电子批发商贸综合楼项目可行性分析报告.doc

XXX县电子批发商贸综合楼建设项目

可行性研究报告

二○一二年十二月
目 录
第一章 总 论 1
第一节 项目背景 错误！未定义书签。
第二节 项目概况 错误！未定义书签。
第二章 市场需求分析 错误！未定义书签。
第一节 我国物流市场状况分析 6
第二节 市场需求状况分析 错误！未定义书签。
第三节 济宁地区物流业状况分析 错误！未定义书签。
第三章 建设规模及内容 错误！未定义书签。
第四章 建设场址与建设条件 16
第一节 建设场址 16
第二节 建设条件 16
第五章 总体规划建设方案 19
第一节 项目定位及规划目标 19
第二节 总体规划方案 20
第三节 物流初步技术方案 错误！未定义书签。
第四节 工程建设方案 28
第五节 公用工程 错误！未定义书签。
第六章 节能方案分析 52
第一节 节能依据 错误！未定义书签。
第二节 节能措施 错误！未定义书签。
第七章 环境影响评价 56
第一节 项目场址环境现状 56
第二节 项目建设和运营对环境的影响 56
第三节 环境保护治理措施 58
第四节 环境影响评价 60
第八章 劳动安全卫生消防 61
第一节 劳动保护与安全生产 61
第二节 消 防 62
第九章 组织管理机构 66
第一节 企业管理体制及组织机构设置 66
第二节 劳动定员及培训 66
第十章 项目实施进度 68
第一节 项目组织与管理 错误！未定义书签。
第二节 实施进度计划 错误！未定义书签。
第十一章 工程招标方案 70
第十二章 投资估算和资金筹措 74
第一节 投资估算 74
第二节 资金筹措与使用计划 78
第十三章 经济效益评价 79
第一节 经济效益评价基础数据 79
第二节 财务分析与评价 82
第十四章 社会效益评价 84
第十五章 风险分析 84
第十六章 结论与建议 88
第一节 结 论 88
第二节 建 议 88

附图：
1、项目场址位置示意图
2、项目用地区位图
3、项目总平面布置示意图
附表：
1、项目总成本费用表（附表13-1）
2、固定资产折旧表（附表13-2）
3、借款还本付息表（附表13-3）
4、项目利润及利润分配表（附表13-4）
5、项目投资现金流量表（附表13-5）
附件：
1、企业法人营业执照
2、组织机构代码证

第一章 总 论
1.1、项目名称
XXX县电子批发商贸综合楼建设项目
1.2、承办单位
投资商：
合作商：
开发商：
1.3、承办单位概况
XXX县天乐花炮有限公司于1998年8月8日在赵五乡孟磨村注册成立,公司成立之初主要经营烟花爆竹的制造与销售，注册员工人数为40人，注册资本50万元人民币。
1.4、可行性研究编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
2、《电子信息制造业“十二五”发展规划》
3、《甘肃省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
4、《甘肃省物流业发展规划》(2010—2015年)
5、《陇南市城市总体规划（2008-2030年）》
6、《2011年XXX县政府工作报告》
7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
8、《投资项目可行性研究指南》
9、建设单位提供的相关资料
1.5、项目提出的背景
XXX县近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，综合经济实力显著增强，共规划建设各类城建项目84项，完成投资7.68亿元，城区规划面积由原来的9.2平方公里扩大到18.5平方公里，城市面貌发生了巨大变化。进入“十二五”时期，XXX将进入经济大发展、城乡大建设、改革大推进、民生大改善的关键时期。“十二五”XXX县经济社会发展的主要目标是：生产总值年均增长15%,2015年达到33.2亿元；全社会固定资产投资年均增长20%，2015年达到80.37亿元；工业增加值年均增长20%，2015年达到6.5932亿元；大口径财政收入年均增长15.5%，2015年达到3.1698亿元；社会零售品消费总额年均增长23%，2015年达到10.078亿元，基本建成覆盖城乡的社会保障体系，节能减排实现控制性目标。“十二五”时期的发展重点之一是优化区域发展布局，推进城镇化建设进程。按照“改造老城区、完善南城区、开发北城区、抓好小城镇、辐射新农村”的总体发展思路，以县城为重点，不断完善城镇规划体系，全力推进城镇建设。而要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，加快城市商业化建设进程，集中挖掘更多的潜在市场购买力。国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对消费提出了更高的要求。
XXX县天乐花炮有限公司于1998年，厂区及其职工住宅占地17080.68平方米，位于XXX县城南新区，周边为刚泰集团开发的“河滨城”、县二中、县中医院等。其所处的区位为县城南新区的核心地带。作为一个高危行业，位于城市核心区极为不妥，对于周边建筑、单位、学校等存在着极大地安全隐患。县政府工作报告中提出对其进行易址搬迁，以改善城南新区的开发环境。2011年5月，根据第50次政府常务会议纪要通过，将其旧址土地的工业用地性质变为商住用地。
1.6建设场址
本工程位于XXX县汉源镇孟磨村，规划地块一南临城市主干道，东临城市次干道，西、南均临耕地。基地为不规则的“L”型，基地沿街面总长度约225.00m,南北长度约140.00m,东西最宽处长度约98.00m，东西最窄处长度约64.80m，用地面积约9030.61㎡（合13.55亩）；规划地块二西临城市次干道，南北长度33.00m，东西长度约53.00 m，用地面积约1894.49㎡（合2.84亩）；总的规划用地面积为：10925.10㎡（合16.39亩）。建设基地两面临城市道路，交通便捷，地形平坦。
1.7建设规模与内容
本工程拟建1、2#楼地上十二层，地下二层；其中地下二层地上一二层为电子批发商贸城；地上三—十二层为商业住宅，室内外高差0.30m，建筑高度为：37.10m。
1.8投资估算与资金筹措
1.9主要技术经济指标
四、资金来源
项目拟采用总体规划、分期实施、滚动开发的方式建设。
项目资金来源为：申请银行贷款100000万元；建设单位自筹资金1670000万元，其中自有资金450000万元作为项目资本金投入。
五、项目投资及主要技术经济效益指标详见表1-1。
主要技术经济指标表
表1-1
序号
项 目
单 位
数量
备注
一
总用地面积
公顷
175.46

二
总建筑面积
万平方米
542.67

三
总投资
万元
1770000

1
工程费用
万元
1165507

2
工程建设其他费用
万元
457756

3
基本预备费
万元
129861

4
建设期利息
万元
15390

5
铺底流动资金
万元
1486

四
总投资收益率
%
7.16

五
投资净利润率
%
5.37

六
税前财务内部收益率
%
15.27

七
税前投资回收期
年
7.91

八
税后财务内部收益率
%
10.77

九
税后投资回收期
年
9.79

第二章　项目提出的背景与建设的必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1XXX县概况
XXX县位于甘肃省东南部。东临徽县、成县，南依武都、康县，西北与礼县交界，东北与礼县、天水秦城区接壤。行政区域面积为1861平方公里。辖乡（镇）24个，行政村385个，人口39.32万人。乡村人口35.17万人，农村劳动力为20.98万人。县镇政府驻汉源镇，距省会兰州389千米。XXX县素有“宝贝的复新地带”之称。1989年被列为长江上游水土保持重点县和防护林建设县之中，1992年又被国务院批准为对外开放县之一，并被列为黄河上游多民族经济开发区甘肃段“一岸两翼”范围。又是甘肃省五个经济开发试验小区重点县之一。2007年被中国民间文艺家协会评为“中国乞巧文化之乡” 境内地形由西北向南倾斜，南部为土石质山原峡谷区，北部为沟壑梁峁区，平均海拔1692米。平均气温8.4℃，无霜期149天至214天，日照时数1500—1800小时，年降水量451—734.7毫米。属大陆性季风气候。辖6个建制镇14个乡。汉源镇、长道镇、何坝镇、姜席镇、石峡镇、洛峪镇、石堡乡、西峪乡、苏合乡、卢河乡、兴隆乡、稍峪乡、马元乡、晒经乡、十里乡、大桥乡、蒿林乡、太石河乡、六巷乡、西高山乡。
素有“宝贝的复新地带”之称的XXX，物产遍布南北东西，地下矿产资源十分丰富。粮食生产一年一熟，盛产小麦、玉米、洋芋、蒿麦等。随着生产技能的提高，半夏人工栽培与加工取得成功，成为西北最大的半夏集散地，获得了半夏地理标志认证和“中国半夏之乡”命名。试验截植山茱萸，西贝母已获成功，并大面积推广种植。县境内东部属国内铅锌第二大矿床西成铅锌矿带之北翼。南部山区的崖湾锑矿号称全国第三大锑矿。沙金、岩金遍布全县，处于陕甘川三省“金三角”地带。境内水力资源较为丰富。
在经济发展的同时，电力、交通、通讯等基础设施有了较快发展。24个乡镇全部通电，乡至村通电率达80%。县内公路总长471公里，16条公路连接全区其他8个县，往北有通往陇海线天水火车站的三级线道，往东北、东南有通往陕西、四川的四级县道。3000门程控电话与全国并网直拨，移动电话即将开通。通讯联络极为便利。
XXX县1989年被列为长江上游水土保持重点县和防护林建设县之中，1992年又被国务院批准为对外开放县之一，并被列为黄河上游多民族经济开发区甘肃段“一岸两翼”范围。又是甘肃省五个经济开发试验小区重点县之一。享受国家、省、地颁布的一系列优惠政策。
经济林果以花椒、麦果为主，南部初步建成花椒基地，北部建成麦果基地，均已挂果收益。农村产品加工形成以洋芋加工为主，年加工原洋芋1.5亿斤，还有地毯、草编工艺等。畜牧养殖已建成部分肉牛、小尾寒羊、良种猪、肉鸡等生产基地。这些项重点产业年产值1亿元左右，已成为增加群众收入的主要来源。
XXX县把劳务输转工作当作一项富民强县和增加农民收入的主要途径。2006年投资45万元建成了劳务输出和再就业服务大厅。先后成立了XXX县驻北京、天津联络处和劳务工作站，同时，多方筹集资金350万元，输出农民工8.78万人（次），其中组织输转2.59万人，自谋输出5.52万人，就地转移2.6 2万人，创劳务收入3.4759亿元。
矿产资源有金属矿产有铅、锌、锑、金、银、铜、铁等。非金属矿产有大理石、冰 洲石、硫磺、泥煤等。县境内东部属国内铅锌第二大矿床西成铅锌矿带之北翼，储量3546万吨；南部山区的崖湾锑矿号称国内第三大锑矿。储量521万吨；沙金、岩金遍布全县，陕甘川三省“金三角”地带，储量约10吨。已建成铅锌采选加工企业12户，年采矿40万吨，日处理1650万吨，锑采选企业3户，日浮选300吨。年产铅精矿6500吨，锌精矿39000吨，粗铅2400吨。黄金堆浸企业23家，年产黄金50公斤。
水利资源较为丰富，理论蕴藏量为63313千瓦，可开发量为12079千瓦。可供开发利用水面1300亩，养鱼260万尾。
交通运输主要以公路为主，四通八达，便利快捷。现有公路798公里，S219线祁成公路贯穿县境，与国道312线连接。十石路、鱼花路等县乡道路接通全县各乡镇和主要工矿区
“十一五”末，全县实现生产总值16.5亿元，比“十五”末增长104%，年均增长15.3%；大口径财政收入达到1.5425亿元，比“十五”末增长80.2%，年均增长12.5%；全社会固定资产投资完成32.3亿元，比“十五”末增长9.6倍，年均增长63.1%；社会消费品零售总额达到3.58亿元，比“十五”末增长1.65倍，年均增长21.5%；城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到9435元和2170元,比“十五”末分别增加4435元和900元，年均增长13.5%和11.3%。
2.1.2项目提出的背景
XXX县近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，综合经济实力显著增强，共规划建设各类城建项目84项，完成投资7.68亿元，城区规划面积由原来的9.2平方公里扩大到18.5平方公里，城市面貌发生了巨大变化。进入“十二五”时期，XXX将进入经济大发展、城乡大建设、改革大推进、民生大改善的关键时期。“十二五”XXX县经济社会发展的主要目标是：生产总值年均增长15%,2015年达到33.2亿元；全社会固定资产投资年均增长20%，2015年达到80.37亿元；工业增加值年均增长20%，2015年达到6.5932亿元；大口径财政收入年均增长15.5%，2015年达到3.1698亿元；社会零售品消费总额年均增长23%，2015年达到10.078亿元，基本建成覆盖城乡的社会保障体系，节能减排实现控制性目标。“十二五”时期的发展重点之一是优化区域发展布局，推进城镇化建设进程。按照“改造老城区、完善南城区、开发北城区、抓好小城镇、辐射新农村”的总体发展思路，以县城为重点，不断完善城镇规划体系，全力推进城镇建设。而要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，加快城市商业化建设进程，集中挖掘更多的潜在市场购买力。国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对消费提出了更高的要求。
XXX县天乐花炮有限公司于1998年，厂区及其职工住宅占地17080.68平方米，位于XXX县城南新区，周边为刚泰集团开发的“河滨城”、县二中、县中医院等。其所处的区位为县城南新区的核心地带。作为一个高危行业，位于城市核心区极为不妥，对于周边建筑、单位、学校等存在着极大地安全隐患。县政府工作报告中提出对其进行易址搬迁，以改善城南新区的开发环境。2011年5月，根据第50次政府常务会议纪要通过，将其旧址土地的工业用地性质变为商住用地。
2011年9月，县政府与甘肃省工况材料集团经过多次接洽、协商、双方本着双赢原则，以诚相待，共谋发展的目的，最终达成共识，拟依托公司的技术优势建设电子批发商贸综合楼，构建以电子信息产业为主，以软件、硬件、信息图像产品为龙头产品的电子批发商贸城，形成一个集电子信息产业、商业、服务餐饮业于一体的综合现代化商贸城。它不仅填补了西河县没有集中电子批发区域的空白，也必将进一步推动XXX县电子科技和传统产业的大发展。
2.2项目建设的必要性
2.2.1、电子信息产业是下一轮经济增长浪潮的主力军
2004年我国电子信息产品销售收入达到了1606亿美元，增幅保持在38% 以上，比全国工业平均增速提高了21个百分点。产业规模继续名列全国各工业行业之首。占全球的比重上升到13.4%，为美国的42.6%，超过了日本，为其1.17倍。另有统计显示，“十五”期间在18号文件的推动下，我国软件和集成电路产业取得了较快的发展。全国软件产业销售收入由2003年的593亿元，增长到2004年的2424亿元，年均增速30%以上；出口额2000年为4亿美元，到2004年达到28亿美元。预计到2010年仅消费类电子产品国内就可能形成超过10000亿元的市场规模。
以上资料表明，电子信息产业将是下一轮经济增长的主要力量。一个区域电子信息产业的发展规模将成为该区域经济能否可持续发展的关键。发展电子信息产业与信息服务业面临新的机遇期，有利于新型工业化经济的实现，电子信息产业的创新性，倍增性和渗透性决定了县级的传统行业的发展。
电子信息产业的发展对于我县的经济发展具有独特与重要意义：首先，起到调整产业结构的作用。我县的电子产业在市场化自然发展的情况下已经形成了一定的规模，证明发展该行业具有一定的发展空间和发展速度，具有形成新的支柱产业的可能性。其次，电子信息产业是新型工业化的核心产业，起到信息化改造传统产业与发展信息产业的互相促进的作用，有利于该产业的迅速作大。再次，产业链比较长，有良好的产业带动作用。项目建成有利于缓解大中专学生的就业压力问题，同时因为电子信息产业创业投资少，建设周期短，进入市场快，有利于较快的形成税源。
2.2.2建设电子批发商贸综合楼是XXX县开发二次就业的需要
有利于形成产业链招商与新产业的形成和发展：电子信息产业与信息服务产业链长，带动性强，从现有产品结构看，可带动机械业、电工电器业、软件业、嵌入式软件业、电子材料业、系统集成业、电子信息产品流通业、通讯业、信息化管理咨询业、应用服务外包业、信息化管理服务业等新型服务业行业的发展。
2.2.3有利于解决XXX县电子信息行业发展的制约因素
XXX县电脑行业的现状：XXX县现无电脑城，但是电脑商铺经营有多家，主要经营计算机整机销售、PC组装机、数码产品、现代办公设备、耗材、软件、配件及系统集成等综合业务。地理位置较为分散，规模以中小商铺为主。由于各自地理位置的不同，这几家个电脑目前经营状态也各不相同。
XXX县电子行业的经营商铺主要分布在XXX县城的主要商业街，但经营品牌比较杂乱，质量水平不高，且规模不大，管理、经营理念不强。
本项目的建设有利于解决电子信息产业不适合远离城区，缺乏适应的办公设施，缺乏集中管理等问题。我县电子信息企业分布比较分散，给企业的发展带来诸多不便，主要表现在物业独立管理，交通费用多，远离生活区，办公成本高，专门设置管理人员与科室等诸多问题。
XXX县缺乏大型写字楼，而电子信息行业的经营场所与信息服务业的经营场所具有写字楼的特点，便于集中办公，群聚发展。
信息服务业，信息咨询业，系统集成业，网络经营业，信息化解决方案服务业等行业的经营要求在城区开发业务，集中于电子批发商贸城方便使企业开展业务。
提供了适用于电子信息产业的地理位置与环境条件，较好的区位优势对于电子信息产业企业的小规模起步，业务开展快，且周围的环境优越，交通便利，周边商业气氛活跃，无疑给电子信息企业的各方面发展提供有利保障。
电子信息行业的起步发展阶段主要是对内招商，发展大量的中小企业，建立地方经济发展的存量行业资源，在全省具有同样的规律。起步阶段发展的基本要求是低成本，群聚性、专注性。国内省内电子信息产业的发展都体现了这一点。电子批发商贸城的发展为大学师生创业，本地技术人员的创业提供了基础条件。
第三章　电子信息行业市场分析
3.1电子信息行业特性分析
一、资源特性分析
1、资金占用少。电子信息行业的注册资本、设备投资、基本建设投资是最少的行业之一，我县电子信息行业的现有产品是资金最不密集的行业，产品研发周期短，投资见效快，因此资金回收快。
2、技术含量较高。行业具有一定的技术密集度，是技术含量较高的行业。企业技术人员比重是在各个行业最高的，绝大部分电子应用产品使用了嵌入式软件，有的产品在技术水平在国内与国际上有领先的地位。因此，对电子信息行业的营销人员技术要求也是较高的。
3、人才要求相对较高，有利于吸纳大中专毕业生就业，鼓励XXX县大中专毕业生的自主就业。
4、没有环境污染，属于绿色产业。
5、能源消耗少。对于水、电、气、油、煤等能源资源占用少。
6、对于土地厂房的要求比较低，基本建设投资占用少。
二、工艺流程与技术特性分析
作为以批发为主的XXX县电子批发商贸城，其电子信息产业的工艺流程比较简单，电子部分以批发销售为主，维修专业化程度比较高。产品的运转周期短，资金周转快，更新换代迅速，产品品种多，专业人员数量要求多。
三、资本特性分析
XXX县电子产品结构资金占用少，技术含量高，有效地解决了资金的制约。绝大部分商户的注册资本与原始资本比较少，资本收益比较高，积累比较快，流动资本占用比较少，基本采用租赁场所的方式进行经营。企业的创业投资很少，有利于企业的创办。
四、规模特性分析
从XXX县电子信息产业的产品特点来看，电子信息行业的产品，单个商户规模不大，企业数量可以集中发展，通讯类产品可以形成较大的规模经济。
五、发展特性分析
创业群体面比较广，既有大中专学校师生，又有一般投资者，起步比较快。
六、产业链特性
产业链的上游行业有机械制造业、电工电器业、软件业、嵌入式软件，电子材料制造业、信息服务业、中介服务业，咨询服务业等。下游有系统制造业、机械制造业、电子信息产品流通业、通讯业、信息化管理咨询业、应用服务外包业等新型服务业行业的发展。
3.2XXX县电子信息行业市场现状
XXX县的电子市场主要由通讯、电脑、办公耗材、办公用品四大部分组成。经营通讯产品的商户以临街铺面为主，经营电脑、办公耗材、办公用品的则以租赁办公楼为主。无论是经营通讯还是经营电脑、办公耗材、办公用品，XXX县的电子经营商户分散，不集中。一方面给消费群体带来极大的不便，消费的偶得性较大；另一方面，不利于商户的品牌经营。
3.3、本项目建设优势
（1）简化流程，降低成本。将大量的商户和产品集中到一个平台上，实现消费的一站式服务，一次交易、一次运输、一次交付、一次结算，通过简化中间环节，可以有效降低商品流通过程中的交易成本、资金成本和物流成本。
（2）一体服务，方便运作。运用现代商贸与物流理念来解决经济发展和产业升级问题，建设大市场、发展大贸易、搞活大流通，实现商流、物流、信息流、资金流的高度互动与共享，为企业运作提供了便捷的、多样化的选择。
（3）提高效率，增强竞争力。通过对商贸、展览、电子商务、金融、物流等多个行业的整合效应，可极大地提高流通的效率和效益，达到减少能耗、节约资源的目的；有效地支持实体经济的发展。
（4）本项目的宏大平台将成为当地一个新的经济聚焦点，可吸引来大量的商流和人流，从而带动地方产业、繁荣地方经济。
（5）本项目直接服务于区域内城市群，可建立资源共享新的商业生态系统。
（6）本项目将以其巨大的市场交易量，成为地方GDP贡献的主力；同时可增加地方税收，提高就业率，促进社会和谐稳定。
因此，综上所述，项目的市场前景极为广阔。

第四章 建设场址与建设条件
4.1建设场址
项目建设场址位于本工程位于XXX县汉源镇孟磨村，规划地块一南临城市主干道，东临城市次干道，西、南均临耕地。基地为不规则的“L”型，基地沿街面总长度约225.00m,南北长度约140.00m,东西最宽处长度约98.00m，东西最窄处长度约64.80m，用地面积约9030.61㎡（合13.55亩）；规划地块二西临城市次干道，南北长度33.00m，东西长度约53.00 m，用地面积约1894.49㎡（合2.84亩）；总的规划用地面积为：10925.10㎡（合16.39亩）。建设基地两面临城市道路，交通便捷，地形平坦。
根据国土局出具的项目选址意见，该项目选址属于城市规划区范围，符合城市土地利用总体规划。项目用地为商住用地。
4.2建设条件
一、地理位置
XXX县位于甘肃省东南部，西秦岭南侧，系长江流域西汉水上游。东临徽县、成县，南依武都、康县，西北与礼县交界，东北与礼县、天水秦城区接壤。行政区域面积为1861平方公里。境内地形由西北向南倾斜，南部为土石质山原峡谷区，北部为沟壑梁峁区，平均海拔1692米。
二、地形、地貌条件
拟建场地位于XXX县。地貌单元属沟谷地段地貌。地势南高北低向黄河盆地倾斜，西高东低，地形较平坦，绝对高程介于1535．84～1536．99m之间，最大高差约1．15m。
根据建研地基基础工程有限责任公司所做的该工程《岩土工程勘察报告》，本项目的地质情况如下：
在工程控制的深度范围内，该场地地基土层为第四系全新统地层，主要由冲洪积成因的杂填土、角砾及辉绿岩组成，现由地表至深部分述如下：
①杂填土(Q4Ml)：主要由粉土、细砂、角砾及少量建筑垃圾等组成，土质不均，干／V稍湿，松散。全场地分布；层面处标高为1536．99—1535．84m，平均标高为1536．49m；层厚0．50～0．90m，平均厚度为0．66m；
②角砾层(Q4al+pl)：青灰色，稍湿，稍密，一般粒径7—13mm，颗粒级配较均匀，隙间充填砂土及少量粉质粘土，颗粒形状以棱角状刊片状为主，母岩成分以变质岩及火山岩为主，全场地分布；层面处示高为1536．45～1534．94m，平均标高为1535．84m；层厚2，50～6．10m，平均厚度为3．42m；
③辉绿岩(T3)：一种基性侵入岩，矿石块状构造，辉绿结构，主要由辉石和基性斜长石组成，含少量橄榄石、黑云母、石英、磷灰石、磁铁矿、钛铁矿。暗灰一灰黑色。全场地分布；层面处标高为1533．57—1529．55m，平均标高为1532．42m；埋深3．30—6．70m；在此次勘察过程中，均未揭穿该层，最大揭露厚度22．30m。
该场地在勘察深度范围内未见地下水。
根据现场勘查，场地内无不良地质作用，场地内无构造断裂经过，无地裂缝，裂隙不发育。故总体判断，场地较为稳定。
三、气候条件
本项目场地所属地区气象条件：属大陆性季风气候；年平均气温8.4℃，最大冻土深度0.80m；年平均降雨量555.7毫米，全年无霜期185天。
四、交通条件
交通运输主要以公路为主，四通八达，便利快捷。现有公路798公里，S219线祁成公路贯穿县境，与国道312线连接。新规划的“天十高速”自南向北经过XXX县城；十石路、鱼花路等县乡道路接通全县各乡镇。
五、公共设施条件
目前，场址供水、供电等基础设施条件已基本具备，南城新区内基础设施条件齐全，为项目提供了良好的建设环境。
1、供电：由所在区域变电站接入，供生产、生活等用电。
2、供水：项目所需用水由城区地下水管网提供。
3、排水：采用雨污分流制，分别排入市政雨水管网和污水管网。
4、通讯：该区域通讯属南城区电信局管辖，项目所需通讯可向项目所在地通讯服务商申请办理。
5、道路：拟建项目场地紧邻滨河路，规划路及规划大桥直通伏羲广场，河北边为伏羲大道，联通县城各部，交通较为便利。
六、施工条件
项目用地由县委县政府统一进行拆迁补偿、土地整理、七通一平等前期工作，便于施工。建筑所需砂、石料、水泥等建材均可从县城获得。
第五章 建设方案
5.1项目定位及规划目标
一、项目定位
“XXX县电子批发商贸综合楼”的建设，提出以南城新区为中心，拉动和整合500平方公里范围内的产、供、销资源，构建大型、综合、商贸物流一体化的交易平台战略构想。
1、以体验式样品展示中心、集群式现货交易中心为凝聚点，吸引与拉动陇南供应与采购资源向XXX电子批发商贸城集聚。
2、以适当开发商品住宅满足外来商户的住宿需要为契机，打造一体式销售、住宿、餐饮模式。增加电子批发商贸城的人气。
二、规划目标
规划设计突出“以人为本”的原则，结合基地所处的环境和区位，合理布局优化城市土地利用，在充分考虑现状的基础上，结合当地的实际情况，在兼顾经济、社会、环境效益的前提下，把实用、经济的原则与美观的要求有机结合起来，强调规划布局的完整统一，在有限的用地空间内多方式合理组织内部空间，创造舒适宜人的城市生活环境，满足人们的生活需求及工作生活环境的需求。为各办公楼的商品化开发、社会化管理和循序实施创造条件。
1、打造“新型电子批发商贸城”，提升区域城市形象与竞争力。
2、建设大市场，发展大贸易，搞活大流通，实现商流、物流、信息流、资金流的高度整合与共享。
3、创建商贸和物流一体化，形成区域经济新的增长点，超越城市功能发展现状。
5.2总体规划方案
一、设计依据
项目规划符合城市总体规划及控制性详细规划的要求：坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的经营环境；为服务和管理创造条件；充分考虑社会、经济、生态三方面的综合效益。
本项目的规划设计根据以下依据进行：
1、有关文件
1）、当地规划局对该项目确定了用地面积及用地红线的范围；
2）、甘肃生源房地产开发有限责任公司提供的与本项目有关的批复资料与文件。
3）、甘肃生源房地产开发有限责任公司提供的1:1000的地形图
4）、甘肃生源房地产开发有限责任公司提供的设计要求。
5）、与甘肃生源房地产开发有限责任公司签定的设计合同。
2、现行相关规范、标准
《建筑工程设计文件编制深度规定》 建质【2008】216号
《民用建筑设计通则》 GB50352-2005
《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T50353-2005
《城市居住区规划设计规范》 GB50180-93(2002版)
《住宅设计规范》 GB50096-1999(2003版)
《住宅建筑规范》 GB50368-2005
《住宅设计标准》 DB62/25-3011-2002
《汽车库建筑设计规范》 JGJ100-98
《商店建筑设计规范》 JGJ48-88
《屋面工程技术规范》 GB50345-2004
《地下工程防水技术规范》 GB50108-2008
《严寒和寒冷地区采暖居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010；
《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005
《建筑设计防火规范》 GB50016-2006
《高层民用建筑设计防火规范》 GBJ50045-95(2005版)
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97
《城市道路及建筑物无障碍设计规范》 JGJ50-2009、
二、指导思想
本项目根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合城市建设总体规划的前提下，完善与强化城市用地的功能与布局，充分利用得天独厚的地埋位置和环境条件，坚持高起点、高标准、高品位的进行构思设计，构造一个有利于经济高速增长、有利于以商贸流通为主的场所，创建产、供、销新型供应链，降低交易成本，支持实体经济发展，打造陇南地区新型电子商贸物流交易大平台。
1、突出特色商业，带动相关产业链；
2、由特色商业带动居住配套，从而扩大人流聚集效应；
3、由产业链和人气打造商业物流；
4、增强第三产业份额，扩大就业和税收。
三、设计原则
1、顺应国家及当地政府政策产业导向，将《中国式物流与采购一体化创新工程》融入《XXX县城市总体规划》之中进行提升优化；
2、坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则
3、方案设计遵循现行有关规范和要求，力求总体布局合理，功能分区灵活，以最大限度的满足商贸物流大规模物资集散、转运、配送、仓储、流通等功能要求。
4、综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的经营环境。
5、方案运输系统布置科学，运输距离、路径力求近捷，避免车流、物流迂回、交叉。
6、贯彻“可持续发展”的原则，通过科学合理地分配土地资源，提高土地集约使用的综合效益，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建设与管理中。使设计具有弹性、灵活性与可操作性，做到经济效益、环境效益与社会效益的三统一。
7、坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。
四、总平面布置
1、总平面布置特点
将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。各分区内容因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。
2、总平面布置方案
根据建筑功能要求和现有场地条件，进行总平面布置。
项目总占地面积175.46公顷，总建筑面积542.67万平方米。项目共分三大功能区：商贸物流、特色商业和配套服务，包括八大功能版块，分别为国际体验式样品展示中心、集群式现货交易中心、旅游购物特色街、中华文化商贸街、平台式信息数码中心、物流配送中心、多元式商贸服务区、配套酒店公寓区。
其中在北至北外环路，西至西外环路，南至金宇路，东至济安桥路的这一地块内由西向东布置集群式现货交易中心、平台式信息数码中心、国际体验式样品展示中心、配套酒店公寓区、多元式商贸服务区、旅游购物特色街、中华文化商贸街；在省道337线以南、西外环以西地块内布置物流配送中心。
以上八大板块的规划设计应根据物流的功能要求，因地适宜，因功能适宜，区分重点，统筹地有机结合，使整个物流基地的平面、空间立体效果和功能布局的规划建筑群趋于最完美的结合。
项目主要功能区平面布置详见附图。
五、竖向布置
1、本基地相对城市主干道地势较平，设计中利用地下室的挖方，进行场地找坡处理，坡向城市主次干道。
2、周围道路标高：小区周边的城市道路基本与场地内标高相一致，小区内建筑物室内外高差为0.30m，±0.000标高相对的绝对标高由甲方，施工方现场确定。
3、雨水的排放方式：基地内的地表雨水均排向路面，由路面下设雨水管。再排向南边的城市主干道上的城市雨水管网。
4、小区内道路横向为双面坡，坡度为1%，纵坡为0.3%~0.5%，建筑物周围地面以不小于0.2%坡向道路。
六、道路交通
1、城市交通
基地南临城市主干道，东临城市次要干道， 形成基地两个出入口，出入口附近有公交车和出租车站点，方便居民出行。
2、内部交通
道路围绕基地与建筑形成环形路网，建筑物各功能分区出入口沿建筑不同方向设置，使各功能区域人流互不干扰，道路系统可达性强，保证消防、救护等车辆的畅通。地面车行道路最小宽度为4.0米，最小转弯半径为12.0米，消防车道能承受消防车荷载要求。
3、停车系统
本方案位于集中绿地下设地下小汽车库，可泊车70辆，住宅楼梯和电梯均可到达地下室，通至车库，车库在基地东面入口处设置车库入口，在中心广场南面设置车库出口，出行车辆从小区次入口通向南侧的城市主干道。小区内地面停车沿小区内道路设临时停车泊位三处，可泊车27辆，满足就近停车，方便出行的要求。
七、绿化
区内绿化景观主次分明地分布于主体建筑前院，从而使户户推窗见景，住户内的景观与小区内的景观形成相呼应。集中公共绿地中布置有 广场、雕塑、水景，营造出开放、时尚的都市现代气息，大块绿地、凉亭、柱栏、羊肠小道、疏密有致的树木与散步的人群形成小区田园般的自然风貌，绿化与景观环境相结合，绿化与运动系统相结合，突出人、景观、绿化的互动关系。
八、管线综合设计
1、基地内室外管线包括高压电缆、低压电缆、弱电电缆、雨水排水管、污水排水管、生活给水管、消防给水管，采暖一次热媒管，采暖二次热媒管，天燃气中压管，天燃气低压管共十种，设计内容包括各种管道的平面位置及竖向标高控制。
2、各种管道之间的水平．垂直间距以及管线与建、构筑物间的距离依据《城市居住区规划设计规范》规定执行。
3、各类管线采用地下敷设的方式,按埋设深度由浅至深的顺序依次为:弱电电缆、电力电缆、采暖管、天然气管、给水管、雨水管、污水管。
4、地下管线主要沿道路敷设，雨水沿道路中心敷设，给水污水管在道路两侧敷设，其余各种管线在人行道及道路两侧绿化带下敷设．管道密集处设钢筋混凝土管、沟、将有采暖、生活给水、消防给水管均敷设于地沟内。
九、日照分析
1、 计算依据
《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）第5.0.2条中的规定。
《民用建筑设计通则（GB50352－2005）》第5.1.3条第1款。
XXX县规划局关于《建筑日照分析管理办法》（实行）的通知。
2、计算结论
详见