南宁市超高层市场调研研究报告.doc

《南宁市超高层市场专题调查汇报》

提 纲
综述
一、南宁市超高层建筑现实状况概况
1、超高层建筑关键分布区域
2、现在南宁市超高层建筑数量、名单及排行
3、南宁市代表性超高层建筑介绍
二、现有超高层建筑经营情况
1、楼层功效设置，商铺、写字楼、酒店配置百分比
2、出租、出售情况和物业管理情况
3、入驻著名品牌商家及周围环境
4、写字楼入驻企业情况整理统计
5、商铺类型统计
三、依据调研对南宁市超高层进行市场分析
1、写字楼市场
2、酒店市场
3、商铺市场
四、调研结论
1、地标优势
2、建设地标性建筑树立自己品牌
3、北部湾大厦运行定位提议
4、北部湾未来关键用户分析
五、风险分析
六、结语

综述：
中国是一个人多地少，尤其是建设用地十分紧缺国家，超高层建筑兴建，能够提升土地利用率，一定程度上缓解土地紧缺问题。高层建筑是一个国家和地域经济繁荣和科技进步象征，尤其是超高层建筑更是一个地域标志且含有没有遮挡、景观视野开阔优势。
此次南宁市超高层建筑市场调研关键以南宁市琅东CBD商务区和东盟商务区板块超高层建筑聚集区作为关键调研对象，经过实地调查、物业寻访、电话咨询、互联网信息查找等方法，搜集到南宁市现在超高层建筑数量、分布情况、发展趋势及现有超高层建筑功效设置、经营情况等信息，并依据搜集到信息数据对南宁市超高层建筑市场需求做出分析。我们结合琅东商务区和东盟商务区掌握实际情况，基于商务片区经济发展大好局面，指出了目前在东盟区市场出现了很好投资机会，并对其市场潜力、经济效益和社会效益做出了分析。南宁市超高层建筑现处于发展阶段，且通常全部是集商务、办公、休闲、娱乐、酒店、旅游观光于一体，市场需求大，前景很乐观。商务写字楼出租价均价为60～80元/平米·月，最高可达120元/平米·月，出售均价0元/平米，出租率全部达90%以上，琅东CBD商务区已基础无写字楼可租售。商铺出售价为0～60000元/平米不等，人员流动量大区域，临街旺铺售价高达100000元/平米。在国家限购令下，且作为长远投资对象，现在销售很火爆。
在汇报最终部分，我们就投资方在北部湾项目标社会环境、政治环境做出了估量和提议，并做了简单项目风险分析，仅供参考。

一、南宁市超高层建筑现实状况概况
1、南宁市超高层建筑分布关键集中区域
琅东CBD板块：地王国际商会中心、金源CBD现代城、第二长途电信枢纽大厦、电信大楼、广西投资大厦、广西建设大厦等。
会展、东盟商务区板块：航洋国际城、华润中心一期西座、中国-东盟国际商贸物流中心、金融交易中心办公大楼等。
2、现在南宁市超高层建筑数量、名单及排行
南宁市超高层建筑共41个，其中包含已建成项目19个，在建项目9个，封顶项目2个，备建项目3个，计划8个。（详情见下表南宁市超高层建筑名单及排行）
南宁市超高层建筑名单及排行(（排名按建筑高度）
排名
楼名
高度（m）
楼层数
建成时间
用途
建设状态
1
国际金融中心
386.00
96
0
写字楼 酒店 商业
计划
2
龙光世纪
358.00
80
0
写字楼 酒店
在建
3
九州国际大厦
317.60
71
0
写字楼 酒店 商业
在建
4
地王国际商会中心
276.00
58

写字楼 酒店 商业
建成
5
航洋信和广场
250.00
0
0
写字楼
计划
6
南宁塔
228.00
0
0
写字楼
计划
7
丽原·天际城
217.80
57
0
住宅 商业
在建
8
中国-东盟国际商贸物流中心
200.60
47
0
写字楼 商业
在建
9
金融交易中心办公大楼
200.60
52
0
写字楼 商业
在建
10
南湖名全部广场A座
200.40
48
0
写字楼 商业
在建
11
华润中心商务楼
200.00
0
0
写字楼 酒店 商业
预备
12
阳光100城市广场三期T5
198.40
59
0
住宅
计划
13
阳光100城市广场三期T6
198.40
59
0
住宅
计划
14
世贸公馆1栋
174.65
52
0
住宅
计划
15
华润中心一期西座
171.35
35
0
写字楼
在建
16
第二长途电信枢纽大厦
159.00
33
1999
写字楼 商业
建成
17
龙光·水悦龙湾1栋
150.00
45
0
住宅
预备
18
龙光·水悦龙湾2栋
150.00
45
0
住宅
预备
19
利海·亚洲国际领峰A座
144.00
22
0
写字楼
在建
20
利海·亚洲国际领峰B座
144.00
22
0
写字楼
在建
21
世贸公馆2栋
143.15
42
0
住宅
计划
22
广西水利电业商务楼
139.60
32
0
写字楼
计划
23
广西电力大厦
138.30
30
1993
写字楼
建成
24
航洋国际城发展中心
137.60
38
0
写字楼 住宅
建成
25
航洋国际城恒富中心
135.00
36
0
写字楼 住宅
建成
26
澳门街
130.00
31
0
住宅 商业
建成
27
电信大楼
124.00
0
1991
写字楼
建成
28
北部湾大厦B座
118.00
21
0
写字楼
在建
29
北部湾大厦A座
118.00
21
0
写字楼
在建
30
广西投资大厦
117.30
28
0
写字楼
建成
31
金源CBD现代城
116.80
28
0
写字楼 商业
建成
32
航洋国际城东方资本中心
114.30
27
0
写字楼
建成
33
航洋国际城万豪酒店
112.00
27
0
酒店
建成
34
财富国际广场A区1号楼
110.00
26

写字楼
建成
35
高新区火炬大厦
110.00
27
0
写字楼
建成
36
南湖国际广场7号楼
108.00
32
0
住宅
建成
37
世贸西城广场B区
105.00
30
0
住宅 商业
建成
38
阳光100上东国际
104.00
31

住宅 商业
建成
39
广西农资大厦
103.80
28
0
写字楼 酒店 住宅
建成
40
广西建设大厦
103.60
26
0
写字楼
建成
41
南湖国际广场5号楼
101.00
30
0
住宅
建成

3、南宁市代表性超高层建筑介绍：
（1）南宁地王
建筑高度：276米
建筑层数：地上58层，地下3层
建筑面积：13.2万平方米，用地面积1万平方米
投资金额：5亿元
建设工期：动工，工期两年半
车位数量：840个
电梯数量：18部
建设单位：广西龙门居房地产开发有限责任企业
设计单位：深圳招商建筑设计/香港招商工程和设计顾问
工程地点：琅东中心区金湖路
功效布局：地下停车场、裙楼商店、主楼为纯写字楼、屋顶观光。标准层形式为方形、面积约为平方米，层高3.6米。地上部分 111556.83m2 ，地下部分 20573.31m2 ，办公面积 91253.02m2 ，消防避难层面积 2070.07m2，架空层屋顶花园面积 1348.94m2。
（2）广西南宁市龙光世纪大厦工程 在建
建筑高度：378米
建筑层数：地上80层
建筑面积：388234平方米，占地面积22669平方米
投资金额：6亿
建设工期：2月开工，工期36个月，初建成
车位数量：一个连体地下四层停车场
工程地点：东盟商务合作路和中柬路交叉口东侧
功效布局：地上53-80层为一栋酒店办公大楼；地上53层为一栋公寓式办公大楼；地下4层为一个连体地下停车场。另包含游泳池、水疗中心、会所、会议中心。两栋大楼之间有三层裙楼和四层裙楼相连，裙楼关键功效为商业，塔楼作为酒店办公及公寓式办公使用。

（3）东盟广西市长大厦 计划
建筑高度：
建筑层数：84层
建筑面积：234924平方米,占地面积为5736平方米
投资金额：3亿元人民币
建设工期：6月 至 12月
车位数量：五层高地下室提供1263个车位
设计单位：广西建筑科学研究设计院
工程地点：东盟商务区中越路
功效组成：包含办公室 、会议室 、露天游泳池。

（4）南宁丽原天际城 在建
建筑高度：217.8米
建筑层数：地上57层，地下3层
建筑面积：110033.37平方米，用地面积6922.75平方米
投资金额：1.2亿
建设工期：10月开工，工期1090天，
车位数量：600个车位，近5000平方米机械车库
建设单位：广西丽源投资
设计单位：广西华蓝设计集团
工程地点：民族大道和共和路交口东南角
功效布局：地下3层位地下车库及人防，地下2层、地下1层位车库；地上1—6层为商场；7层为休闲会所；8层—56层为公寓、住宅。共包含20余套楼中楼、约700套30—60平方米小户型及近5000平方米机械车库。
（5）南宁中国-东盟国际商贸物流中心B座 在建
建筑高度：218.50米
建筑层数：地上50层，地下5层
建筑面积：187562.29平方米，用地面积约18296.23平方米
投资金额：250亿
建设工期：
结构形式：钢框架-关键筒结构
电梯数量：25部
车位数量：地下停车位1150，地上停车位53
建设单位：广西南博国际商贸
设计单位：广西华蓝设计集团
工程地点：南宁市东盟商务区关键区，北临民族大道
功效布局：地下五层设地下车库及人防，地下四至五层位地下车库，地上一层为银行营业大厅及办公入口大堂；二层至五层设置宴会厅、汇报厅等；六层及三十七层为避难层；八层至三十六层为培训区；三十八层至五十二层为办公区。

（6）南宁国际金融中心（计划中，数据甚少）
建筑高度：300米以上
建筑面积：用地面积12270平方米
设计单位：AECOM企业
工程地点：民歌湖、国际会展中心旁；
金浦路和汇歌路交汇处东南侧。
功效组成：集办公、商业、公寓、酒店等多个业态于一体。

（7）南宁九州国际大厦 在建
建筑高度：318米，地上71层，地下6层
用地面积：11515.86平方米，总建筑面积约21万平方米
总投资：20亿元人民币
建设时间：6月13日开工
功效布局：(1F~4F)商业、（5F~9F，11F~25F）五星级酒店及其配套、（26F~32F，34F~50F,52F~68F）商务办公楼、（10,33,51）避难及技术层。
（8）航洋国际城发展中心 建成
建筑高度：
占地面积：56000平方米
建筑面积:400000平方米
建筑设计单位:新加坡DP建筑事物所。
功效布局：1号楼（资本中心）总高 26层，2号楼（恒富中心）总高37层，3号楼（发展中心）总高39层，4号楼万豪国际酒店。 
停车位：3000个，面积约10万平方米。

二、现有超高层建筑经营情况
此次调研关键就南宁市超高层集中地两块区域（琅东CBD板块和会展、东盟商务区板块）超高层楼层功效设置及配比、出租出售情况和周围环境、加盟商家、入驻企业等经营情况进行实地考察和资料搜集。
1、楼层功效设置，商铺、写字楼、酒店配置百分比分析（详见附表一）
附表一调研楼层功效设置及功效配比一览表
项目名称
功效设置
建筑总面积(㎡)
写字楼
商业
面积(㎡)
所占百分比(%)
面积(㎡)
所占百分比(%)
地王国际商会中心
1到5层商铺;6到51层写字楼;52-58云顶饭店观光.
132130.14
91253
69.06
16884
12.77
金源CBD现代城
1到5层商铺;6到27层写字楼.
93000
7
77.40
16000
17.20
航洋国际城（4栋）
集商务、娱乐、休闲、餐饮为一体综合楼群
400000
265000
33.75
135000
66.25
超高层建筑通常全部是集商务、办公、休闲、娱乐、酒店、旅游观光于一体，地下为大型停车场或购物中心，将人多空间（办公、餐饮、购物中心）放置在下部当做底层商铺，人少空间（旅馆、酒店）放置在上部。
2、出租、出售和物业管理情况（详见见附表二、附表三）
附表二调研楼层写字楼、底层商铺出租、出售情况汇总
项目名称
写字楼
底层商铺
备注
出租价
（元/㎡·月）
出售价
（元/㎡）
租售率
出租价
（元/㎡·月）
出售价
（元/㎡）
租售率
地王国际商会中心
100-120
均价25000
98%
一层临街旺铺可达250,其它100-180
首层临街旺铺可达80000，其它40000～50000
100%
经和物业核实现在只空置4、5套办公室。
金源CBD现代城
60-80
均价0
100%
一层临街旺铺可达250,其它100-150
首层临街旺铺可达40000～60000，其它0～30000
100%
经和物业核实无空置
航洋国际城
60-80
均价24000
1号楼100%、2号楼、3号楼达90%
一层临街旺铺可达250,其它90-150
首层临街旺铺可达70000，其它30000～45000
70%
零售店招商不到位，3层以上基础闭馆
在建工程华润中心一期西座，现已招商国际品牌约47%，招商出租率达81%。由此可见，南宁市写字楼和商铺出租出售市场形势大好。

附表三调研楼层物业管理企业及水电费收取情况汇总
项目名称
物业管理企业名称
物业管理费
（元/㎡）
电费
（元/度）
水费
（元/度）
地王国际商会中心
南宁科盛物业服务
写字楼6.9
商业用电收取
按商业水费收取
金源CBD现代城
广西南宁福源物业管理
写字楼3.5；商业物业管理费：15
商业用1.6
水费4.24
航洋国际城
广西航洋实业集团
写字楼3.0；商业物业管理费：18
商业用1.6
按商业水费收取
以上物业数据仅作为参考，现在写字楼、商铺，其物业管理服务价格实施市场调整价管理，即由双方达成服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约要求等协议签署协议，双方按协议要求推行各自职责和义务。
3、入驻著名品牌商家及周围环境
①琅东CBD板块入驻著名品牌商家及周围环境
周围环境：琅东板块，堪称南宁高层建筑王国，略略一数，就有了快要50栋高楼。琅东板块，西起南湖，东至厢竹大道、竹溪大道，南起青山路北至长湖路延长线，是南宁全先计划CBD区，政府和众多开发商全力打造顶级商务空间。琅东板块是作为南宁市中央商务区而计划建设，定在南宁商务经济硬件基础和软件平台，以南湖、五象广场为计划节点，辐射周围，形成以涵盖休闲、娱乐、餐饮、购物、商务、办公等几大功效关键商务区，是面向中国外形象展示城区之一。丰富景观资源，便捷交通网络，完善市配套，大气现代建筑形象，是该板块几大表征。该板块房地产项目关键特点是项目占地面积小，容积率高，重视建筑外观和功效实用性，整体品质较高。
周围超高层写字楼：地王大厦、广西投资大厦、广西建设大厦、金源CBD现代城、电信大楼等。
品牌商家：百货大楼金湖购物中心、广州友谊、梦之岛水晶城、新华书店、五象购物中心、肯德基、麦当劳、德克士，银行有中国银行、工行、农行、建行等。建设五象大酒店、跨世纪大酒店、桂景大酒店、天立富邦酒店等。
②会展、东盟商务区板块入驻著名品牌商家及周围环境
周围环境：航洋国际在南宁市CBD关键区东部，北临市区主干道民族大道，西临青秀路、石门森林公园，南靠国家4A级旅游景点青秀山风景名胜旅游区。伴随南宁市建设“大南宁”战略实施，她作为南宁对外开发国际平台，其所起作用也越来越巨大，现在东盟新区总体交通道路设施已初具规模。以民族大道延长线为主干道交通网络已展现在世人面，和其紧密先练南宁市CBD关键区良好发展而也对凤岭片区建设发展起到促进作用，东盟新区作为南宁市中央形象区和中央风景区，良好土地贮备，优美自然风光、便捷交通网络，使其成为南宁市房地产开发熟点区域 。
周围品牌商家：入驻航洋国际城有世界500强万豪酒店、沃尔玛、法国巴黎春天百货、法国VOILA、香港百老汇院线、国美电器、麦当劳、肯德基、必胜客、广西50强企业华劲纸业集团、皇家一号KTV等(详情见附表四)。南宁华润万象城已经完成50%租赁面积招商工作，关键租户包含百盛百货（Parkson）、沃美国际影城（Womei）、Ole'超市、冰纷万象滑冰场（WorldIce Arena）、玩具反斗城（TOYSRUS）、NOVO新概念店、哈根达斯（Haagen Dazs）、四海一家（Four Seas）、太兴港式餐厅（Tai Hing）。
附表四航洋国际城主力品牌列表
楼层
功效分布
主力品牌
B1
时尚购物城
沃尔玛购物商场、国美电器、药房、烟酒、停车场
B2
美食休闲城
国美电器、美食城、烟酒、影音世界、停车场
1F
国际精品城
精品女装、珠宝、化妆品、眼镜、饰品、美食街、巴黎春天
2F
流行时尚城
流行女装、男士正装、男鞋、休闲男装、皮具、婚纱摄影、巴黎春天
3F
健康无限城
管理中心、运动用具、户外用具、床上用具、咖啡厅、巴黎春天
4F
享受生活城
电玩、百老汇影城、美容美发、儿童乐园、儿童用具、
5F
疯狂娱乐城
皇家一号KTV（其它闭馆）
6F
激情运动城
时尚健身（闭馆）
4、写字楼入驻企业情况整理分析
①地王国际商会中心写字楼入驻企业有200多家，类型分析以下：
服务类：南宁科盛物业管理、中铁集团南宁分企业、广西有色华天冶金开发、广西中远物流、金河投资集团、龙发装饰、IBM南宁分企业、广西深圳商会、广西先林进出口、广西蓝天长盛房地产开发、广西华天恒大投资、澳顿投资集团。
科技类：联想集团广西分企业、飞利浦（中国）投资南宁办事处、南宁速竞衣饰有限责任企业、创意信息技术。
商贸类：广西天一纸业、广西珠宝协会、广南国际大宗商品交易所、广西荣发贸易、南宁市西南矿业、中国出口信用保险企业南宁营业管理部。
②金源CBD现代城写字楼入驻企业超出160多家，类型分析以下
服务类：中建三局第一建设工程、广西大东投资、北京上邦国际装饰企业、中国华电集团企业广西分企业、鸿扬家装南宁分企业。
科技类：西门子（中国）广州分企业、深圳市腾讯计算机、浙江中广电器、南宁物联通信产品、广西华越电力科技。
商贸类：广西集能经济、广西上阳贸易、上海人民电缆集团广西分企业、广西南宁基石诺建材、天津贵金属。
食品类：内蒙古蒙牛乳业（集团）股份
③航洋国际城发展中心（1号楼）入驻企业有14家，类型分析以下：
服务类：莲泉会所、兴华建设集团、广西鸿正投资、广西东方航洋，广西天一投资、baidu台球俱乐部。
科技类：蓝火冀通信（集团）、南宁超创信息工程
商贸类：南宁民族大道营业部
④广西投资大厦入驻企业快要50家，纯写字楼，租户关键是金融业、法律行业和专业服务类企业 。
5、商铺类型统计
商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态关键包含服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高级消费者，而且国际品牌在当中占很大比重。现在南宁市超高层建筑底层店铺也关键用于购物、休闲、娱乐、餐饮经营。像地王大厦一层广州友谊商场、航洋国际城经营等万豪酒店、沃尔玛、法国巴黎春天百货、法国VOILA、香港百老汇院线、国美电器、麦当劳、肯德基、莲泉会所等。
三、依据市场调研对南宁市超高层建筑市场需求分析
超高层建筑往往以城市地标建筑综合体形象出现，集商务、办公、休闲、娱乐、酒店、旅游观光于一体。以下就结合市场调研数据对南宁市写字楼、酒店、商铺市场需求做出分析。
1、 写字楼市场
南宁市在售写字楼销售价格均高于大部分在售楼盘，均价在0元/平米左右，价格岛逐步形成。高级写字楼平均租金约70元/平米/月。其中，琅东CBD板块写字楼租金最高，作为地标性建筑地王国际写字楼租金可达100～120元/平米/月。南宁市现在投入使用写字楼空置率低，平均出租率达90%以上。现在在售写字楼，档次大多为中等或中高级，高级甲级写字楼少，其市场前景看好。写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智能化技术应用等方面缺乏特色，理念落后，同质化严重，产品创新商亟待突破。
①南宁超高层写字楼居多，写字楼升值潜力被看好。
伴随南宁经济发展，写字楼从地王大厦、航洋国际、金源CBD、利海亚洲国际租售两旺情况可见一斑。这种情况代表了现在写字楼市场一个走势，高端，和国际接轨纯写字楼价值已得到市场认可，也是市场发展肯定。作为现在南宁市写字楼最集中区域，埌东CBD写字楼市场供求不平衡仍然很显著。因为该区域现在已只有少数写字楼在售，写字楼租售市场继续展现供求不均局面。
②东盟商务区将是写字楼天下，办公“东移”趋势显著。
据房产中介企业透露，现在埌东CBD写字楼租户中，超出二分之一来自于南湖以东，大部分租户全部分别从嘉和·南湖之全部、环球时代、皓月大厦等搬迁到东方曼哈顿、金源CBD、航洋恒富国际中心。以后写字楼投资机会将集中在东盟国际商务区。不管从功效定位、城市经济中心发展走向，还是从区域商业发展需求来看，商务区全部将是商务往来中心地，写字楼需求十分巨大。CBD甲级办公楼租户关键是金融业、法律行业和专业服务类企业。这些企业需要在黄金地段正规办公场所来和用户频繁地沟通。CBD周围恰恰分布了众多涉外机构和设施，资源十分丰富，浓厚商务气氛及完善基础设施自然吸引了大批企业入住。有经济实力投资者可选择价位和出租率全部有稳定回报商务写字楼作为投资保值渠道。值得留心现象是，因为现在埌东CBD写字楼稀缺，让很多投资客关注起有写字楼出售东盟商务区。东盟商务区有华润万象城、有各国联络部基地、有物流中心，谁抢到先机，谁就取得更多和东盟国家企业合作机会。从南宁商务需求巨大前景来看，现在南宁商务办公格局东移趋势显著。据不完全统计，未来在商务区内适宜办公商务物业总量将超出100万平方米。伴伴随对高端写字楼巨大需求，加上未来将陆续出现新写字楼物业，基于国家战略和具体市场投资回报分析来看，商务区写字楼将吸引大批区内外投资者，投资前景宽广。
③南宁东盟商务区写字楼爆发，商务物业超出100万平方米。
楼市新政调控抑制住宅投资，未受新政波及商业投资备受关注。商铺市场活跃之时，精明投资者也嗅到了写字楼商机。尤其是含有多方潜质成为新一代城市CBD东盟国际商务区愈加受宠，区域未来写字楼林立，总供给量超100万平方米。品牌房企争抢其中商务地块之举，愈加深了投资者对商务区写字楼市场关注
2、酒店市场
南宁现在有11家五星及准五星级酒店: 南宁饭店、邕江宾馆、明园新全部酒店、南宁沃顿国际大酒店、南宁鑫伟万豪酒店、南宁三月花国际大酒店、桂景大酒店、最好西方精品红林大酒店、南宁新良港大酒店、南宁金旺角国际大酒店、南宁金钻国际酒店，和其它省会级城市相比还是偏少。伴随南宁市及其周围旅旅游业发展、中国同盟自贸区建成，北部湾经济区准期建设，南宁市区域性国际城市打造，未来商务酒店需求将会快速增加。
①南宁市及其周围旅游业发展快速，政府大力推进星级宾馆建设改造。
现在南宁市市区、郊区和周围地域已经形成了多个圈层休闲游憩带。市区以青秀山风景区、各大公园、动物园、步行街、博物馆为关键景点；郊区有伊岭岩、灵水、良凤江国家森林公园、凤凰湖、药用植物园、昆仑关、扬美古镇等众多优质景区和景点；周围地域分布着德天瀑布、大明山、金伦洞、龙虎山等著名景点。青秀山风景旅游区在被国家旅游局评为全国第一批“4A级旅游景区”，伊岭岩风景区、良凤江国家森林公园于被评为全国第一批“3A级旅游景区”。经过几年宣传和经营，以这些景点为关键已经形成了多条旅游路线。在充足挖掘本身资源潜力基础上，树立“大南宁旅游圈”观念，借助周围地域或国家旅游资源及民歌艺术节，开辟并推出了绿城风情游、八桂大地游、边关揽胜游、中越跨国游、邕江水上游和民歌节庆游等一批旅游线路。1999年，南宁市取得了首批“中国优异旅游城市”光荣称号, 取得联合国“中国人居环境奖”。南宁市旅游总收入达300亿元，旅游业已经成为南宁市新兴支柱产业。为提升了南宁市接待档次和接待能力，南宁市政府大力推进星级宾馆建设改造，加紧星级饭店评定步伐，出台了《南宁市服务南博会扶持宾馆饭店设施更新改造若干要求》、《南宁市扶持新建三星级以上宾馆暂行要求》，激励和扶持社会资本投资南宁酒店业。
②中国东盟自贸区建成和北部湾经济区建设给南宁带来众多商机。
伴随广西北部湾经济区开放开发上升为国家战略和中国-东盟自由贸易区建成，南宁市依据自治区党委、政府把南宁市建设成为区域性国际城市要求，从广西北部湾经济区关键城市定位出发，主动构建开放南宁、友好南宁，努力把南宁建设成为中国面向东盟国家区域性加工制造基地、物流基地、商贸基地和国际性综合交通枢纽中心、金融中心、信息交流中心。这一发展战略确实立，不仅提升南宁市作为广西北部湾经济区关键城市地位，更提升了南宁在中国-东盟自由贸易区中地位和作用。中国-东盟自由贸易区建成和北部湾经济区建设，给南宁带来众多商机，前来南宁商家不停增多，作为南宁市以后经济关键区东盟商务区高端酒店发展前景很乐观。
③南宁市打造成区域性国际城市，国际著名酒店加盟。
伴随南宁楼市发展，南宁城市发展、著名度提升，国际著名星级酒店开始加盟南宁。国际著名希尔顿、洲际酒店集团两个国际五星级酒店和盛天东郡达成初步合作意向；龙光集团购置了东盟商务区30多亩地，建设涵盖写字楼、住宅、酒店商业综合体，引进国际著名喜来登酒店；南湖名全部引进五星级皇冠假日酒店；南宁万豪酒店入驻航洋国际城。
3、商铺市场
现在商铺市场比较抢手，整个南宁市商铺出租/售率达98%。近几年凤岭片区尤其是东盟商务区将陆续向市面供给超出50万平米商业供给量。现在该区域商铺售价2-6万元/平米，一层商铺租金每个月每平方米90元到200元不等。伴随凤岭已建及在建小区入住和东盟商务区建设，未来商铺市场发展潜力更大。
①国家出台政策限购，住宅被限，南宁商铺市场迎来夏天。
现在市场投资渠道少情况下，住宅又被限购，手上有充足资金投资者们把眼光投向了商铺。部分企业出于多种原因，要持有不动产，商铺恰好满足了这部分企业需求。
②商铺投资客很看好东盟商务区长远发展前景
多年来，伴随东盟商务区内各大楼盘不停放铺，东盟商务区商铺卖一套少一套，一铺难求现实状况不停升级，均价3-6万元商铺仍然供不应求，更有温州投资客抛出“只要是东盟商务区商铺，我们全部买”豪言。
③南宁东盟商务区发展前景不可估量
伴随东盟商务区工程进度不停加紧，据估计几年后将会有40万优质消费群集中于此，从而形成一个巨大消费市场。同时，透过东盟商务区定位及功效等能够看出：人才、资本、信息这些要素会大量聚集于此，从形成周围众多大产业集群，甚至综合性大服务产业链聚集。能够说，商务区发展前景不可估量。

四、调研结论
1、地标优势
南宁地王大厦为南宁市现在超高层建筑中最高建筑，曾被誉为西南第一楼，集写字楼、商业、饭店、观光为一体。在南宁金湖广场，扼守琅东CBD关键，占据龙脉地段。其底层商铺除了广州友谊商店外，并没有其它著名品牌。因为长久处于地标地位，地王大厦写字楼租金一直领先南宁市场，现租价可达100～120元/平米·月，高出此地域均价60-80元/平米·月很多，且现在只空置4、5套，出租率达98%以上。写字楼出售价格均价达25000元/平米，也远远高出同地域均价18000元/平米，这就是地标优势。北部湾大厦拟建成东盟商务区地标性建筑，依仗地标建筑优势，出租率出售率会较高，售价也会很好。
2、建设地标性建筑树立自己品牌
从调研数据能够看出，现在南宁市已经有超高层建筑写字楼、商铺出租率、出售率全部比较高。东盟商务区作为南宁以后关键计划发展区域，靠近市民族大道；路网较为完善，绿化率高，含有大发展前景，商务气氛渐浓。不过东盟商务区临时还没有地标性建筑，除了航洋国际城和会展中心外周围也没有特色性建筑，此时在东盟商务区建设地标性建筑树立自己品牌无疑既迎合了南宁市场需求，又抢占了东盟商务区发展先机。
3、北部湾大厦运行定位提议
现在南宁在售写字楼，档次大多为中等或中高级，高级甲级写字楼少。且写字楼产品在硬件配置、立面造型、设计理念、智能化技术应用等方面缺乏特色，理念落后，同质化严重，产品创新商亟待突破。以前面市场分析中我们也能够看到南宁市现在五星级超五星级酒店并不多，且伴随南宁国际化著名度提升，很多国际著名酒店开始关注南宁。所以我们提议将北部湾项目写字楼部分定位为高级，借中国-东盟贸易区形成之大势，站在国际高度，超越琅东新区，引领中国西南地域高端写字楼市场！高层酒店经营可引进引入国际著名品牌酒店管理企业，树立国际级高端物业形象。一个优异写字楼60%价值由其硬性条件所决定；40%价值则由其软性条件决定，关键是物业企业。很多企业尤其是大企业在选择写字楼时第一个问题就是：优异写字楼配优异物业企业已经是普遍行业准则。提议聘用世邦魏理仕、第一太平戴维斯这类国际著名物业管理企业运行。统一计划商业，统一招商、统一经营，引入国际奢侈品品牌进入，为有钱人打造购物天堂。同时配置高级会所，开发观光旅游项目。

4、商业大厦未来关键用户
写字楼及酒店用户绝大多数起源于第三产业，第三产业发展对写字楼市场含有决定性影响。从以下数据能够看出，南宁市第三产业占50%，是一个第三产业占绝对优势商务型城市，写字楼需求量大。基于南宁市大环境及东盟商务区经济关键地位确立，北部湾大厦写字楼用户也将关键是金融业、法律行业和专业服务类企业，酒店用户关键为旅游人员、高端商务人员。据估计，几年后将会有40万优质消费群集中于东盟商务区，这将成为北部湾大厦商业最大消费人群。

五、风险分析
1、资金风险
资金风险指建设项目资金供给中止或延误给项目建设带来风险。本项目标投资额较大，在本项目中资金立即到位和它合理安排对于项目标顺利建设至关关键。正如经济学利用成本和收益来解释人类经济行为，经济原因直接影响项目建设发展，成本和收益问题也就成为了项目技术可行是否关键。建设如此大规模工程，投资巨大，所以该项目在资金筹措上将存在较大风险，另外，经济条件改变也会对项目资金到位产生很大影响。本项目投资额较大，资金立即到位和合理安排对于项目标顺利建设至关关键。
2、市场风险
项目标市场风险，是指用户是否接收本项目内容风险。因为本项目规模很大且包含不一样开发项目，所以若选择项目内容不适，还会对以后运行产生风险。客源和市场风险对于本项目标损失关键表现在客源不足、价格低迷等以致达不到预期目标，关键起源于市场估计方法或数据错误造成市场需求分析出现重大偏差和市场竞争或市场条件发生改变等。且项目建成后假如宣传不到位，无性价比、定位不清楚等全部轻易消减客源。另外，伴随本项目标开发，周围可能会出现部分竞争者。而且客源规模还含有不确定性。基于项目建设内容及客源关键性和不确定性，客源风险为关键风险。
3、运作风险
项目运作风险是指因为项目管理模式不合理，项目内部组织不妥、管理混乱或关键管理者能力不足等所产生风险。且项目规模大，类型多，尤其是办公培训类怎样经营管理是对业主经营能力很大考验。所以，运行风险属通常风险。

六、结语
经过对南宁市琅东CBA商业区和东盟商务区调研工作，有效利用南宁市场调查所得到信息资料，为北部湾项目未来市场需求量及相关原因所进行定量和定性判定和分析。给北部湾项目开展工作提供有力事实依据，项目建设目标明确，符合企业本身发展需求项目选址合理，建设规模适宜。项目建成后，不仅可满足企业目前及以后大型产业集群建设管理需要，深入提升企业企业形象，在有力推进企业产业计划实施同时，能够深入加强属地化管理，有力拉动区经济发展，为加紧实施优势资源转换战略，推进进程起到显著推进作用。项目建设规模对未来东盟商务区发展起到了象征性意义。