万豪广场房地产项目可行性谋划书.doc

专业 务实 开拓 万豪广场项目可行性分析报告东莞市万江万豪广场房地产项目可行性研究报告用地单位：东莞市万豪投资实业有限公司2010年11月目 录一、项目概况 二、 立项的重要性1、万江区茶叶市场改造的需要2、万江区石美“三旧”改造的需要3、万江区房地产市场板块的需要三、项目规划设计1、现状条件 2、规划设计依据3、规划设计目标4、规划设计理念5规划设计原则6 规划设计整架四、项目建筑设计1、住宅设计2、公共建筑设计五、 景观概念设计六、 市场分析1、东莞市发展战略目标对房地产市场的影响2、2010年东莞房地产市场总体环境分析3、2010年东莞万江板块住宅市场总体表现4、2010年商品房销售情况分析5、2011年东莞市房地产预测6、万豪广场的市场分析七、项目可行性分析（一）项目的主要经济技术指标（二）投资估算与收益分析八、结论与建议附图一、项目整体规划总平面图附图二、项目整体规划鸟瞰图1附图三、项目整体规划鸟瞰图2一 、项目概况 万豪广场项目位于东莞市万江区东福商业街（则东莞市万江茶叶交易中心）,规划用地12400平方米（18.6亩）。项目属于东莞市万江石美“三旧”改造项目的一期工程。东莞市万江石美“三旧”改造项目位于万江区石美社区内，南临107国道，地块西面为东莞市万江茶叶交易中心，石美“三旧”改造共分为四期工程，一期工程为万豪广场项目，二期工程为临茶叶交易中心，商铺改造项目，三期工程为联信改造设备有限公司改造项目，四期为石美社区改造项目。（见用地现状图）二、 立项的重要性1、万江区茶叶广场改造的需要万江区位于东莞市的西北部，与莞城区仅一河之隔。地处东江下游西岸，溯江而上，可达古镇石龙，直至惠州。下游经道滘、厚街、沙田出狮子洋。往北方向可达广州，往南方向出虎门，可通香港、澳门。广深公路穿越境内，北距广州51公里，南离深圳经济特区101公里。水陆交通便利，是107国道线上的经济走廊。随着经济发展定位的确立和各项城市运营工作的顺利开展，万江区的城市地位正在逐步提高.目前万江区已经基本确定了经济发展的总体定位“商贸流通、生活服务发展区”，这是万江开展城市运营研究以来取得的最重要成果之一，也为万江各项产业的发展提供了一个方向标。为了加快万江区城市化进程，落实东莞市政府推进“三旧”改造的精神，万江区政府针对万江茶叶广场自发商业街现象，决定启动万江石美“三旧”改造工程，打造万江区茶叶销售一条街，改善茶叶市场两旁的居民居住质量，生活质量；并借此吸引区外的消费资源进入万江，为万江的第三产业创造商机。万江区政府同样非常重视万江城市文化的打造，如何打造万江自身的文化特色，万江区同样走的是一条创新的路子。万江区的饮食文化有着悠久的历史，为了延续饮食文化，区政府决定将茶叶市场一横路、友谊路改造后，打造友谊路中华民族饮食街。2、万江区石美“三旧”改造的需要水资源是万江区的特色，大家都知道，但一直以来却没有将其充分转化为经济发展的优势，为了把万江水乡的特色和优势充分挖掘出来，万江区政府决定改造东江南支流河堤景观，一方面，整治水资源，保护东江南支流水质。另一方面，通过改造沿河景观带打造万江区北大门。据报道，东江河万江段河水水源近年来质量变差，万江区水质性缺水的情况较为严重，供水部门正全力以赴做好检测、消毒等各项工作，确保居民生活用水质量。在万江自来水厂的取水口，水质较往常显得混浊、偏暗，漂浮物也比往常增多，为保证水源质量，万江自来水厂派出工作人员定期清理漂浮物。水厂工作人员表示，受上游旱情严重的影响，今年东江河万江段水位较去年同期下降0.7至1米，由于没有足够的水资源补充，上游排放的生活、工业污水没办法及时冲走，使水源水质变差。近日水源检测结果显示，水源的细菌含量明显增加。受海水回潮的影响，水源的含盐量较去年同期高出3至4倍。在供水部门的努力下，目前，万江自来水厂每日供出的6至7万立方米的自来水符合国家饮用水标准，东江两岸景观改造工程是2003年东莞市及万江区城市环境建设重点工程。整个景观改进建设形成了路、堤、绿地景观的三结合、人与自然和谐共生的亲水环境。整个工程总长度5.23公里， 建设总面积约17公顷。项目总投资预计15300万元，其中工程建设投资约8000万元，拆迁费用 7300万元，拆迁各类房屋272间、66746平方米。依据工程进度，2004年春节前可完成东江两岸的景观改造工程。东江西岸景观改造工程共分AH八段，在规划设计中紧紧抓住了“生态”和“文化”两个主题。A段主题休闲区，以水之形、水之声为趣味点又分别形成“戏水、听水”两个景区，尽显水乡特色。B段为绿化走廊，供人闲庭信步。C段休闲活动区以金鳌古塔为中心，充分保留绿化隔离区域以保护古塔，令传统文化与现代文化相交融，形成静谧、简洁、富有文化意味的休闲空间。D段文化集会活动区，取“闹水”之景名，体现“水之趣、水之乐”。E段滨涧休闲带，为轻松自在的临水平台，体现亚热带城市对滨河户外休闲的追求。F段蛋家文化娱乐区，为泊水景区，是具有“船坞新意、渔火歌舞”含义的商业文化娱乐。G段生态休闲景区，为渡水景区，保持自然草坡，尊重植物群落的生长方式，加以整治，并采用架空的步道形式，形成“人与自然”和谐共处的“城市生态”概念。H段生态休闲公园，是自然式生态水系休闲公园。万豪广场借助河岸景观改造的契机，加强自身项目的景观改造，使茶叶市场景观改造得以提升，将滨江景观延伸至茶叶市场处，使之成为真正的休闲购物的现代景观街区。3、万江区房地产市场板块的需要万江区作为东莞市的北大门,起着不可估量的样板工程作用,作为一个对外窗口,他不仅增强万江区招商引资的综合竞争力，同时也提升了万江区作为东莞东西北版块支点城市的地位。万江区水网路网发达，交通便利，北距广州50公里，南距深圳80公里。由于地处东江西岸，溯江而上，可达古镇龙，直至惠州；往下游经道、厚街、沙田出狮子洋，向北可达广州，向南出虎门，可通香港、澳门。107国道、莞深高速公路贯穿南北，和万道路一起构成万江区的三大交通动脉。市四环路、五环路围绕全区，与五环路大桥、万江路、内环南路、中心区东路、中心区西路构筑市内便捷的交通网络。而今年落成的东莞市汽车总站和正在计划中的广东东部轻轨将有效地打通外向型经济发展的通道，为万江的发展汇聚更大的人流和物流，充分促进万江经济社会的发展。华南MALL项目落户万江之后，万江的商圈创造能力开始提升，带动了周边很多商业项目的发展，因此政府有意通过华南MALL的商业号召力来促进区内第三产业，特别是商业贸易领域的要素重组与更新。同样，在住宅、物流、休闲等产业，也意图通过有规模效应的项目带动，促进产业的迅速发展与更新换代。在万江区规划重点发展的若干个产业中，房地产业是起步最早的，成为万江发展的动力引擎。除了华南MALL，理想0769、阳光海岸等大型地产项目也将迅速启动，理想0769占地面积500亩，阳光海岸建筑面积70万平方米，这两个大型地产项目的启动，也将迅速提升整个万江的房地产开发水平和城市环境，吸引大量的城市白领东莞置业，对东莞的城市城市化起着重要作用。万豪广场现为东莞市泉兴润滑油有利于，对该厂进行“三旧”改造,充分的利用了该地块土地资源, 规划建设住宅区一方面可以安置石美“三旧”改造的拆迁户，另一方面，可以解决市场需求，同时也为万江区政府带来的巨大的经济收益.三 项目规划设计1、现状条件 东莞市地属热带季风气候，北回归线以南。基地现状为东莞市泉兴润滑油厂，基地内有厂房及办公楼等。基地北部有部分民宅，其中大部分住宅已经破旧不堪,四周污水横流,生活环境极差;基地南部为107国道，基地的西部为茶叶市场街道；东部为一片闲置的莞地。 为了改善基地四周居民生活环境,改善茶叶市场的经营环境，丰富城市景观，为市民提供高品质的居住空间，满足城市发展需要,根据东莞总体规划的要求将该基地作为生态居住区进行建设。2、规划设计依据1、东莞市万江区总体规划2、基地地形图（电子文件）3、基地红线图（电子文件）4、国家及地方有关居住区规划设计的技术规范、规定与标准。3、规划设计目标1 建设一个社区一个充满浓郁茶叶文化的、洒着现代气息的、智能化的、配套完善以及富有人情味的生态型社区。追求社会、经济、生态最佳综合效益。2 营造一种生活一个现代的、人性化的、健康的、时尚的生活。为市民开辟崭新的、高品质的居住、交流、休闲生活空间。3 塑造一种环境 一种既丰富又整体统一，既是生态的又具有滨海文化内涵的，既优雅又繁华的景观环境。4 树立一个样板一个在21世纪社会背景、经济背景、科技背景和产业背景下，颇具影响，能经得起历史推敲的居住样板工程。 4、规划设计理念本规划以人为中心，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，结合基地良好的自然环境条件，着意刻画优质生态环境，为居民塑造自然优美、生活方便、配套齐全，同时又具有丰富文化内涵的怡然栖息之地。创造一个舒适便捷、卫生安全的生活与工作场所。规划理念：1、人与自然和建筑的共存与融合水文化的渗透。2、生态型居住社区的建构与营造休闲文化的轻松宜人。3、具有认同感的个性化空间设计立体式居住空间。4、创造新概念多维城市生活文化的倡导。5、运动文化与生活互渗的动态空间设计。6、对教育文化的重视和岭南文化的继承。5规划设计原则1) 根据东莞市城市设计的要求，结合东莞万江区总体规划条件，协调相关规划区内外环境条件，合理确定功能布局与开发规模。2) 以高起点规划、高标准建设、高水平管理为指导，贯彻“以人为本”与“可持续发展”思想，以建设东莞市的高尚精品住宅小区为目标，规划设计应具有超前性与先导性。3) 体现新理念与新手法，达到高起点与高水平。4) 体现“尊重环境、崇尚自然、关注人性”这一宗旨，充分利用基地地形条件，突出住地绿化空间环境设计，使内外空间环境相得益彰。5) 规划设计贯彻生态原则、文化原则与效益原则，并运用城市设计手法，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵、个性鲜明且配备完善的花园式生活居住空间。适应土地开发与建设实际，面向住宅消费市场，有利于起步与分期开发，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。6 规划设计整架1) 整体化的规划结构 本规划结构遵循“人、建筑与自然的共存与融合”这一基本宗旨，重点突出生态环境，以环境塑造为主题，结合现状良好的自然景观条件，运用科技手段，达成艺术与技术、功能与形式，自然与人工的统一。故本规划结构以自然环境为中心，以点线组合展开的功能与空间布局，形成“一街、二点、四组团”的整体框架。 “一街”指项目内设的结合茶叶专卖，风叶饮食，中外物色购物等服务设施而形成的休闲文化商业街。“二点”指由1栋住宅及1栋公寓组成的二个商业购物，茶叶专卖中心商业点和公园组成的休闲景观核心点；以及东部A5区大型会所、泳池形成的综合休闲场所，与之相呼应的入口广场与大型商场。 “四组团”指两幢17层住宅及两幢10层公寓组成的既相对独立又互为联系的四个居住组团。2) 住地空间画轴展开式布局 万豪广场的空间组织与建筑布置以及道路线型设计结合自然地形地貌，采取画轴展开式布置，通过组团不同的建筑风格，形成高低错落的丰富立面，并以此增强了空间的可识别性与趣味性。3) 点线结合的绿地布局 强调住宅分布的均好性，尽可能采用带状绿地空间组织。在强调带状绿化空间与步行系统结合的同时，注重院落空间的绿化节点设计，创造丰富的、具有视觉变化效果的、步移景异式的户外休闲空间。4) 人车分流 住宅区以最便捷的道路系统解决车至户的最短路程，通过后花园，水面融为一体的人性空间，解决车流与人流的分离问题。小高层住宅部分采用地下室车库停车，彻底将人车分流。5) 建筑与环境融合布局 采用建筑与环境一体化设计方法，因地制宜，结合地形条件确定建筑的朝向与外形，尽量做到户户南北向。将绿化渗透至建筑群体之间，并通过底层架空、过街楼、地形高差等形式创造小区空间的变化，将住宅建筑融合在环境之间。同时，在注重户内具有较好“朝向”强调“景向”效果丰富宅内临窗外视效果，做到户户有园景。四、项目建筑设计住宅设计本规划住宅单体采用高层形式，开创立体式居住空间。高层为8-17层，部分住宅顶层为复式形式。在中心绿地周边部分住宅底层架空，为居民提供半户外活动空间。大部分住宅采取单元拼接形式，住宅布局结合自然地形布置，与总体规划中弧型、曲线的构图相吻合，塑造出富有动感、流畅的建筑形态。小高层住宅单元多为一梯四户形式，每户均有三开间以上的朝南房间，房型以大客厅为居室核心，居寝分离，洁污分离，餐厅与客厅有分有合，南北通风，并分设景观阳台及杂物阳台。部分套型设双卫生间和走入式储藏室，部分单元设有工人房和书房。标准层设计，房型应满足多样化和可变性的要求，结合建筑造型顶层局部设跃层，并设屋顶花园。每户住宅的外窗采用低窗台或凸窗，外设金属护栏，加大了窗户的采光面积，扩展了室内的视野，同时增加了室内的面积。在建筑群体空间的塑造当中，利用顶层部分跃层，并随单元层数的变化处理，形成错落有致的建筑天际线，在单体中重点处理建筑的阳台、楼梯间、窗台、屋顶构架等可变因素，变化的形体和色彩既丰富了建筑的外观，又使每一幢居住建筑增加了可识别性。建筑风格以典雅、庄重、清新为主基调，以配合高尚住宅小区的整体定位。五、 景观概念设计 万豪广场在景观设计上，目的在于创造一个舒适、和谐、写意并富有人情味的休憩空间，小区的建筑物共同会合在一个高低起伏、层次丰富的院落，这个院落与首层架空的建筑空间上相互渗透，相互流通。每个院落中央均设有小景，庭院因流水变得楚楚生动，湛蓝的泳池、流水长廊、观景台、瀑布、四季花木；小处婉转生动、大处淋漓尽致；万种风情、浪漫典雅；从而达到楼在园中，园在楼中的奇妙效果。基于对地方文化的深入了解和对西方文化的娴熟把握，在现代都市中寻找人性最本质的回归，在这块最具灵性的宝地上，演绎关于家的梦想，一片蓝蓝的天、一块青青的绿地，一潭纯净的水，在繁忙的都市中筑一个静静的巢。从规划到建筑设计，从园林景观的布局到花草树木的配置，无不考虑使用者的精神需求；在色彩造型上力求精巧，品味不凡；人在园中，既欣赏到现在建筑的典雅与诗意，又感受到东南亚热带风情园林的浪漫与温馨；舒适、精妙、一陵一角均充满人情味，从而实现人性化社区的真正内涵：以物蕴情，以情动人，人宅相扶，感通天地。户外环境质量的提高对于改善居民生活整体质量，对于建设现代文明居住区，提高居民择屋购房吸引力起到越来越重要的作用。在整体规划结构布局的基础上，本此规划设计加强对现状良好自然景观条件的保护，着意强调绿化环境设计。并努力创建一种具有文化内涵的环境设计理念，体现具有东莞地方特征的景观环境意象。 在绿化系统方面强调系统性与生态性。在尊重自然地形地貌基础上，结合建筑的画轴展开式布局和空间轴线，将水文化充分渗透小区之中，采用带状绿地布局，同时又将居住组团中心绿地、宅间绿地相融合，使之成为统一整体。建筑，水，绿化有机结合形成了整个小区的自然环境。景观带的设计在体现地方自然景观特征的同时，强化空间形象特征，针对该空间内部的不同功能采取了不同绿化环境设计手法，以体现多样性、人性化的空间。同时通过雕塑、景观亭，以及多样性的植物种植，丰富该轴线景观。绿化空间采用自然园林式的设计手法，以蜿蜒的水面变化的绿地为主题，并布置多个绿化景观节点。通过疏与密、收与放、大与小、高与低等多种手法的精心处理，营造出具有优美且幽雅的氛围，与小区建筑相得益彰。在绿化种植上以自然与几何形相辉映，乔木、灌木、地被三个层次相结合，辅以雕塑、花坛、台阶、庭院灯具、彩色铺地、溪流、瀑布等环境小品，形成四季有花，丰富而又生动室外活动空间，使室外环境真正成为居民的露天起居室。本规划更为强调的是整体绿地率，形成一个充满绿意的居住地，一个花园式生态居住地。六、 市场分析1、东莞市发展战略目标对房地产市场的影响进入2003年，东莞市委、市政府提出实施“建设宜居城市”，建设以现代制造业名城为特色的现代化中心城市的发展战略目标，争取在制造、商贸、科技、信息、服务等方面成为区域中心，成为国际制造业名城、生态绿城、文化新城，成为IT产业发达、综合实力雄厚、创新功能突出、城市环境优美的现代化中心城市。围绕这一发展战略目标，今年起，东莞把城市建设作为各项工作的重中之重，高标准规划建设一批城建工程项目，力争到2010年，打造“制造业中心、商贸中心、科技中心、信息中心、服务中心的功能定位和国际制造业名城、生态绿城、文化新城”的城市形象，建设一个适宜居住、创业的城市。在道路建设方面，东莞将立足自身位于广州、深圳之间的地理位置，通过打造五环路、港口大道、常虎高速、东部快线、西部快线等13项道路建设工程的高等级公路主骨架，使高等级公路与国道、省道及联网公路组成畅通的公路网系统，初步把全市建成一个“一小时生活圈”；并籍此进一步延伸和拓宽东莞辐射的范围，密切与广州、深圳两个中心城市之间的联系，争取实现三地功能互补，资源共享，形成强大的“中心城市组合”。因此，未来几年内，将完成五环路、港口大道等13项道路建设工程，进一步完善市区道路交通网络，提高道路通行能力，构筑起现代化城市道路骨架。在城市绿化景观建设方面，新一届市委、市政府十分重视城市生态环境建设，将进一步加大“有生命的基础设施”建设生态环境建设的投入，全力打造生态绿城的城市形象。近期内将完成党校绿化公园、运河西宏远绿化公园等6项绿化景观建设工程，改善城市景观。在城市功能配套建设方面，重点打造文化新城。已建成的行政办事中心、广场、市民广场区总用地面积102.1公顷，按“人、建筑和自然的共存与融合”的主旨规划，体现艺术与技术、功能与形式、自然与人工的统一。在生活区建设方面，将重点抓好中央生活区建设。中央生活区位于市区城市中心区的南部，总用地面积215公顷，规划居住人口5万多人，是一个以社区概念进行规划，公共设施配套完善、居住环境优美的生态园林住宅区。东莞中央商务区（CBD）总占地142.32公顷，几何中心为东莞国际会展中心。东莞CBD的敲定，预示东莞经济发展进入一个新的历史阶段，是东莞新一轮“起飞”的开始。东莞市城市新区内的核心片区中央商务区（简称CBD）详细规划方案已正式获得市政府审批通过。CBD是一个城市标志性地区。如日本东京的新宿，香港的中环，美国纽约的曼哈顿，法国巴黎的拉德方斯，广州的珠江新城。东莞市若实现“以制造业为特色的现代化国际名城”目标，面临的主要问题是产业升级，即从过去的“三来一补”的加工基地向有产业主权（即技术主权、品牌主权、市场主权）的制造业进行。产业主权的建立道先必须有相配套的第三产业，此即金融、商贸、信息、文化、中介产业。中央商务区就是这些产业的基础物质承担者。东莞CBD将承担未来东莞市经济发展核心功能。城市的经济、科技、文化等在此高度集中，大部分金融、商业、贸易、旅游、文化、会展活动在此完成。因此，这里会集中大量商务办公写字楼、酒店、商业中心、文化设施，同时，这里也将聚集东莞市来自全国及世界各地的经济、文化、科技精英。CBD的发展和城市经济起飞是同步的。如香港CBD中环，70年代香港经济腾飞时，也是中环发展的开始。现在，中环CBD内集中了大量的金融、保险、房地产及商贸服务业设施。东莞CBD的建成将令东莞经济发展进入一个新的历史阶段，是东莞新一轮经济起飞的开始。CBD需要住宅区为其中工作人员提供居住服务，反之，CBD也为周边楼盘提供最高档的配套。一即业主可以就近在CBD内寻找满意的就业、商贸机会；二即CBD也为周边楼提供了高档的休闲、购物、旅游场所，特别是CBD内的商业广场，位于鸿福路以北、东莞大道以西，由2-3层的商业建筑，组成具有地方特点的商业步行街。而会展中心又为业主提供更多的信息、商贸资源。CBD内休闲运动区规划为体育公园，成为业主茶余饭后及双休日的休闲场所。而CBD集中了东莞市目前最高的建筑物56层的金融建筑及50层的民营大厦，以及三大城市广场，本身就是非常难得的旅游资源。2、2010年东莞房地产市场总体环境分析( 1 ) 、东莞市城市规划对房地产业的影响力 东莞市城市总体规划（20002015）（简称总体规划）的出台，决定了东莞市未来城市发展的方向和重点建设项目。通过对总体规划的认真分析，我们可以看到，在东莞新一轮的城市建设当中，市政府对城市建设的一些重点建设项目将会对东莞市区范围内的房地产的发展有重大的支撑作用。总体规划与以往的规划相比，最大的特点就是把全市平方公里都划作规划管理的范围，使得全市的规划可以一盘棋考虑，而原来的规划都集中在主城区。这在体制上奠定了规划管理的基础，现在我们在各个镇区都设置了规划所，有利于今后对于城市发展的科学控制。今年以来，我市房地产业发展形势喜人，据最新权威统计数字，今年1-10月，全市商品房建筑施工面积达294.4万平方米，较上年同期增长38.7%；商品房销售面积达69.2万平方米,较上年同期增长31.9%;销售金额达18.97亿元,较上年同期增长47.2%。商品房开发呈现出规模档次同步大上台阶的有利局面。留意今年以来全市房地产业发展情况，给人的感受与往年有着明显的不同：一是商品房开发量陡增，市场销售势头甚猛；二是众多楼盘各展其能、各见其长，规模档次集体大上台阶；三是楼盘的品牌效应、配套实施、物业管理等正成为制胜新一轮竞争的有力砝码。分析认为，形成这种有利局面的主要原因，一是全市经济发展形势很好，今年以来，我市GDP及各项主要经济发展指标增幅一直位踞全省前列。经济持续发展，市民得到实惠，强劲增加的购买力为作为大宗耐用消费项目房地产业的做强做大提供了强有力的支撑。二是随着“三现代”教育等活动的开展及我市新一轮城市建设高潮的启动，广大市民的居住环境意识和居住环境要求有了明显的提高，对居住环境的要求已经从以往单纯注重居住面积、居所位置是否方便等，向追求居住户环境、居住环境实施配套及物业管理等方面发展。跟随这一新的置业倾向，大户型、跃层、复式、别墅、花园式社区、全方位配套物业管理，正在成为新一轮房地产消费的热点，由此带来的二次、三次置业，已成为拉动房地产消费的主流力量之一。三是我市城市面貌的日新异和居民购房消费的取向特点，进而纷纷以热点买点导向，在楼盘选址、环境设计、服务配套等方面用尽心思、下足功夫，营选出一处处各见特色、舒适靓丽的居住小区，在扮靓城市、装点环境的同时，也引得市民纷纷解囊。在东莞市2009年12月28日召开的2009年度总结表彰大会上，对一年来的工作进行了总结。在过去的一年里，东莞市保持了国民经济持续快速协调健康发展、各项事业全面进步的良好势头，成为“最佳中国魅力城市”和“中国最具活力城市”，综合实力名列全国大中城市第12位、地级市第1位，实现了三个文明建设的新突破，涌现了一大批先进镇、村和先进单位。东莞市贯彻中央关于宏观调控的部署，加强了投资管理、土地市场整顿、在建项目和工业园区清理、市场调控和物价监管等工作，今年111月间，新签投资额超千万美元的项目40宗，现有企业增资扩产超千万美元的52宗。全年新增各级各类名牌产品、免检产品、著名商标47个。目前全市共有中国驰名商标、中国名牌产品、国家免检产品21个，广东省名牌产品、著名商标75个。新增52家省级高新技术企业 东莞市不断壮大电子信息制造、电气机械制造等优势支柱产业，加快发展装备制造业和有选择地发展重化工业，扶持生物医药、光机电一体化等新兴产业，积极发展物流、会展等现代服务业，产业结构不断得到优化。到目前，全市新增省级高新技术企业52家，增长36.6%，累计达到200家，位居全省第四。新认定市级民科企业200多家，省级民科企业40家，总数分别达到9 00多家和206家。城镇居民人均可支配收入增长8.8% 有关数据表明：预计全市财政总收入260亿元，增长26%，地方预算内财政收入80.9亿元，增长20%.全市规模以上工业企业综合效益指数122.5%，企业利润总额达82亿元，增长9.7%.居民储蓄存款余额1450亿元，增长17.8%.城镇居民人均可支配收入20100元，增长8.8%.农民人均收入8990元，增长6%。 协议利用外资逾40亿美元在2004年里，东莞荣获“中国最具经济活力城市”称号。东莞进一步做大做强外源型经济这个优势，重点引进关联度大、聚集度高、带动力强的龙头型科技型项目，推动利用外资从“求量”向“求质”转变。预计今年协议利用外资41亿美元，增长25.9%；实际利用外资30亿美元，增长17.1%；出口总额348亿美元，增长24.3%.此外，民营经济活力也得到进一步迸发。在全国民营企业进出口百强排名中，东莞有17家入选，在前十名中占据一半，包揽前三名。2004年的东莞，既获得中国魅力城市称号，又被评选为中国十大最具活力的城市。对于和城市建设及城市经济发展密切相关的楼市来说，去年也是高速发展、变化颇大的一年：经历了“831”大限，经历了加息；本土地产商日益壮大，外来地产商强势进驻；户型创新，营销手段创新，开发理念创新；买家越来越理性市场在快速发展的同时也在谋求转型。( 2 ) 2010年住宅市场趋势 今年1至9月，东莞全市房地产业产值达到1588亿元，比去年同期增加183，商品房屋实际销售面积6013万平方米，同比增长308。东莞市统计局最近公布的一系列数据表明，房地产市场走势稳健，呈现出稳定、健康、持续发展的良好态势。今年，东莞市委、市政府提出“统一规划、总量控制、成片开发、综合配套”的城建规划思想，理顺了发展商的开发思路；发展商在各区政府的重点扶持下，进一步完善房产项目开发管理制度，提高房地产开发队伍素质，使房地产开发水平得到明显提高，涌现出一大批社区功能齐全、配套设施完善的大中型社区。像宏远的活力康城、中信的中信凯旋城、光大的紫云龙庭，都是很好的个案。在政府的积极带动下，房地产开发商看好东莞市场的盈利潜力，纷纷加大投资力度，加大土地储备力度，掀起新一轮的圈地热潮。据有关部门统计，东莞市今年房地产开发的项目立项、开发建设、商品房销售都呈上升趋势。从房地产项目立项情况看，仅今年上半年全市房地产项目就立项26项，比去年同期增长16倍。上述项目计划投资221亿元，计划用地面积1827万平方米；从开发建设情况看，上半年商品房施工面积2682万平方米，比上年同期增加2231万平方米，增幅202。商品房竣工面积665万平方米，比上年同期增加181。实际投入资金798亿元，比上年同期增长116；从商品房销售情况看，上半年共推出楼盘75个，比上年同期增长87，销售(合预售)，商品房面积612万平方米，销售商品房比去年同期增长148。一个市场的繁荣和稳定，离不开大环境的良性发展，东莞政府自今年起也加大了市政配套建设的力度，为东莞楼市的稳步发展增添了一股新生力量。2009年东莞楼市无论从供给还是需求看，都呈一个上升态势，都有一个增长，比较突出的是住宅；同时也是外来发展商展示的一年。其特点主要有以下几个方面：从产品层面上看，由于受到外来发展商带动，整个东莞地产市场的产品，呈现出繁荣局面，高、中、低档都有，东城、万江、南城、中心区都有商业项目。整个楼市都比较活跃。从推广上来看，出现了比较新的地产项目，这要归功于金地、万科。销售方面主要为中小户型，也是东莞最大特色。从品牌建设看，越来越多的发展商注重品牌建设，这是本土发展商走向成熟的表现。从消费者的投诉看，消费者更加理性，更注重自身权益的保护，发展商也注意从销售、物管等方面完善加强。今年，出台的一系列政策，如物管条例、加息等，以及城市建设步伐的加快，对东莞市场都有或大或小的影响。首先从市场需求比较，怎么做符合市场需求的产品是最重要的。外来发展商只是提供了某一类的产品，只是满足了对这类产品有需求的消费者。东莞房地产企业中的本土发展商的产品越来越成熟，他们的产品并不差。规范的楼市是百家争鸣、百花齐放，没有外来的地产商，市场就会让人感觉缺些什么。其次，东莞房地产市场发展相对比较短，本土发展商需有向外来地产商学习的需求，外来地产企业进入肯定是一个很好的学习机会外来地产企业不管怎么做，在一个范围内，外来发展商只占不多的市场份额，目前都不是主流，这是由于房市的区域性特点决定的。国家对土地资源的控制，是为了对整个地产泡沫的防范，不想过度开发。目前房地产开发规模的总体量对东莞来说是不大的，一年100多万平方米的开发量，东莞有较大的需求空间，整体泡沫现象是不明显的。不过，商业地产有过度开发迹象，这正是恰恰要控制的。对接下来商业项目开发有影响，这种影响是必要的。3、2009年商品房销售情况分析 2009年城区板块销楼盘中选出最具代表性的20个楼盘进行重点分析，从各楼盘售价表及销控表及成交的资料中显示：1）销售户型分析单位：套户 型数 量比 例一房一厅643%二房一厅21310%二房二厅38418%三房一厅25612%三房二厅68332%四房一厅854%四房二厅25612%五房二厅422%其他1427%从上述可知，三房的单位较受欢迎，四、五房所占比例亦趋高，显示市民对住房的要求渐高。2）销售面积分析单位：平方米面积（m2）数 量比 例50以下17150-802131080-10049123100-12068732120-15049223150以上23311从上述数据可知，小户型开发量不大，市场接受能力很小，总的来说，大中型住宅是今后市场发展的趋势。A、一房面积分析单位：平方米面 积15-2525-3535-4545-5555-65数 量13113217比 例1.5%4.7%17%50%26%B、二房面积分析单位：平方米面 积60以下60-7070-8080-9090以上数 量35227250814比 例6384231C、三房面积分析单位：平方米面 积70以下70-090-110110-130130以上数 量1922538527236比 例22441294D、四房面积分析单位：平方米面 积100以下100-120120-140140-160160以上数 量102710514356比 例38314216E、五房面积分析单位：平方米面 积130以下130-150150-170170-190190以上数 量215385970比 例182132373）销售价格分析单位：元/m2价 格4000以下4000-50005000-60006000-70007000-80008000以上数 量128512747405192151比 例624351997从上述数据可知，5000-6000元/m2的住宅较受市场欢迎，4000-5000元/m2以上的住宅亦占较大的比例，显示市民的消费水平渐趋高。A、别墅销售价格分析单位：元/m2价 格5000以下5000-70007000-90009000-1100011000以上数 量218433611比 例216393310B、多层销售价格分析单位：元/m2价 格4500以下4500-55005500-60006000-70007000以上数 量1123541506154比 例15482287C、小高层销售价格分析单位：元/m2价 格4500以下4500-55005500-60006000-70007000以上数 量1611335916767比 例21650239D、高层销售价格分析单位：元/m2价 格4500以下4500-60006000-70007000-80008000以上数 量412401787241比 例742311374、销售层高类型分析类 别别 墅多 层小高层高 层数 量110731722572比 例53434275、销售层高区域分析区 域别 墅多 层小高层高 层莞 城133552东 城9193834南 城3324124万 江471178从上述数据可知：莞城楼盘以高层建筑为主；东城和南城以小高层为主；万江则以多层为主。6、入伙时间分析区 域现 楼年余同入伙将至一年一年后莞 城11323819东 城17294212南 城1933398万 江2348218从上述数据可以看到期楼的销售率较低，说明买家青睐现楼的趋势越来越多。7、交楼标准标 准比 例毛坯房88基本装修12豪华装修0从上述数据可以看到，与广州、深圳等其他城市相比，发展商送全层装修的楼盘尚未涌现，置业者还是喜欢自己个性化的装修。8、城区房地产市场总体供求情况单位：万平方米年 份19961997199819992000预售面积53.6655.7864.7394.21117.61销售