会计实务：需要清算土地增值税的两种情形.doc

需要清算土地增值税的两种情形一家房地产开发公司的财务人员给笔者打电话咨询，他们公司分期开发房地产项目，一期已于去年完工，二期目前也已经销售了85%。但到目前为止，一期项目尚未办理竣工验收手续，财务人员想以此为由不进行土地增值税清算，不知道这样操作是否正确。 根据我国土地增值税法的规定，房地产企业开发的项目在两种情形下需要进行清算，一是税法规定应进行项目清算的时候，二是税务机关根据税法规定通知企业进行项目清算的时候。也就是说，在第一种情况下，纳税人届时必须自行履行纳税清算申报手续。在第二种情况下，企业进行土地增值税清算不是可以自行启动的，需要接到税务机关的通知后，才能履行清算申报手续。如果没有接到税务机关的通知，企业无需进行土地增值税清算。 什么情况下，需要房地产企业自行清算呢？国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第二条第一项规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。国家税务总局关于印发的通知（国税发200991号）第九条也作了相同的规定。 对于符合上述规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，即无需税务机关通知，纳税人要自行按规定时间进行清算。如果不按规定进行清算，税务机关可以按照违反税收征收管理法的相关规定进行处理和处罚。或者税务稽查机关在税务检查时，按规定进行清算检查，对发现纳税人少缴的税款，按照税收征收管理法的相关规定进行处理和处罚。 何种情况下，要由税务机关通知纳税人进行清算呢？国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第二条第二项规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省级税务机关规定的其他情况。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！