷。积极采用全热交换机与节水型便器
太阳能室外照明-减少电力运转及布线和铺设管道工程
太阳能发电一楼顶部设太阳能发电板，用于为室外水景等所需的水泵提供动力。通过使用节能灯管降低照明能耗。
（二）、给排水节能设计
1．充分利用市政水压。
2．卫生器具及五金配件均采用节水型产品。
3．水池溢流水位设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池长时间溢流排水。
（三）、强电节能篇
1． 对大功率用电设备进行专路计量，设置功率表具。
2． 照明光源和灯具基本采用高效节能型荧光灯及金属卤化物灯，均采用节能型快速启动电感镇流器或谐波含量较低的电子镇流器。
3．设置建筑设备监控系统，对建筑物内所设置的暖通空调、照明、供配电、给排水等机电设备进行实时性程序化自动控制，以达到节能的效果．
（四）、强电环保篇
1． 对于建筑内部固定安装的主要电磁干扰源设施，如变配电设施以及非线性用电设备，为降低对人员的影响，对辐射源采取屏蔽保护设施。
2．建筑内固定安装的主要电气和电子设备，应经国家电磁兼容性认证。
六、投资估算及资金筹措
本项目总投资估算为45000万元。
固定资产投资估算总览
费用名额
投资额
占总投资的比例
前期工程费用
4410
9.80%
建安工程费用
33471
74.38%
配套工程费用
2052
4.56%
基本预备费
3195
7.10%
建设期利息
1872
4.16%
合计
45000
100%

固定资产投资估算详见附表1
3、 资金筹措
经初步测算，工程需投入资金约45000万元。其资金来源全部由湖滨新城房地产开发有限公司自筹。根据建设单位的经营现状可知，其具有项目建设的资金筹集能力。
七、财务评价
目前房地产开发利率为13%-30%,按照谨慎原则，我们估算采用开发利润率为13%计算。项目总投资为45000万元，自建可节省资金约5850万元。经济效益较明显。
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
根据《宿迁市城市总体规划》（2003-2020年），至2007年市域城市化率为35%，至2010年为39%，至2020年为50%。形成一级中心城市1个，即宿迁市区，人口规模50万人;二级城镇3个，即沭阳县称45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城25万人；三级城镇9个，即为中心镇，分别是洋河、大兴、皂河、双沟、半城、华冲、马厂、王集、新袁，规划人口分别为3-10万人；四级城镇28个。
1、 中心城市规划范围如下：
（1） 规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区的全部。
（2） 规划用地面积为276平方公里，东至规划中的宿新高速，西至九支渠，南至船行干渠，北至六塘河。
（3） 规划建设用地面积为60平方公里，东至环城东路，西至通湖大道，南至开发区大道，北至大运河。
2、 中心城市性质
东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导，现代休闲旅游服务业为特色的生态型园林化滨湖城市。
3、 中心城市建设目标
建设具有历史底蕴和文化内涵，集湖光秀色，运河景观、黄河新姿、人文景色、城建品味于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的湖滨特色生态城市。

4、 城市总体布局
通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区市空间结构形态。
（1） 老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。
（2） 市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。
（3） 宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。
（4） 宿城新区——综合性生活片区。
（5） 市经济开发区——全市主要的工业生产基地。
（6） 湖滨新城——旅游、总部经济、教育科研和新型工业研发基地。
根据《宿迁市城市总体规划》（2003-2020年），项目所在地为商务、办公、居住用地，符合规划要求。

第三章 资源开发及综合利用分析
本项目为商务、办公、公寓开发项目，其资源开发与综合利用主要在于对城市土地开发和利用。
一、 城市土地利用存在的主要问题。
改革开放以来，我国城市化过程快速发展，城市人口急剧增长，城市用地规模不断扩大，人地矛盾突出。
宿迁作为淮河经济区发展中城市，其城市土地利用也存在诸多问题，主要包括以下几个方面：一是土地利用率不高;二是城市土地利用结构不合理；三是城市人均用地水平偏高。因此，须加大城市土地资源的开发力度，提高城市土地综合利用效率。为适应城市经济社会发展的需要，对土地进行投资、改造和建设，提高土地质量和价值，是城市土地资源开发和利用的必然选择。
二、 项目开发的意义
本项目是盘活宿迁城市土地资产的重要举措之一。项目建设提高了该地块的容积率，使土地集约利用增值；项目建设美化了区域周边环境，使区位环境优化增值；项目建设改变了土地用途，符合城市土地规划要求，并提高了土地的收益能力。

第四章 节能方案分析
我国经济的快速增长在很大程度上是靠大量消耗资源实现的。而我国资源禀赋较差，人均资源拥有量仅为世界平均水平的1∕4，且时空分布不均，600多个城市中有400多个城市缺水，110个严重缺水；电力建设虽以15%左右的速度增长，但仍出现电力供应紧张，大部分地区不得不限电避峰；人均耕地拥有量不到世界平均水平的40%；石油、天然气、铜和铝等重要矿产资源人均储量仅分别相当于世界人均水平的8.3%、4.1%25.5%和9.7%。由于国内资源供给约束性增强，我国主要资源对外依存度不断提高。2003年约有50%的铁矿石和氧化铝、60%的铜资源、34%的原油依靠进口解决。全球资源量也是有限的，真正的自由贸易量更有限。因此，化解日趋紧张的资源短缺与经济快速增长的矛盾，是“十二·五”规划必须着力研究的一个重大课题，资源开发及综合利用是未来一项长期而又艰巨的任务。

第一节 用能标准和节能规范
一、相关法律法规和规划
1、《中华人民共和国节约能源法》；
2、《中华人民共和国电力法》；
3、《中华人民共和国建筑法》；
4、《民用建筑节能管理规定》（建设部部长令第76号）；
5、节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505号）。
二、相关标准和规范
1、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；
2、《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006；
3、《绿色建筑技术导则》（建科【2005】199号）；
4、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-2010；
5、《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JCJ26-95；
6、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003；
7、《城市热力网设计规范》CJJ34-2002；
8、《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002；
9、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004；
10、《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50364-2005；
11、《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；
12、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
13、《建筑采光设计标准》GB/T 50033-2001；
14、《采暖居住建筑节能检验标准》JGJ132-2001；
15、《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
16、《空调通风系统运行管理规范》GB50365-2005。
第二节 能耗状况和能耗指标分析
一、原辅材料、主要设备
1、原辅材料
房地产建设，主要使用钢材、水泥、砖、碎石子、黄砂及其它建筑材料。
2、主要设备
施工期：挖掘机、推土机、打桩机、塔吊、装卸机、运输车辆等。
营运期：供水系统用加压泵、电机、电梯及居民用家用电器等。
二、能源消耗分析
1、所需能源
本项目所需的能源有：电力、水、燃气。
2、能源消耗分析
按照一般房地产项目能源消耗现状，结合本项目情况，进行了能源消耗定额及年消耗量的分析，具体消耗指标见下表：
能源消耗指标分析表
序号
能源
年消耗量
折标煤（吨）
备注
1
水
80000m³
20.568

2
电
25万KWH
82.5

3
煤气
24727m³
30.02

合计
133.088

第三节 节能措施和节能效果分析
今年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点，也是当前国内外节能领域的一个热点研究课题。西方发达国家，建筑能耗占社会总能耗的30%-45%。我国建筑能耗已占社会总能耗的20%-25%，正逐步上升到30%。因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。
建筑节能可分为二部分：一、建筑物自身的节能，二、空调系统的节能。建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。空调系统的节能是从减少冷热源能耗、输送系统的能耗及系统的运行管理等方面进行考虑的。
一、节能建筑规划设计
根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构饿保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。
1、建筑
屋面采用保温性能好的屋面采用挤塑聚苯板保温层。
热电并供---发电系统利用城市天然气，将发电时产生的热能回收，回收的热能可用于供热水及空调。大约能提高3 0％的能源效率。
自然通风…中间期不依赖空调而采用自然通风，从而减少空调的能耗。
室外光感器控制照明---在南侧窗以及中庭周围设置室外光感器，当自然光充足时自动关闭室内照明。
高绝热化---通过冷藏库型的绝热材料与高度密封的窗框来取得高绝热化，降低空调负荷。
低辐射玻璃的采用一南面采用低辐射玻璃，以降低热负荷。积极采用全热交换机与节水型便器
太阳能室外照明-减少电力运转及布线和铺设管道工程
太阳能发电一楼顶部设太阳能发电板，用于为室外水景等所需的水泵提供动力。通过使用节能灯管降低照明能耗。
2、绿化对节能建筑的影响
绿化对区域气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，降低噪声，遮阳隔热，是改善区域微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。
二、给排水节能设计
项目设置集中供水系统，供水泵站宜相对集中、适中布置，防止因供水干管管线过长，加大管道沿程阻力损失，导致水泵扬程偏高，增加能耗，且给用户带来超压（离泵站近处）、噪声、水压不稳定等问题。
1．充分利用市政水压。
2．卫生器具及五金配件均采用节水型产品。
3．水池溢流水位设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池长时间溢流排水。
三、强电节能篇
1． 对大功率用电设备进行专路计量，设置功率表具。
2． 照明光源和灯具基本采用高效节能型荧光灯及金属卤化物灯，均采用节能型快速启动电感镇流器或谐波含量较低的电子镇流器。
3．设置建筑设备监控系统，对建筑物内所设置的暖通空调、照明、供配电、给排水等机电设备进行实时性程序化自动控制，以达到节能的效果。
四、强电环保篇
1． 对于建筑内部固定安装的主要电磁干扰源设施，如变配电设施以及非线性用电设备，为降低对人员的影响，对辐射源采取屏蔽保护设施。
2．建筑内固定安装的主要电气和电子设备，应经