建设山艺住宅小区的可行性论证报告.doc

建设山艺住宅小区的可行性研究报告 目录第一章 总论第二章 项目开发经营环境分析第二章 项目周边物业市场调查分析第四章 项目开发经营优势点与机会点分析第五章 项目定位第六章 拟建小区规模及主要规划建议第七章 项目开发经营策略及投资估算 第八章 项目开发经营状况分析第九章 项目开发经营风险分析第十章 结论与建议第一章 总论一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、可行性研究的依据1、国家省市有关政策法规2、济南市城市总体规划3、现行有关技术规范和规定三、可行性研究的范围1、小区建设地点及建设条件2、市场调查及预测3、小区建设规模及主要经济技术指标4、住宅户型及建设标准5、施工质量与物业管理6、实施进度7、小区建设投资估算8、成本预测9、可行性研究结论四、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、 济南概况1、济南市地理济南市是山东省省辖市，山东省省会。济南市位于山东省中西部，泰山穹隆北麓，黄河南岸。济南市地处鲁中南低山丘陵和鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低，可分为北部临黄平原带，中部山前平原带及南部低山丘陵带。济南市海拔17988.8米， 属暖温带半湿润大陆性季风气候，年均气温14.515.5，极端最高气温42.7，最低气温-26.8。年降雨量370460毫米，无霜期230天左右。济南市北邻德州市，东北连滨州市，东接淄博市，南与莱芜市、泰安市毗连，西与聊城市相邻， 是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，交通便利，地理位置优越。济南市总面积8177平方公里，其中市区面积3257平方公里，城市建成区面积201平方公里。济南市现辖历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区、平阴县、济阳县、商河县、章丘市等6区3县1市。2005年末总人口597.4万人，暂住人口55.8万人，其中市区人口260万，居民大多数为汉族。2、 宏观经济发展状况初步核算，2005年，全市实现地区生产总值1876.5亿元，比上年增长15.6%。第一产业增加值132.4亿元，增长6.0%；第二产业增加值864.0亿元，增长17.4%；第三产业增加值880.1亿元，增长15.4%。人均生产总值31604元，增长14.2%。经济运行质量不断提高。2005年，全社会劳动生产率52125元/人，增长15.4%（劳动生产率按就业人口计算）。各项税收总额231.3亿元，增长11.9%，占生产总值比重12.3%。财政收入明显增加。全市地域财政总收入380.8亿元，增长20.7%。其中：地方财政一般预算收入106.0亿元，可比增长20.7%。经济结构继续得到调整。三次产业比例由上年末的7.5：45.1：47.4变化为7.1：46.0：46.9,第二产业比重上升0.9个百分点。非公有制经济实现增加值768.5亿元，增长22.8%，占GDP的比重41.0%，提高1.9个百分点；固定资产投资率达到45.7%，提高5.0个百分点，其中工业固定资产投资比重41.1%，提高1.1个百分点；经济外向度16.2%，提高0.6个百分点；高新技术产业比重30.1%，提高2.1个百分点。区域经济特色明显。中心区产业外移步伐加快。按在地统计，中心区完成生产总值834.1亿元，增长12.1%，占全市总量44.5%，受城市工业向外转移的影响，同比下降0.6个百分点。全社会固定资产投资257.4亿元，下降19.5%。地方财政一般预算收入24.7亿元，增长23.1%。近郊区拉动作用明显增强。近郊区完成生产总值807.7亿元，增长18.9%，对全市经济增长的贡献率44.4%，拉动经济增长6.9个百分点。近郊区生产总值占全市总量的43.0%，提高0.2个百分点；全社会固定资产投资477.4亿元，增长36.2%。地方财政一般预算收入26.6亿元，增长29.6%。远郊区呈现快速发展趋势。远郊区生产总值234.7亿，增长17.0%，占全市总量12.5 %；全社会固定资产投资122.1亿元，增长43.2%。地方财政一般预算收入6.7元，增长29.2%。全年全社会固定资产投资856.9亿元，增长31.6%。在全社会固定资产投资中，城镇及以上单位投资724.4亿元，增长32.3 %；农村投资132.6亿元，增长44.0%。 工业、教育和社会事业投入大量增加。工业固定资产投资352.3亿元，增长35.2%；用于教育和社会福利业投资分别为78.9亿元和0.8亿元，比上年分别增长96.8%和95.0%；居民服务和其他服务业投资1.7亿元，增长70.4%。 非国有投资比重上升。非国有经济单位完成投资358.8亿元，增长46.3%，占全社会固定资产投资的41.9%，上升4.3个百分点。 企业自主投资能力进一步提高。规模以上固定资产投资到位资金883.9亿元，增长34.6%。其中：国家预算内资金23.0亿元，增长75.0%。企业自筹资金612.0亿元，增长40.9%，占到位资金的69.2%。投资效益进一步提高。全市城镇及以上单位固定资产交付使用率44.1%，项目建成投产率（不含房地产投资）50.4%。新增主要生产能力(或效益)：城市道路扩建长度70.2公里，城市道路扩建面积158万平方米，新建公路947.8公里，改建公路191.5公里，程控交换机15万线/年，水泥175万吨/年，簿钢板250万吨/年，冷轧簿板80万吨/年，11万伏及以上变电设备66万千伏安，新增发电机组容量5万千瓦，中高等院校学生席位4.4万个。3、城市规划3.1 济南市城市定位按照2004年省部联合论证通过的山东半岛城市群发展战略研究，济南的职能定位是山东的政治、文化、教育中心，山东中西部以及省际区域交通枢纽和经济中心，以现代服务业为主导、高新技术产业发达的综合性省会城市。3.2 济南市发展方向经济大省山东省地处东部沿海经济隆起带，属中国三大经济圈之一的环渤海经济圈。2004年2月，山东省确定了胶东半岛制造业基地和山东半岛城市群发展战略，并着手制定青岛、济南、济宁“三大都市圈”的建设规划，即所谓“一群三圈”。山东半岛城市群主要包括济南、青岛、淄博、东营、烟台、潍坊、威海、日照等8个城市，是中国目前十二大城市聚集带之一。2004年5月济南市委又进一步提出：“努力构筑以济南为中心的省会城市群，逐步形成优势互补的济南经济圈。”即以省会济南为核心，淄博、泰安、聊城、滨州、德州、莱芜和东营等7个周边城市为依托，应该是一个呈圈层结构布局的“1+7”的都市经济圈。济南都市圈内区域土地面积达6000多平方公里，人口3300多万，GDP达到4400多亿元，各项重要指标均超过全省总量的1/3。在济南都市圈中，淄博有石化、医药、新材料为主导的专业化制造业；泰安依托泰山丰富的旅游资源，可与济南的泉水旅游相结合，形成独特的“山水”旅游；莱芜有钢铁、服装、食品加工、旅游和特色农业的优势；东营可以利用胜利油田的独特优势，发展石油、化工产业；德州的造纸、化工，聊城的机械制造、医药和特色旅游，滨州的纺织等产业已经形成一定的规模；而作为中心城市，济南市将通过导向、整合和服务，努力实现八城市产业链融合对接以及商贸流通一体化，形成大济南格局。3.3 济南市总体规划研究综合考虑经济、地缘和历史人文等因素，济南市将着力章丘、平阴、济阳、商河四个卫星城的生态建设。据了解，章丘市生态建设将定位于建设成为济南东部的主要生态区，在四大卫星城中优先得到发展。规划调整市区功能的章丘将辐射带动周边地区。平阴县面向鲁西南腹地，有“玫瑰之乡”的优势，生物多样性保护和建设成为重点，城区建设突出山、水、河特色。规划面积将控制在20 平方公里，人口在18 万左右，防止城区过度膨胀对黄河生态环境造成不利影响。平阴县将发展商贸流通业，建成辐射鲁西南地区的商贸中心和西南部生态节点。由于距离济南城区比较近，按照规划，济阳县将配合济南城区发展的布局，承担起衔接济南老城区的一部分生产功能，城区生态和景观建设要与黄河北岸生态景观融为一体。规划面积控制在45 平方公里以下，人口在35 万左右，建设成为中心城区北部生态屏障的中心生态节点，并辐射北部平原的生态建设。商河县则将避免城市无序发展破坏生态环境健康发展，建设成为北部人口聚集中心，北部防护林的中心生态节点。其生态建设与北部防护林建设相互促进，城区留足绿化用地，连同周边林带，发展苗木生产。在济南市区，济南市政府按照 “新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”基本思路，形成了新的济南市城市总体规划纲要，其基本思想就是“南控、北跨、中疏、东拓、西进”南控：南部山区是城市向南发展的屏障，是承受大气降水的入渗补给、河床渗漏集中补给和孔隙水补给的主要区域，是城市地下水的命脉所在。南部山区具有丰富的自然景观，是风景旅游区和城市森林公园建设保护的重点区域。南部生态环境敏感脆弱，一旦遭受破坏将产生不可逆转的后果，故应严格控制城市向南发展，将南部山区作为城市重点生态保护区。北跨：黄河是城市向北发展的门槛。由于多年泥沙淤积，黄河济南段已经变成悬河，黄河滞洪区、行洪区为绝对不允许开发建设的城市防洪设施用地。但从长远来看，济南必将跨黄河向北，以工业转移带动北部经济发展。中疏：通过城市新区的建设，疏解主城区的中心职能，降低其人口、就业、交通压力。在老城区保留商业零售中心职能，增加开敞空间和公共绿地，改善居住环境质量，恢复泉城历史风貌。东拓：城市东部地区指主城区东部大辛河以东地区，包括贤文、王舍人、董家、郭店、孙村等，是胶济产业带的重要组成部分，未来将形成以发展高新技术、外向型出口加工为主的资金、技术密集型城市产业带。西进：在二环西路以西、京福高速公路以东、小清河以南、经十路以北，有可完整使用的土地约平方公里，且绝大部分是耕地。该地区在经十路以南还约有平方公里的完整用地可共同作为新区开发使用。行政区划的扩大为城市西部地区的可持续发展提供了保障。2001 年6 月长清撤县设区，城市向西发展的又一道门槛被突破。该地区附近用地条件良好，在保护城市地下水补给水源的前提下，可有限制地作为城市发展用地。老城保留商业服务中心的职能，加强古城保护，以体现泉城历史文化风貌为特色；东拓西进分别形成东部新城和西部新城，新区建设国际会展中心、商务中心、体育中心、文化中心、大型物流中心、高档居住区，体现城市现代化风貌。需要说明的是，以上济南市总体规划正在审批之中。1.4 城市建设状况2005年全市城市建设共完成投资260亿元，占全部投资的比重达到30.6%。城区新建、改造主次干道50多条，经十路段店立交桥东西向通车，舜耕路南段、济微路等工程进展顺利，北园路城市快速公交(BRT)和奥体中心等项目正在积极进行前期工作。新区建设步伐加快，东区工业南路管网建设等工程竣工投入使用，旅游路等道路建设正抓紧推进；西区长清大学新校区内主要道路、部分校舍和农民安置房二期南区44栋楼房投入使用。绕城高速公路北环线、济菏、济莱高速公路济南段等重点道路建设进展顺利。房地产开发保持稳定增长，全年房地产开发投资121.1亿元，增长9.9%。深入开展了市容环境综合整治，整治背街小巷2800条，空气质量良好以上天数达到262天，环境质量进一步改善。2006年济南市将进一步强化城市规划、建设和管理，加快城市建设步伐。按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理、高水平经营”的要求，抓好城市规划、建设和管理。按要求完成城市总体规划纲要报审工作，加快详细规划和专项规划编制，提高详规覆盖率。稳步推进城市建设重点工程建设。初步安排城市建设投资380亿元，占全社会投资的34.5%。城区，以道路改造和市容整治为重点，加快主次干道的拓宽改造，抓好北园路城市快速公交系统(BRT)等项目建设，按照“统一规划、连片开发、配套建设、综合整治”的思路，精心搞好经十路、经一路等主要道路两侧以及城市重点片区开发项目的策划和实施。新区，加快道路、供水、供电、供气等基础设施建设，为产业聚集创造条件。以举办十一届全运会为契机，精心抓好奥体中心等体育场馆建设，完善各类基础设施，带动城市新区开发和形象提升。房地产业，重点开发建设一批普通商品房和经济适用房，加快建设张马片区经济适用房、田园新城拆迁安置房等项目，积极推进伟东新都、柏石峪等成片开发项目。深入开展市容环境综合整治，搞好背街小巷、市区河道整治和重点景区建设，改善城市居民生活环境。继续深化城市管理体制改革，加强城市综合执法，进一步提高城市现代化管理水平。二、 济南市房地产市场总体分析1、 房地产业发展现状综述2005年济南市全年实现房地产业增加值60.9亿元，增长6.0%。房地产开发投资121.1亿元，增长9.9%，其中：住宅投资96.2亿元，增长10.1%，占房地产开发投资的79.4%。2005年济南市房地产行业投资完成情况具体如下：本年计划投资万元2097053本年完成投资万元1210872其中:商品房投资额万元709335土地开发投资额万元42328本年购置土地面积平方米3501770本年完成开发土地面积平方米12044632005年商品房买卖16142.0件，与去年同期相比增加19.5;其中住宅15165.0件,与去年同期相比增加16.;面积合计223.07万平方米，与去年同期相比增加19.1;其中住宅面积204.14万平方米，与去年同期相比增加16.1;平均交易价格3219.44元/平方米与去年同期相比分别增加11.52.2005年城市（市区）非农业居民人均可支配收入13578元，城乡居民居住条件不断改善。2005年末，城市居民人均住房使用面积达19.8平方米，比2000年末增加9.3平方米。2005年人均居住支出为985.7元，比2000年增长69.3%，年均增长11.1%。居住支出所占的比重由2000年的8.5%上升到2005年的10.7%，上升2.2个百分点。2005年末农村居民人均生活用房面积为33.8平方米，比2000年末增加5.2平方米，年均增长2.6%。居住消费支出达450元，年均增长6.4%。2、济南市2006年发展态势预测根据2005年政府公布的各种经济发展数据，以及我们专业人员对市场一线的体察。从专业的角度我们分析：2005年济南市整体经济保持了快速健康的发展局面，新的经济总量的扩大必将带动房地产需求市场的进一步扩大。城市（市区）非农业居民人均可支配收入增加到13578元。藏富于民的发展态势必将使现存的房地产有效需求2005年由于政策影响，使得济南市房地产整个局面出现了微调的局面，增长速度比往年有了一定的降低。从2006年前三个月的数据分析来看，济南市房地产又开始了高速的增长，2005年由于宏观政策原因所压制的房地产市场需求在今年将会全面爆发，由于政策愿意所滞后开发的土地也必将被良好市场态势所引发，存量土地必将趁势快速上市。近期受国家及地方房产政策的影响，一方面，济南市相关部门会把规范土地市场运作，盘活闲置土地提上日程，另一方面，受政策的影响，今后政府将增加中低价位普通商品住房（含安置用房）和经济适用住房建设用地供应量，以及推出相当数量的住宅用地，特别是中低档的住宅用地将会有所增加。 随着项目投资者的理性化增强，一些高价土地在公开市场上也会造成流拍现象，这也说明了投资者的专业性，不再是盲目的竞价拿地，这对于土地市场的规范化有一定的好处。 从总体评价，济南的房地产市场处在高速成长期，旺盛的需求引入很多行业与资金参与市场的竞争，政府近几年不断对市场从土地供应渠道与融资两方面收紧，从本质上加速了行业的整合，淘汰出操作水平不高的中小企业，使有专业实力的开发企业充分发挥土地资源的最大市场价值。目前，公平的土地交易体系已初步建立，但在当前的市场环境下如何利用土地的供应去调节土地成交价格，稳定整体的房地产的价格是十分关键的。从供应的区域分析，05年高新区将成为重点的供应区，从发展的眼光分析，在2008年之前济南市整体轨道体系的完善都将对土地的开发利用价值产生重大的影响。因此，开发商们也不需要对于市中心区内的开发用地进行过分的争抢，过高的土地价格将对市场定位与产品售价产生很大的压力，当对市场销售不畅时或操作出现偏差时可能会影响到企业的发展甚至是生存。 综上所述，济南市房地产市场在经过了2005年政策的洗礼之后，在2006年变的更加成熟、健康。而经过了国家宏观调控以后，面临着一个快速增长的消费市场，必将会出现一个新的增长高峰。第三章 项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，文化东路区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，文化东路区域住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。一、投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。1.土地性质及地理位置综述地块面积：净用地面积60亩，地形方正，较平整。该地块位于 ，整个地块较平整，2.地块自然景观及环境质量2.1自然环境该地块总体来看属于闹市区，空气较好，无大型污染。以下为地块四个方向的环境情况：1.南向 2.北向 3.东向 4.西向 2.2项目周边情况二、 文化东路区域分析整体感觉：生态环境较好，主要依托千佛山，卧佛山及燕子山进行开发。另外本区域东二环路以内是济南大专院校、省市、机关集中办公区，整体属闹中取静地段。1.基础设施状况分析1.1交通状况本地块四周已形成了大的交通体系, 以和平路，解放路，文化东路，山大路，历山路为主要交通干线，纵横交错，井字排列离市区距离近，交通便利。1.2商业状况在这块区域里没有特别明显的大型商圈，值得提出的是二环东路与径十东路交汇处有一家“万嘉隆”会员店，属济南第一家仅对会员开放的大型仓储式购物中心。还有位于解放路与文化东路之间的一段山大路，汇集了多家电脑及软件公司，称得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜场，生活配套比较成熟，完全可以保证附近居民的日常生活。1.3、文教、医疗该区域内的大专院校众多，如山东师大、省艺术学院、省经济学院等，中小学校更是遍布此区域内，就学方便。市中心医院就在解放路边，还有一些其它机关医院，都较其它区域多。1.4、周边环境这块区域主要属于历下区。历下区在济南属较好的区域，而所调研区域位于济南市东南角，被人们称为济南的“富人区”。故明思意，居住在这里的人都有颇有的经济基础，当然他们购房的标准要比其它人高，在很大程度上这里的周边环境是吸引他们的主要因素，这块区域南面是千佛山、卧佛山及燕子山，生态环境相当好，清静、幽雅，绝对是养生的好地方，且离市区不远，交通也比较便利，周边的生活配套也相对齐全医院、学校、银行、邮局、菜场一应俱全，故“茅头峪”，又称开元山庄地区四周楼盘很多，这里的楼盘价位高，生态环境占了很大因素。2.文化东路区域住宅市场调查1、文化东路区域总体规划及土地出让情况 2、文化东路区域开发现状及态势 2.1区域发展状况2.2供求关系 2.3价格2.4付款方式随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，按揭的成数高，年限长，已成为吸引客户购房的一个重要条件。2.5物业形态本区域的物业形态已形成已多层住宅为主的格局，将来仍将是以多层住宅为主，小高层，联体别墅为辅的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。2.6户型本区域的大户型如120-150平方米特别畅销，85-110平方米的中户型也较为好销，85平方米以下，150平方米以上基本上处于滞销状态，未来户型将仍以3*2*2和2*2*2为主。2.7物业管理物业管理以人为本，突出人性化，社区文化，智能化竟是时下物业管理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适温馨自由的生活氛围，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，形成一定的口碑将是本区域物业管理的方向。2.8目标客源目前，在本区域购房的客户大都是邻近区域客户。随着楼盘知名度的提高，来此置业的市内客户，特别是有房需要换环境的置业换房客户（政府公务员，企事业单位人员，生意人）仍将是本区域重要的目标客源。三、项目周边主要物业分析第四章 项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于文化东路住宅市场的优势点集中如下。（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发营期。住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模人文环境，在济南市得地独优；可作为济南市企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；占地60余亩，规模适中，可作为理想家居住房，是置业的理想地方。（3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制，项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为济南市人民、政府作出贡献。项目也可以运行类似于BOT 模式，这也将将得到政府的充分支持。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。三、项目开发经营机会点（1）整个区域人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之后湖乡的大规模建设活动，使得整个厉下区的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。（2）项目区域位置处在市中心，人文环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，本区域有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个区域的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。（3）本项目目前交通状况非常好，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的。 第五章 项目定位 面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。一、目标市场定位l本地块位于济南市中心人文地区，这决定了主体目标对象为江岸区后湖乡周边地区的中高层消费群。l 消费群界定1. 高校、科研院所高级职称人士2. 民营或私营企业家或个体老板3. 行政企业事业单位的主管级领导4. 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要l 年龄判断在3045岁购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是:1.相对而言，项目区位位置好，居住氛围浓厚。2.项目区位内高档物业目前销售状况良好。3.开发区内已形成居住小区群体,各项基础设施和市政设施都非常齐全。4.在本板块内要具有其他物业不可替代的优势。第六章 拟建小区规模及主要规划建议一、项目总体规划建议 由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。 总体上来说，后湖花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。 虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来后湖花园业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。 在设计规划上，建立“城市社区小区组团院落家庭的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。 二、住宅建筑设计建议 1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。 2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。 3、住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。 5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层）等。 三、小区配套设施建议 1、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。 2、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。 3、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 4、小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局、学校等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。四、环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。 上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。第七章 项目开发经营策略及投资估算根据本报告前五章的论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。 一、项目开发经营策略 依据开发公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。 1、整体规划。这是大面积、大规模房地产开发的一个显著特点，本地块占地60亩，因此必须对地块进行整体规划。 2、分期实施。该项目开发总建筑面积达 万 M2，预计总投资约 亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。 根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有：地块南面靠文化东路，交通条件相对较好，宣传也更为方便。从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待。从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目一般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。 3、自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。 房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。 项目公司购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠的政策）。 项目地块所处的特有的区位优势及市场前景（如前文介绍）。 通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。 4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于品牌，可迅速提升开发公司在武汉房地产业界的知名度。 5、先环境、后房屋，先有现房、后全面发动宣传攻势。 建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。二、项目投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为 万元人民币，其中建设投资为 万元，建设期利息 万元。 详见表-1：项目总投资估算表，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。 1、建设投资 建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。 建设投资估算依据： 整个项目从2007年4月开始，2008年9月底全面完成。l 各种税费按济南市目前的取费标准计取。l 整个项目按中、高水平计算。l 银行贷款利率按6%计取。l 建筑形式组合式：多层60%，小高层40% （依据当地市场情况,加之该地块将作为济南拍卖土地，在同类物业的比较后可以认为土地费用为300万/亩较为适当符合实际情况,因此以之作为投资估算的依据.） 1.1土地取得费用 土地取得费用为征地费与批租费之和，总计18000万元。 1.2建安工程费用 建安工程费用按570元/ M2计，总计171000万元。 1.3小区配套费 小区配套费按80元/ M2，总计合4800万元。 1.4道路、绿化、景点费用。 道路、绿化、景点费用按45元/ M2计，总计2700万元 1.5项目研究、咨询、规划、设计费用 根据武汉市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究、咨询、规划设计费用单价为15元/M2，总费用为900万元。 1.6各种配套税费 确定项目在开发过程中所产的各种税费按照建安工程的15%记取为85.5元/M2，总费用为5130万元。 1.7项目管理费 项目管理费按建安工程费用的3%计取，总费用为5130万元。 1.8不可预见费 不可预见费以建设工程的3%计取，总费用为324.7万元。 2、建设期利息。 建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现。项目的总利息为1127.45万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表（表4）。 3、项目总投资 上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计15594.85万元。详见表-1项目总投资估算表。第八章 项目开发经营状况分析本章对本地块销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。 项目中包括公寓式住宅、小高层住宅以及幼儿园、小学、车库等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以销售方法考虑。 公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用，如幼儿园、小学。故公建项目的经营收入仅考虑车库的销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。 一、项目的价格定位 根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位： 多层住宅6000元/ m 2 小高层住宅 7500元/ m 2 车库 4万元 二、项目销售计划 根据本报告的项目经营策略、实施进度安排、本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定后项目销售计划表。 三、项目销售收入估算 据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表5 四、项目经营成本结算： 项目经营成本包括：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。 其中： 建造成本=（当年销售收入/项目经营总收入）总建筑投资 上述公式仅为近似计算。 销售成本含广告费、人员工资、办公费等，按销售收入2.5%计取。 销售税金包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加。其中，营业税取销售收入的5%，城乡建设维护税取营业税的7%，教育费附加取营业税的2%，三者合计为销售收入的5.45%。 财务费用为项目开发经营期间的利息支出。 项目经营成本的各项估算见表五、项目利润估算 根据后湖花园项目投资安排、筹资方式、建设进度、销售情况，项目利润计算如表 六、项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率 1、 项目全部资金的现金流量表（表7） 2、财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR） 根据表-8可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。 其中： 财务净现值（FNPV）=3620.11万元 财务内部收益率（FIRR）=27.1% 由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=27.1%0，且