生物产业园可行性论证报告.doc

生物产业园项目可行性研究报告1.1项目概况1.1.1项目名称生物产业园项目1.1.2项目承建单位项目建设单位：南京市1.1.3拟建设地点项目拟建设地点为江苏省南京市。1.1.4建设内容与规模本项目规划用地300亩，引进先进的生物技术及设备建设*生物产业园项目。项目分两期建设，第一期占地面积*亩，建设期*年，规划总建筑面积*万平方米，其中研发区建筑面积*万平方米。第二期占地面积*亩，建设期*年，规划总建筑面积*万平方米，其中研发区建筑面积*万平方米。项目建成后，将发展成为全国领先的生命科学群基地，跻身全国最富活力成功生命科学园区前五甲。1）建设规模本项目拟引进先进的生物技术及设备建设*生物产业园项目，形成一个集生物科研、生产、展示及会议为一体的综合性生命科学园。同时组建一支训练有素国际型的技术、销售和管理人才队伍，健全一套完善的技术和管理体系，吸引国内国际优秀生物企业加盟，对入驻企业提供全方位入驻和配套服务，收取适当的园区综合服务费用。此外，项目将研发世界最先进的生物医药相关技术，并转让推广。根据其项目市场定位及市场价格走势预测，项目年收入*万元。2）建筑工程建设规模根据建设项目及建设地规划要求，本项目拟用地面积*平方米（约*亩），建构筑物占地面积为*平方米，总建筑面积为*平方米。主要建构筑物包括：园区综合大楼*栋、办公楼*栋、研发楼*栋、生活辅助楼*栋、医院*栋、生产车间*栋、仓库*栋及其它配套设施。建设指标及使用功能分布如表1-1，1-2所示：表1-1用地指标表序号项目单位数量或指标备注1用地面积平方米12250亩2建构筑物占地面积平方米123总建筑面积平方米124室外工程平方米124.1道路及路面硬化平方米124.2绿化面积平方米124.3地上停车场平方米125建筑密度67.59%6容积率1.50 7绿化率12.62%8建筑控制高度米309建筑层数层地上1、5、610机动车停车位个20011非机动车停车位个2000表1-2使用功能分布表序号项目具体用途单位数量或指标备注1园区综合楼*栋平方米22地上*层，框架结构2办公楼*栋平方米22地上*层，框架结构3研发楼*栋平方米22地上*层，框架结构4生活辅助楼*栋平方米22地上*层，框架结构5医院*栋平方米22地上*层，框架结构6生产车间*栋平方米22地上*层，框架结构7仓库*栋平方米25地上*层，框架结构8辅助设施辅助设施平方米22地上*层合计平方米26此数据为虚拟数据1.1.5项目性质本项目为新建项目。1.1.6项目总投资及资金筹措项目总投资*万元人民币（约合*亿美元），建设投资*万元（包括基础工程建设投资*万元和设备购置及安装投资*万元），铺底流动资金*万元人民币。项目所需资金全部由企业自筹。项目投资明细如表1-3所示：表1-3项目投资明细表单位：万元序号费用名称投资额备注一项目总投资141建设投资121.1基础建设投资151.1.1工程费用151.1.2工程建设其它费121.1.2.1土地费用161.1.2.2其它费151.1.3预备费151.1.3.1基本预备费151.1.3.2涨价预备费151.2设备投资141.2.1设备购置费141.2.2安装费152流动资金15二资产形成141固定资产151.1建筑物资产12151.2设备资产152无形资产15土地形成此数据为虚拟数据1.1.7建设期根据工程施工工期定额，本工程建筑面积为*平方米，整个项目建设期为*年，其中第一期建设期*年，第二期建设期*年，项目开工日期*年*月，预计竣工日期*年*月。1.2编制依据和原则1.2.1编辑依据1、企业投资项目可行性研究与核准申请；2、投资项目可行性研究指南；3、现代投资项目管理手册；4、建设项目经济评价参数与方法（第三版）；5、2008年*省工程造价信息；6、国家有关法律、法规；7、权威期刊杂志相关统计资料；8、同行业厂家调研资料。1.2.2编制原则1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。2、采用的先进的生物技术和设备，配备完善的科技队伍，打造品牌企业。3、以市场为导向，以提高竞争力为出发点，使生物产业科技园区无论是在价格上，还是在软硬件设施上均应具有较强的竞争力。4、项目建设必须高度重视科研及生产环境。环保、消防、和安全设施必须与主体装置同时设计，同时建设，同时投入使用。污染物的排放必须达到国家规定标准，并保证项目安全运行和全部人员的健康。5、将节能减排与企业发展有机结合起来，正确处理好企业发展与节能减排的关系。6、按照现代企业的管理理念和全新的建设模式进行规划建设，要统筹考虑未来的发展，为今后企业规模扩大留有一定的空间。7、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。8、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性。1.3主要技术经济指标项目主要技术经济指标见下表。表1-4项目主要技术经济指标表序号项目名称单位数据或指标一技术指标1建筑指标1.1总用地面积亩*1.2建筑面积平方米*1.3建筑层数层*1.4建筑物占地面积平方米*1.5容积率*1.6绿化率*2设备投资万元*3项目定员人*二经济指标1投资指标1.1项目总投资万元*1.1.1建设投资万元*1.1.2流动资金万元*2收入费用指标2.1年营业收入万元*2.2年税金万元*2.3年总成本费用万元*2.4年利润总额万元*3财务分析指标3.1税后财务内部收益率*3.2税后财务净现值万元*3.3税后投资回收期年*3.4总投资收益率(ROI)*1.4可行性研究结论1、本项目将立足区域优势地理位置，通过充分合理利用先进的生物技术、完善科研生产设备及完备的科研人员等资源，带动相关生物产业的发展，形成较大规模的产业群，必将对区域经济的发展起到推进作用。2、本项目是生物产业项目，属于高新技术产业，该项目建设符合国家产业政策，项目的建设可有效利用当地资源，促进地方经济发展。3、科技部于2011年11月28日发布“十二五”生物技术发展规划，表示将建立多渠道投入机制，加大财税金融等政策扶持力度，推动“十二五”期间我国生物技术整体水平进入世界先进行列，推动生物医药、生物农业、生物制造、生物能源、生物环保等产业快速崛起。其中生物医药将作为整个产业的推动重点。同时规划指出，至2015年，我国生物产业整体布局将基本形成，力争推动生物产业成为国民经济支柱产业之一，生物技术人力资源总量位居世界第一，生物产业年均增长率保持在15%以上。本项目的实施能有效的促进生物产业的发展，同时有利于国民经济的发展，提高企业的经济效益，具有良好的经济效益和社会效益。4、经分析，本项目税后财务内部收益率为*%，高于行业基准财务内部收益率*%；税后财务净现值（当ic=15%时）*万元，税后投资回收期为*年（含建设期），静态总投资收益率为*%，正常年生产能力盈亏平衡点为*%，正常年价格盈亏平衡点为*%。项目各项指标均较好，在财务上是可行的。5、本项目市场前景广阔，经济效益显著，抗风险能力较强，项目建成后可解决*人的就业问题，经济效益和社会效益均较好，项目可行。综上所述，本项目可行，建议尽快实施本项目，争取早日投资建设，以便尽快发挥效益。可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 研究概述第一节 研究背景与目标第二节 研究的内容第三节 研究方法第四节 数据来源第五节 研究结论一、市场规模二、竞争态势三、行业投资的热点四、行业项目投资的经济性第二章 生物产业园项目总论第一节 生物产业园项目背景一、生物产业园项目名称二、生物产业园项目承办单位三、生物产业园项目主管部门四、生物产业园项目拟建地区、地点五、承担可行性研究工作的单位和法人代表六、研究工作依据七、研究工作概况第二节 可行性研究结论一、市场预测和项目规模二、原材料、燃料和动力供应三、选址四、生物产业园项目工程技术方案五、环境保护六、工厂组织及劳动定员七、生物产业园项目建设进度八、投资估算和资金筹措九、生物产业园项目财务和经济评论十、生物产业园项目综合评价结论第三节 主要技术经济指标表第四节 存在问题及建议第三章 生物产业园项目投资环境分析第一节 社会宏观环境分析第二节 生物产业园项目相关政策分析一、国家政策二、生物产业园行业准入政策三、生物产业园行业技术政策第三节 地方政策第四章 生物产业园项目背景和发展概况第一节 生物产业园项目提出的背景一、国家及生物产业园行业发展规划二、生物产业园项目发起人和发起缘由第二节 生物产业园项目发展概况一、已进行的调查研究生物产业园项目及其成果二、试验试制工作情况三、厂址初勘和初步测量工作情况四、生物产业园项目建议书的编制、提出及审批过程第三节 生物产业园项目建设的必要性一、现状与差距二、发展趋势三、生物产业园项目建设的必要性四、生物产业园项目建设的可行性第四节 投资的必要性第五章 生物产业园行业竞争格局分析第一节 国内生产企业现状一、重点企业信息二、企业地理分布三、企业规模经济效应四、企业从业人数第二节 重点区域企业特点分析一、华北区域二、东北区域三、西北区域四、华东区域五、华南区域六、西南区域七、华中区域第三节 企业竞争策略分析一、产品竞争策略 二、价格竞争策略三、渠道竞争策略四、销售竞争策略五、服务竞争策略六、品牌竞争策略第六章 生物产业园行业财务指标分析参考第一节 生物产业园行业产销状况分析第二节 生物产业园行业资产负债状况分析第三节 生物产业园行业资产运营状况分析第四节 生物产业园行业获利能力分析第五节 生物产业园行业成本费用分析第七章 生物产业园行业市场分析与建设规模第一节 市场调查一、拟建 生物产业园项目产出物用途调查二、产品现有生产能力调查三、产品产量及销售量调查四、替代产品调查五、产品价格调查六、国外市场调查第二节 生物产业园行业市场预测一、国内市场需求预测二、产品出口或进口替代分析三、价格预测第三节 生物产业园行业市场推销战略一、推销方式二、推销措施三、促销价格制度四、产品销售费用预测第四节 生物产业园项目产品方案和建设规模一、产品方案二、建设规模第五节 生物产业园项目产品销售收入预测第八章 生物产业园项目建设条件与选址方案第一节 资源和原材料一、资源评述二、原材料及主要辅助材料供应三、需要作生产试验的原料第二节 建设地区的选择一、自然条件二、基础设施三、社会经济条件 四、其它应考虑的因素第三节 厂址选择一、厂址多方案比较二、厂址推荐方案第九章 生物产业园项目应用技术方案第一节 生物产业园项目组成第二节 生产技术方案一、产品标准二、生产方法三、技术参数和工艺流程四、主要工艺设备选择五、主要原材料、燃料、动力消耗指标六、主要生产车间布置方案第三节 总平面布置和运输一、总平面布置原则二、厂内外运输方案三、仓储方案四、占地面积及分析第四节 土建工程一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计二、特殊基础工程的设计三、建筑材料四、土建工程造价估算第五节 其他工程一、给排水工程二、动力及公用工程三、地震设防四、生活福利设施第十章 生物产业园项目环境保护与劳动安全第一节 建设地区的环境现状一、 生物产业园项目的地理位置二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施五、现有工矿企业分布情况六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况七、大气、地下水、地面水的环境质量状况八、交通运输情况九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料十、环保、消防、职业安全卫生和节能第二节 生物产业园项目主要污染源和污染物一、主要污染源二、主要污染物第三节 生物产业园项目拟采用的环境保护标准第四节 治理环境的方案一、 生物产业园项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响二、 生物产业园项目对周围地区自然资源可能产生的影响三、 生物产业园项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化第五节 环境监测制度的建议第六节 环境保护投资估算第七节 环境影响评论结论第八节 劳动保护与安全卫生一、生产过程中职业危害因素的分析二、职业安全卫生主要设施三、劳动安全与职业卫生机构四、消防措施和设施方案建议第十一章 企业组织和劳动定员第一节 企业组织一、企业组织形式二、企业工作制度第二节 劳动定员和人员培训一、劳动定员二、年总工资和职工年平均工资估算三、人员培训及费用估算第十二章 生物产业园项目实施进度安排第一节 生物产业园项目实施的各阶段一、建立 生物产业园项目实施管理机构二、资金筹集安排三、技术获得与转让四、勘察设计和设备订货五、施工准备六、施工和生产准备七、竣工验收第二节 生物产业园项目实施进度表一、横道图二、网络图第三节 生物产业园项目实施费用一、建设单位管理费二、生产筹备费三、生产职工培训费四、办公和生活家具购置费 五、勘察设计费六、其它应支付的费用第十三章 投资估算与资金筹措第一节 生物产业园项目总投资估算一、固定资产投资总额二、流动资金估算第二节 资金筹措一、资金来源二、 生物产业园项目筹资方案第三节 投资使用计划一、投资使用计划二、借款偿还计划第十四章 财务与敏感性分析第一节 生产成本和销售收入估算一、生产总成本估算二、单位成本三、销售收入估算第二节 财务评价第三节 国民经济评价第四节 不确定性分析第五节 社会效益和社会影响分析一、生物产业园项目对国家政治和社会稳定的影响二、生物产业园项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性三、生物产业园项目与当地基础设施发展水平的相互适应性四、生物产业园项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性五、生物产业园项目对合理利用自然资源的影响六、生物产业园项目的国防效益或影响七、对保护环境和生态平衡的影响第十五章 生物产业园项目不确定性及风险分析第一节 建设和开发风险第二节 市场和运营风险第三节 金融风险第四节 政治风险第五节 法律风险第六节 环境风险第七节 技术风险第十六章 生物产业园行业发展趋势分析第一节 我国生物产业园行业发展的主要问题及对策研究一、我国生物产业园行业发展的主要问题二、促进生物产业园行业发展的对策第二节 我国生物产业园行业发展趋势分析第三节 生物产业园行业投资机会及发展战略分析一、生物产业园行业投资机会分析二、生物产业园行业总体发展战略分析第四节 我国 生物产业园行业投资风险一、政策风险二、环境因素三、市场风险四、生物产业园行业投资风险的规避及对策第十七章 生物产业园项目可行性研究结论与建议第一节 结论与建议一、对推荐的拟建方案的结论性意见二、对主要的对比方案进行说明三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见六、可行性研究中主要争议问题的结论第二节 我国生物产业园行业未来发展及投资可行性结论及建议第十八章 财务报表第一节 资产负债表第二节 投资受益分析表第三节 损益表第十九章 生物产业园项目投资可行性报告附件1 、生物产业园项目位置图2 、主要工艺技术流程图3 、主办单位近 5 年的财务报表4 、生物产业园项目所需成果转让协议及成果鉴定5 、生物产业园项目总平面布置图6 、主要土建工程的平面图7 、主要技术经济指标摘要表8 、生物产业园项目投资概算表9 、经济评价类基本报表与辅助报表10 、现金流量表11 、现金流量表12 、损益表13 、资金来源与运用表14 、资产负债表15 、财务外汇平衡表16 、固定资产投资估算表17 、流动资金估算表18 、投资计划与资金筹措表19 、单位产品生产成本估算表20 、固定资产折旧费估算表21 、总成本费用估算表22 、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表目 录第一章 概 述11.1项目背景11.2编制依据及范围51.3项目综合评价61.4结论与建议7第二章 项目建设背景及必要性92.1项目的建设背景92.2项目建设的必要性与重要性162.3项目建设具备的条件202.4项目建设区域及所在地概况21第三章 市场分析273.1旅游市场发展分析273.2生态观光农业概况283.3国内观光农业现状333.4国内观光农业发展前景343.5生态农业观光园旅游分析353.6客源及行为特征分析363.7客源市场定位及市场划分383.8市场规模预测39第四章 项目选址与建设条件分析414.1项目选址位置414.2项目建设条件分析41第五章 总体规划方案455.1项目建设指导思想455.2项目规划原则455.3项目规划范围及目标475.4项目总体布局485.5主要建设内容49第六章 建设及工程方案526.1建筑方案526.2工程方案55第七章 环境保护627.1编制依据627.2环境现状分析627.3影响环境的因素分析及采取的措施637.4环境保护657.5水土保持66第八章 安全卫生与消防措施678.1安全卫生678.2消防68第九章 节能方案分析709.1用能标准和节能规范709.2能耗状况和能耗指标分析719.3节能措施72第十章 项目实施进度计划7410.1实施措施7410.2项目实施内容和建设阶段7410.3项目实施进度计划75第十一章 组织机构与人力资源配置7611.1工程项目管理7611.2组织机构7611.3人力资源7611.4员工培训77第十二章 工程招标7812.1编制依据及原则7812.2招标方式79第十三章 投资估算及资金筹措8113.1估算依据及说明8113.2投资估算8313.3资金筹措83第十四章 财务分析8614.1财务评价8614.2财务评价结论90第十五章 社会效益分析9115.1社会效益分析9115.2国民经济效益分析9215.3生态效益94第十六章 风险分析9616.1项目主要风险因素识别9616.2风险程度分析9616.3防范和降低风险措施97第十七章 结论与建议9817.1项目综合评价9817.2结论9817.3建议99目 录前 言11 城市现状21.1 自然状况21.2 社会经济发展现状51.3 城市结构与人口61.4 城市能源供应及消费状况71.5 环境状况71.6 交通条件82 设计依据、设计原则及规范与标准92.1 设计依据92.2 编制原则92.3 编制应遵循的规范、标准113 我国城镇燃气概况与发展燃气政策123.1 我国能源123.2城镇燃气概况143.3 我国发展城镇燃气政策194 气源确定与气源基本参数194.1 气源条件194.2 CNG与LNG气源选择224.3 CNG供气及供气基本参数235 工程项目范围、供气规模及主要工程量245.1 工程项目建设的必要性245.2 工程项目范围255.3 供气原则255.4 供气对象与供气范围265.5 气化人口与气化率的确定265.6工程分期275.7 各类用户耗热定额275.8 居民与商业用户高峰系数的确定285.9 供气比例与供气规模305.10 各类用户耗气量平衡与高峰流量315.11 储气与调峰346 CNG气源站386.1 站址选择386.2 建站规模及占地面积396.3 总图布置396.4 CNG气源站竖向设计406.5 交通运输及道路416.6 绿化416.7 用地指标416.8 工艺设计与主要设备426.9 管材选择及防腐476.10 公用工程487 中压管网输配系统537.1 中压输配系统压力级制确定537.2 城区中压管网布置原则557.3 中压管网布置567.4 中压管网的敷设和特殊地段的处理577.5 管材选择与防腐587.6 管道水力计算598、组织机构及劳动定员619 环境保护专篇629.1 设计采用规范及标准639.2 污染物及治理措施639.3 绿化设计6410 消防专篇6510.1 设计采用规范和标准6510.2 工程项目火灾危险性分析6510.3 消防措施6610.4 建立健全各种规章制度6711 劳动保护、职业安全与工业卫生6811.1 设计依据及遵循的标准和规范6811.2 安全措施6811.3 劳动保护与工业卫生7012 各类用户对燃气价格承受能力分析7112.1 居民用户对燃气价格承受能力分析7112.2 商业用户对天然气价格承受能力分析7213 节能7313.1 能耗分析7313.2 节能措施7313.3 节能效益7314 工程效益分析7414.1 经济效益分析7414.2 社会效益分析7514.3 环境效益分析7515 主要设备与技术经济指标：7615.1 主要设备7615.2 主要技术经济指标（一期工程）7716工程项目实施计划7917 工程项目招标初步方案8017.1 招标范围及招标8017.2 招标初步安排8017.3 招标形式8117.4 招标方式8117.5 评标专家来源8117.6 招标程序和招标基本情况表8218 投资估算及资金筹措8318.1 编制依据8318.2 投资估算8318.3 资金筹措8418.4 庭院及户内管道工程8419 经济评价8419.1编制依据8419.2基础数据8519.3成本分析8519.4损益分析8519.5清偿能力分析8719.6不确定性分析8719.7财务评价结论：8720 结论与建议8820.1 结论8819.2 建议89