物业管理公司前期工作岗位职责说明样本.doc

n 更多资料请访问.(.)物业管理企业前期介入工作岗位职责项目标论证阶段，就该物业市场定位、物业管理基础思绪和框架、物业管理运作模式发表意见提议。 1将就整个项目标配套设施建设进行审评并提出意见和提议，关键考虑配套设施布局，既要方便于未来业主使用又要预防对业主生活产生影响和干扰。 2确定物业管理早期介入并明确和各方之间沟通渠道，制订分阶段物业管理目标和要求。坚持“两会一单”制度，坚持参与开发商项目专题会议和工程例会，从保障未来业户利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，从而提升工程质量、降低工程成本，避免事后大量难以填补终生遗憾。3对新建物业内智能化系统设计、商业配套设施建设、中心会所及休闲区域布局等依据我们实际运作中积累丰富经验论证设计方案并提供整改书面意见。 4此阶段依据前期物业管理总体策划方案思绪，进行具体物业管理方案制订和实施进度表确实定，包含人员编制及招聘、培训计划、费用测算等。 建设阶段介入 在建设阶段，将跟踪此阶段整个过程，召集或参与数次专题讨论会。依据物业建设进程逐步招聘对应部门管理人员并对招聘物业管理人员进行培训，组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系工作程序和工作要求，起草业主条约、装修守则和物业管理中包含到文件资料。并和物业建设单位一起，同供电企业、自来水企业、煤气企业等相关执能部门协调，从而确定以后对应管理方法和收费标准。销售阶段介入 1在销售前，将物业管理方案整理并全方面完成，将很多包含业主买房应知内容，以书面文件形式确定下来。2销售前对租售员进行系列物业管理培训，使她们对物业管理基础概念和基础知识有所了解，对*内物业管理内容和模式有统一了解。3在租售现场设置专职物业管理咨询人员，接收购房、租赁者咨询，经过这种咨询和宣传沟通能愈加好帮助物业租售，也能使未来业主对物业管理竖立信心，增强未来业主对物业保值增值信心。4为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在租售时，让已招聘到岗部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员规范化工作，更使得业主对物业管理印象加深。（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在问题及事故隐患率，制订对应完好率、维修立即率及验收合格率指标； （2）制订房屋及建筑公共部分、公共配套设施使用及管理要求； （3）公制订房屋及公共配套设施维护人员管理条例、岗位职责及作业指导书； （4）业主自行出租房屋或公共配套设施，物业管理企业必需要求业主根据当地政府相关要求完善对应手续，并制订对承租人管理要求。2.审查承建单位提出施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出修改意见。 3.审查承建单位提出材料和设备清单及其所列规格和质量。 4.督促、检验承建单位严格实施工程承包协议和工程技术标准。 5.检验工程使用材料、构件和设备质量。 6.检测工程质量，验收分部分项工程，处理质量事故。 7.控制工程进度，认定工程数量。 8.检验安全防范方法。 9.整理协议文件和技术档案资料。 10.提出完工验收汇报。 11.在物业投入使用后保修阶段，负责检验工程情况，判定质量问题责任，督促保修。 （一）、立项决议阶段 房地产开发企业在房地产开发项目立项以前进行市场调研和项目可行性研究评定时，听取物业管理人员对该项目标市场定位，潜在业主组成和消费水平，周围物业管理概况及以后物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面参考提议是有必需。这么做，可降低决议中风险性。 （二）、计划设计阶段 物业管理工作需要一定地方和空间来开展，需要从管理角度、从整体效益角度来计划。现在很多住宅小区在计划设计时没有考虑以后物业管理工作开展，连部分基础公共设施全部没有计划，只注意在有限土地上建造更多房屋，以致等小区建成以后，再考虑实施物业管理需要建立公共设施，已经没有地皮可建，对此业主意见很大。有住宅小区，计划时不配套，甚至连中国老百姓最关键交通工具自行车车棚全部未给予考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。总而言之，计划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参与工程计划设计目标，是从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长久物业管理角度进行参谋，提出提议。 （三）、施工建设阶段 物业管理企业在施工阶段参与关键是确保工程施工质量。 物业管理企业不仅接管理新建楼宇，更管理着使用年限较长物业。这么，它对楼宇使用过程中暴露出多种质量问题有所了解。诸如卫生间、厨房等处漏水问题及其成因；水电管线怎样部署才有利于安全和便于管理；什么样墙会渗水；供暖管道哪些部分轻易炙伤人等等。这些问题如有物业管理企业时常在现场指导和监督，就会在施工中给予根本处理而不遗留下来成为以后使用和管理中难以克服障碍。 一个项目在开发企业及施工单位交付使用后几十、上百年使用过程中，只有业主和物业管理企业来面对多种可能出现问题。假如物业管理企业对该物业内部结构、管线部署、甚至所用建材性能知之甚少或不了解，那么就极难管理好，或无法管理。所以，物业管理企业有必需选派对应专业人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。物业管理企业参与工程施工质量监理关键点包含： 1应选派相关专业人员参与工程施工质量监理； 2要尽可能全方面地搜集物业多种资料。同进熟悉各个部分，为以后管理作好充足准备； 3按国家要求技术标准，对工程设计和设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审； 4工程施工中按国家现行相关法律要求、技术标准及协议不停进行检验。 （四）、完工验收阶段 完工验收是全方面考评建设工作、检验所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏关键步骤。全部房地产开发项目全部要根据建设部颁发建设项目（工程）完工验收措施进行完工验收。完工验收主体是房地产开发企业和城市建设行政部门，其性质是政府行为，是物业进入市场凭证。 1完工验收应提交资料 在工程项目完工验收前，承建单位应将相关技术资料系统整理，分类立卷，在完工验收时交开发单位归档保管，以适应生产、维修需要。完工验收时，所应提交资料关键有：完工工程项目一览表；设备清单；设备、材料证实；土建施工统计；设备安装调试统计；图纸会审统计；设计变更通知和技术核定单；工程项目完工图；建（构）筑物使用注意事项；其它关键技术决定和文件。 2完善完工验收必需方法 （1）、反复验收 现在验收程序，通常是这么：首先是开发、承建单位介绍情况，然后由教授们分专业下现场验收，以后重新聚集，分专业讲评、打分、定级，由开发、承建单位表态，最终在验收汇报上会签，并对需要整改项目提出处理意见。 我认为，讲评时应具体地做好统计，并搞一个验收纪要；对于存在问题，应列出整改一览表，并定出整改期限。期限结束后，应对存在问题再次检验，直至完全整改完成为止。不然，很有可能把工程质量不合格或配套不完善物业流入市场，给物业管理企业和业主（或使用人）带来管理或使用上很多麻烦。 （2）、意见立即 在讲评之前，验收部门应和物业管理企业合议一次，理由是物业管理企业经过较长时间耳濡目染，或经过参与前期介入，对建设情况内幕和存在问题还是比较了解，她们意见很有参考价值。 （3）、验收全方面 现在验收，对室内装修、水电设施看得比较多，而对室外公共部分看比较少。比如管道走向、多种管道井位置是否和图纸一致，化粪池和排污井规格是否规范，水电表厂家、型号是否为推荐产品，停车场、道路是否符合要求；避雷系统是否可靠，等等。而这些是物业管理企业最关心。所以，应引发重视，避免顾此失彼。 （4）、科学验收 现在验收，通常是凭眼力和经验，应增加部分测试仪器、仪表。 （五）、接管验收阶段 1接管验收 接管验收是物业管理企业接管理开发企业、建设单位物业，以物业主体结构安全和满足使用功效为关键内容接管验收，是完工验收再验收。在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。 （1）、接管验收作用 物业接管验收，是物业管理企业在接管物业不可缺乏关键步骤，物业接管验收，不仅包含主体建筑、隶属设备、配套设施，而且还包含道路、场地和环境绿化等，应尤其重视对综合功效验收。接管验收作用关键表现在： 明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下，交接双方是两个独立经济体，经过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自义务和权利。 确保物业含有正常使用功效，充足维护业主利益：经过物业管理企业接管验收，能深入促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，降低以后管理中麻烦和开支。 为以后管理发明条件：经过接管验收，首先使工程质量达成了要求，降低了管理过程中维修、养护工作量；其次，依据接管物业相关文件资料，能够清楚摸清物业性能和特点，预期管理中可能碰到问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化管理优势。 提升物业综合效益，接管验收能够提升物业综合效益。比如居住区接管验收，不是简单房屋验收，而是居住区各组成部分验收。经过综合验收，使小区建设重视综合效益并使其得到不停提升。 促进了建设项目立即投产，发挥投资效果，总结建设经验。接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益前提，也是其正常运行确保。同时，接管验收实际上是一项清理总结过程，既会发觉建设过程中问题，有利于立即纠正，也会取得部分好经验，为以后建设提供借鉴。 （2）、接管验收标准 接管验收是一个比较复杂过程，不仅包含到建筑工程技术，而且牵涉到很多法规，常常会出现部分实际结果和理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中问题，把握好分寸，需要掌握以下基础标准： 标准性和灵活性相结合。所谓标准性，就是实事求是，铁面无私。物业管理企业应把在验收中查出多种问题作很具体统计，该返工就要责成承建单位返工，属无法返工问题就应索赔。返工没有达成要求，不予签字，直至达成要求。所谓灵活性，就是在不违反标准前提下，具体问题具体分析。 细致入微和整体把握相结合。工程质量总是对物业产生不良影响时间是相当久远，给管理带来障碍是巨大，所以，物业管理企业在进行工程验收时必需细致入微，任何一点忽略全部会给自己以后管理带来无限困难，也将严重损害业主利益。对住宅小区，因为和千家万户日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、平静环境是小区建设和管理关键目标。写字楼则要重视能表现使用者地位和身份，所以装饰、地段和一流设施系统应是接管验收关键。 （4）、接管验收内容 接管验收准备工作 新建物业完工验收后、业主入住前，物业管理企业应立即组建物业接管验收小组，对所接管物业进行综合接管验收，以确保所接管物业基础合格，满足业主质量要求。 资料接管验收 开发商委托物业管理时需要向物业管理企业移交相关资料。相关资料包含物业产权资料、综合完工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。具体内容见文章后面资料搜集整理内容。 硬件设施、设备接管验收 a).楼宇主体硬件设施接管验收关键内容有：主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。物业管理企业对主体结构验收关键是检验屋面是否积水、渗漏；楼面有没有空鼓，是否露筋；内墙面面层有没有剥落、裂缝，有没有污渍；门窗是否开启自如，有没有晃动和裂缝，位置是否正确，有没有翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢靠；验收时如发觉问题，统计在案，并要求开发商整改，直至合格。 b).公共配套设施接管验收关键内容包含：天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等验收。 c).机电设备接管验收应检验电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备型号、数量和移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。 接管验收遗留问题处理 a).遗留问题登记确定，交开发商相关人员签字确定。 b).对资料遗留问题，接管验收小组应该主动同开发商联络补齐，必需时企业领导应该帮助进行。 c).对物业硬件设备、设施遗留问题，通常问题接管验收小组应该要求开发商在两周内处理；重大问题接管验收小组应该要求开发商在30天内处理。必需时企业领导应该帮助进行。 d).对于长久处理不了、势必会影响物业管理问题，物业管理企业应该以备忘录形式将问题登记后交给开发商进行备忘。 .接管验收记录表和备忘录交企业行政部归档长久保留。 （5）接管验收应注意问题物业接管验收是直接关系到以后物业管理工作能否正常开展关键步骤，管理企业要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项： 接管物业即使经过完工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题完工验收是从大方面把握质量关，很多无关宏旨小问题不在完工验收质量范围内。 现实接管验收少有整个物业同时移交 接管验收一定要定明接管日期，方便划清责任界线 2验收资料搜集整理 （1）、资料搜集整理程序物业接管验收需移交资料数量是很之庞大，假如没有遵照一定程序，会使资料搜集整理工作变茫然无头绪。为了有效地做好资料搜集整理工作，物业管理企业通常按以下程序进行： 制订搜集整理计划。资料搜集整理最关键一步就是制订一个好计划。 深入现场，实地搜集。物业接管验收小组在和开发商移交资料前，要下到物业现场，按计划搜集统计需搜集资料数量、型号等情况，并统计在案。 资料移交。接管验收小组在和开发商进行资料移交时，应把开发商移交资料和自己实地搜集到资料进行对照，必需是相符才能够签字接管。假如不相符，出现资料不全、不正确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。 资料整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架，然后依据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。 资料存档。移交搜集到资料整后，应将资料复印两份，一份送往企业行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，方便于以后小区管理。 （2）、资料搜集整理内容在接管验收时，开发商应向物业管理企业移交以下相关资料： 物业产权资料：包含项目开发同意汇报；计划许可证；投资许可证；土地使用协议；建筑施工许可证；用地红线图等。 综合完工验收资料：关键包含完工图（包含总平面部署图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、完工图及地下管线综合部署完工图）；建设工程完工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；电梯准用证等。 施工设计资料：隐蔽工程验收统计；沉降观察统计；其它可能会影响管理原始统计等。 机电设备资料：机电设备出厂合格证；使用说明书；设备保修卡、保修协议。 业主资料：已购房业主姓名、位置、面积、联络电话等。 总结 物业管理是个系统工程，在国外已经运作一个多世纪，有很多成功经验，而中国房地产改革和发展才一二十个年头。即使经历了多年反复实践、探索，借鉴了国外和香港经验，开创了一条适合中国国情物业管理之路。 物业管理培养、完善和推广，既依靠于不停实践总结，同时更需要理论上指导。前期介入作为物业管理首要步骤，我们更应总结过去经验，向国外学习优异管理方法和理念，更应对理论进行探索和研究，应该大力培养广大从业人员工程部前期介入岗位职责（一）、工程前期介入1.主动配合和协调开发企业和相关单位前期管理工作。2依据业主和用户通常需求深入了解和把握，对所在物业设计中轻易忽略细节问题提出合理提议。 3按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。 4参与工程验收，进行设备器材检验、外观性能检验、功效测试、整齐情况检验，并按整改计划督促整改。 5.搜集整理前期物业相关文件资料，并立案存档，同时熟悉各个部分步骤，为以后管理作好充足准备； 6具体读图，并按国家要求技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计和相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化提议。 7.按国家现行相关法律要求、技术标准对工程施工进行检验。8.落实前期提出相关提议，并督促实施。（二）、物业维护维修1.服从安排，能正确处理系统维护和日常零修工作。2.熟悉前期所包含完工图，对系统工艺步骤、系统设备及系统工作原理等做到思绪清楚、心中有数。3.确保所维护设施、设备处于良好工作情况，发觉问题，立即处理，不能立即处理应立即向上级主管汇报并同时提交处理问题所需材料、备件及方法。4.天天对照工程设施设备巡视统计仔细巡视相关设施设备，合理安排人员立即间依据相关操作规程进行维护工作，检验结果及检验统计表格由维护责任人签字确定。5.对所维护设备、设施应做到环境清洁，标识正确、清楚、醒目，确保其正常使用功效。6.对本专业设施、设备寿命期内档案立即完善，完好。7.负责对前期样板间及销售中心装修进行检验，立即纠正装修违章现象，发出装修违章整改通知书，督促违章整改处理，疏而不漏，作好对应统计表格。8.熟悉各项相关设施、设备系统维护多种规程、要求，并有深刻了解。9.天天不定时对样板间及销售中心进行巡查，发觉问题立即处理，不能处理立即报相关部门协调处理。10.定时巡查所维护前期物业区域，作下统计，发觉问题，立即处理。11.对前期物业存在安全及运行隐患必需立即向相关部门责任人项目工程管理人员汇报。12.对维护中所需备品、备件，立即提出采购申请。13.部门责任人指派其它工作。