乐东海滨新城旅游度假区项目可行性研究报告.doc

海南乐东“海滨新城“旅游度假区项目建议书 海南乐东“海滨新城”旅游度假区项 目 建 议 书项目发起人：天津有限公司一、项目概要（一）项目名称：海南乐东“海滨新城”旅游度假区项目（暂名）。（二）项目性质：滨海旅游业及旅游城镇、乡村度假产品综合开发。（三）项目选址：海南省乐东县九所镇佛罗镇滨海地带。（四）规划及开发范围：项目区东至乐东县中灶湾与三亚市交界处，西至岭头湾，东、北抵海南西线高速公路及基本农田片区，西、南濒临南海北部湾海滨（莺歌海盐场范围除外）。项目区海岸线长度约48公里（莺歌海除外），其陆地控制性规划范围包括乐东县九所、利国、黄流、佛罗4镇约150200平方公里的滨海开发区域（包括海岸保护地带、滩涂、生态林（山）地和自然村镇规划区）。其中，一期项目修建性规划拟采取沿海组团式布局方式（避开基本农田、人口稠密区和生态修复与保护区），拟先期启动九所新区基础配套设施及TOWN HOUSE度假项目群、现代农贸物流区、中灶湾五星级度假会馆区、三曲沟现代农业度假公园、岭头湾“蓝硅谷”海洋科技城等项目，一期项目修建性规划开发面积约45平方公里（4500公顷，含现代农业度假项目合作区2200公顷）。（五）项目定位：1、充分发挥乐东县的热带滨海资源优势和三亚市在海南南部区域的经济带动作用，发挥乐东县在“海南南部旅游核心圈”中的特殊功能，结合粤海铁路、海南西线高速公路便利的交通条件，以九所新区的建设为中心，通过完善、扩展九所新区的基础配套设施和启动九所新区滨海旅游度假项目群，逐步将乐东县滨海地带建成我国一流的热带滨海度假、休闲胜地；2、充分发挥乐东县滨海区域农业产业化发展优势和乡村度假资源优势，在启动九所农贸物流区项目的同时，采取“公司农户”的组织方式，建设“三曲沟现代农业度假公园”示范项目，进一步将上述控制性规划区域建成集现代农业观光、田园风光、公园化乡村生态示范工程、乡村大地艺术博览、农业科技及产业化园区观光、农产品加工、民俗观光、产权式乡村度假庄园为一体的乡村度假旅游经济区；3、充分利用乐东县位于“海南南部旅游经济核心圈”与“海南西部工业走廊”之间的区位条件，在集约化开发尖峰岭、岭头湾地区得天独厚的旅游资源与滨海资源的基础上，按照“硅谷式”的科技孵化与风险投资开发模式，进一步将乐东县北部海滨地区建成促进海南南部旅游经济与西部工业经济相融合的、集中国热带海洋科技及热带农业科技研发、科技成果转化及项目孵化、旅游度假为一体的海洋科技、企业会馆区和风险投资者乐园。（六）主要规划建设内容及开发规模（项目启动期）：1基础配套设施系统工程： 主要包括：（1）乐东滨海新区（含九所）交通主干道建设工程；（2）项目区水源地保护及供水体系建设工程；（3）项目区污水（肥）处理分步建设工程；（4）项目区供（变）电系统工程；（5）项目区道路及管（线）网体系分步建设工程；（6）项目区公益服务设施、园林绿化系统工程；（7）滨海湿地、生态恢复与保护系统工程；（8）沙滩清理及环卫设施工程体系；（9）农庄项目区农业基础设施及农贸物流设施建设工程。2功能区建设项目： 主要建设：（1）“创意海岸”海滨园林景观带与滨海湿地主题公园；（2）海滨浴场、西亚风情园和沙滩、沙漠运动娱乐区；（3）“蓝硅谷”热带海洋与农业科技会馆区；（4）旅游码头及国际游艇会馆区；（5）岭头湾海滨高尔夫球场及国际高尔夫会馆区；（6）三曲沟“乌托邦”现代农业度假公园示范项目区；（7）“太阳城”海滨TOWN HOUSE度假项目区；（8）高档海滨度假酒店项目建设区；（9）中灶湾海滨全景公园及定制式半山别墅区；（10）“乡村田园”国际康复疗养中心；（11）九所镇现代农贸物流中心及农产品加工区；（12）北部湾民俗文化与生态农庄旅游度假区，等。3用地规划与土地整理规模： （1）最高潮位线100米200米以内的滨海带状防护林、滨海湿地恢复工程与园林景观开发用地约480公顷（海岸生态环境恢复与保护区，其用地计入控规范围内，并应由政府出台相关的投资奖励政策）； （2）滨海主题公园及文化设施建设用地200公顷； （3）市政绿化、公共休憩区用地650公顷（含高尔夫用地400公顷）； （4）项目区道路及市政配套设施用地250公顷； （5）规划各类旅游服务设施项目建设用地150公顷； （6）规划各类滨海度假项目建设用地750公顷； （7）规划预留文教、卫生和其他公益性项目用地100公顷；（8）规划海洋科研、农业科技项目用地100公顷；（9）规划农产品加工、农贸、物流项目用地100公顷；（10）规划整合三曲沟现代农业综合开发与乡村度假核心项目（现代农业公园）用地2200公顷（项目外延为控规范围内的自然村镇、农业园区）。（七）项目总投资：约150亿元。其中： 1项目区基础配套设施体系建设投资约35亿元（含土地整理费用）； 2项目区建设总投资约115亿元（含初期流动资金）。（八）开发期限：五六年。（九）项目发起人： 二、项目背景及项目建设的意义（一）项目背景海南岛位于我国的最南端，是我国的第二大岛。其地处南中国海与中国大陆的门户，属典型的热带、亚热带海洋性季风气候区，是我国唯一的热带滨海旅游目的地。海南岛陆地总面积约3.4万平方公里，拥有1825公里长的海岸线，汇集了阳光、海水、沙滩、空气、气候、植被、温泉、田园、风情等具有世界级品位的自然、人文旅游资源，是我国的“宝岛”、“热带资源宝库”和“中国与全世界人民共有的一颗明珠”。海南岛由于地处我国南疆，长期处于中国社会、经济发展的边缘地带。直到1988年海南建省后，海南岛才成为我国改革开放的前沿地区，其处女般得天独厚的自然、人文资源宝藏方始被世人所注目。1993年国家宏观经济调控、海南九十年代初期经济泡沫的破灭，使海南的经济建设一度陷于长达十年的低谷期，仅旅游业呈现出一枝独秀的发展局面。进入21世纪后，海南旅游业的日益兴旺，不仅重启了海南当前百业待兴的良好开端，而且促进了以岛外人士“第二居所”为主要市场特征的海南第二支柱产业旅游房地产业的形成和发展。“将海南建成中国的后花园、全中国与世界人民的度假村”的旅游房地产发展理念，已为海南新一轮的经济建设注入了全新的产业动力，为投资者提供了正确的投资导向。经过十多年来的旅游行业创建和市场开发，目前海南已成为我国旅游经济比较发达的省份，并已跻身我国六大旅游目的地之列。2005年，海南全省旅游接待人数已达593万人次，自1996年以来，年均客源增长率达17.3。旅游业的高速发展，进一步改善了海南的人居环境和度假环境，吸引了大量的国内、国际人士到海南置业、投资，开辟“第二居所”或“侯鸟式居所”。20012005年5年间，海南全省商品房销售面积为760万平方米，其中外销商品房面积为527万平方米，外销率达69.3（其中三亚市的商品房销售面积为282万平方米，外销商品房面积251.7万平方米，外销率接近90）。五年之间，海南的商品房平均销售价格已从低于成本价的数百元/平方米猛升至3960元/平方米，而以三亚市为代表的一线海景房的销售价格，更是从2003年以前的2200元/平方米跃升至目前的万元价格台阶！饶是如此，权威经济分析人士和行业专家均还普遍认为：海南有限的高品位人居资源尤其是滨海度假资源，相对于国内、国际市场的巨大需求，显然还是被严重低估和“贱卖”了。但是，海南旅游度假产业的发展一直存在着严重的区域失衡问题。总体来说，海南东部高速公路沿线已形成集约化程度较高、市场人气旺盛的旅游经济带，其旅游资源的开发竞争和客源市场竞争都已日趋激烈。而同样有着丰富旅游资源的海南中、西部地区，旅游业的发展却一直处于资源开发起步难、客源市场人气低迷的相对落后状态。这一方面凸现了海南现代旅游经济建构进程中的初期性，表明了海南旅游业的发展整体上尚不成熟；另一方面，它也为海南旅游度假业的发展预留了中、西部的巨大发展空间，为将来中、西部地区社会生产力的发展，提供了众多待字闺中的“处女地”。（二）乐东“海滨新城”项目建设的重要意义1、乐东县位于三亚市的西部，处于海南南部旅游中心与海南西部工业走廊的结合地带，是海南南部旅游业开发的后备发展区域，也是海南西部旅游业发展的重要节点。因此，乐东“海滨新城”项目的开发，对于从整体上促进海南南部旅游业向海南西部的纵深发展，促进海南西部旅游业和相关产业的共同繁荣，促进海南西部工业走廊工业生产环境、人居环境、旅游环境、投资环境的人性化改善，推进海南省委、省政府有关促进海南中、西部地区经济、社会发展战略举措的实施，无疑具有深远的战略意义。2、乐东县是海南省的农业大县，素有海南“鱼米之乡”、“香蕉王国”、“热带水果之乡”的美誉。因此，将乐东县的热带滨海资源和“大农业”优势转变为项目优势、经济优势，在实施海南西部旅游开发战略的基础上，进一步实现中华五千年农业文明与海南乡村度假旅游业的完美结合，使海南的农业生产环境、乡村生态环境与旅游环境、人居环境、投资环境融为一体，必将开创出海南西部及乡村旅游度假的鲜明特色，丰富海南旅游度假产品的时空内涵，提升海南旅游度假产业的市场竞争力。3、城乡一体化是未来海南旅游度假产业发展的必然趋势。随着国民收入的不断提高，我国的自驾车旅游和自助式度假旅游正在蓬勃兴起，其旅游活动范围、时间、度假休闲方式都发生了巨大的变化。预计当国民人均收入水平达到2000美元之后（2010年以后），我国的“自由（游）人”将超过团队观光游人数，成为我国旅游度假产业发展的市场主流。海南尤其是海南南部海滨地区作为我国最佳的避寒、度假、养老、休闲旅游胜地，其独特、丰富的乡村自然生态和旅游度假资源，将成为与其热带滨海旅游资源品位相齐的旅游度假之地。因此，乐东“海滨新城”旅游度假区及其周边地区乡村度假项目的开发，体现了我国旅游度假产业发展的必然趋势，必将成为海南旅游度假产业发展的一个亮点，产生出巨大的旅游经济效益和社会边际效益。4、通过规划实施乐东“海滨新城”旅游度假区及周边乡村度假项目开发，以公园化的人居环境和海南乡村地区得天独厚的自然资源优势、土地价格优势，作为海南高性价比的产权式度假庄园的创建条件，吸引岛外人士到乡村地区养生、度假、置业或投资，必将带动乐东县海滨地区“新农村”运动的发展和相关产业的共同繁荣，最终实现对海南中、西部贫困地区人民群众生活及其经济、社会发展的终极关怀。三、项目选址及开发条件 乐东县滨海区主要包括乐东县西南部的九所、利国、黄流、佛罗4镇，其位于海南省三亚市的西部，其北部与海南石油化工重镇东方市接壤，海南西线高速公路和粤海铁路贯穿该滨海区全境（九所镇设有一个县级火车站），从九所镇往东，距三亚市区的高速公路里程约60公里，距三亚凤凰国际机场约45公里，交通条件较为便利。 乐东县滨海区是海南开发最早、农业经济也较为发达的传统农作区之一，该区域被五指山西南余脉所环抱，地势平坦开阔，传统的农业基础设施及配套条件较为完善。除莺歌海盐场外，该滨海区优美的田园风光和浓郁的北部湾渔家风情是其最突出的特色。但是，该区域人口密度相对较大，城镇基础设施比较薄弱且设施老化，海岸线的生态环境恢复工作也任务艰巨，从事“海滨新城”旅游度假区项目开发，须从大规模的基础设施投资和海岸生态恢复、保护工程入手，而前期旅游度假项目的启动，则可选择九所镇东南海岸线、佛罗镇岭头湾、黄流镇三曲沟等地进行组团式开发。 一般来说，当汽车作为私人交通工具在一个国家基本普及后，其乡村居住和度假时代（第三次置业时代）也将随之到来。根据美国和其他经济发达国家的发展经验，在某个中心城市的一小时车程范围内，其庄园式物业、乡村度假村（瑞海姆式度假村）、TOWN HOUSE等物业形式代表了富裕阶层和中产者“第三次置业”的市场主流（而“一次置业”和“二次置业”一般均集中在城市范围）。目前中国正处于小康时代“二次置业”的高峰期，“第三次置业”和“侯鸟式”置业也正逐渐兴起，海南作为中国最理想的“侯鸟式”置业和“三次置业”之地，其乡村居住与度假时代必将领先于全国到来。乐东县滨海地区与三亚毗邻、距三亚凤凰国际机场仅半小时车程，具有发展中国富足时代“第三次置业”的极好的开发条件，因此，本计划书建议在乐东县“海滨新城”项目中，其旅游业和乡村度假产品开发定位，应重点突出“三亚后花园”与自助式旅游度假特色。四、项目区修建性规划范围与基本建设内容乐东县“海滨新城”旅游度假区的规划开发范围，东起九所镇中灶湾与三亚市交界处，西至佛罗镇岭头湾，东、北抵海南西线高速公路及基本农田片区，西、南濒临南海北部湾海滨（莺歌海盐场范围除外）。项目区海岸线长度约48公里（莺歌海除外），其陆地控制性规划范围包括乐东县九所、利国、黄流、佛罗4镇约150200平方公里的滨海开发区域（包括海岸保护地带、滩涂、生态林（山）地和自然村镇规划区）。其中，一期项目修建性规划拟采取沿海组团式布局方式（避开基本农田、人口稠密区和生态修复与保护区），拟先期启动九所新区基础配套设施及TOWN HOUSE度假项目群、现代农贸物流区、中灶湾五星级度假会馆区、三曲沟现代农业度假公园、岭头湾“蓝硅谷”海洋科技城等项目，一期项目修建性规划开发面积约45平方公里（4500公顷，含现代农业度假项目合作区2200公顷）。项目区拟采取“整体规划、分步开发，基础先行、滚动发展”的投资开发原则，初步设想建设如下具体内容：（一）基础配套设施系统工程： 1、乐东滨海新区（含九所）交通主干道建设工程：主要建设与海南西线高速公路、各城镇道路相连接的旅游度假区环行景观大道（含滨海路）。2、项目区水源地保护及供水体系建设工程：旅游度假区所需的水源，近期可从就近城镇引水解决，远期计划建设淡水厂，引入长矛河水源，从根本上解决项目区和周边城镇的供水问题。3、项目区污水（肥）处理分步建设工程：污水处理既是旅游度假区环境保护的需要，又可以对淡水资源进行合理的循环利用。该工程拟根据项目区的开发进度分步实施建设。4、项目区供（变）电系统工程：自九所镇引10千瓦专用电缆至旅游度假区。为开发该区域的田园风光，建议结合农业生态公园项目建设，配置世界风车博览园项目（与相关科研机构合作），使之既成为乐东县滨海区一道亮丽的风景线，又可以利用风能发电，获得清洁环保的辅助能源。5、项目区道路及管（线）网体系分步建设工程：包括旅游度假区市政道路、路灯照明工程、地下电缆、电讯、有线电视及供排水系统工程。拟根据项目区基础配套设施投资规划开展分步建设。6、项目区公益服务设施、园林绿化系统工程：包括旅游度假区开展大型文化娱乐活动所需的中心广场、文化广场、公共休憩区、市政景观绿化带和道路两侧的绿化工程等。区内的海岸防护林带可适当开辟群众性的浓茵休憩区和公共停车场地。 7、滨海湿地、生态恢复与保护系统工程：计划对海岸线200米以内的全部虾池、鱼池、人工建筑物进行清理、拆迁，恢复滨海湿地和海滨生态林区，并适度进行人工景观带建设。8、沙滩清理及环卫设施工程体系：需购置现代化的沙滩清洁设施设备，对海滨沙滩、沙漠项目区进行日常性的清洁维护；旅游度假区需设置充足的垃圾箱和公共垃圾堆放点。 9、农庄项目区农业基础设施及农贸物流设施建设工程：对采取“公司农户”方式进行度假项目合作开发的农业花、果种植园区、生态养殖区、农村生态示范区域和乡村景区，成片开展农区道路（含道路两侧景观绿化带）、水利（含喷管、滴灌）、电网、电视等现代化农村基础设施建设，同时在区域内合理分布农贸物流及科技服务网点，在九所镇建设农贸物流中心和农业科技服务中心。（二）功能区项目建设内容（初步设想）： 1、“创意海岸”海滨园林景观带与滨海湿地主题公园 （1）海岸生态防护林和园林景观带：计划对乐东县滨海区域的虾池、鱼池、人工建筑物进行清理、拆迁，恢复滨海湿地和海滨生态林区，并适度进行人工景观带建设。（2）滨海湿地主题公园：计划对乐东县滨海区的传统养殖业滩涂、河流入海口开展大规模的滨海湿地恢复工程，并在远期进行滨海湿地主题公园开发，使之成为乐东滨海区生态旅游业发展的核心地带。（3）万国风车博览园及海岸风车小屋：建议在开发利用乐东县海滨丰富的风能资源基础上，与中科院能源研究所合作，开发兼具人文景观与度假功能的风车博览园及海岸风车小屋，以增加景区的田园风光和乡村文化特色，使之成为乐东县滨海区靓丽的旅游风景线。（4）景区园林艺术与生态园艺工程：拟聘请国际著名景观园林设计机构，对景区和公园范围进行世界级的园林艺术设计，塑造景区的旅游观光功能和市场卖点。2、海滨浴场、西亚风情园和沙滩、沙漠运动娱乐区主要开辟九所中灶湾浴场和北部的岭头浴场两处。 东部的中灶浴场主要作为群众性浴场，需配套建设沙滩冲淡服务设施、海滨救护设施和其他群众性的休憩、娱乐设施，可以开展海上帆板、冲浪、沙滩摩托、快艇、船钓娱乐、海岸茶艺吧旅游娱乐项目。北部的岭头浴场拟开辟为国际性浴场，主要是为邻近的酒店、度假村和会馆区提供沙滩配套娱乐服务。岭头湾浴场附近，分布有大片的自然沙丘（项目区控规范围内），可开辟沙漠景观区、滑沙场、沙雕艺术园、阿拉伯（西亚）风情文化园、骆驼及鸵鸟乘骑运动等特色观光、娱乐项目。3、“蓝硅谷”热带海洋与农业科技会馆区 该项目依托乐东县良好的滨海资源和海洋产业、农业、生物科技产业发展条件，结合海南西部石油、天然气化工产业的发展趋势，根据我国国民经济发展“十一五”规划和科技创新机制的创建目标，在大规模启动乐东县“海滨新城”旅游度假区建设的基础上，利用海南省给予西部市县的特殊政策，并通过逐步改善乐东县滨海区的基础服务设施、投资条件，鼓励和吸引国内外科研机构参与南中国热带海洋科技研究、海洋科技产品开发（包括热带农业、生物技术等诸多领域的研究、开发），在此基础上，采取“硅谷”式的园区运作模式，出台、制定鼓励科技风险投资的相关政策，将海南的旅游度假向心力转变为地方经济发展所需的投资、市场向心力，为国内外投资商开创更为广阔的投资天地，使乐东县滨海区成为我国科技产业发展的“南繁基地”和风险投资乐园。“蓝硅谷”热带海洋与农业科技会馆区主要建设内容为：中心会馆区（含四星级酒店）、科技企业会馆区、科研实验配套服务中心、科技成果及信息交流服务中心、科技产品展示中心、技术培训中心、院士及专家流动工作站、风险投资企业会馆区等，另外为园区科技企业或风险投资企业提供科技创新、成果转化所需的各类中试实验、示范推广基地（部分在园区内设立）。 4、旅游码头及国际游艇会馆区 望楼港、岭头港及项目区未来人工内海水域可开辟游艇码头，码头基础配套设施由开发公司统一营建，游艇会馆采取产权式营销经营模式。旅游度假区内拟建设23个千吨级泊位、58个百吨级泊位和100余个小型私家游艇泊位。为吸引国内国际游艇专业经营机构的参与，码头区拟统一规划产权式的国际游艇会馆区，除游艇码头等公共配套设施外，各专业游艇经营机构的会馆设施可以自行投资建设（其经营管理模式与产权酒店相似）。5、海滨高尔夫球场及国际高尔夫会馆区旅游度假区内拟建设一座56洞国际顶级高尔夫球场和一个18洞高尔夫练习场，作为项目区重要的旅游度假功能设施。球场区还拟建五星级中心会馆和与之相配套的高尔夫别墅群、高尔夫教习中心、高尔夫文化公园。6、“乌托邦”现代农业度假公园示范项目区拟选址于黄流镇三曲沟地区，初步设想采取“公司农户”的项目合作方式，对三曲沟地区的集体土地和农民个人承包土地进行资源化整合，即：（1）由我公司出资，按照公园化农业的发展思路，对三曲沟地区的农业种植园区、养殖区、山地、林地、荒地、水库、自然风光、田园风光、村庄等进行土地资源整合和公园化规划，建设和完善公园化农庄的基础、配套、生态景观设施，并与土地业主和农户合作，成立农业生产经营联营实体，负责统一管理和组织联营土地范围内的农业生产和农产品市场营销事务。（2）在此基础上，由我公司在联营土地范围内进行乡村旅游度假设施、景观设施、产权式乡村度假住宅等项目建设，该项目建设所涉及到的部分土地性质调整活动，由我公司向政府申报，办理有关土地征用、出让手续，并由我公司对农户及土地业主进行经济补偿。（3）对农业公园规划范围内不涉及到土地征用的种植、养殖园区、自然村庄等，由农业生产经营联营实体负责组织提供农业技术与信息指导、培训、市场营销、农业机械租赁、园区治安联防、自然灾害救助等方面的综合服务，其生产活动由农户自行开展，其劳动成果由农户自享。7、“太阳城”海滨TOWN HOUSE度假项目区在三曲沟“乌托邦”现代农业度假公园示范项目运作的基础上，结合乐东县滨海区“新农村”运动的进展情况，拟进一步采取组团开发方式，在乐东县九所、黄流、佛罗镇生态环境和度假条件较好的区域，分期建设“太阳城”TOWN HOUSE度假项目群（包括原佛罗镇的“太阳城”项目区），开发乐东县滨海区乡村旅游度假资源，使之成为喜爱海南乡村生活的国内外人士的“侯鸟式”乐园及老年人避寒度假、归田还乡的消遣、养生乐土。8、高档海滨度假酒店项目建设区该区拟吸引国际著名酒店投资管理集团在乐东县参与高档酒店项目开发，以此确立乐东县在海南西部地区旅游服务业中的地位，充分利用乐东县良好的滨海度假资源，适当规划35家4星级以上高档酒店，设计床位数量约20002500张。9、中灶湾海滨全景公园及定制式半山别墅区 （1）中灶湾全景公园：项目区东部的中灶湾与三亚市东锣湾接壤，其海滨山岭是项目区主要制高点之一，登临山顶，可了望南海万顷碧波之上的东锣、西鼓二岛和三亚、乐东滨海新区。初步设想在此开辟登山步行道、热带植物园、石景园、山顶公园，热带蝴蝶谷、百鸟乐园、攀崖运动及蹦极运动娱乐区、野外生存极限娱乐区等山地旅游观光、娱乐项目。远期可考虑增设佛、道文化旅游观光、服务设施和大型人文景点，建设可吸引游客的登山观光电梯（扶梯或垂直梯）等项目，使之成为从三亚到乐东滨海新区的一个重要的景观节点。 （2）定制式半山别墅区：结合中灶湾山岭全景公园规划，在公园山坡地带分散规划建设豪华度假会馆及全景名人别墅群，利用中灶湾全景公园绝佳的半山环境与观景效果，采用定制式营销服务，为业主度身打造纯粹的个性化度假豪宅。半山别墅区由公园管理处统一物业配套和管理，使之成为真正的五星级公园化住宅。10、“乡村田园”国际康复疗养中心对于城市而言，乡村田园是一种绿色、恬和、轻松、淳朴的休闲意境，选择乡村地区开展康复疗养及度假休闲，具有其天然的养生优势。本项目拟与国内著名的医疗服务机构合作，在乐东县滨海区域建设23家专业型的康复疗养中心，疗养中心的硬件设施，拟参照星级酒店的有关标准和国家三级甲等以上医疗机构标准进行建设，其医疗技术、医护专家等由国内著名医疗机构负责组织总体调度，并由该医疗机构提供高级专家远程诊疗服务支持（网上诊疗服务）。11、九所镇现代农贸物流中心及农产品加工区九所镇现代农贸物流中心及农产品加工区，是本项目以“公司农户”的合作模式，整合乐东县滨海区农业旅游与乡村度假资源的核心项目之一。该项目拟结合九所镇现有规划进行建设，其农产品加工区拟选址在粤海铁路九所火车站附近。主要建设内容为万吨级冷库（可根据需要扩容）、农产品（含农业生产资料）批发交易市场、货物储运中心、农产品信息中心、汽车旅馆、农产品加工标准车间、职工生活服务区及企业自建厂房区等。12、北部湾民俗文化与生态农庄旅游度假区北部湾民俗村的建设分两个部分：一是在当地现有村镇民居基础上进行改造，二是在整理、发掘当地民俗文化风情的基础上进行新建。民俗村的项目内涵包括：农村生态示范工程建设、民俗观光、田园生活体验、“渔家乐”及“农家乐”饮食文化、城镇娱乐、民间演艺等，主要以体现北部湾及东南亚地区的民俗、风土、风情为其旅游特色。（三）开发区土地分类与整理 根据以上项目设想，结合项目区的地理、资源、人口分布情况，本项目区4500公顷的土地可初步分类与整理如下： （1）最高潮位线100米200米以内的滨海带状防护林、滨海湿地恢复工程与园林景观开发用地约480公顷（海岸生态环境恢复与保护区，其用地计入控规范围内，并应由政府出台相关的投资奖励政策）； （2）滨海主题公园及文化设施建设用地200公顷； （3）市政绿化、公共休憩区用地650公顷（含高尔夫用地400公顷）； （4）项目区道路及市政配套设施用地250公顷； （5）规划各类旅游服务设施项目开发用地150公顷； （6）规划各类滨海度假项目建设用地750公顷； （7）规划预留文教、卫生和其他公益性项目用地100公顷；（8）规划海洋科研、农业科技项目用地100公顷；（9）规划农产品加工、农贸、物流项目用地100公顷；（10）规划整合三曲沟现代农业综合开发与乡村度假核心项目（现代农业公园）用地2200公顷（其中用于乡村度假核心项目的建设用地面积约200公顷，控规范围内的自然村镇、农业园区则为项目的外延部分）。五、政企合作开发模式及开发步骤（一）政企合作开发模式（建议性方案）1、由政府主导、企业出资，分期进行项目区土地整理和基础设施建设，对已经具备条件的项目建设用地，由政府采用招拍挂方式，对项目区商业性项目用地进行土地市场化出让，土地出让收益除按有关法律、法规规定需上缴国家的部分外，优先偿还投资商的土地整理、基础建设成本，其余利润由政府和投资商按双方协商的分成比例进行分配，并在政府的领导下，根据该地区的总体规划，由投资商负责乐东“海滨新城”项目区的修建性详细规划、项目设计并实施建设。2、在上述总体合作框架内，对于项目区涉及的现代农业度假开发区域，由政府按照国家有关“新农村”运动的政策要求，确立投资商在该区域开展“新农村”建设合作及分步开发乡村度假旅游项目的唯一业主地位，组织控规范围内的农户及土地业主和投资商组建区域性的农业合作联营实体，该合作联营区域的土地变性、项目审批活动，必须符合项目区总体规划和控制性规划的要求，并在政府与投资商的合作框架内，由政府统一实施该区域的土地变性、出让和项目审批工作。（二）开发步骤 1项目用地整理与基础配套设施建设阶段（第12年）：本阶段主要是在政府的领导下，开展乐东县“海滨新城”旅游度假区规划设计国际竞赛，审定项目区规划设计方案并向上级政府有关部门进行申报。项目区规划设计获得批准后，即进入项目区用地整理与基础配套设施分步建设阶段，首期项目建设用地计划自第二年后开始陆续申请办理招牌挂出让手续； 2项目建设及粗放式经营阶段（第36年）：该阶段主要依据项目区规划，在继续投资建设项目区基础配套设施的基础上，开始实施乐东“海滨新城”项目区的旅游景点开发和旅游度假项目建设，以初步形成乐东县滨海区域旅游度假等核心功能的集约化开发，推动乐东“海滨新城”旅游度假区的市场化、国际化进程。 3旅游度假产品开发及集约化经营阶段（第6年以后）：该阶段开发区的各类项目基本上已全面开始进行建设，项目区旅游度假服务设施已初具规模，城市化项目开始陆续启动，旅游产品开发开始与国际化市场接轨，旅游景区和旅游服务设施的经营效益得到提高，并逐步向集约化经营时期过渡。 六、项目总投资及筹资计划（一）项目总投资的初步估算 根据本项目的基本建设构思，本项目的总投资量初步估算为150亿元。其中：1项目区基础配套设施滚动开发、土地分步整理需投入35亿元左右；2旅游度假区的核心启动项目，如滨海生态恢复工程、旅游景区、旅游农庄、主题公园、高尔夫球场、游艇码头、农贸物流中心等基本功能项目，需投入建设资金约40亿元；3、旅游度假区的各类度假服务设施、高档酒店、商业设施、旅游地产等项目，需投入建设资金70亿元；4旅游度假区基础配套设施和核心功能项目营运阶段所需的初期流动资金投入约5亿元。（二）筹资计划和资金来源保证 根据本计划书确定的开发步骤，现将各开发阶段的资金筹措计划和资金来源保证概述如下： 第一阶段（第12年）：拟投入项目区规划设计费用、基础设施建设和前期土地整理资金5亿元。该项开发资金由公司自有资金提供资金来源保证。第二阶段（第35年）：计划投入各类项目建设资金60亿元。其中，按公司及其背景企业集团现有项目的经营、销售情况，每年可转用于本项目建设的企业利润可达2025亿元（暂不计部分项目建成后所产生的前期经营利润），其建设资金来源完全可以由龙玺公司提供保证。第三阶段（第6年以后）：计划投入后续项目建设资金和项目区功能项目流动运营资金85亿元。该阶段的建设资金仍由公司通过自有资金和前期项目经营利润进行筹措。七、项目发起人有限公司简介目 录第一章 总 论1一、项目名称1二、项目性质1三、项目地点1四、项目业主1五、项目建设内容与规模1六、投资估算与资金筹措2七、项目建设进度计划2八、可研报告的编制依据和研究范围3九、结论3第二章 项目建设业主5一、企业基本情况5二、公司简介5第三章 项目建设背景及必要性7一、项目建设背景7二、项目建设的必要性8第四章 项目建设条件10一、项目地址10二、工程地质条件10三、建设施工条件12第五章 建设内容及规模12一、总体规模12二、项目A区12三、项目B区13第六章 工程建设方案12一、工程概况15二、设计原则15三、工程建设方案15第七章 工程建设管理方案32一、建立完善的管理规章制度32二、建设管理工作范围32三、项目投资管理33四、质量管理33五、工程进度管理34六、合同管理34七、协调管理35八、安全建设管理35九、资金管理35第八章 招标方案36一、招标范围36二、招标组织形式36三、招标方式36四、项目招标事项核准表37第九章 环境保护38一、环境保护目标38二、环境保护依据38三、施工期环境保护措施40四、运营期可能污染及采取的环保措施42五、结论43第十章 节能45一、编制的原则45二、编制的依据和规范45三、节能措施46四、结论47第十一章 工程实施进度计划48一、 工程实施进度计划的编制原则48二、 项目建设进度安排48第十二章 投资估算及资金筹措501一、投资估算编制的依据501二、投资估算的范围501三、投资估算512四、资金来源及筹措方案512第十三章 经营规划523一、项目经营规划523二、项目招商规划523第十四章 社会评价567一、对社会的影响分析567二、 互适性分析578三、群众态度589第十五章 结 论60目 录第一章 总 论11.1 项目概要11.2 可行性研究报告编制依据11.3 项目区简介及建设单位概况21.4 可研报告研究内容61.5 可研报告研究结论、问题及建议7第二章 项目背景及建设的必要性和可行性92.1 建设背景92.2 项目建设的必要性132.3 项目建设的可行性15第三章 项目建设内容及规模173.1 项目建设内容173.2 建设规模17第四章 场址选择及建设条件194.1 场址现状194.2 建设条件19第五章 工程方案245.1 方案设计指导思想及原则245.2 建筑设计245.3 结构设计295.4 给排水设计335.5 暖通设计365.6 电气及弱电设计395.7 消防设计42第六章 能源和资源节约措施456.1 能源节约措施456.2 建筑节能具体措施466.3 给排水资源节约措施466.4 电气节能具体措施466.5 供热系统节能技术措施47第七章 环境影响评价487.1 环境影响487.2 保护措施507.3 安全保护措施517.4 环境影响评价结论52第八章 组织机构538.1 管理机构538.2 项目组织管理53第九章 工程管理及实施计划549.1 项目建设管理原则549.2 工程管理549.3 项目实施步骤559.4 项目实施进度计划55第十章 劳动安全、卫生与消防5810.1 劳动安全与卫生5810.2 消防安全59第十一章 投资估算及资金筹措6111.1 估算依据及内容6111.2 投资估算6311.3 资金筹措6412.1 招标依据6512.2 工程招标65第十三章 社会影响分析及评价6813.1 项目社会评价的依据6813.2 建设地区基本的社会环境情况6813.3 社会影响分析6813.4 项目在建设、运营中的社会风险分析6913.5 社会评价结论70第十四章 结论及建议7114.1 结论7114.2项目建议71第十五章 附表、附图、附件7315.1 附表7315.2 附图7315.3 附件73- 26 -