广西房地产发展态势分析与投资建议策划方案模板.doc

n广西房地产发展态势分析及投资提议策划方案房地产业作为国民经济支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大作用，推进了国民经济发展.目前，中国经济增加已经进入新一轮上升期。据国家统计局公报数据显示，以来中国生产总值增加率全部在8%以上（达成9.5%）。在中国经济增加强劲势头带动下，近几年房地产投资和销售增加率全部达30以上，房地产市场出现了快速增加态势，引发了国家宏观调控部门关注。以来，国家相继出台了上调固定资产投资项目资金率、暂停审批农用地转非农用地、严格控制信贷规模、实施土地招标、拍卖、挂牌制度等一系列宏观调控方法，矛头直指房地产业。在此形式之下,怎样理性认识和评价目前广西房地产业发展形势，防范房地产投资风险，引导企业步入健康、有序发展呢?我采取以下策略:一、市场化发展策略；二、资本原始积累策略；三、实施差异化策略；四、可连续发展策略。我企业房地产业起步较晚，开始贮备项目，成立专业企业进行运作，经过几年发展，前后开发（或在开发）了三个项目，总投资近10亿元，我们在学习中不停积累经验，探索出了部分适合本身特点房地产开发管理模式。我们房地产开发思绪关键是：一、市场化发展策略：抓住机遇，强势进入，走市场化发展路子；二、资本原始积累策略：开发好已经有房地产项目，快速完成资本原始积累；三、实施差异化策略：经过市场细分，挤占高端市场，实施差异化战略，打造著名高尚小区品牌；四、可连续发展策略：选择贮备升值潜力巨大地块，为房地产业可连续发展提供资源保障，增强发展后劲。案例:一、广西房地产现实状况及特征（一）广西房地产发展情况广西房地产业经历90年代北海房地产“泡沫”之痛后，在经济快速发展、政府固定资产投资、取消福利分房政策、个人住房消费信贷条件放宽等原因和利好条件影响下，以1999年为一个发展新起点，开始进入了快速发展时期，房地产市场运行机制初步建立，房地产投资和消费保持了较快增加速度。因为房地产市场区域性及全国经济发展不平衡，广西房地产市场发展含有自己个性特征。1、广西房地产开发投资情况1997-广西房地产投资增加情况表年 份投资完成额（亿元）增加（%）占固定资产比重（%）GDP增加（%）固定资产增加（%）199722.40199817.87-20.2199924.5237.25.37.78.538.6757.75.97.36.455.6843.77.68.210.874.4333.9910.514.2120.2659.8109.322.53192.3537.115.3311.827.1 （数据起源：广西统计局国民经济和社会发展统计公报）从上表看出，广西房地产开发投资增幅较大，但因为基数小，所以总量并不大。、房地产投资增幅和前几年相比是最高。1999至，广西房地产投资增加率为GDP增加率3倍以上，从起，此二者之间距离深入加大，房地产投资和GDP增加协调性开始减弱（见下图）。很多业内人士共识是：房地产投资增加速度控制在GDP增加速度2倍以内比较适宜。广西GDP增加为9.3，而房地产开发投资增加为59.8，是GDP增加速度6.43倍；GDP增加为11.8，房地产投资为37.1,是GDP增加速度3.14倍。房地产投资增加和中国生产总值增加不协调，尤其是在连续几年投资高增加情况下更轻易发生由“热”到“过热”转化。2、广西房地产供求关系情况 ，广西整年商品房销售面积820.36万平方米，增加30.1%（其中商品住宅销售面积749.79万平方米，增加32.0%）；整年房地产业完成增加值95.69亿元，增加11.7%，和此同时出现商品房空置率较往年高。截止末，全区商品房空置面积为160.41万平方米，比上年增加11.8%。（数据起源：广西房产街.com发表时间：-3-17）1999-广西房地产供销情况表（单位：万平方米，%）项 目1999年完工面积170.89198.24314.29419.6543.03销售面积140.18154.15275.94417.48490.67820.36供销比率1.221.281.141.011.11 数据起源：广西房地产发展分析汇报（广西民族出版社12月出版） 从上图表看，1999年至，广西房地产供销关系增加基础平衡，但完工面积和销售面积相差大致保持在30万平方米左右，但从起，这种差距离深入拉大，可见空置率已对广西房地产造成一定泡沫和水份。在焦点房地产网（ 3月26日个人理财杂志）对全国37个含有影响力城市房地产泡沫排名中，南宁市排在第12位，应引发警惕。 市场经济通常规律是：供小于求刺激价格上升利润增加刺激投资规模扩张商品供给量增加供大于求价格下降利润降低投资规模缩小商品供给量降低供小于求，如此循环往复。总体来讲，房地产业周期波动呈上升期、下降期，依据数据分析，大致能够判定广西房地产市场经过几年连续快速发展，现在已处于一个发展波峰。 3、广西房地产价格走势情况至，广西房地产平均销售价格每平方米分别为1450元、1814元、1924元、1963元、2083元，其涨幅分别为25%、6%、2.55%、6.11%。从下面走势图中能够看出：房地产价格在经过猛涨后，认为一个拐点，进入了平稳趋缓、小幅上涨阶段。 在广西，南宁、桂林、柳州三大中心城市一直饰演着广西房地产业价格领跑者角色。如南宁市市区每平方米商品房平均价格达成2817元，其中琅东及凤岭区域住宅房价平均高达3100多元；桂林市三里店区域住宅在销售价格仅为1800元左右，年末均价就已升至3000元左右，可见，升值空间不会很大。（二）广西房地产市场特征因为广西经济发展相对发达地域来说较慢，房地产市场又受区域经济发展、消费水平、消费意识等主客观方面原因影响，所以在走向规范过程中，显示出以下特征：1、投资结构不平衡。高级市场供给量过剩，中低级市场需求不足（结合南宁市经济发展水平10万元至20万元为低级；20万元至40万元为中等；超出40万元为高级；100万以上为豪华档），房地产开发区域集中，产品开发雷同，结构不合理，深入加剧了中低级市场竞争。如南宁市现在房地产开发烧点关键集中在琅东、凤岭、江南，其中琅东、凤岭以中高级住宅区为主，江南以中低级住宅为主，同时，总价超出100万元大户型开始滞销，但仍有不少开发商奋力抢占狭窄高端市场，市场失衡深入加剧，投资风险大，不利于市场健康发展。2、商业房地产投资过快。在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，伴随国家宏观调控政策实施，商业用房销售率快速下降，而每十二个月商业用房完工面积却不停增加，这就加剧了商业用房供求矛盾。房地产开发商在近两年开发楼盘中，几乎全部把一二楼作为商铺推出，产品同构，增加了营销风险。，广西商业营业用房投资35.1亿元，增加94.6%，占全部房地产开发投资18.2%；商业营业用房施工面积483.29万平方米，增加43.0%；商业营业用房空置41.01万平方米，增加18.7，占全部空置面积25.6，比上年提升1.5个百分点。以南宁为例，商业房地产投资16.03亿元，同比增加55.6%，上六个月商业房地产投资为12.2亿元,同比增加76.9%。从到上六个月，南宁推向市场商业地产开发量超出300万平方米，上六个月商业用空置房同比增加25.2%，空置面积同比增加11.1%。（数据起源：新桂网-02-18）3、产品功效单一。在广西房地产市场中，以住宅开发、向消费者提供改善居住空间基础功效产品为主，户型以三房和二房为消费主流。但伴随广西居民生活水平提升，对房地产需求开始展现多样化，已不再仅仅满足于有一个“容身之处”，而是开始追求居住舒适，强调住宅功效，重视周围环境优越性等，环境、人文等附加值高楼盘逐步受到消费者，尤其是年轻、高学历、高收入群体青睐，产品功效单一房地产将受到冷遇。4、投资主体多元化。广西现在共有房地产企业700多家，其中南宁市有近360家。最近两年，从外省，尤其是上海、温州、福建等地开发军团源源不停地涌入广西房地产市场进行各类投资活动，使广西房地产市场投资主体展现多元化发展趋势。如以上海房产为背景荒岛企业在南宁东沟岭开发，经过提供大量拆迁资金为优势在竞争中胜出，取得较成熟城市旧区土地。大连万达集团投资12亿元建设南宁“万达商业广场”，新加坡荣宝华控股企业投资建设“荣宝华商城”等，区外房地产商加入将使广西房地产市场竞争愈加猛烈。5、房地产企业多、实力普遍不强。房地产市场准入门槛太低（100万元就能够注册一个房地产企业，5000万元就能够注册一级企业），部分房地产企业无力负担对应责任，但其运作项目动辄几千万元，甚至几亿或数十亿元。广西现有700多个房地产开发企业中，平均负债达80%左右，高于全国5个百分点，近70%企业无开发实力，总体上处于粗放经营阶段，不少企业因为存在资金、开发水平等问题，实际处于停滞不前状态，甚至存在着名存实亡企业。6、市场运作有待规范。土地交易市场框架刚建立，运行还有待改善，公开竞拍土地和协议出让土地相比，所占百分比还不高。伴随广西房地产业日益繁荣，部分房地产商在追逐本身效益时候，忽略了对消费者承诺，影响了行业社会形象。在南宁市，住房面积缩水、交房时间延期、广告虚假夸大、开发商承诺不兑现等购房纠纷不时被新闻媒体曝光，甚至诉诸法律，相关房产欺骗投诉已引发了市委市政府高度重视。二、广西房地产市场面临机遇和存在风险（一）广西房地产面临机遇1、广西经济连续快速健康发展，为居民改善居住环境提供了可能。全区生产总值达成3320.10亿元，比上年增加11.8%，生产总值提前十二个月超额完成“十五”计划目标，增幅创1995年以来最高水平。按常住人口计算人均生产总值7196元（折合美元超出800美元），增加11%，增幅创1995年以来最高水平。人均生产总值年增量首次超出1000元，达成1227元（数据起源：广西统计局国民经济和社会发展统计公报）。经济连续快速增加肯定带来对房地产大量需求，改善居住条件成为居民需要。广西现在人均住房建筑面积仅20.18平方米/人,低于全国22.77平方米/人平均水平。另外，住房从数量到质量提升有可能深入拉动房地产业发展。2、城市化进程加紧，为房地产业提供了发展空间。城市化使大量农村人口流入城市，产业和人口高度集中，有力地推进了房地产业发展。依据世界银行统计资料表明，当一个国家（地域）人均中国生产总值从700美元到1500美元时，城市化进程加紧，城市人口比重将达成40%60%。，广西城镇化水平达成29.1%，和全国37.7%平均水平相比还有差距。逐年提升城市化水平，肯定会形成新房地产需求。如南宁市调整部分行政区划，撒销邕宁县，市区面积由原来1834平方公里扩大到6559平方公里，人口由原来152万增为240万，中心城市功效深入加强。同时，百色、梧州、玉林、贵港、河池、贵宾、崇左等地级市发展，将带动房地市场快速增加。3、旧城改造和基础设施建设带旺楼市。城市改造、基础设施建设等全部需要拆迁很多民居，这在客观上刺激了广西房地产市场需求。以南宁市为例，从起开始大规模旧城改造运动，三坊街、堤路园、外滩工程、万达商业广场、东沟岭等10个片区旧城改造工程，和南宁市“136”工程开工建设（改造）50多条市政道路，提供了连片土地开发，使原本已担心市区土地资源更显珍贵，并形成新商业圈，带动了相关物业升值。4、特殊区位优势为广西房地产业发展提供了良好外部条件。广西在国家实施西部大开发战略和建立中国东盟自由贸易区过程中，发挥着独特作用，首届东盟博览会成功举行、泛珠三角区域合作、和西南经济合作及出海大通道建设等将成为广西经济新一轮发展加速器，并将吸纳更多人流、物流、资金流聚集，深入提升广西房地产购置力，形成新房地产市场需求。（二）广西房地产存在风险任何一个市场不可能只有赢利，没有风险，高利润肯定伴伴随高风险。怎样防范风险，一直以来全部是各相关部门和相关行业深切关注问题。广西房地产业风险关键有：1、政策风险房地产业是一个受政策面影响较大行业。近两年来，国务院和国土资源部、建设部、中国人民银行等对抑制房产过热态度也很显著，相继出台了一系列政策文件，对房地产市场进行宏观调控。温家宝总理在政府工作汇报中，也提出要“关键抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”，所以抑制房价过快增加将成为今年调控关键之一。（1）“紧缩银根”信贷政策。6月5日，中国人民银行公布了121号文件相关深入加强房地产信贷业务管理通知，严格控制房地产开发企业银行贷款，以降低国有银行负担连带风险。上六个月依据国务院要求，银监会和中国人民银行对过热行业采取了一系列限贷方法，其中房地产开发项目投资自有资金百分比从原来要求20%提升到35%。3月17日，中国人民银行宣告取消个人住房贷款利率优惠，个人房贷利率最低将提升0.2个百分点；同时，部分城市和地域个人住房贷款最低首付也可由现在20%提升到30%；商业贷款可由现在40%提升到50%60%（各地域依据情况自行要求）。国家严格控制房地产开发企业银行贷款，提升贷款门槛和个人房贷利率，表明了抑制房地产行业投资趋热态度。这些金融信贷政策出台，意味着开发商自有资金比率和融资成本极大增加，从而增加了项目开发成本。因为利率及首款百分比提升，购房者和商业投资者入门门槛、贷款负担和风险增加，一定程度上抑制了购房和商业投资需求。（2）“收紧地根”土地政策。国务院办公厅相关深入开展土地市场治理整理严格土地管理紧急通知和国土资源部11号令（招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求）、21号令（协议出让国有土地使用权要求）等政策出台，深入清理规范土地市场，严格控制开发用地批租，是避免因房地产业波动引致整个国民经济波动，化解潜在风险基础方法，从源头对全国房地产投资加速起到有力限制作用。所以，划拨和协议出让供地范围将逐步缩小，经营性土地出让制度配套改革还会深入完善。市场规范，也抑制了“人情地”和不正之风等腐败现象蔓延，中小企业想取得土地必需进入土地市场进行竞拍，部分小企业无力负担成本费用，从而失去了资源，也就失去了发展后劲。（3）经济适用房政策。国家建设部出台经济适用住房管理措施、相关已购经济适用住房上市出售相关问题通知等三个文件，对经济适用住房户型、价格、购置资格审查、上市出售、集资建房等方面做了更严格要求，表现了国家大力发展城市经济适用房建设，限制高价房开发，抑制投资性炒房目标。据了解，广西在将建设经济适用房200万平方米、市场运作方法建房250万平方米，增加5000套廉租住房出租，而在首府南宁，市政府提出今年内开工建设经济适用房80万平方米。经济适用房出现无疑降低潜在购房人群，加剧了竞争，从而抑制其它商品房价格上扬。（4）司法政策。最高人民法院相关人民法院民事实施中查封、扣押、冻结财产要求司法解释第六条要求：“对被实施人及其所抚养家眷生活所必需居住房屋，人民法院能够查封，但不得拍卖、变卖或抵债。”这意味着假如购房者用唯一一套住宅办理了抵押贷款，以后万一没法还贷，银行和法院就极难强制实施，这将造成银行为规避金融风险，提升放贷门槛，客观上对购房者从银行取得贷款增加了困难。（5）地方政策。广西出台市场运作方法建设住房暂行措施要求，企业自有土地能够进行集资建房，可经过招投标方法选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，而且享受和经济适用房相同优惠政策，供给对象扩大到了包含政府机关、企机关每个职员全部能够购置一套。该措施实施，对广西房地产市场造成一定冲击，这将大大降低了房地产市场需求。2、市场风险（1）市场炒作风险。因为股市低靡和银行存款利率过低，为保值货币，出现投资性购房增多、炒卖楼花等现象，使房地产出现过热假象，轻易误导消费，给整个经济发展埋下隐患。因为房地产投资和消费资金部分或绝大部分起源于信贷，房价就不一定反应真实供求关系，更不能正确反应真实购置力。房地产业供求对信贷资金依靠程度越高，房地产价格反应真实供求情况程度就更含有不确定性。在房地产市场中很多房子还没有正式预售，就已经被很多炒家经过定购协议形式“购置”下来，然后直接进入中介步骤。如南宁琅东楼市出现了很多空置房（尤其是商铺），这不能不引发我们冷静思索。（2）市场竞争风险。首先，区外投资商进入，房地产市场竞争将深入加剧。区外房地产开发商挟资金、品牌、管理等优势进入，对广西房地产商来说，将面临严峻考验。其次，城市化进程加紧后，一定程度上促进了房地产需求，但从其次看，撤县扩区后，土地供给量深入激增，能够预见更多楼盘将所以而产生，楼市竞争将更猛烈。（3）市场营销风险。从现在供求关系看，广西结构性矛盾仍然存在，房地产面临空置率较高，投资百分比非理性，将造成结构深入失衡。从营销管理上看，广西房地产专业分工开始凸现，但大多营销策划缺乏创新。部分策划企业为接项目，迎合开发商一些欲望：如做城市标志性建筑等，对项目进行投机性策划，进行虚假、夸大炒作，给项目带来负面影响。另外，消费者对房地产产品“买涨不买跌”预期升值心理，产生大量虚假需求信息，轻易引导开发商错误判定市场，盲目增加投资，从而带来风险。消费者“买涨不买跌”心理对市场影响是：假如看跌未来房价，则会持币待购，反之就会加紧购置，在其它条件不变情况下，这又会将房价继续推高，出现房价大幅度上涨而销售量也保持增加局面。（4）市场定位风险。对市场定位是否正确，将直接影响到所建项目标发展方向和最终开发结果。市场是不停改变，而一个开发项目往往连续几年，在这期间，可能市场需求已经发生了改变，供求关系也有了完全不一样改变，在这种情况下，假如开发企业不能立即地调整自己目标和方法，就有可能造成投资风险。3、财务风险作为一个资金密集型行业，房地产企业财务风险陷阱较多，但最关键还是来自于融资方面多种风险。广西房地产企业大多规模小，实力不雄厚，自有资金不多，融资已成为企业发展“瓶颈”。对大多数房地产企业来说，融资关键渠道就是贷款，假如银行不放贷，其资金链条将断裂，并将引发一连串反应。从底到今年年初，国家出台了一系列金融政策以求降低房地产业金融风险，房地产企业融资能力、还贷能力将放在首位。对部分财务状态不佳，融资能力差房地产企业，商业银行往往严格把关，其项目财务风险无疑大大提升，在以后发展中将深入受到限制，并逐步被淘汰出局。4、管理风险管理风险关键是因为房地产业包含面广且复杂、专业性强、周期长，需要利用可操控，又是有多种针对性集合管理模式才能使项目得以顺利推进。而庞大密集型资金管理更要求做到科学严谨，不然稍有不慎，损失巨大，所以管理风险也是必需认真正视一个问题。广西房地产市场发展早期，因为房地产准入条件低，在高利润吸引下，不少企机关纷纷组建了房地产开发企业，人员大多不含有专业化素质，在具体管理中也套用通常企业管理模式，没有依据行业特点构建自己独特管理模式和运行模式，体制弊端造成房地产企业管理相对混乱，企业内部机制管理和创新，品牌打造等全部有待加强。5、项目实施过程中风险房地产企业除面对政策、市场、财务等风险外，就具体单个项目运作实施来说存在着策划、设计、工期、质量、销售等很多风险。（1）策划风险。关键包含地块、地段选择、产品定位、市场调查等风险。地块、地段选择失误，将造成地块价格和价值相背离。产品市场定位不准，将影响整个项目标销售及收益。对开发房地产项现在期调查不周，测算不精，信息不全、不准，将影响决议结果。（2）设计风险。一个楼盘设计风格、形式、结构选定等将影响楼盘销售、价格及工程成本。新奇时尚外形、引导时尚平面部署、简明合理、使用安全结构形式，轻易吸引消费者对楼盘选择；基础设计是否合理，安全系数是否合适，将会对工程成本造成直接影响。如南宁市长湖路上某花园28层高层住宅，开发商在设计时采取优异钢结构，基础完成后因为这两年钢材价格猛涨，造成开发成本急增，直接影响建成后销售价格（高于同地段价格），造成项目至今处于进退两难境地。（3）项目建设风险。楼盘从正式开工到完工交付使用，通常要两到三年时间（视项目建设规模而定），项目工期、质量和成本控制好坏关系到项目开发建设成败。一是工期风险：首先要抓好基础施工，基础控制不好，有可能加大投资，延长工期，影响交房时间；其次要处理好资金到位、融资和楼盘销售问题，处理不好将造成资金周转不灵，从而影响工期；还要处理好和施工单位关系，假如碰到材料上涨，协议条件不明确或材料涨幅超出约定而不能和施工单位处理好，将会影响工程进度。二是质量风险：工程质量是消费者、新闻媒体和政府关注焦点，工程质量好坏决定了楼盘销售和房地产企业信誉及发展。怎样控制好工程质量，确保质量满足设计、国家规范和协议要求，是房地产开发商应关键考虑问题。三是成本控制风险：近两年因为原材料价格上涨，工程成本不停增加，控制难度加大，如不加强资金、管理和经营成本过程控制，将会造成企业赢利降低甚至亏损。（4）销售风险。在楼盘销售中，定价是最难、最讲科学，价格定位不准将影响整个楼盘销售和盈利。另外，在销售过程中，怎样进行广告、宣传、推介、吸引和积累用户等也是开发商要关键考虑问题，假如销售步骤出了问题，不仅影响整个楼盘销售，还会影响开发商在项目开发上延续，甚至影响房地产企业命运。三、广西房地产市场发展趋势广西房地产市场未来走向和目前经济形势息息相关。总体看，经济稳定回升并未出现全局性经济“过热”，宏观经济运行情况基础健康，未来经济增加仍有较大潜力，估计不会出现对房地产致命打击情况。（一）广西房地产走势预估，对广西房地产市场来说是充满机遇和挑战十二个月。良好外部经济环境和城市化进程加紧将促进需求，但在国家宏观调控影响下，建设成本继续增加，广西房地产市场会逐步出现分化，房价也将在理性范围内上扬，房地产企业利润将深入回归理性，处于正常或微利水平，相当一部分中高价楼盘将面临市场竞争考验。关键表现在：1、投资规模缓增，结构不停调整。广西投资估计为230亿元以上，比去年（192.35亿元）有所增加，但增幅较去年(37.1%)降低，其投向中低级商品房比上年增加。受东盟博览会成功举行等利好消息影响，区外投资者抢滩广西市场力度将更大，投资主体多元化将会在充足表现。2、房价小幅上升，涨幅趋于平缓。经过近几年上涨以后，现在广西房价，尤其是南宁等中心城市房价处于高位，受宏观调控和其它原因影响，短期内上涨空间有限，但仍有小幅上涨。原因之一是良好宏观经济环境，固定投资增加、城市化步伐和城市规模扩张，农村劳动力转移，消费需求增加；之二是因为严格控制房地产用地，土地成本继续增加抬高房价。政府是经营土地利益既得者，经营型土地即使已经进行招拍挂程序，市场化程度确实提升了，不过用地者取得土地步骤基础还是行政行为，用地者拿地价格不是供求决定；之三是去年以来，钢材、水泥等关键建筑原材料价格上涨，使企业开发成本逐年上升，在一定程度上支撑着房价上升。就总体房地产住宅价格而言，伴随其内在品质提升将稳中微升。（二）以后一段时期广西房地产市场发展趋势伴随国家一系列针对房地产业宏观调控政策实施，和房地产市场不停规范，广西房地产企业吞并重组步伐将加紧，逐步由无序竞争向大企业大集团占领瓜分市场转变。1、规模化经营是房地产企业发展方向。市场逐步规范，开发商必需面对取得土地成本增加、资金压力增大、竞争加剧、购房者挑剔等方面压力，对企业生存和发展全部是巨大挑战。含有资金、品牌和市场优势房地产企业，虽短期内受到一定冲击，但更多是机遇，其固相关键竞争力将使其在行业洗牌中得利，把部分没有实力中小企业及中小企业无力实施项目收括囊中，发展壮大自己，进而走规模化企业发展之路。“银根紧缩”政策，将促进资金实力弱小开发商无力购置新土地或开发新项目，即使她们在面对旺盛需求情况下不一定见面临财务危机，但可能会被迫退出市场。从、广西楼盘发展方向看，大型楼盘在增大，前期投入方面动辄千万元上亿元，小企业根本无力进行开发。如大连万达集团签约投资12亿元“圈地”南宁市中心占地56亩老商业旺区来建设“南宁万达商业广场”，马来西亚东方资本集团和广西航洋投资集团签约投资28亿元在南宁建设“香榭里国际中心”等。2、专业化管理发展道路。房地产企业发展到今天，开发、策划、营销已由一家独揽天下变成利益共享相互分离产业链。万科就是一个成功例子，该企业经过十几年探索和不停战略调整，逐步将企业资源向房地产专业化企业方向聚集。南宁市宝资通、宝咨嘉等专业策划、代理商出现也是一个标志。3、跨区域开发将是实力强大房地产企业另一选择。伴随房地产行业日益规范和市场需求旺盛，尤其是国土资源部11号令实施，土地公开销售为房地产跨区域发展奠定了基础。有实力、有资信、有品牌开发商在跨区域开发过程中将重整原有房地产格局，以取得最大发展空间。如拥有两家上市企业和十多家房地产企业上海房产（集团）悄然和南宁市政府签署了南宁市东沟岭旧城改造开发协议，涉足南宁房地产业。4、住宅小区展现郊区化、规模化、集中化、品牌化。以来，广西房地产开发商逐步从争夺城市黄金地段，转而向城市外围扩张，并向大型小区方向发展，如占地512亩翡翠园、280亩香榭里、450亩大自然花园，和占地2100亩荣和山水美地等。伴随城市建设步伐加紧，郊区住宅将逐步成为南宁未来几年主流导向。从总体看，现在广西房地产业已处于敏感期，就以后几年来说，楼市由“高位放量”“上升筑顶”阶段转入到价格缓慢上升或平稳阶段。多年房价上升速率过快、商品房供给结构不合理、银行房贷高速增加等现象，已经到了负担风险时期。假如得不到立即调控必将成为新一轮住宅开发风险积聚过程。综合前面分析，能够判定未来几年广西房地产业发展将步入一个高位调整到平稳发展阶段，伴随中低价住宅供给增加和住宅结构日趋合理，和房地产贷款政策调整等，广西房地产业将逐步步入一个理性发展期。至于房地产“泡沫”问题和房价“虚高”问题，国务院副总理曾培炎认为：因为现在中国物价情况和利率是倒挂，所以大家愿意买房地产去保值增值，这种投资性购房一多，现在看起来仿佛供不应求，然而到利率改变时候，很多房子可能就要抛售。她提醒一些城市要警惕出现房地产“泡沫”。因为前些年广西，尤其是南宁房地产给大家印象是一个高利润、高回报行业，诱导了很多企业全部想挤进去，而忽略了它高风险性。房地产业在很大程度上受政策、开发定位、地域、资金、工期、质量、消费者心理预期等原因影响，任何一个步骤出问题，将有可能造成企业亏损甚至被拖垮。目前，广西房地产市场总体仍算平稳，但业内竞争猛烈，风险和机遇并存。伴随国家宏观调控力度加大，房地产市场将面临更严峻考验。同时，因为房地产业区域性和专业性，各地域全部有不一样特点，这就要求我们保持清醒头脑，具体问题具体分析，依据本身资金和管理能力，和介入项目标具体情况，认真研究政策，科学分析，找准定位，谨慎介入。进入前必需要有足够风险预估和充足人财物准备，进入后要加强管理，加紧进度，控制成本，把好质量，立即销售，尽早产生效益，以达成规避风险目标。我思绪是：第一，资金保障是房地产开发前提。我企业成立以来，坚持一业为主，多业并举，加大经营投资和融资力度，积累了一定资金，为介入房地产项目提供了资金保障。第二，抓好市场定位是房地产开发基础。在创办之初，我们就瞄准大项目，依据本身资金和管理能力，以中高端市场为定位。至今，企业共投入资金2亿多元，经过控股企业、合股开发等形式进行了项目开发，其中推出住宅和商铺销售良好，可预见效益显著。第三，占有土地资源是房地产开发赢利保障。土地贮备为房地产企业发展提供了空间。对于房地产企业，谁拥有升值潜力地块，就拥有了优势，可取得巨大回报。未来衡量一个房地产发展商盈利能力，其土地贮备多寡是一个关键参数（条件是有较雄厚资金实力和较强融资能力和渠道）。第四，实施差异化战略是增强关键竞争能力有效路径。房地产产品最大特殊性就在于不可复制性和非标准性，每一个项目相对于不一样层次人来说需求也不一样，我们在项目开发和管理上，没有简单地复制她人经验，而是经过实施差异化战略来突出自己品牌，如在城市中心以资金优势取得优质土地，开发高端产品，在这个行业中和占大多数中等楼盘拉开距离，从项现在一阶段开发情况看，这一策略显然是成功。第五，灵活运作机制是房地产开发成功法宝。在初入市场，经验不足情况下，我们选择和某房地产企业等有较强开发实力和较丰富市场经验开发商合作开发，以相对控股方法进行运作，避免了因管理经验欠缺带来经营风险。同时，抓住对方资金链条断裂机遇，果敢采取项目合作模式，初步取得了双赢成效。在内部人员使用及管理上，尊崇科学管理理念，在用人方面，不搞福利型照料，从社会上招聘英才，引入现代化管理机制，激发了企业活力。综合房地产业发展前景、风险和发展趋势，我总结出以下结论：一是进入前要有明确思绪和谨慎态度。有利可图是业外人对房地产业普遍认识，但一个项目拖垮一个企业、成批烂尾楼出现教训给我们敲响了警钟。所以，面对充满诱惑和陷阱房地产业，进入前必需要有充足思想准备和足够风险预估。提议实力不强、规模偏小、人力资源不足，项目管理运作经验欠缺多经企业不要盲目介入房地产项目。二是市场定位要正确。要依据本身资金和管理能力，和土地贮备和地域特征来确立房地产开发投资方向。如是进高端市场还是低端市场，是进入竞争猛烈中心城市还是进入新兴城市开辟处女地。这些全部要求我们充足进行市场调研，经过市场细分找准自己定位，开发有地域特色、有自己竞争优势项目。三是走规模化路子。以后房地产项目利润空间越来越小，单一住宅小区已不能满足消费者需求。连片开发、以规模求市场、求效益是趋势。提议对部分大项目，单个企业不能实施，采取联合运作措施，以达成“双赢”目标。四是提议已经介入房地产业务企业，应对正在运作项目加紧进度，控制成本，把好质量关，立即销售，尽早产生效益，以规避新一轮可能出现房地产业调整带来巨大风险。五是采取合作开发经营模式企业，一定要充足了解合作方多种情况,尤其是企业和经营者资信情况,以免进入后陷入被动局面，甚至被拖垮。我企业房地产业起步较晚，开始贮备项目，成立专业企业进行运作，经过几年发展，经过不停学习实践,积累经验，探索出了部分适合本身特点房地产开发管理模式。我思绪关键是：一、抓住机遇，强势进入，走市场化发展路子；二、开发好已经有房地产项目，快速完成资本原始积累；三、经过市场细分，挤占高端市场，实施差异化战略，打造著名高尚小区品牌；四、选择贮备升值潜力巨大地块，为房地产业可连续发展提供资源保障，增强发展后劲。我将策划方案上报决议层,经开会讨论,研究修改,经过了我策划方案,并叫我立即实施:5 月,该方案已经得到董事会同意,并立即实施。第一步，经过我企业控股、另两家参股开发形式进行，三家单位成立了某房地产开发有限责任企业。第二步，确定了经过市场细分，抢占中高端市场，实施差异化，打造著名高尚小区品牌房地产开发战略。第三步，组织相关教授调研项目，并编制南宁市琅东开发区某地块开发定位方案，提交董事会讨论，经董事会和股东会经过后决定在南宁市琅东开发区某地块开发某房地产项目，项目定位在中等写字楼和住宅结合高层建筑，实施和周围大多数项目差异化。从项目开发情况看，这一策略显然是成功。第四步，在内部人员使用及管理上，尊崇科学管理理念，在用人方面，不搞福利型照料，从社会上招聘英才，引入现代化管理机制，激发了企业活力，项目被评为“文明工地”和建设部“主体结构优质奖”，初步取得了双赢成效。现在，推出住宅和商铺销售良好，可预见效益显著。经过实施此方案,达成了预期效果。解释: 一、市场化发展策略。在市场机制中，谁抓住机遇谁就抢占了商机，看准了方向，加大投入，肯定得到很好社会效益和经济效益。北京阳光100抓住了国家加紧发展房地产号召,快速在大连,广州,南京,南宁等地成立若干房地产分企业,资产快速扩张到13个亿。我企业在此策划方案过程中抓住了广西大力发展房地产机遇,快速占领市场,买下房地产土地资源,以此为以后房地产发展打下良好基础.商家在利用此策略时,应依据当地实境,吃准吃透国家方针政策.这么才能得到最好回报。二、资本原始积累策略。在房地产开发中，开发商占有了原始开发地盘，就占有了良好房地产项目，就有了开发利润源头。广西南宁市新朝阳房地产楼盘是由香港根德房地产开发开发楼盘.此地原为南宁市人民政府地盘,1997年卖给该房地产开发,仅为1.5亿人民币,现在此地盘已上升到4亿人民币，地产给该企业带来升值。我企业在南宁市琅东买了一块30亩土地,又在南宁市仙葫买了一块50亩土地,分别建立了两个房地产项目，此举赢利2亿人民币,给企业带来了良好经济效益。商家在利用此策略时,应依据当地市场实际情况,抓住机会,细心大胆地去操作。三、实施差异化策略。市场要经过差异化才能赢得市场，才能取得市场主动权，才能有自己品牌。万科在京推出 “磐石行动”，和承建商、材料供给商盟约，恪守零缺点，全方面提升产品质量水平。工程质量管理依靠本身形成完善质量确保体系，并和承建商、监理等共同组成一套完整体系，使质量管理得到有力保障，从而维护自己品牌形象，被评为北京市房地产优质工程。我企业在运作房地产楼盘建设中,从工程设计到楼盘形象,全部做到高层次,高级次,高端.在施工中,严把质量关,确保一百年楼盘质量。正因为定在著名高尚品牌,楼盘一经推出,就受到消费者青睐,被抢购一空。商家在利用此策略时,要因地制宜,不能照搬,尤其要注意当地人民消费水平和承受能力。四、可连续发展策略。企业在发展自己战略策划中，一定要依据当地政治、科技、经济、文化制订企业确实可行战略策划，使企业含有长久性动力。香港巨商李嘉诚1994年看准了中中国地巨大房地产利益空间，在广西南宁市买了3000亩土地,现经过十年发展，土地已升值3倍，房地产项目也得到了巨大利润回报。我企业在运作房地产楼盘建设中,充足考虑了地块升值,为房地产业可连续发展提供资源保障，增强发展后劲。商家在利用此策略时,要找准资源优势,为以后长远发展打下基础。