高级别墅物业管理方案样本.doc

第一部分 项目概况一、 地理位置及占地面积：二、 区内环境：三、 房屋特点：四、 配套设施：五、 交通条件：六、 物业管理：第二部分 物业管理服务内容服务项目服务内容服务标准（一）工程服务园区内房屋小、中、大维修服务1. 小修：1） 完成日常小修任务指标；2） 房屋小修、急修、立即率100%；接到维修单10分钟赶到现场；零修立即（二十四小时）完成，急修不过夜；3） 小修合格率达100%；4） 水电维修不超出二十四小时，土建维修不超出3天。2. 中修：保持房屋完好率100%；房屋外观：保持完好，无破坏立面，整齐，无涂污处，无违反要求私搭乱建现象；3. 维修工程质量合格率达100%；分项检验、结合部位，严格把关；根据工序一步到位，杜绝二次返工现象；4.住户满意率达成98%以上；（二）设备设施管理园区内公共设备设施管理1. 公用设备、设施图纸、资料档案完善齐全，完整率100%2. 设备设施维护良好，运转正常，安全无事故隐患达100%3. 设备设施保养、检修制度完备率达99%；4. 消防系统设备完好无损坏，可随时启用；5. 道路通畅，路面平坦，无积水，无塌陷；完好使用率99%以上，无随意占道，无改变使用功效；6. 排水管、沟完好率99%；排水通畅，无堵、冒现象，定时疏通，无积水、塌陷、残缺，定时检验一次/月；7. 路灯、庭院灯灯具完好率100%，无损坏，定时维护保养、清洁，每个月一次。8. 公共文化娱乐、休闲设施完好率100%，确保设施使用功效，定时维护，每个月检验一次；9.供水、供电运行正常，无乱搭接，无泄漏；（三）装修管理监督业主和住户遵照相关要求进行装修1. 审查装修单位相关资质、证件合格率达成100%；2. 检验业主办理装修相关证件、表格、装修改动部位等手续是否合理并符合要求；3. 监督装修单位无危及房屋结构和她人安全、无改变用途及不可更改项目进行装修施工监督率100%；4. 建筑垃圾无乱堆乱放，无乱搭接；5. 装修时间固定，不影响她人，不超时施工；6. 每日三次做到巡视装修现场，监督检验装修人员是否持证上岗，人证相符；7. 检验装修场所是否有火灾隐患，有否违章用电、用火现象。（四）保洁服务园区道路环境日常清洁保养1. 二十四小时卫生保洁制；2. 园区内环卫设施完备，设有垃圾箱，垃圾中转站等设备，合格率100%；3. 园区内清洁卫生、空气清新，环境无污染，保洁率99.6%4. 垃圾日产日清，公共垃圾天天清理一次；5. 垃圾箱每日清洁一次，每七天清洗二次；6. 地面部分无垃圾杂物、无泥砂、无积水，自行车棚整齐无杂物、无蜘蛛网，无乱张贴口号、小广告，无乱堆乱放，清洁率99%以上；7. 全部公共场所无杂物、无垃圾，保洁率99%以上；8. 园区内少蚊、少蝇、少虫，鼠密度1%以下。（五）绿化管理园区内花草树木绿地日常养护和管理1） 绿化完好率100%；植物配置基础合理，乔灌花草齐全，园区内绿化部署优美，花草树木和建筑协调一致，基础无裸露土地；绿地覆盖率超出40%；2） 有多个树种，有一定数量耐荫灌木，耐荫宿根花卉、草坪，有一定立体绿化，衬托美化环境；3） 花草树木生长正常，修剪立即，无显著枯枝死杈，及病虫侵害现象；4） 树木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下；5） 树木无钉拴捆绑现象；6）绿地整齐，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占现象。（六）保安服务维持园区公共秩序及住户安全1） 园区实施封闭管理，二十四小时巡查值班制度，和派出所配合，维护园区治安有权对园区内可疑人员进行查问；2） 巡视时发生火警事故或隐患及治安、交通等事故，立即处理并上报相关部门；3） 被盗、刑事、火灾、治安案件年发生率1以下，年度无重大刑事案件、重大火灾和交通事故发生；4） 遇突发案件，保安人员2分钟内赶到现场，第一时间采取防范方法；危险处设有显著标识和防范方法；5） 保安人员着装有显著标志和工作规范，按巡检路线认真巡检；6） 违章发生率1以下，处理及回访率100%。（七）消防管理园区日常消防管理1） 园区消防设施完好率100%，消防供水率100%；系统设施完好，定时定人检验维护，对消防供水系统定时试水试压；2） 火灾发生率1以下，有防范方法，定时进行安全教育、培训，确保工作人员掌握基础消防技能，合格率达成100%；3） 制订防火责任制并严格实施，消防设施有显著标识，不得挪做它用，放置合理，定时巡视检验，使之合格有效。（八）车辆交通管理园区内提供车辆管理1） 提供车辆停车泊位、车辆发牌、登记率100%，认真检验进出车辆及车辆凭证；2） 车辆按要求路线及速度行驶，有显著交通提醒标识；3） 车辆无鸣笛叫人，违章率低于1以下；4） 人车进出有序，车证相符，缴费率98%以上，无被盗。（九）档案资料管理建立园区公共档案资料1） 建立计算机资料库，档案齐全，档案建立和完好率100%，有物业管理费用收缴和使用统计，工作日志整齐真实；2） 房屋有总平面图、地下管网图计划同意文件、完工接管验收档案，（验收证实、完工验收单、土建、水暖、电气人防、设备完工图纸）、公共设施设计安装图纸资料，帐实相符；3） 有1/10001百分比尺现实状况图、计划总平面图、道路计划图、竖向计划图、市政设施管网计划图、绿地计划图和园区具体计划说明书和环境预评价书；4） 有分户管理统计，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住园区情况表、房屋安全普查统计表；5） 有历年房屋完损等级评定统计，房屋及设备大、中、小修和检验统计，设备设施运行统计；6） 公共维修基金提存和使用统计。（十）代收代缴服务代收、缴费服务1） 熟悉收缴公共设施费。卫生清洁费、杀虫费、管理费、水电气费收费标准、计算方法；2） 熟悉抄看水电气表，正确读表，计量正确（正确率100%）并提供凭证；3） 管理费收缴率98%以上；按要求收取，不私自提升收费。（十一）服务规范用语和用户进行日常业务交往时使用礼貌用语1） 好，谢谢，对不起，请原谅，欢迎光临，请当心，打搅了，请留步，您走好，再见 2） 节日愉快，祝贺您工作愉快，祝您好运，新年好，圣诞愉快3） 小姐，先生，女士，夫人4） 让您久等了，给您添麻烦了，期望您满意，有什么能够帮您？我再给您想想措施5） 请问您有什么事？请问您找谁？有什么需要我帮忙？请您登记，欢迎光临本园区6） 很愿意为您服务，这是我应该做，请随时和我们联络，请您多提宝贵意见7） 请您登记，请您出示停车卡，请您锁好车门，请您按指定位置停车，请交停车费，谢谢光临第三部分 管理方法驻场管理第四部分 管理标准服务宗旨业主和住户至上服务第一依法管理企业服务精神热诚 奉献 求实 创新职业道德热爱工作 忠于职守廉洁奉公 遵守纪律艰苦奋斗 勤俭节省钻研业务 科学管理文明礼貌 优质服务第五部分 管理目标 以人为本，为业主/住户服务，经过对别墅园区管理，对业主/住户服务，保持和提升物业完好程度，使物业保值增值，以维护业主/住户整体利益为出发点，为业主/住户带来最大程度利益。 以业主/住户为中心，为业主/住户提供完善服务，发明安全、舒适、温暖、快捷、方便、清洁生活环境。 管理处对别墅园区实施专业化、规范化管理，使我们管理融入业主/住户居住生活之中，用优质管理服务，为业主/住户营造一个高品质生活空间。 经过我们管理服务，树立物业优质品牌形象；经过营造高品质生活空间，树立别墅园区良好社会形象；经过别墅园区良好形象使开发商取得更大经济效益和社会效益；经过我们努力使管理处成为业主/住户好友和别墅园区长久管理者，使管理处于竞争中得到发展。第六部分 总目标和分项指标总体目标：我们将尽力确保别墅园区物业管理按本方案标准实施及达成良好效果。 经过我们物业管理服务，树立物业管理品牌形象，确保开发商今年在别墅园区项目上销售/出租任务完成。 10月开展ISO9002质量体系认证，并在十二个月内取得ISO9002质量体系认证证书。 争创“优异物业管理示范园区”。分项指标：第七部分 实现目标确保方法管理体制和人员配置管理机构设置依据管理标准、管理方法及别墅园区具体情况，管理处全方面负责日常管理运作，统管整个园区内外事务。管理处按管理内容设置机构，确保管理区域安全、设备正常运转、业主/住户正常居住。人员配置按ISO9002质量标准和别墅园区管理内容，科学、合理地设置机构和人员，本着“精干、高效、节省”标正确定人员编制。管理处职责 落实实施物业管理企业工作方针、决议、计划和各项指令。 实施企业统一财务管理要求。 实施企业统一人事管理要求。 负责管理处全方面管理工作，并依据企业整体计划，制订管理处工作目标、工作计划并组织实施。 制订管理方案报企业同意并组织实施。 依据企业同意年度财务计划，合理、有效控制成本，收取物业管理费、供暖费等多种费用，提升多种费用收缴率，并主动开展项目内多个经营，为企业经济发展，寻求新经济增加点。 负责别墅园区项目管理处多种文档收发、传输、存档及信息管理、反馈等工作。负责别墅园区项目管理处办公用具、工程所需维修材料及固定资产采买。 负责别墅园区项目工程设备、设施日常检验、维修、保养工作。负责别墅园区项目内装修管理工作。负责别墅园区项目内保安、保洁、绿化、车辆管理等工作。 依据权限和内容负责处理和配合业主、开发商对管理处工作或人员相关投诉。 自觉接收业主和开发商监督，并协调好和业主和开发商关系。 负责和各项目所在地政府及相关部门建立良好协作关系。 配合协调和项目部、销售企业等企业内相关部门关系，配合供暖、收视等专业部门工作，配合相关外包企业工作，为专业企业及外包企业提供必需条件。入住入住步骤具体说明：1、验房2、填写返修单3、返修4、验收5、领取资料、签协议 发给业主签署并填写文件资料 签署物业管理协议、供暖协议书，业主、管理处各保留一份。 业主领取房屋使用、管理、维修条约并签署承诺书，三方各保留一份。6、领取住户手册、装修手册、工程质量确保书、住宅使用说明书、建筑工程保修卡。 业主填写业主基础情况记录表、紧急情况联络记录表。7、收取费用在签署协议后，向业主收取物业管理费、供暖费等，如办理装修再向装修企业收取装修管理费，垃圾清运费、确保金等。8、锁匙发放 验房合格并签署法律文件后，办理钥匙交接手续。 填写钥匙交接单。 业主/住户、管理处签章。装修一、房屋装修程序业主办理入住手续后，能够依据以下程序进行装修工作。装修步骤以下图：装修步骤具体说明：（1） 业主/住户需要装修时，应提前到企业物业部提出申请，领取住宅园区装修管理要求和别墅园区装修手册，并如实填写业主（住户）装修施工申请表，办理装修申报手续。（2） 业主/住户将装修方案、设计图纸和装修施工单位营业执照（副本）复印件、资质证书复印件等有效证件交到物业部，由工程部审批方案。合格后，签协议。（3） 若装修项目不符合要求，须变更装修内容，交工程部再审，直至经过。（4） 装修方案审批合格后，管理处、业主/住户、装修施工单位三方共同签定房屋装修协议书。（5） 协议签定后，业主/住户和装修施工单位需交纳装修押金、装修管理费及垃圾清运费。（6） 装修单位执交费单据、施工人员身份证、免冠近照二张到管理处物业部填写装修施工人员记录表，领取出入证及施工许可证。（7） 进场装修为确保装修期间一切正常，管理处依据建设部、市、区相关文件，指定了别墅园区装修手册，对施工时间、施工人员、施工期间安全、消防、施工用电，清洁卫生等做出要求，全部施工人员必需遵守。在装修期间如需变更转内容，需到物业部立案，办理复审，得到许可后，方可按变更后内容进行整修。（8） 管理处于装修期间要监督装修过程，不定时对其进行检验，并将检验情况做好统计。 管理处各职能部门依据各自职责，监督装修单位有没有违反装修协议及装修要求行为发生。若施工中有违反协议内容，通知施工单位立即进行整改后，方可继续施工，如拒不服从，则由物业部签发违章处理单，立即停工，另做处理。（9） 管理处保安保洁部在装修期间负责检验监督装修垃圾和生活垃圾清运工作。二、装修期间治安管理1施工人员进入园区，全部应办理出入证。出入园区时，保安负责查验，无证者不准进入园区。出入证仅供本人使用不得转借；持证人要自觉接收和配合保安查验；出入证到期或有遗失，须立即到发证部门办理延期或补办手续。2装修期间为加强对施工人员管理，进行以下关键工作： 保持各施工别墅公共区域公共卫生及公共秩序。 监督施工人员在运进、运出装修材料等物品时，是否有遗洒等情况出现，如发觉，要立即阻止。 预防施工人员破坏公共区域设备及设施。 不准施工人员将施工材料堆放在公共区域内。 检验消防设备完好，发觉违反消防要求人或行为立即阻止并上报。 预防施工人员在施工区域内打架斗殴。3装修企业在进入施工现场装修前，应和管理处签署施工防火安全协议书，如需动用明火应先到工程部办理动火证，特种作业人员需持证上岗作业。4、全部装修人员在施工期间必需遵守装修手册及保安保洁部制订尤其通告，保安员在日常巡视当中，将对施工人员进行管理，并有权对违反装修手册及尤其通告行为人员进行阻止，情节严重者将通知物业部对其进行处罚，直至停止施工。三、装修期间装修垃圾清运装修期间，施工单位须将装修垃圾装袋放在户门以内，装修垃圾不得散放；生活垃圾不得和装修垃圾混放；如违反要求，物业人员有权阻止并令其清理，拒不服从者，管理处有权令其停工，清场。装修垃圾由施工单位日产日清，如遇特殊情况，立即和物业部取得联络，另行安排人员清运。保洁人员在清运垃圾时要确保密封，不遗洒，不丢落，将垃圾运至指定地点。上门收取垃圾原因： 确保园区室外环境卫生处于良好保洁状态。 确保别墅园区设施设备不受损坏。返修、保修返修是指业主/住户房屋自用部分仍在保修期内维修.维修工作由施工单位负责。返修步骤具体说明： 业主/住户在保修期内向物业部提出返修申请。 物业部通知工程技术人员到现场核实情况，确定是否是质量问题。 情况属实由物业部填写返修单（单中应写明预约时间、联络电话、维修项目等），转交给施工单位。 施工单位依据返修单内容，在约定时间内派人员进行维修，如在约定时间内不能安排，由施工单位自行和业主/住户另行约定时间。 维修完成，由工程部进行初验，初验合格后，通知业主/住户确定。 物业部对业主/住户报修项目进行回访。 保修期满前30天，物业部公告业主/住户。 保修到期后，由开发商、管理处及施工单位共同进行验收，对曾经提出返修要求项目，依据实际情况关键查验。维修维修是指业主/住户房屋自用部分已过保修期维修.费用由业主/住户负担。维修步骤图：维修步骤具体说明： 物业部接到业主/住户报修电话或书面申请，核实该户是否欠交费用（如欠交催缴）后填写维修工单，维修工单中应写明报修预约时间、联络电话、维修项目及费用(包含材料费及人工费)。 物业部将工单转工程部值班人员，由工程部委派人立即进行维修。 工程部值班人员依据维修工单内容，在约定时间内派维修人员进行维修，维修工作完成在维修单上填写完成时间，如住户原因，在约定时间内不能进行维修，应立即通知物业部，另行约定维修时间。 业主/住户验收合格，签字确定工程质量及费用。维修人员将维修工单转物业部存档。 物业部定时对业主/住户进行回访。 维修费由物业部计入当月应收，定时收费。投诉处理管理处各部门日常管理运作标准：全方面推行国际、中国质量认证机构认证ISO9002质量管理体系，园区内日常机电运行、房管事务、治安消防、车辆、清洁绿化、园区文化、设施维修保养等统一规范管理，重视每一个管理服务人员培训、考评、进行日检、周检、月检、年底评审工作。管理处管理规章制度分为公众制度和内部管理制度两大类，总体实施标准为：F 建立专题工作领导小组。F 设置总值班制度。F 实施物业管理企业各项管理制度。 管理制度目录：公众制度 别墅园区物业管理条约 别墅园区物业管理住户手册 别墅园区精神文明建设条约 别墅园区分墅使用和维护管理要求 房屋二次装修管理要求 交通车辆、停车场管理要求 别墅园区治安管理要求 别墅园区消防管理要求 别墅园区清洁卫生管理要求 别墅园区园林绿化管理要求 别墅园区环境保护管理要求 别墅园区喂养宠物管理要求 别墅园区安全用水、用电管理要求 别墅园区娱乐场所管理要求 别墅园区暂住人口管理要求 别墅园区房屋出租管理要求 别墅园区路灯管理措施 别墅园区配电室管理制度 别墅园区水泵管理制度内部岗位职责 管理处经理岗位职责 物业部经理岗位职责 客服中心主管岗位职责 客服中心职员岗位职责 行政主管岗位职责 行政职员岗位职责 财务主管岗位职责 出纳员岗位职责 收费员岗位职责 保安保洁部经理岗位职责 保安主管岗位职责 保安员固定岗岗位职责 保安员巡查岗岗位职责 车辆管理员岗位职责 中控值班员岗位职责 保安保洁部保安主管岗位职责 保安保洁部保洁主管岗位职责 保洁员岗位职责 绿化工岗位职责 工程部经理岗位职责 电气主管岗位职责 电工岗位职责 维修主管岗位职责 维修工岗位职责 水暖工岗位职责内部管理运作制度 职员手册 职员行为语言规范 职员职业道德规范 职员培训管理制度 职员培训纲领 档案资料管理制度 财务管理制度 管理处值班制度 回访制度 投诉处理制度 园区文化工作制度 公共钥匙管理要求 库房管理制度 公用设施及设备维护、保养管理要求 有偿服务收费制度 防火管理制度 防火安全“三级”检验制度 消防应急方案 房屋维修管理要求 维修服务工作标准 安全服务工作标准 保洁服务工作标准工作步骤 管理处整体运作步骤 业主投诉处理步骤 园区文化活动实施步骤 业主入住步骤 二次装修管理步骤 档案建立和管理步骤 服务质量评价及不合格服务控制步骤 物料使用控制步骤 设备设施维修养护工作步骤 固定资产购置控制步骤 服务分包控制步骤 业主室内维修工作步骤 治安事件处理工作步骤 环境管理工作步骤 消防应急处理步骤 职员培训工作步骤工作质量考评制度 职员服务质量考评措施 职员奖惩条例 部门月考评表 职员月考评表内部管理一、培训职员是第一线工作人员，直接为业主/住户服务，工作质量好坏，水平高低直接影响到服务质量、企业声誉和形象。所以，对职员培训十分关键。u 入职培训：由物业管理企业人力部负责对新入职职员进行岗前培训。u 岗位培训：各部门依据实际需要及具体工作要求，分别对职员分专业再培训。 知识即应知。依据不一样工种和岗位，应该掌握专业知识、岗位规范、工作程序和工作标准。另外，还应该对别墅园区概况，及和服务相关多种知识有一定了解，以随时满足业主/住户需要。 能力即应会。不仅要熟练本岗位技能技巧，要有应变能力,以满足不一样业主/住户要求。 态度。指仪容仪表及待人接物态度。不一样岗位有不一样要求，仪容仪表要规范得体、洁净大方、笑容可掬、态度诚恳、礼貌自然、讲究高效率，要求服务一直处于最好状态。为业主/住户营造一个清新舒适、环境优美、整齐自在生活空间。培训组织方法1、 培训职责：物业企业人力资源部负责全企业职员日常培训计划、协调、组织、考评等工作。2、 培训实施步骤：我们对职员培训分为“入职培训 岗位转正培训 日常管理培训”3、 培训时间：4、 培训方法：培训内容及目标1、 新职员公共培训科目（由人力资源部安排）序号公共科目名称及具体内容课时1由人力资源统一进行军训（包含军事训练和体能训练）3天2礼仪知识：1、常见礼仪知识；2、形体训练；3、行为语言规范6课时3服务意识：1、职业道德教育；2、怎样处理投诉；3、沟通技巧3课时4企业文化：1、 企业发展史及基础情况介绍；2、企业理念；3、职员手册；4、劳动及人事方面管理规章制度3课时5园区基础情况介绍及二次装修管理关键点4课时6行业法规：建设部及物业管理方面法规条理4课时7物业管理基础知识2课时8安全知识及消防知识2课时9质量管理及ISO9002质量确保体系知识2课时10实习5天2、保安员及车管员培训科目序号培 训 内 容培训频率培训目标 1、单兵队列训练和体能训练每七天一至五天天一小时培养组织纪律性练就扎实基础功2擒拿格斗基础功、捕俘拳和防卫术每七天六、日熟练掌握擒敌及防卫技能3内务管理每七天评选检验一次保持宿舍洁净整齐4例会（政治思想及职业道德教育、工作讲评及分析）每七天一次提升思想自觉性，总结本身存在不足5保安服务工作手册每个月培训考评熟悉保安岗位职责操作规程工作标准6保安服务规章制度和相关法规政策每个月培训考评熟悉相关法律厂常识，提升理论水平7消防管理工作手册每个月培训考评了解消防基础知识、基础程序职责8突发事件应急处理紧急集合演练每三个月一次提升突发事件处理能力9消防实战演练和伤员救护知识每六个月一次提升消防实战能力3、保洁员培训科目序号培 训 内 容培训频率培训目标1例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每七天一次提升思想觉悟、总结本身存在不足2内务管理每个月一次检验保持宿舍洁净整齐3清洁服务工作手册每个月培训考评熟悉岗位职责、操作规程和工作标准4清洁设备操作和保养每季培训考评提升工作技能、保持工作效率5清洁方面管理要求每季培训考评提升理论水平6四害消杀和防治每三个月一次熟练掌握消杀程序7消防实战演练每六个月一次提升消防实战能力4、园艺工培训科目序号培 训 内 容培训频率培训目标1例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每七天一次提升思想觉悟总结本身存在不足2内务管理每个月一次检验保持宿舍洁净整齐3园艺服务工作手册每个月培训考评熟悉岗位职责、操作规程和工作标准4园艺机械、设备操作和保养每季培训考评提升工作技能、保持工作效率5园艺洁方面管理要求每季培训考评提升理论水平6北方植物生长常识绿化管理计划要求每三个月一次熟练掌握园林知识7消防实战演练每六个月一次提升消防实战能力5、维修技工培训科目序号培 训 内 容培训频率培训目标1例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每七天一次提升思想觉悟总结本身存在不足2内务管理每个月一次检验保持宿舍洁净整齐3维修服务工作手册设备管理工作手册消防管理工作手册每个月培训考评熟悉岗位职责、操作规程和工作标准4房屋修缮标准每季培训考评熟悉相关法规、提升理论水平5园区内水、电、消防管道走向及设备设施特点每季培训考评熟悉园区情况提升工作效率6土建、机电、暖通等相关专业基础管理知识每季培训考评提升综合能力发素质7设备及机具操作演练和保养每六个月一次培训考评检验实际操作能力寻求差距8消防实战演练每六个月一次提升消防实战能力二、物业部日常管理运作物业部关键工作：u 人事、行政管理： 负责制订人员定岗定编及培训计划，多种会议纪要编写，职员福利待遇、工资、考勤，多种文件收发及传阅，职员档案管理 负责本管理处各项规章制度建立健全工作 负责本管理处制度实施监督检验工作 负责办公物品采购工作 负责库房日常管理，对出入库物品进行验收和登记。 负责职员宿舍、就餐、班车等后勤服务管理工作。 负责内部多种信息传输、追办工作。u 客服中心 接待业主提出服务要求 接待业主投诉、报修 代收、代转物品（珍贵物品除外） 报刊、信件收发 电话回访、上门走访（定时、不定时） 解答业主提出问题 传输物业管理服务信息 特约服务分为自营部分（保洁，工程维修），和合作部分。合作部分和家政企业商议提供服务项目给业主，费用按项目标准向业主/住户收取。特约服务步骤图：特约服务项目明细：1、自营部分：工程维修服务包含：为业主换灯泡、水龙头、修马桶等业主居室内设备设施有偿维修服务，及装修前审图、装修后隐蔽工程验收、装修过程中质量控制检验等。2、合作部分：保洁服务包含：地面清洗、木地板打蜡、大理石清洗打蜡、抛光、翻新、大理石防渗、大理石墙面清洗、上光、地毯清洗、玻璃清洗、厨房、卫生间清洁、清洗轿车、杀虫灭害、房间开荒、清洁及日常清洁等项服务。为业主联络家政企业，提供代订牛奶、代订报刊、代请保姆、代订礼品、代订鲜花、代请迁居企业、代订出租汽车、代请家教、送水服务、代请婚庆服务、代请摄像、摄影服务、代请清洗油烟机、代请小时工等工作。 档案管理：建立用户档案 预售契约复印件 物业管理协议 供暖协议 业主基础情况记录表 紧急情况联络表 条约承诺书 业主及家人身份证复印件及照片 财务收费管理：每个月12日向业主发送缴费通知单，；20日向未按期缴费业主发送催缴通知单如仍不能推行义务向业主发函。建立费用统收台帐，立即登记费用收缴情况三、工程部日常管理运作设置说明：F 电气专业：负责对园区内变（配）电系统、消防自控系统、保安监控系统及多种水泵、风机电机日常运行管理、计划检修及突发事故处理等工作。F 维修专业：负责对园区内给排水系统、消防喷淋系统、会所机电设备及其它通用设施设备运行管理、计划检修、年底保养、突发事故处理等工作。F 运转值班：负责对园区内变（配）电、中央空调等系统值班运行，对公共区域设施设备进行巡视，确保园区内各类设备安全运行，为园区内关键活动提供保障。人员安排:工程部依据别墅园区项目标具体情况编制、安排以下：依据园区实际情况，将工程维修人员分为二个部分，即日常维修和运转值班，日常维修部分包含电气、水暖二个专业，关键负责日常维修、设备日常保养等工作；完成业主/住户提出多种维修安装要求，为业主/住户提供有偿服务，处理弱电系统、保安监控系统故障，及强电系统、空调系统、给排水系统日常管理和紧急抢修工作，完成运转班未能处理遗留问题。另一部分为运转值班维修，每班1人，要求每个职员全部含有多个技能。工程部经理指导和率领职员进行工作，在日常工作中给职员进行培训和示范，帮助管理处经理做好工程组织管理工作。工程部关键工作项目工程部在企业工程部直接领导下，负责对别墅园区内共用部位、共用设施设备（配电、照明、给排水、通风、消防）进行日常维修管理。具体内容以下： 全方面负责所管辖项目，按技术管理指令要求，有效地制订维修工作计划。 负责编制实施项目设备预防性维修工作计划。 处理紧急事故和突发事件。 做好交接验收工作，协商遗留问题处理方案，配合施工单位返修及未完成项目标施工。 负责别墅园区配电系统全部设备维护保养工作，严格实施供电局、劳动局相关规程、要求，确保变（配）电系统安全可靠运行。 定时巡视检验本专业系统设备运行状态，发觉问题立即组织人员抢修。 制订设备中、小修及保养计划。 编制各类设备技术档案，登记系统设备运行情况、维修统计，使设备处于良好工作状态。 工程维修物品采购配合工作。 负责打印各类工程文件，复印、收发及档案存放。建立整理工程部技术档案，按月将各系统设备相关故障情况、维修项目、更换零件及更新内容填入设备技术档案。关键工作程序n 建立重大设备事故处理程序，统一指挥各部门通力合作，确保参与抢修各级工作人员，快捷有序工作。 如园区内发生重大设备事故，现场人员要冷静快速切断电源、煤气，并立即通知工程部值班室，并保护好现场。 工程部值班室接到汇报后，立即通知相关专业主管、技工赶到事故现场，同时通知工程部经理、保安保洁部经理、管理处总经理。 事故现场等级最高责任人统一指挥，工程部经理负责组织工程技术人员对设备进行抢修，立即排除故障，恢复正常运行。 设备事故排除后，由工程部经理负责组织事故分析，查明事故发生原因，并对责任者提出处理意见，上报管理处总经理，审批后实施，同时对相关操作、使用设备人员进行现场教育和培训，以防类似事故发生。n 建立职员安全守则，加强遵纪遵法及安全生产教育制度和技术培训，要求职员严格遵守各项规章制度。n 建立安全生产教育制度，加强技术培训，各级主管人员加强对所管理下属各项培训工作，督导检验实施情况，定时培训考评。n 建立设备管理制度，加强职员责任心，延长设备使用寿命。 为确保园区内设施、设备处于最好状态，园区内各相关设备必需按系统建立、健全设备技术档案，尤其是各系统主机。 各专业系统，各类设备运行检修，应指定专业人员负责，并定时由工程部专业主管进行检验。 为确保工程部技术素质，工程部经理、主管应定时对下属进行培训，使管理和维修水平不停提升，使设备处于最好工作状态。 工程部上岗人员均应持相关部门考评、签发上岗安全操作证。 各关键岗位值班人员严禁擅离职守，认真实施机房重地闲人免进制度，严格实施交接班制度，交班时设备发生故障，交班人员必需协同下一班排除故障。 为确保园区设备正常运行，工程部值班室实施二十四小时值班制度，夜班工程值班代班人员，有权调动指挥工程部全部当班人员。 园区内如相关键活动，工程部实施经理负责制，指定专员定时、定点、按时完成前期准备工作，并在活动中跟进保驾。 工程部多种机械设备和小型电动工具，由专员负责保管，未经工程部经理同意同意，不得私自外借她人或带出园区外使用。 特殊原因需全部或局部停水、停电时必需提前请示最高领导同意，同意后方可进行工作，工程部无权私自做主。n 建立设备维修规范，设备维修必需责任到人，各专业维修技术工人必需按要求时间完成本职员作。 工程部运转主管，负责园区内设备设施运行管理工作及日常运行工作，负责各部门及业主/住户设备日常维修、派工管理工作，各部门设备报修，必需填写报修单，运转主管依据工作性质，分配专业维修人职员作并在报修单上注明接单时间。 对影响业主/住户需要和园区观瞻设施设备维修，实施限时抢修制度，维修技工接到抢修或紧急修理任务，必需按工程部要求，限时修好或更换设备，必需时由运转主管通知各专业主管增派力量，进行抢修。 设备正常维修实施各专业系统包干，责任到人管理，各专业，各级维修保养人员必需按要求时间和工作内容检验本专业负责责任区域多种设备运行情况，发觉故障立即排除，关键故障立即上报主管或工程部经理。 设备运行要严格实施值班制度，各关键部门，关键设备天天运行情况必需按要求时间，内容填写好运行统计，设备巡视统计，认真实施交接班制度。设备运行统计不全或故障未立即处理，而引发设备损坏或造成不良后果，要追究责任。 中央空调及热力系统，变（配）电室等关键设备，依据劳动局相关要求、规程进行季节维修，集中人员逐项检验维修，并经过试运行，测试相关数据，统计，归档。 工程部维修所需要备品备件，工具实施统一管理，各职员依据本专业工作计划和日常维修用量，每个月20日前做出维修材料计划上报企业工程部审批，经核准后，由企业统一购置，工程部负责材料质量、验收。特殊和急用材料经请示企业工程部能够另行购置。每日消耗维修材料，由工程部经理签字，到库房领取，关键备品备件实施以旧换新领取。n 建立设备、设施日常维修派工程序，明确工程部运行维修派工程序和相关人员责任，使维修项目得以立即完成，提升工作效率。 工程部设运转值班室，实施二十四小时值班，负责设备运行及设施维修派工，分配维修任务。 园区各使用部门发觉设备、设施损坏需立即报修，填写工程报修单，部门主管签字，如业主报修，需有物业部签收工单送工程值班室。 工程部对业主户内设施设备维修时，如维修项目仍在保修期，由物业部联络施工单位负责保修，并填写返工单，维修工作完成后由保修单位、业主分别在返工单上签字；已过保修期项目，工程部提供有偿服务。 运转主管收到工单后，检验填写报修日期、时间、内容，分专业工种在运行记录表上具体统计，并快速通知维修技工。 维修技工接到维修任务后快速前往修理，小修项目立即处理，经检验不能快速完成项目立即汇报工程部，增派力量处理。 若维修工作需延长加时工作，由运转主管通知相关部门，共同向业主说明原因，需要延长时间，取得业主同意，采取应急方法，增加维修力量，降低对业主影响。 业主户内设施、设备维修时，需有业主在场，维修完成后，双方检验签字；若业主不一样意立即修理时，维修技工应查明故障原因，无危险后，征求业主意见，约定维修时间，不可打搅业主，如业主不在家中，需要紧急抢修时需有物业部、保安保洁部同时在场。 维修工作进行中如因配件或特殊原因造成不能立即修复时，应立即通知运转主管，并向业主（或使用部门）说明原因，运转主管做专题登记，并签字，将工单收入维修栏或搁置栏中，交班时移交下班完成，关键设备急修和部分不能处理维修项目报工程部经理。 值班室设派工板，详列各专业名称、待修、未修、搁置、完成栏目。n 建立预防性维修程序，避免设备损坏而造成园区正常生活；采取预防性维修，避免设施、设备不能正常运行，对业主造成不便。 对以下设备应做到预防性维修：消防报警系统、保安监控系统、泳池系统、配电系统、水泵等。 建立预防性维修计划，各专业主管每个月上旬向工程部经理呈报本月计划检