花卉交易中心项目建议书模板.doc

沈阳XXXX花卉交易中心
项目提议书

沈阳XX农产品物流
二OO九年十二月
目 录
第一章 概 论 4
一、项目名称及承接单位 4
二、建设单位概况 4
三、研究结论 5
第二章 项目提出背景和建设必需性 9
一、东北及沈阳地域花卉市场现实状况及存在问题 9
二、项目提出背景 12
三、项目建设必需性 13
第三章 市场需求分析 15
一、市场需求分析 15
二、交易品种及起源 16
三、市场开启重大机遇 16
第四章 建设地址和建设条件 18
一、建设地址 18
二、建设地域概况 18
三、项目建设自然条件 19
四、配套条件 19
第五章 工程建设方案 21
一、建设规模 21
二、经营范围、经营方法和关键功效 21
三、总平面部署 22
第六章 项目实施计划和工程管理 24
一、实施进度计划 24
二、项目招标计划 24
第七章 投资估算和资金筹措 26
一、投资估算 26
二、资金筹措 26
第八章 经济效益分析 28
一、编制依据 28
二、经济效益分析 28

附图：
1、 计划图
2、 效果图
3、 人行、车行交通图

第一章 概 论
一、项目名称及承接单位
1、项目名称：
沈阳XXXX花卉交易中心项目提议书
2、项目建设性质：
新建
3、项目建设单位
沈阳XX农产品物流
联络电话：
通讯地址：
邮政编码：
邮箱：
4、建设地点
沈阳市沈北新区
二、建设单位概况
沈阳XX农产品物流成立于10月，在沈阳市沈北新区蒲河街道蒲北路135号。注册资金10000万元，以大宗农产品储运、综合农产品交易、农产品加工配送等为关键经营业务。
企业控股股东深圳市农产品股份是农产品流通领域首家经过国际 ISO9001： 质量认证总资产近 40 亿元、净资产 20 亿元上市企业，连续五次入选“中国最具发展潜力上市企业 50强”。企业以投资管理农产品批发市场为关键业务，集农产品生产、加工、包装、储运、批发、拍卖、直销、连锁零售经营、进出口贸易、物流配送及电子商务等多功效于一体，基础形成了符合现阶段中国农业产业化要求产业体系和流通模式。多年来，企业加紧了扩张步伐，前后投资控股了深圳福田、南昌、上海、广西柳州、山东寿光、合肥、西安、北京、成全部、长沙等地大型农产品批发市场，初步形成了覆盖珠江三角洲、长江三角洲、京津唐渤海湾三角区、西北、中南和大西南地域全国性批发市场体系。
企业关键经营范围：农产品批发市场及配套设施开发、租赁、销售、经营；批发、零售；农产品及其制品；建设农产品批发市场和物流配送中心、配套物业开发及经营管理、农产品物流服务；开展仓储(不含危险品)、搬运装卸、包装、配送、信息咨询等配套业务。
三、研究结论
1、建设地址
该项目用地在沈北新区蒲河新城内，处于沈阳市市区和沈北新区过渡地带，距离二环线20公里，处于未来沈阳发展主方向，区域内（沈北）路网纵横交错。
2、建设规模
XX东北花卉交易中心一期计划用地110亩，预留二期170亩，总建筑面积80800平方米。
一期总建筑总面积49700平方米，其中，盆栽绿植交易区45000 平方米、道路及停车场面积27444平方米、鲜切花交易展示区4700平方米。二期建筑面积31100，建设鲜切花交易展示区13100平方米，建设盆栽绿植交易区18000平方米。
依据沈阳地域多年花卉产量、沈阳地域花卉辐射范围市场需求量，和沈阳市现有市场最近几年年交易量，项目建成后可实现年交易10亿元，建设东北地域最大花卉交易集散中心。
3、项目实施进度
该项目建设期计划为2年，计划于4月份开工建设，估计12月一、二期工程全部完工。
4、劳动定员
本项目建成后需工作人员20人，其中管理人员8人，工作人员12人。
5、投资估算
该项目工程总投资估算为3650万元，其中，固定资产投资3500万元，铺底流动资金150万元。
5、资金筹措
由股东投资3500万元。
6、效益结论
本项目标建设符合国家产业政策和地方区域性经济计划，适合当地经济发展要求。对充足发挥沈阳市区位、交通、资源优势，完善农副产品流通体系，形成沈阳XX农副产品市场新格局，促进农副产品生产、加工，促进当地就业，增加社会效益，满足人民群众日益增加消费需求，实现“商贸带动”战略，保障社会稳定，促进当地经济发展含相关键作用。
本项目建成营业后，正常年份可实现营业收入1360万元，年均实现利润总额887.4万元。投资利润率12.2%。
上述各项指标良好，且经不确定分析，项目抗风险能力较强，所以项目在经济上是可行。
7、关键经济指标表
详见表1-1关键经济指标表
关键经济指标表
表1-1
序号
指标
单位
数量
备注
一
项目计算期
年
17

1
建设期
年
2

2
生产经营期
年
15

二
项目总投资
万元
3650
含铺底流动资金
1
固定资产投资
万元
3500

2
铺底流动资金
万元
150

三
劳动定员
人
20

四
正常年营业收入
万元
1360

第二章 项目提出背景和建设必需性
一、东北及沈阳地域花卉市场现实状况及存在问题
1、市场现实状况分析
中国花卉市场情况
⑴ 花卉业作为一个新兴产业在中国虽起步较晚，但发展很快，真正取得飞速发展是改革开放以后。改革开放政策及人民生活水平逐步提升，对花卉需求增加，为花卉提供了宽广市场，全国花卉种植面积、产值、创汇成倍增加，依据不完全统计：截止全国有花卉市场2586个，企业64908个，其中种植面积在3公顷以上或年营业额在500万以上大中型企业8334家，花农1251313户，从业人员4401095人，专业技术人员132318人。现在中国花卉种植面积和产量均居世界第一位；其中花卉种植面积已达成世界花卉生产总面积1/3。
⑵＂十五＂期末，全国关键花卉产业初步形成，品种结构深入优化。区域化产业形成了以云南、四川、江苏、浙江、海南为关键南方热带、亚热带花卉生产区，以广东、福建为关键南方热带观叶植物产业区，以浙江、四川、河南、河北为关键观赏苗木产区，以北京、山东、河北为主北方花卉产业区，和以辽宁为中心东北花卉产区。
沈阳花卉市场情况
多年来辽宁省和沈阳市花卉业蓬勃发展，方兴末艾，全省花卉种植面积达180000亩，年产种球15000万粒，切花40000万枝，花卉年产值突破20亿元。沈阳全市花卉种植面积达30000余亩，年产露地草花100余万盆，切花15000余万枝，形成了东北三省、内蒙和沈阳为中心花卉集散地和销售地，培育出了东北花卉风向标式两处市场----以盆栽植物为主沈阳上深市场和以鲜切花为主沈阳富美莱市场。
富美莱鲜花市场：
富美莱市场鲜切花（含切叶）批发业务主体是以周围种植花卉花农为主，还有部分从事南方（昆明）花卉商户，主打品种以北方百合、玫瑰、扶郎为主。关键辐射东三省和内蒙地域。对南方有间接业务。年销售额在二亿元左右。
上深盆栽绿植市场：
上深市场现有不标准花棚（窖）近50个，占地100亩，经营业户在50左右（因场地不够，有些人是合租）。市场年销售额在2亿元以上，其中广州、福建等地花卉达600车，每车货均价在10万元以上，销售额在1.0—1.2亿元左右。配材（盆、肥、土、资材、耗材等）年吞吐量近700车（集装箱），每车货均价在6万元左右，销售额过亿元。
经过两市场交易数据，可反应出东北三省花卉交易品种、价格、数量、质量整体走势，影响东北地域73个大中城市花卉交易。
附2-1市场分布图
E

A
C
G
D
F B
H
A:沈阳东北花卉大世界
B:沈阳福美莱花卉中心
C:沈阳上深花卉交易市场
D:沈阳北市花鸟鱼市场
E:沈阳北方花城
F:沈阳南湖花卉市场
G:沈阳小津桥花鸟鱼市场
H:沈阳三好古玩市场

2、存在问题
沈阳市内已经有多个较为成熟花卉交易市场，但从市场计划布局、规模档次、配套设施、经营管理、服务保障等方面全部不能适应花卉流通业发展需要，关键表现在以下多个方面：
（1）花卉市场建缺乏统一计划。多年来各地政府加大了花卉产业发展推进力度，不过重生产轻流通，花卉市场建设严重落后于花卉种植业发展，政府没有花卉市场统一建设计划，现在有一个市场只确定搬迁，但新市场选址和计划建设全部没有明确计划目标，现在在东北及内蒙四省区没有一个有相当影响力综合花卉交易市场，成为了严重制约东北地域花卉产业发展瓶颈。
（2）现有市场交易设施简陋、管理水平低下。从现有两个比较成熟花卉市场来看，富美莱市场在商业区，交通拥挤，交易面积狭小，交易设施陈旧，收费高、服务少；上深盆栽绿植市场没有统一管理，经营户各自为营，缺乏道路等硬件配套，无法满足经营需要，经营户无法进行长久投入，只能着眼目前利益，使市场越做越小，规模逐步萎缩。
（3）市场缺乏信息、物流等基础配套服务。市场信息流、物流完全由经营业户自己依靠多种渠道完成，成本高、效率低。
（4）现有市场缺乏餐饮、商务、银行等商务配套服务设施，市场没有保安、监控、仓储、保鲜设施等市场基础服务设备。
二、项目提出背景
1、项目所在区域运行环境良好
沈阳市花卉种植面积超出三万亩，仅沈北地域距离项目地十公里内就有花卉种植面积近万亩。以沈北五五村为关键花卉种植已成为当地农业种植主导产业。在沈阳及东北地域有很大影响力。所以，在沈北新区建立一个一级花卉市场环境很好。
2、项目所在地急需开发新项目
9月本企业和沈阳蒲河新城管委会签署了项目用地《协议书》，项目一期占地403亩，项目于4月28日奠基，后因宏观经济环境制约，现只完成一栋冷库（5425㎡）、一栋办公楼（2400㎡）和部分配套公共设施建设，开发面积50亩左右。依据和沈北政府签定协议和土地法相关要求，沈北新区政府数次催促加大建设面积，蒲河新城闲置土地清理工作小组于11月14日向农产品总企业发出《咨询通知》，要求书面回复双方签署《协议书》，并发出《缴纳土地闲置费通知书》。
在此期间，沈阳XX企业经过数次深入调研，认为沈北新区关键以种植玉米、花生和花卉为主，种植蔬菜、水果数量偏小，常住人口数量偏低，项目地离市中心区距离过远，暂不含有大规模开启农贸市场外部条件。为了促进企业本身发展并处理土地使用面临问题，经过十二个月多市场调研，初步确定建设东北地域最大一级花卉批发交易市场意向。
三、项目建设必需性
1、建设东北地域最大花卉交易中心是实施网络化经营战略关键举措。
总企业正在大力实施农产品网络化经营战略，推进XX建设　目标，农产品企业在蔬菜、水果、粮油等传统农产品流通方面已经在全国初步建设了网络经营体系并取得了良好经营业绩，花卉作为关键农产品，专业花卉交易市场还是农产品企业经营网络体系空白，花卉交易中心建立肯定对完善农产品网络体系，扩大农产品企业在农产品流通行业影响力、巩固行业龙头地位发挥重大促进作用。
2、建设东北地域最大花卉交易中心是企业发展肯定要求。
沈阳XX项目自开工建设以来，一直得到总企业和当地各级政府关注，但因为宏观经济环境改变造成企业经营环境发生重大改变，致使企业投资运行全部碰到一定困难，原有经营投资方案无法正常进行，企业内在经济效益无法保障，经济和政策压力逐步加大，建设以农产品交易为主业花卉交易市场是促进企业快速发展保障。
3、建设东北地域最大花卉交易中心对促进当地农业产业结构调整，增加农民收入，服务三农含有重大推进作用。
花卉种植已经成为沈北地域农业主导产业，成为当地农民收入关键起源，但因为流通不畅，距花农最近交易市场也要三十公里，好花卖不上好价格，增产不增收成了影响当地花卉种植业最关键障碍，东北地域最大花卉交易中心建设后，使花农能在最短时间内将鲜花上市交易，最大程度确保鲜花品质，增加农民收入和调动农民进行花卉种植主动性，促进花卉产业健康发展。
4、建设东北地域最大花卉交易中心建设对促进当地经济发展含相关键促进作用。
建一个市场，兴一方经济。东北花卉中心运行对物流运输业、餐饮服务业、包装制造业和信息、会展等相关产业有相当大带动作用，对带动沈北及周围地域经济发展含有重大促进作用。

第三章 市场需求分析
一、市场需求分析
1、中国花卉需求估计
伴随中国经济发展，人民生活水平提升，花卉消费将深入增加，市场前景十分看好，市场发展空间巨大，现在中国花卉消费水平仍然很低，每十二个月鲜切花人均消费仅一美元左右，不到日本每人年均消费量三十分之一，而且东三省花卉需求中，很大部分来自云南、广东、海南等花卉主产区。据相关机构估计，中国花卉消费需求量每十二个月将以百分之二十速度递增。而且从国家制订长久发展计划来看，到，全国花卉产值将达成七百亿元人民币，到，全国花卉产值达成一千亿元人民币。所以，发展花卉业仍然含有较大生产潜力和市场空间。
2、东北（沈阳）花卉市场需求估计
现在，沈阳现有富美莱、东北花卉大世界、南湖、小津桥、上深等花卉市场十几家，花店近千家，花卉消费已进入较快发展时期。另外，吉林、黑龙江及内蒙地域及辽宁各个城市全部在发展自己花卉销售体系，并形成以沈阳为中心集散、销售、物流中心。金融危机中，沈阳花卉业不仅销量不减，而且收益好于往年，沈阳花卉消费已含有稳固消费群体。
业内人士表示，现在沈阳每十二个月存在近十亿元销量鲜花需求。节日期间，居民个性化消费日益突出，鲜花需求旺盛。除单位装饰、商家造景大量用花外，居民探亲访友也兴起送花时尚。
二、交易品种及起源
整个花卉市场建成后，将融花卉交易、会展、养护、信息公布、配送、服务为一体，形成辐射东北三省及内蒙地域花卉集散中心。
·交易品种
鲜切花、盆栽绿植
·产品起源
鲜切花以辽宁地域花卉种植基地为依靠，引进昆明、福建等花卉主产区经营品种。
盆栽绿植以引进江浙地域品种和当地培植为主。现在沈阳市从事盆栽绿植经营业主有一百多家，经营面积达五百亩左右。
·产品流向
经过花卉交易、物流、信息平台，由花卉运销商将花卉销向东三省及内蒙地域，同时在夏季部分鲜切花销往广东江浙等南方地域。
三、市场开启重大机遇
1、现在，东北地域没有一个有规模、上档次，含有相当辐射能力和影响力专业花卉交易市场平台。十几年前沈阳、吉林、哈尔滨等地域就开始呼叫大市场出现，但沈阳是东三省咽喉，是政治、文化、经济、交通、物流、人才中心，在沈阳选址建设花卉交易中心比较优势显著，辐射面广，衔接南北，沟通东西，长春、哈尔滨自然成为沈阳二级和下游市场，前景十分明了。
2、项目地在沈北新区蒲河新城内，处于沈阳市北部，周围有国道010、102和京哈高速公路，区域内路网纵横交错，对于进入沈阳市区和出行东北各区域交通很便利，尤其是适合北方用户交通运输，区位优势很优越。
3、沈北新区是沈阳地域最大鲜切花种植基地，需要一个大花卉交易市场，在新区建一个花卉交易市场符合政府产业发展方向，可得到政府大力支持。
4、众多商户对建一个大交易市场呼声甚高，上深花卉市场一直运筹搬迁到沈北地域，和本企业进行了数次探讨，初步达成整体搬迁意向，建好后将会成为我园区花卉交易市场首批入住经营者，大大缩短了市场培育周期。
5、政府对花卉市场关注和扶持正逐年加大。
几年前，沈阳市农委就提出了要把花卉种植面积提升和扩大到十八万亩，并针对花卉种植农户和企业给了政策扶持，资金补助，技术指导具体方法，使沈阳地域花卉种植达成了一个历史新水平，为花卉交易中心建设提供了坚实基础。

第四章 建设地址和建设条件
一、建设地址
项目用地在沈北新区蒲河新城内，处于沈阳市沈北新区过渡地带，距离二环线20公里；处于未来沈阳发展关键方向之一。园区北面紧邻蒲河大道，东面为辉山大街。同时周围有国道101、102和京哈高速公路。区域内路网纵横交错，沈北新区在现在六横六纵路网建设基础上，3年内还将打造七横七纵。
二、建设地域概况
1、区域环境——沈阳
地位：东北地域经济、文化、交通和商贸中心，辽宁中部城市群（沈阳经济区）中心城市。
机遇：沈阳气候要优于吉林和黑龙江，不光是花卉种、养殖，在冬季时间上要少于吉、黑，成本上也相对降低。
计划：沈阳市政府正式确定,到把沈阳建成全国装备制造、东北地域商贸物流和金融三大中心。
人口：沈阳市总人口740万，城市人口540万；辽宁中部城市群(以沈阳为中心，150公里距离内包含鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭)2300万，城镇人口超出65%。辽宁省有4223万人，东北三省总人口10769万人
2、区域环境——沈北
地位：第四新区，享受市级经济管理权限。
人口：40万，17万农民.
三、项目建设自然条件
夏季极端最高温度 38.3℃ 冬季极端最低温度 -30.6℃
年平均温度 7.8℃ 年平均降水量755毫米
主导风向、频率 冬季N(13%) 夏季平均室外风速 2.9M/S
冬季平均室外风速 3.1M/S 基础雪压0.4KN/M
基础风压 0.5M/M 地震基础烈度7度
四、配套条件
1、资源条件
中央对农村、农业、农民关注和扶持正不停加大力度。辽宁、沈阳政府部门已明确要建大型花卉市场，因不光是商业运作，同时来自花农、花商和花卉经营者和不停扩大花卉种植面积带来了现实压力，而建在市内现有市场远远处理和满足不了矛盾和要求。
2、交通条件
项目用地地处沈北新区蒲河新城内，蒲河大道和辉山大街交汇处，处于沈阳市区和沈北新区过分地带，距离二环20公里，交通十分便捷。
项目所在区域周围有国道101、102和沈大、沈阳环城等多条高速及沈哈、沈承、沈明、沈平等4条过境省级公路纵横交错、四通八达，对于进出沈阳市区和出行东北各区域交通十分便利。
3、电力、通讯、供水、供热等条件良好
本项目用电可满足项目需要，用电由沈北新区变配电站10kV线架空引入。沈北新区通讯已经实现了程控数字化，国际直拨、移动电话、无线寻呼、特快专递、因特网等业务已普及，可满足本项目通讯要求。沈北新区区域内水、气及市政排水等基础设施也对应齐全，可满足项目需要。

第五章 工程建设方案
一、建设规模
XX东北花卉交易中心一期计划用地110亩，预留二期170亩，总建筑面积80800平方米。一期总建筑总面积49700平方米，其中，盆栽绿植交易区45000 平方米，鲜切花交易展示区4700平方米，道路及停车场面积27444平方米（包含7300加工配送区）。二期建筑面积31100，建设鲜切花交易展示区13100平方米，建设盆栽绿植交易区18000平方米。
二、经营范围、经营方法和关键功效
1、经营范围
⑴ 关键从事鲜切花、盆栽绿植交易、展示、电子商务。
⑵ 交易市场相关信息咨询、商业服务。
⑶ 鲜切花、绿植配送。
⑷ 和花卉交易相关产业。
2、经营方法
鲜切花交易实施佣金制，采取统一电子结算，推行电子交易系统。
绿植交易实施租金制，交易区花窖收取场地租赁费，并逐步实施和佣金制结合经管方法。
3、关键功效
⑴批发功效——包含市场内鲜切花、绿植等批发交易。
⑵仓储功效——包含批发、配送中转、储存场所。
⑶配送功效——包含了花卉分装及周围各市场送货。
⑷配套设施——包含水、电、污水处理等。
⑸商务区——作为整个市场运行管理枢纽，是整个市场管理中心、信息中心。
三、总平面部署
1、平面部署标准
依据沈阳大型花卉批发市场品种繁多、日交易量大特点，按交易步骤需求和现在项目用地现有条件及相关设计规范进行合理布局、分类划区。场内交通流向明确，道路通畅。商品交易实现统一计量、统一结算、统一调配仓贮及公共设施。
2、功效划分
本项目总占地280亩，花卉市场分绿植交易区、名优花卉展示区、仓储、加工配送区及管理生活配套等几部分。整个用地呈长方形，东西长，南北较窄。在整个平面部署上以交易和配货相结合，分南北两侧部署。南侧为交易区，东北侧为仓储配货区，西北侧为花卉展示区。商务中心设置办公、管理服务、信息结算中心等。
依据项目所征场地和周围交通等条件作出，努力争取做到布局合理，交通运输方便，交易步骤顺畅，便于经营管理，符合卫生要求，场区内整齐美观，同时满足消防要求。
3、总平面关键设计指标
本市场总平面关键设计指标以下：
总平面关键设计指标
序号
项目名称
单 位
指 标
备 注
1
整个市场占地面积
亩
280

2
市场建筑面积
m2
80800

3
容积率

0.43

4
建筑系数
%

5
绿化率
%
15.6

第六章 项目实施计划和工程管理
一、实施进度计划
1、4月—8月，建造完成50个盆栽绿植交易区、4700平方米鲜切花交易展示区和配套道路、停车场。
2、4月—8月，建造完成20个盆栽绿植交易区和13100平方米鲜切花交易展示区。
二、项目招标计划
根据国务院办公厅国办发[]34号文件，考虑到本项目标筹备单位为非专业单位，所以在设计、采购、监理等招标工作中，均委托沈阳市建设工程交易中心进行招标。如有需要，筹备单位拟聘用有资质中介部门进行预决算跟踪。

招标基础情况表

招标组织形式
招标方法
不采取
招标方法
招标范围
招标 估算
金额 (万元)
投标单位
资质
等级要求
拟划分
标段 (个)
委托招标
自行招标
公开招标
邀请招标
全部招标
部分招标
设计

¨

¨

¨

甲级
1
安装
工程
¨

¨

¨

一级
多
监理
¨

¨

¨

甲级
1
关键
设备
¨

¨

¨

一级
多
关键
材料
¨

¨

¨

一级
多

情况说明：

建设项目单位盖章
月 日

第七章 投资估算和资金筹措
一、投资估算能够借鉴

该项目工程总投资估算为3650万元，其中，固定资产投资3500万元，铺底流动资金150万元。
1、建筑面积80800平方米，投资额3500万。其中：
盆栽绿植交易栅63000平方米（70个），每个造价17.5万元，共投资1225万元；
停车场和道路27444平方米，每平方米造价150元估算，共投资411.7万元；
鲜切花交易展示厅17800平方米，每平方米造价1050元估算，共投资1869万元。
2、流动资金估算
依据本项目特点，第十二个月需铺底流动资金150万元.
3、项目总投资估算
项目上报总投资等于固定资产投资、流动资金二项之和，估算值为3650万元。
二、资金筹措
由股东按股本百分比增资投入3650万元（含铺底流动资金150万）。
详见表7-1投资计划和资金筹措表
投资计划和资金筹措表
表7-1 单位：万元
序号
年份
项目
建设期
生产经营期
1
2
3
4
5
6
一
投资计划
1930
1720

1
固定资产投资
1780
1720

2
流动资金
150

150
150

二
资金筹措

1
自筹资金
1930
1720

第八章 经济效益分析
一、编制依据
该项目经济评价关键依据国家计委及建设部公布《建设项目经济评价方法和参数》，现行财税制度，建设单位提供相关资料等。
二、经济效益分析
1、计算期
该项目建设期为2年，经营期。
2、营业收入及税金
项目收入从开始计入总收入，项目总收入测算为：
（1）盆栽绿植区收入：
8月建成50个盆栽绿植交易区并投入运行，再建20个绿植交易区，单价出租价格为前三年（含建设期）3万元/年，第四至六年5万元/年，后四年按8万元/年收取租金。对首批整体搬迁经营者实施优惠价格，前三年分别按百分比40%、60%、80%收取租金。
盆栽绿植区收入
年份

以后
收入（万元）
60
150
220
350
350
350
560
（2）鲜切花交易收入：
鲜切花交易实施佣金制，按交易额比率收取服务费。
鲜切花从开始交易，收费比率前三年为1%，三年后提到为2%，五年后增加买方用户收取1%服务费，总费率达成3%。
鲜切花交易量需要逐步培植，早期年交易额可达成3000万元，前逐年增加，五年后可实现2亿元交易额。
鲜切花交易收入估算
年份

-
收入（万元）
0
30
80
120
300
400
600

（3）其它服务设施收入：
正常经营后，日进出车辆可达200台，按现在收费标准，大车10元，小车5元，。车辆停车费年收入为50万元。配套服务设施50套，出租收入150万元。此项收入于正式运行后计入总收入。
项目总收入：
年份

-
收入（万元）
80
200
450
670
850
950
1360

3、总成本费用
⑴燃动力
本项目建成后，本项目新增年水、电消耗单价按当地价计算。其中经营户使用占80%，企业实际水电费开支约占总支出20%，年燃动力50万元。
⑵职职员资及福利
本项目定员20人，年人均工资及福利2.0万元，累计40万元。
⑶折旧
本项目形成固定资产（厂区道路）412万元，按年限平均法计算折旧，折旧年限50年，残值率为5%，年提折旧7.8万元。形成固定资产（绿植大棚等）3088万元，按年限平均法计算折旧，折旧年限20年，残值率5%，年提折旧 146万元。
⑷摊销
本项目形成土地无形资产摊销7793万元，按50年摊销，残值率为5%，每十二个月摊销费为148万元（土地按19.3万/亩计提）。
⑸维修费
维修费按折旧费用10%计。
⑹其它费用
其它费用包含管理费、宣传费用、销售费用等，按营业收入4%计取。
⑺总成本费用
本项目正常年总成本费用397.8万元.
4、利润
项目正常运行后，可实现年利润887.4万元。
5、损益分析
依据总成本费用估算表和运行收入及税金估算表，编制本项目标损益表。
(1)根据沈阳市农业相关优惠政策，项目分期运行后企业所得税采取“三免两减半”收取，即～所得税全免，～所得税减半。
(2)本项目所得税率为25.0%。
6、财务盈利能力分析
平均利润总额
投资利润率＝----------------×100%
项目总资金
447
＝-------×100%
3650
＝12.2%
7、评价结论
项目建成后，经过财务分析表明，项目投资回收期8.7 年，投资利润率 12.2% ，该项目含有一定抗风险能力，是可行。
8、社会效益
该项目建成以后，能够深入促进当地花卉产业发展，对地域经济发展也有很大推进作用；同时对当地国民经济稳定发展和人民生活水平提升起较大促进作用，将含有显著社会效益。

附表1 经营收入估算表

序号
项目
年份

以后
1
年收入累计
4560
80
200
450
670
850
950
1360

佣金收入

0
30
80
120
300
400
600

租金收入

60
150
220
350
350
350
560

其它收入

20
20
150
200
200
200
200
2
综合税费
250.8
4.4
11
24.8
36.8
46.8
52.2
74.8

营业税（5%）

4
10
22.5
33.5
42.5
47.5
68

城市维护建设税（7%）

0.3
0.7
1.6
2.3
3
3.3
4.8

教育费附加（3％）

0.1
0.3
0.7
1
1.3
1.4
2

附表2 总费用表

序号
项目
生产负荷
50%
80%
100%
100%
100%
100%
100%

累计

及以后
1
水电

30
40
50
50
50
50
50
2
工资和福利

20
30
40
40
40
40
40
3
维修费

7.7
12.3
15.4
15.4
15.4
15.4
15.4
4
折旧费及摊消

111.5
178.4
223
223
223
223
223
5
其它福利

5
8
10
10
10
10
10
6
财务费用

2
4
5
5
5
5
5
7
其它管理费用

3.2
8
18
26.8
34
38
54.4
8
总成本
2348.3
179.4
280.7
361.4
370.2
377.4
381.4
397.8

附表3 利润表 单位:万元
序号
项目
生 产 经 营 期
1
2
3
4
5
6
7-

生产能力
50%
80%
100%
100%
100%
100%
100%
1
营业收入
80
200
450
670
850
950
1360
2
总成本费用
179.4
280.7
361.4
370.2
377.4
381.4
397.8
3
销售税金及附加
4.4
11
24.8
36.8
46.8
52.2
74.8
4
利润总额
-103.8
-91.7
63.8
263
425.8
516.4
887.4
5
所得税
0
0
0
32.8
53.2
129.1
221.8
6
税后利润
-103.8
-91.7
63.8
230.2
372.6
387.3
665.6