长沙住宅项目可行性研究报告样本.doc

长沙市望岳路商住项目可行性研究汇报 长房集团长沙成城银山房地产开发5月21日目 录第一部分 项目用地周围环境分析31 项目用地周围环境分析31.1 项目土地性质调查31.2 项目用地周围环境调查31.3 地块交通条件调查41.4 周围市政配套设施比较缺乏4第二部分 区域市场现实状况及趋势判定62 区域市场现实状况及趋势判定62.1 宏观经济运作情况62.2 项目所在地房地产市场区域分析72.3项目所在地房地产市场总表现实状况82.4商品住宅用户组成和购置实态分析10第三部分 项目SWOT分析113土地SWOT分析1131项目地块优势1132项目地块劣势1133项目地块机会点1134项目地块威胁点及困难点12第四部分 项目定位134项目市场定位1341形象定位1342产品定位1343价格定位1444目标用户群定位14第五部分 开发投资项目成本利润估算165、开发投资项目成本利润估算165.1关键技术经济指标165.2项目总开发价值165.4开发商利润185.5开发商成本利润率18第六部分 投资风险分析及其规避方法206房地产投资风险分析及其规避方法2061 系统风险2062 部分风险2163 规避风险措施21第七部分 结论227结论22第一部分 项目用地周围环境分析1 项目用地周围环境分析1.1 项目土地性质调查1.1.1 地理位置该地块在长沙市河西岳麓大道和西北环线交汇处东北角，东临望岳路，西临西北环线，南临岳麓大道，北临府后路。1.1.2 地质地貌情况该地块呈规则长方形状，和岳麓大道路面有约10余米落差，项目地现为农垦菜地，西侧有一小山坡由西南向北逐步抬升，是含有一定起伏丘陵地形，适于营造错落有致景观。地质情况尚可，能作为建设用地。1.1.3面积此地块面积为238亩。1.1.4五通一平现实状况地块为还未开发毛地，以菜地和农田为主，间有几间农舍，地面覆盖大量树木和绿色植被。1.2 项目用地周围环境调查1.2.1地块周围建筑物地块周围湘麓宾馆、岳麓区办事处、湘邮科技、五强科技园、岳麓山大酒店等单位。1.2.2绿化景观秀丽地块处于一片地势较低洼地之中，天然植被覆盖，四面环线道路全为新建大道，绿化景观好。1.2.3自然景观优美地块西面、北面、东面皆有大片农业用地和原生态草本、灌木随 地势起伏分布于丘陵之中，本身环境条件优越。1.2.4环境情况良好因为地块在河西市府板块，从整体计划到产业布局全部很重视利于可持发展环境保护型新技术利用、新材料生产，严格控制有害废气、废水及生产废料排放。再加上整个片区优良先天环境，能确保片区环境污染一直处于有效控制之中。1.3 地块交通条件调查1.3.1地块周围市政路网及公共交通现实状况、远景计划地块南侧高新区已建成多条纵横交错三车道以上区内主干道。现 在可乘坐152、603两条线路公交车，从“雷锋大道口”站经过高新区南入口往北行约800米抵达当地西南角长常高速公路涵洞。从长规函（）117号文件可知，地块西侧有计划控制宽46米雷锋西大道，北临计划46米宽计划路，若能立即实现将极大改善地块现有交通条件。1.3.2项目对外陆、空交通情况 陆路交通：地块现有陆路交通往西则经过长常高速，可达成益阳、常德等地；往东经过北大桥抵达河东；南北向则是贯穿全城二环线西北段，交通四通八达。空中交通：地块自西向东经岳麓大道（319国道），经长永高速公路约1小时车程抵达黄花机场。1.4 周围市政配套设施比较缺乏地块所在区域现在处于大开发开启阶段，水、电、气、通讯等市政配套建设滞后，学校、医院、购物市场、邮政、储蓄、公交等区域性生活配套并未形成。现有市政配套设施关键集中在望岳街道办事处，多为小规模、零碎分布，且距离地块均较远，难以对地块产生强有力服务作用。1.4.1购物广场是空白地块周围2公里范围内没有大型购物广场，只在雷锋大道口处零星分布有小型私人铺面，以经营日用、建材、五金为主。1.4.2文化教育以涧塘小学、湖南商学院、玲海艺术幼稚园、商务职业技术学院、湖南政法学院等为代表文教设施相对较为齐备。第二部分 区域市场现实状况及趋势判定2 区域市场现实状况及趋势判定2.1 宏观经济运作情况2.1.1 国家宏观政策影响国务院办公厅近日转发建设部等七部委相关做好稳定住房价格工作见，要求自6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易行为加大税收调控力度；以后“炒地”行为、转让“期房”行为全部将被严禁。意见包含：“强化计划调控，改善住房供给结构”；“加大土地供给调控力度，严格土地管理”：“调整住房转让步骤营业税政策，严格税收征管”：“加强房地产信贷管理，防范金融风险”；“明确享受优惠政策一般住房标准，合理引导住房建设和消费”：“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”等八个部分。5月11日正式公布七部委稳定房价新政策，如晴天惊雷，震撼了每个发展商心神。自此，上海、北京、武汉、南昌等城市“投资者大量抛售”、“楼市价格狂跌”新闻不绝于耳，一时间市场风声鹤唳，发展商惴惴不安。如此背景之下，长沙房地产市场却平静如水，并未展现大起大落态势，市场相对稳定。后市怎样发展，尚需观察。2.1.2岳麓区中国生产总值 第一季度长沙市岳麓区中国生产总值绝对值为21亿元，市内五区排第四名，增加速度为13.2，为五区第五名； 第一季度地方财政收入绝对值为1.21亿元，市内五区排第四名，增速为13.1，也排在第四名。 上述数听说明了伴随长沙“强西拓东”城市总体发展策略实施，岳麓区区域经济正强劲增加，但就全市而言，尚含有较大潜力。2.1.3社会消费品零售总额 第一季度长沙市岳麓区社会消费品零售总额绝对值为101738万元； 在五区中，第一季度岳麓区社会消费品零售总额绝对值排名为第五名，只芙蓉区社会消费品零售总额25.4%； 这说明了该区商业繁荣程度还远远低于市内其它地域。2.2 项目所在地房地产市场区域分析2.2.1项目所在地住宅形态 本项目地块区域尤其是项目标周围，居民住宅相对较为稀少，且多为农舍； 新建住宅绝大部分为多层住宅（6层），少见高层。2.2.2政府对各类住宅开发和流通方面政策法规经济适用住房管理措施及相关已购经济适用住房上市出售相关问题通知已相继出台，将对房地产商品房市场超到主动促进作用； 购置经济适用房要求5年后才能上市交易，其流通性将受到较大限制； 取消大户型，针对中低收入家庭购置承受能力理到了提升； 实施经济适用房申请审批公告制度，提升经济适用房准入门 槛，从而缩小了经济适用房购置群体，在一定程度则扩大了商品房购置群体。2.23政府相关商品住宅在金融、土地等方面政策法规 根据国家新金融政策，从开始，房地产开发项目贷款门槛大幅度提升，其监管方法也愈发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来影响将在开始更多显现，部分资金实力微弱本土企业将面临被市场淘汰或被吞并局面； 土地政策第一次参与了宏观调控。去年8月31日对经营性土地问题最终处理，同时暂停新增建设用地审批六个月，这些方法对整个房地产业发展，对整个资源配置全部有重大影响。2.2.4短中期政府在项目所在地及项目地块周围市政计划日前地块所在二环线西北段正式开启拆迁。按计划，该工程将于5月30日完成拆迁任务，12月30日完工通车。二环线西北段南起长宁路立交桥，经岳麓大道、谷山、北津城接三汊矶湘江大桥，全长81公里，路幅宽46米至80米，双向6车道，预算总投资117亿元。关键工程包含道路工程、高架桥工程、立交桥工程（长益高速立交桥、金星路立交桥、银杉路立交桥）、排水工程、绿化工程及亮化工程。该段沿线除连接长宁公路、长益高速公路等城市对外通道，还将连接枫林路、潇湘路等市区干道，是河西新城道路网络不可或缺主骨架。2.3项目所在地房地产市场总表现实状况2.3.1区域房地产市场综述长沙伴随“西文东市”城市格局计划发展，尤其是省、市政府搬迁，近郊居住时代来临，和长沙经济战略西进，将推进长沙河西楼市高峰到来。长沙河西已经成为一个文化、居住关键板块。近郊楼盘天然优势正在影响大家购房观念，房价较市内低、不可复制自然环境等原因，给消费者极大吸引力。尤其是在SARS过后，大家对居住环境要求不停提升，近郊楼盘将成为大家置业关键选择。未来5年内，坐拥山水灵气、交通便捷岳麓区将扩展到50平方公里，常住人口达成50万人。城市布局将形成“六轴五组团”即东西向以枫林大道、岳麓大道、桐梓坡路为轴线城市发展轴，南北向以潇湘大道、金星大道、二环线为轴线城市景观轴；涵盖大学城、麓谷基地、岳麓广场中央商务区、银望东片行政综合服务区、西部城市农业圈等五大组团。自以来，岳麓区已建、在建、待建项目标投资规模达100亿元，拆迁面积突破100万平方米，新建商品房、学生公寓等面积突破100万平方米。实施28个关键工程项目，涵盖了基础设施、工业园区、商贸旅游、文化教育等多个领域。现在，河西区域已从东部沿江狭长地带快速西进、北移、南拓，新城骨架全方面拉开。未来5年内，岳麓区将扩展到50平方公里，常住人口达成50万人。依据长沙市建设区域性中心城市总目标和繁荣开放、文明秀美总要求，占据长沙河西半壁江山岳麓区作为长沙市一个独特城区，在城市建设方面关键有以下多个目标定位：一是长沙政治中心，二是三湘文化名区，三是全国生态示范区，四是高新技术产业区，五是风景旅游区。2.3.2地域特征河西初步中心化承载千年深厚湖湘文化底蕴、独有人文居住坏境，清新秀美湘江西岸，业已成为星城新一轮投资置业风水宝地。市委市政府西迁，市政配套设施大力倾斜和完善，规模宏伟“大学城”不停拓展，高新科技开发区内众多企业踊跃入住。市政关键工程潇湘大道北段拓展，橘子洲生态公园计划、实施，一个融名山、名水、名州、名园、名院于一体长沙市新政治、经济、文化战略中心区域正在形成。2.3.3区域楼盘产品特征 平价房是现在楼市消费主流。 由麓谷E家人、麓谷雅园、金峰沐春园、咸嘉新村、静园山庄、时代天骄、赞佳新城、天峰名苑和银晟花园等楼盘以相对较低售价冲击整个河西楼盘市场，抢占了相当部分高端用户，引领着楼市平价消费主流。 区域内楼盘以多层住宅为主 区域内楼盘项以多层住宅为主，占了区域内楼盘总量七成以上。但今年新开发项目多以电梯小高层为主。 绿化、配套设施较差 区域内多层住宅和高层住宅（如“时代天骄”项目）绿化及配套设施相对较差，但“嘉华苑”、“西子园”、“悦峰园”等项目因为临靠咸嘉新村，在地理位置上可借助其绿化、配套设施等优势。 交房标准均是毛坯房 各楼盘推出来均是毛坯房，无精装修房。 经济适用房成为主导 经济实用房一统河西成为一个显著特点，以枫林绿洲和八方小区为代表经济实用房占据市场关键分额，也消化了部分公务员消费需求。2.3.4区域楼盘营销特征 房地产营销手法尚处于模拟阶段。 个盘营销水平参差不齐。 提倡环境营销项目全部有不俗销售效果。 普遍存在项目推广不全方面情况。 销售人员缺乏主动性和团体协作精神，专业化程度不足。2.3.5区域楼盘竞争特征 竞争日趋猛烈。在销楼盘超出10万平方米，且同质化较严重； 期房居多。“赞佳新城”、“麓谷E家人”、“麓谷雅园”、“天峰名苑”等项目全部是今年年底或明年上六个月交房； 价格中等偏下。多层住宅均价集中在1700元/左右，高层住宅均价集中在21002500元/。2.4商品住宅用户组成和购置实态分析2.4.1商品住宅用户起源 湖大、师大老师 肿瘤医院职员 湖南商学院老师职员 湘雅附三医院职员 岳麓区政府公务员 麓谷高科技工作人员2.4.2购置实态分析 一次置业者她们全部有较高而且稳定，有一定积蓄，财富累积值高；年纪在35岁以下，在事业上稍有成就，追求实惠、实用、方便，而且有强烈愿望跟家人住在一起，享受温馨家庭生活；这一群人对价格反应敏感，偏好灵活付款方法；而且掌握了大量银行、金融信息，有自己一套投资理财方法；需求面积相对较小，物业类型以一般住宅为关键考虑对象；出行对公交车较为依靠；决议较为慎重，需反复比较，有意向楼盘会看三次或三次以上。二次及数次置业者事业较为成功，有丰厚收入及积累；支付能力较强，对价格不敏感，不在意付款方法；重视身份，对物业档次要求比较高；购房关键是为了改善居住环境或保持资金增值能力；需求面积较大，高尚住宅、别墅物业受欢迎；对车位数量及方便性要求较高；重视教育配套和休闲设施，重视产品质量和发展商信誉；有相当丰富社会阅历，有充足市场信息；重视物业著名度和市场口碑；除非受现场环境感染，通常不为所动；受口碑宣传影响较大。第三部分 项目SWOT分析3土地SWOT分析31项目地块优势311 周围环境优越，道路情况优良，有天然绿化环境，空气中氧气指数较高，适合人居。312 伴随市、区政府搬迁，势必带动周围市政、商业配套完善，将形成河西又一个政治、文化中心。313 周围有较为集中大中型企机关、医院和学校，能够挖掘其中用户群。314 项目规模较大，抗风险能力较强，有规模效益。对于周围配套完善也将起到一个很好带动作用。315 项目四面临路，路网发达，交通便利。 32项目地块劣势321 交通不便利，距离市中心较远，仅有118、309路；322 配套不完善，距学校、银行、超市、医院、农贸集市较远。323 成本增加起伏地形虽有利于造景，但在基础施工、地下管网铺设等分项上将投入更多资金，提升每平方成本。33项目地块机会点331 地块所处区域正在蓬勃发展之中，大量高学历、高素质、高收入 从业人员进驻增加了区域购房总体需求。332 西北环线等计划道路将有力改善地块交通条件，提升地块价值。333 河西初步中心化，各项市政配套日益成熟和完善。334 众多发展商伴随计划走，相继在市政府周围圈地进行房地产开发，这种同业配合，加速区域成熟进程。335项目周围缺乏为周围高科技企业安居乐业居所，高知识高成长高 收入成为这类型企业职员关键特点，追求环境优美，居住闲适、彰显品位成为她们内在需求。而市场大多数以低级经济适用房和低级高品房为主。34项目地块威胁点及困难点341计划道路实施速度和项目建设工期配合情况将对土地价值实 现和项目开发最终赢利能力产生关键性影响。342 岳麓区供给量激增，河西多个千亩级大项目将于近期推出，无疑会急剧加大岳麓区房地产供给量，对当地块开发造成强大市场冲击。343 从地块周围市场调查掌握情况看，现阶段区域市场接收程度较高仍是如银晟花园、金峰沐春园一类中低级多层项目。整个区域较低市场定位也将直接影响项目赢利空间。第四部分 项目定位4项目市场定位41形象定位411形象定位策略 把握区域特征：定位基础建立在市场调查分析结论之上； 强调扬长避短：依据本项目标优劣原因提出适用处理方案； 提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大表现为出发点； 带动品牌衍生：经过产品实现提升开发商及项目本身品牌效应； 表现可操作性：定位内容必需经过可操作手法最终展现于目标用户； 坚持以客为本：在保障开发商利益基础上表现用户利益最大化； 引导产品出彩：定位关键内容在于酝酿产品最好设计方案。412基础形象 高尚别墅小区42产品定位421产品分类 TOWN HOUSE 坡HOUSE 花园洋房 车库422结构层数 TOWN HOUSE、坡HOUSE为二层半住宅 花园洋房采取6层多层住宅423户型面积 TOWN HOUSE、坡HOUSE 160-210 花园洋房 110130三房二厅二卫424配套设施生活配套齐全，包含：综合超市、医务所、邮政所、幼稚园等； 设置运动活动公共场地，配置相关运动设施，如网球场等； 设置公共休闲场地，如园林、休闲走廊、游泳池等；43价格定位431定位思绪 总体价格走势采取平开高走、定量提价思绪。432定价考虑原因 开发建设成本。 市场价格水平。 项目周围楼盘多层住宅均价为：18002100元/ 项目周围楼盘别墅均价为：23003500元/433价格确定 花园洋房销售均价：2100元/ TOWN HOUSE、坡HOUSE销售均价：3200元/ 44目标用户群定位441目标用户群分析 大学城教授、学者，高级知识分子。 外贸企业中方代表、外企中科技人员或高层管理人员、私企营业主； 收入较高企业白领或收入较高自由职业者； 企业领导人员； 金融机构中高收入人员； 总收入在长沙在上层家庭。 大型企业集团442主力用户群分析 有着丰富人生阅历，对于房地产市场较为熟悉，对自己居所和居住环境有很高要求； 有独特个性特点，对于她们家庭建设有自己心得体会、对于生活享受性要求极高； 这部分人整体收入在长沙上层，有较强购置能力。 收入较高，不满足现实状况，对生活品质有所追求，能接收新事物；并有特定品位要求，她们要求自然、要求休闲，要求住房跟本身地位相适应。 常常要求活动或健身，对住家周围休闲娱乐健康设施会有一定要求，并注重以轻松温馨为专题休闲生活气氛。 消费场所选择方面,酒店、餐厅、精品商家等高级场所选择百分比较高,推广媒体选择上应予对应考虑. 购房关注原因上,区内环境、区位认知排行居前，交通可及性、计划设计水平、物业管理、现房实景和景观均好性，和对小区整体感觉一样受到重视。 汽车拥有量超出80%，多数人出行不依靠公共交通。 期望别墅住宅单位总价集中在50-300万之间，小区范围内可处理基础商业服务设施。 房产消费 “硬性价值”和“情感价值”并重。行为相对理性，投资相对慎重，偏向对现房实景较高信任。第五部分 开发投资项目成本利润估算5、开发投资项目成本利润估算5.1关键技术经济指标 总用地面积 241.86亩，合 161323 平方米 计划净用地面积约206.93 亩，合138024平方米 容积率：2.0 总建筑面积：273703平方米 其中：住宅234481 平方米 门面： 37422 平方米 公建(幼稚园)面积：1800平方米地下停车位： 1126个 （35000平方米）地上停车位： 340个 建筑密度：28% 绿地率：40%开发类型：多层、小高层住宅区住宅销售价格：2100元/平方米门面销售价格：4000元/平方米车库销售价格：50000元/个项目开发期为4年，建造期为3年5.2项目总开发价值5.2.1 项目总建筑面积：273703（平方米）5.2.2 项目总销售收入71540万元 2344812100=49241（万元） 374224000=14969（万元）(1126+340)50000=7330（万元）（一） 销售税费： 715405.6%=4006（万元）（二） 项目总开发价值： 71540-4006=67534（万元）5.2.3项目总开发成本（一） 土地成本：12340.63万元1、 购地款： 241.8645=10883.7（万元）2、 转让契税：10883.74%=435.35（万元）3、 办理红线：14.5（万元）4、 办理权证：7.08（万元）5、 土地平整：1000（万元）（二） 建造成本：33870.27万元1、 前期工程费596.18万元（1） 计划图设计费：16.132=32.26（万元）（2） 施工图设计费：（273703+35000）16 =493.92（万元）（3） 可行性研究费：10（万元）（4） 地质勘探费60（万元）2、 房屋开发费29563.07万元（1） 建安工程费3.63万元 住宅：234481750=17586.08（万元） 智能化系统：23448120=468.96（万元） 煤气工程：16902430=410.67（万元） 电话及有线电视：1690200=33.80（万元） 弱电系统：1690480=81.12（万元） 消防系统：1530=450（万元） 电梯： 5123=1173（万元）（2） 商业、配套公建、车库建设费6308.87万元 （37422+1800+35000）850=6308.87（万元）（3） 基础设施建设费3050.57万元 道路工程621.11万元13802415%300=621.11（万元） 配套给排水系统:27370325=684.26万元 强电系统：27370330=821.11万元 电缆改造：150万元 小区绿化及园林：13802440%100=552.09（万元） 垃圾站：60万元 室外照明亮化：82万元 围墙、大门：80万元3、 报建费：234481131+（37422+1800）163=3711.02（万元）（三） 行政性收费等其它费用413.87万元1、 工程监理费：29563.071.1%=325.18万元2、 预算编制费：29563.070.3%=88.69万元（四） 管理费：1398.74（万元） （12340.63+33870.27+413.87）3%=1398.74（万元）（五） 财务费用5737.01万元1、 土地费用利息 12340.635.76%3=2132.46（万元）2、 建造费用、其它费用、管理费用利息 （33870.27+413.87+1398.74）5.76%3/2=3083（万元）3、 融资费用：（2132.46+3083）10%=521.55（万元）4、 财务费用总计：2132.46+3083+521.55=5737.01（万元）（六） 市场推广及销售费用：1788.5（万元） 71540（0.5%+2%）=1788.5（万元）（七） 项目开发成本总计 12340.63+33870.27+413.87+1398.74+5737.01+1788.5=55549（万元）5.4开发商利润67534-55549=11985（万元）5.5开发商成本利润率11985/55549100%=21.58%税后利润：11985（1-33%）=8029.95（万元）税后利润率：8029.95/55549=14.46%第六部分 投资风险分析及其规避方法6房地产投资风险分析及其规避方法61 系统风险611 通货膨胀风险 指投资完成后新收回奖金和投入资金相比，购置力降低给投资者带来风险，因为房地产投资周期较长，只要通货膨胀原因存在，当开发商收益是经过其它人分期付款方法取得时，投资者即面临着严重购置力风险。在本项目标开发过程中应经过投资者调整其要求最低收益率，来减轻该风险对实际收益率影响程度。612 市场供求风险 因为市场价格波动造成房地产投资实际收益偏离预期收益，房地产市场是地域性市场房地产投资决议基于对未来收益估量，在本项目标开发过程中应亲密关注当地经济发展情况，对其深入进行分析研究来避免市场供求风险。613 利率风险 利率升高一是造成房地产实际价值减值，二则会加大投资者债务负担，还会抵制市场需求，在本项目开发过程中应尽可能选择固定利率抵押贷款，将利率风险转嫁给银行。614 政策风险 政府土地、价格、税费政策均会对投资者收益目标实现产生很大影响，在本项目开发过程中应充足利用政府激励、有税收优惠政策来避免该风险。615 政治风险 房地产开发商不推行正常开发建设审批程序而造成工程停工，也是一个政治风险，其危害性极大。在本项目开发过程中应严格根据国家要求基础建设程序办事，避免政治风险。616 或然损失风险 即使可将火灾、风灾或其它自然灾难引发投资损失转嫁给保险企业，但最好措施是加强安全防范工作，定时检验，防患于未然。62 部分风险621 收益现金流风险 对开发投资者来说，未来房地产市场销售价格改变，成本增加、市场吸纳能力改变，全部来会对收益产生巨大影响。622 资本价值风险 房地收益率常常发生改变，造成预期资本价值和现实资本价值之间差异即资本价值风险。623 比较风险 投资者将资金投入房地产后，就会失去其它投资机会，失去其它投资机会可能带来收益。624 时间风险 房地产投资强调合适时间，选择适宜地点和物业类型进行投资在取得最大投资收益同时使风险降至最低。63 规避风险措施631 合理确定投资收益水平 因为投资决议关键取决于对未来投资收益预期，投资者因为对待风险态度不一样而采取不一样投资策略。632 强化对风险认识和管理 投资成功在很大程度上依靠于对风险认识和管理，能够规避、控制或转移风险就为项目标开发成功打下了坚实基础。第七部分 结论7结论 总而言之，该项目在区位前景、地块规模、路网发达等存在较大优势，加上市政府搬迁造成河西中心化趋势和同业配合加速区域成熟，弱化消费者心理认知；所以，项目存在一定风险，但该项目在经济上有盈利能力，在市场上有一定购置需求，在计划发展趋势上符合城市总体发展策略，所以，该项目含有可开发性。 同时在开发过程中注意节奏把握，加上长房集团品牌号召力和成城银山企业操作郊区盘成熟经验则成为项目成功确保。