2016麦肯特养老基地建设项目可行性论证报告.doc

麦肯特养老基地建设项目可行性研究报告引 言“最美不过夕阳红，温馨又从容。夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒，夕阳是迟到的爱，夕阳是未了的情，多少情爱，化作一片夕阳红”！当这动听的歌声在耳畔响起，我们就会想起年迈的父母。父辈养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问题。人生最需要关爱的时期是两头：一是小时候，二是到老年。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？据统计，全国有3000万70岁以上高龄老人需要照顾。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：2：4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年养老基地，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是由政府机构或社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。本报告就该项目建设的可行性作深入研究。- 91 -术 语1、老年公寓 Apartment for the Aged专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。2、老龄阶段 The Aged Phase60周岁及以上人口年龄段。3、自理老人 Self-helping Aged People 生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。4、介助老人 Device-helping Aged People 生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。5、介护老人 Under Nursing Aged People 生活行为依赖他人护理的老年人。第一章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称#麦肯特养老基地服务设施建设项目。1.1.2 项目承办单位#麦肯特养老基地管理有限公司项目法人代表：闻卫武1.1.3 项目拟建地点鄂州市快速通道以西、新港以南、泽杜路以北、泽林镇团结村辖内。1.1.4 项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4下降到2001年的13.4；总和生育率由1970年的5.8下降到2000年的1.6，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08%上升到1998年的9.97%，至1999年已经达到10%，进入老年型社会。随着我国经济快速增长,人民生活水平迅速提高,老年人口规模越来越庞大,1982年第三次全国人口普查时,60岁以上老年人口为7664万人,1990年全国第四次人口普查时为9697万人,2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口，两个英国的人口或者四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当做一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8%，而60岁以上老年人口增加了34.1%，总人口年均增长速度只有0.92%，而老年人口年均速度达到2.97%，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3%速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5%的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4%左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25%以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低，自我养老意识低，我国人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻的影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代水平和全面建成小康社会。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。我省和全国一样，已进入老年型社会。据2000年全国第五次人口普查，我省60岁以上人口达到659万人，占人口总数的11%（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口的比例超过10%，即进入老年型社会）。据统计，2004年我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5%，超过全国平均水平（10.5%左右）。中国#省委、#省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了关于贯彻的事实意见，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需求，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委，省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.1.5 可行性研究编制依据1、有关政策文件（1）中华人民共和国老年人权益保障法；（2）国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)；（3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066号)；（4）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)；（5）#省老年人保护条例；（6）#省老龄事业发展“十一五”规划；（7）#省人民政府关于加快发展养老服务业的意见（鄂政办 2006105号）；（8）#省省民政厅等部门关于加快发展社会福利事业的通知(鄂民福199819号)（9）鄂州市人民政府批转鄂州市民政局等13个局委关于对社会福利事业基础设施建设和“星光计划”项目建设实行优惠的通知；（10）鄂州市国民经济和社会发展“十二五”纲要；2、有关标准规范（11）老年人住宅设计规范；（12）城市居住区规划设计规范；（13)城市居住区公共服务设施设置规定；（14）方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范；（15）住宅设计规范；（16）住宅建筑设计标准；（17）建筑工程交通设计及停车场设置标准；（18）城市道路绿化规划及设计规范；（19）建筑设计防火规范；（20）民用建筑节能管理规定；（21）建筑给水排水设计规范；3、其它有关依据（22）承办单位编制项目可行性研究报告的委托书；（23）社会福利机构设置批准证书；（24）鄂州市国土局选址符合土地利用总体规划证明；（25）鄂州市建设局选址符合县城建设总体规划证明；（26）鄂州市环保局建设项目环境影响登记表；（27）鄂州市农村信用合作社贷款投向意见书；（28）#麦肯特养老基地老年公寓和老年活动中心规划平面图及其它基础资料。1.1.6 可行性研究范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。1.2项目概况1.2.1 建设地点#鄂州市快速通道以西、新港以南、泽杜路以北、泽林镇团结村辖区内。1.2.2 项目规模本项目总投资60亿（人民币），占地22000亩，建筑面积850060平方米，项目竣工后可接收20000位老年人入住。1.2.3 建设内容（1）老年公寓800栋，平均每栋（户）面积50平方米至350平方米。长寿苑、康乐苑各400栋，全寿命老年公寓，多层建筑，共3000套标准间，可接收5000位老人颐养天年。 康复苑200栋，医护型老年公寓，多层建筑，标准间，可接收3000位身体较差的老人和残疾老人居住。逍遥苑200栋，健康型老年公寓，多层建筑，单间标准，可接收2000位短期居住（1年以上，3年以下，3年以上可转入康乐苑、长寿苑）（2）综合办公楼，多层建筑，建筑面积17980平方米（3）综合医疗楼，多层建筑，建筑面积250060平方米（4）老年健康活动中心（设有老年大学），多层建筑，建筑面积99940平方米（5）图书室、娱乐休闲中心（设有影剧院），多层建筑，建筑面积350000平方米同时建设配电房、污水处理站、停车场等等设施1.2.4 项目招投标方案为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。1.2.5 环境保护项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。1.2.6 投资估算与资金筹措投资估算：项目总投资60亿元。一期建设计划投入资金30亿元，要建设内容为6000个标准间的老年公寓楼、老年健康检测中心、餐厅、水电设施、场地建设、道路硬化等。二期建设投资规模30亿元。主要建设医疗综合楼及医疗器材设备；资金筹措：银行贷款10亿元；申请享受国家政策性扶持资金N万元。1.2.7 项目综合评价与建议#麦肯特养老基地项目建成后，老年公寓面积大，功能设施齐全，服务范围广泛，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够体现出“生命的可贵、生活的可靠、生态可持续”，更能促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。 第二章 项目背景和建设的必要性2.1市情概况中国吴王古都鄂州市，位于#省东部，地处武汉与黄石结合部，距武汉45公里，辖三区一场、13个乡，580个行政村，总面积 1593平方公里，总人口130万人。1）历史沿革鄂州市地处武汉市东边，三国时期属称武昌郡，后改为武昌县，至元、明、清改为鄂县，民国后改为鄂城，1984年改为鄂州市。鄂州是正在崛起的科技新城。1990年设立#省第一个开发区#省葛店经济技术开发区，并与东湖高新开发区一起被认定为国家生物产业基地。科益药业、春天药业、人福药业、爱民药业等30多家生物医药企业在这里集群发展，富晶电子、团结激光、比克电池等20多个电子信息项目相继在这里落户，形成了“研发在武汉、生产在鄂州”,“总部在武汉、基地在鄂州”的创新企业群。2008年，鄂州被列为国家知识产权试点城市。鄂州是宜居宜业的新兴城市。拥有“一都两湖”为主体的旅游景观：吴王古都是“三国旅游线”上的重要景点，地处武汉近郊的红莲湖旅游度假区是都市人休闲健身的首选地，梁子湖生态旅游区是令人流连忘返的梦里水乡，观音阁被誉为“万里长江第一阁”，#5个高尔夫球场有2个建在鄂州。鄂州先后被评为“中国优秀旅游城市”、“全国生态示范区”、“中部最佳投资城市”、“A级信用城市”，被省委、省政府确定为全省城乡一体化试点市。2）文明古迹鄂州是历史悠久的文明古都。春秋时，楚王之子熊红在此被封为鄂王，#简称“鄂”即由此而来。三国时，东吴孙权在此定都称帝，取“以武而昌”之义，改鄂县为武昌。市内现有吴王避暑宫、“怡亭铭”摩崖石刻等众多历史遗址。全市馆藏文物达7万多件，居全省第2位。鄂州市古称武昌，她的文明史可上溯到汉代，至今已有几千年的历史。历史上著名诗学家李白、白居易、苏氏三兄弟等在鄂州留下了不少诗篇，同时鄂州也是中国佛教圣地，尢以西山古灵泉寺最为出名，市区有驰名中外的长江第一阁“观音阁”，有4处省级文物保护单位，国家一级文物珍藏于鄂州博物馆。3）矿产资源鄂州市区市优势明显，是#省东大门，可直接接受武汉市的辐射作用，便于经济、商贸、信息交流。矿资产资源丰富，主要有铁矿、煤磷、大理石、澎润土等23种，尤其铁矿分布面积800平方公里，总储量3000亿吨，是全国第二大铁矿石产区。鄂州是基础雄厚的冶金名城。铁矿石储量2.1亿吨，居全省第2位，膨润土、珍珠岩等31种非金属矿探明储量居全省之首。2005年，鄂钢与武钢成功重组，揭开鄂州冶金业发展新的一页。2008年，铁矿石开采量148万吨，居全省第2位；球团矿产量420万吨，居第1位；钢产量350万吨，居第3位。已形成采掘冶炼轧制完整的冶金产业链条。鄂州是全国知名的百湖之市。毛泽东“才饮长江水，又食武昌鱼”的名句使鄂州武昌鱼蜚声中外。2006年，国家工商总局认定鄂州为武昌鱼的原产地。境内有湖泊129个，水域面积4.3万公顷，主要水产品产量30万吨，居全省第2位。4）交通条件鄂州自古以来就是九省通行的中心区纽，如今境内道路纵横交错，有武汉城际铁路、武黄高速、汉鄂高速，106、316国道从市中穿过，交通便利，区位优势突出。5）文化教育鄂州市教育事业几年来发展迅速，民办教育蓬勃发展，素质教育质量稳步提高。现有各级各类学校384所，大大提高全市教育的发展。6）经济发展鄂州市被誉为“#小香港”。2010年、2011年连续两次被省评为经济发展最快区，#省改革示范区，省级卫生城“村村通”道路建设优秀区。综上所述，鄂州历史文明悠久，矿产资源丰富，交通条件便利，文化底蕴深厚，经济发展迅速，为#麦肯特养老基地建设项目和老年活动中心项目建设和项目的运营，提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。2.2#麦肯特养老基地项目概况#麦肯特养老基地项目位于鄂州市市区以南新港河以东、泽林镇西北，占地面积2.2万亩，该项目地理位置适中，交通便利，周边绿树成荫，碧水长流，环境幽雅，极适宜老年人居住。为加快鄂州社会养老事业的发展，使更多的老年人，老有所养，享受到全面的服务，#麦肯特养老基地计划投资60亿元，建设老年公寓楼和老年活动中心项目。项目建成后，可履盖鄂东南，提高全省老年事业上台阶。2.3项目提出的背景#省是全国人口第一大省，也是老年人口大省，自1998年已经进入老龄化社会。全省老龄阶段人口已达1122万，占总人口的11.96%，并将以每年3%的速度继续增长，据#省老龄事业发展“十二五”规划的预测，“十二五”期间，鄂州市老龄阶段人口预计年均增长6万多人。到2030年，鄂州市将迎来人口老龄化的高峰期，全省60岁以上老年人口将达3490万人，约占总人口的24.03%。鄂州市总人口130万人，老龄阶段人口已将近20万人，占总人口的12.67%，仅城区内的老年人就有4.0万人。一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。为了加快#省养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策措施。#省人民政府关于加快发展养老服务业的意见（鄂政办 2006105号）明确指出：发展养老服务业，要按照“政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动”的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以“公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务”等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会力量参与兴办养老服务业，形成能够满足不同老年人多层次、多样化服务需求的养老服务新格局。经民政部门审批登记的福利性、非营利性的养老服务机构不论是公办还是民办,都同等享受国家有关优惠政策。目前，#省社会养老服务基础设施较为落后，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了#的养老事业发展。#麦肯特养老基地建成后，能使入住的老年人真正享受到了正常的生活情趣，取得良好的社会效益和广泛的社会效应，市场前景广阔。社会的需要，政府的引导，政策的扶持，人民的期盼。#麦肯特养老基地项目正是在这样的背景下提出的。2.4 项目建设的必要性随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，鄂州市人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。根据鄂州市老龄事业发展“十二五”规划的预测，预计鄂州市“十二五”期间老龄人口年均增长6万人左右，将达到30万人，城区老年人将达到5万人以上，现有的乡镇敬老院、养老院无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需要。人口老化已逐渐受到全市社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设一个集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。因此，#麦肯特养老基地项目是非常必要的。2.5 项目建设的可行性2.5.1 老龄人口鄂州市地处#省东部偏西南，距武汉市区45公里，总人口130万人，目前全市60岁以上的老人已将近40万人，其中仅城区内的老年人口就有4万人，并呈加速增长的趋势。老年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。2.5.2 优越的地理环境项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之内，临近城区主干道，交通便利。前有小河、后有林木，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。 第三章 建设场地及建设条件#麦肯特养老基地项目项目，位于鄂州市泽林镇，具有必备的地理位置优势和建设条件。3.1 建设场地#麦肯特养老基地项目，位于鄂州市城郊站港南岸、武黄高速以北、市区以南、鱼种场以西，建设场址交通方便，地势平坦，地理位置优越。3.2建设条件3.2.1地质条件1）场地地形地貌鄂州市地处黄石与武汉市结合部，大地构造位置处于鄂东平原，属丘林地。拟建项目位置属河相冲积平原地貌单元，所处位置地形平坦，无不良地质现象。地基承载力均在120180kpa。均可作为一般建筑物的持力层。2）项目区地下水水质较好，对各种砼均无侵蚀性。3.2.2 气象条件根据#省自然综合区划资料，拟建项目所在区域属于温热带大陆性季风气候区。日照充足，四季分明，雨量充沛。一年四季皆有利于工程施工。项目区适宜老年人居住，宜安装取暖降温设备。1）气温区域内极端最高气温43.3，最低气温-18，年平均气温14.8，其中以六、七月份气温最高，元月份最低。7月份最高，月平均气温26.41月份最低，月平均气温0.7年温差25.72）降水量年降水量644-950mm之间，年平均降雨量800mm，主要集中在每年的7-9月份，降雨量占全年的53-64%。3）湿度年平均相对湿度70%。4）风速主导风向为西北风，最大风速24m/s。5）气压19912005年间平均气压100.05千帕。6）光照全年平均日照时数2236.6小时，年每平方厘米太阳幅射积热量113.77千卡。7）无霜期年平均无霜期217天，最长年份达250天。3.2.3地震根据“#省地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为6度设防区。3.2.4 基础设施条件1）给排水2）供电由鄂州市城市电网供电，可以满足项目建设及运营需要。3）交通鄂州市与武汉市区接壤，市距武汉市区40公里，是武汉城市圈最近的市。经过鄂州市区的有武汉城际铁路，106国道、武黄高速、汉鄂高速，交通十分便利。3.2.5 建筑材料及运输条件项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。3.2.6 用地条件#省人民政府关于加快发展养老服务业的意见（鄂政办 2006105号）要求：“在城乡规划和旧城(村)改造中,各级政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障的实际需求,将社会福利院、老年公寓、养老院、敬老院、光荣院等养老服务机构的建设纳入整体规划,落实建设用地或提供相应的经办场所。鼓励民间组织、企业和个人采取独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式创办养老服务机构”。 #麦肯特养老基地正是按照这一精神，租赁了鄂州市泽林镇团结村林场的土地，并在此基础上创办的，项目区占地100公顷（15000亩），土地租赁合同已签订，租期30年，并规定到期可优惠续约。鄂州市委、市政府对于#麦肯特养老基地的建设和发展给予了大力支持，计划按政策规定采取划拨或补贴等适当形式，解决该老年公寓的永久用地问题，目前正在办理。该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。项目建设符合鄂州市国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。3.2.7建筑施工条件该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。第四章 建设规模与建设内容4.1 建设规模该建设项目为#麦肯特养老基地。项目22000亩，总建设面积约850060平方米，总投资60亿元。项目完成后，建设老年公寓楼，将容纳2万至3万位长者和4000多名人员就业，这将是我国最大的老龄人群社区。老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、煎药房，可供5000位老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、门球场、钓鱼场、种植场等。4.2 建设内容#麦肯特养老基地内所有的土地，均用做“老年社区”生态环境用地、绿化用地，让每栋老年公寓都置身在绿化自然植被之中。占地面积22000亩，全部按国有土地，建设用地有偿转让，每间老年社区入住老人2万至3万人左右。总建筑面积约80万万平方米，建筑容积率以不高于1：0.8为宜。绿化率占有百分之六十以上（包括人工湖水面面积）。主要建设内容（以每个老年社区占地22000亩为例）1、单栋组合老年公寓总建筑面积72万平方米左右。共规划单栋老年公寓800栋左右，每间老年社区设计可入住10000户左右的长者，平均每栋（户）面积50平方米至350平方米。建筑形式多样化，包括中式、现代式、欧式，外形要美观、整洁，色彩淡雅、清新。每个小区以不超过20栋为宜。各个小区相对独立，这样便于管理。老年社区的老年公寓按户型面积大小由老年客户根据自己的条件选择。每套公寓均安装安全传呼系统，网络传呼系统。电讯、电视、消防、保安均布线到户。按养老方式和所有接待老人生活自理能力及健康状况将养老用房分为家庭养老区、公寓养老区、半护理全护理养老区。2、老年社区配套服务设施总建筑面积8万平方米，其中除园区医院建设选址在园区大门右侧，园区学校建设选址在大门左侧，园区员工宿舍在大门左侧学校傍边外，所有园区的配套服务设施均建设在湖心岛上的步行街和人工湖周围，所有配套的服务设施都以一层至二层大屋顶欧式外观造型的组合房为主，过别的设计成三层欧式外观造型的组合房。第五章 工程技术方案5.1 项目组成#麦肯特养老基地项目，主要由老年公寓楼、老年活动中心大楼和老年健康检测医疗中心、体育健身和文化娱乐及老年学校、广场、门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、道路和其它服务用房、保障系统组成。该项目建筑，主要有多层框架结构、多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。具体平面布置详见附图规划平面图。5.2 建设模式与设计理念5.2.1建设模式#麦肯特养老基地项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合老年人住宅设计规范的标准。5.2.2设计理念（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念：一切设计在符合老年人住宅设计规范要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。该项目建设分三类：高档区、中档区、低档区。（3）服务定位：本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。5.3 总平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到城市居住区规划设计规范和老年人住宅设计规范的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。2、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。3、室外空间主要布置门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区及道路等。4、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。5、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成#省最大、功能最完备的老年公寓。5.4 建筑设计规范5.4.1设计原则#麦肯特养老基地项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。建筑设计规范必须符合老年人住宅设计规范的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。 人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。5.4.2 设计依据1)老年人住宅设计规范（JGJ122-99）；2)民用建筑设计通则 (JGJ37)；3)民用建筑热工设计规范(GB50176) ；4)民用建筑节能设计标准 (JGJ26)；5)建筑设计防火规范 (GBJ16)；6)住宅建筑设计规范(GBJ96)； 7）其他相关建筑设计规范。5.4.3 设计规范1、功能设计1）老年公寓楼：户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式除别墅外，主要包括：一室一厅一厨一卫、一室一厅一卫、一室一卫和两室一厅一厨一卫，户型面积在25-60。2）老年活动中心，其中设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、从业培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小卖部；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。 3）老年大学，是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。根据学员的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法学、现代科技等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室，还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。4）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。2、建筑设计（1)总体要求1）每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。其引发变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。2）项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。 3）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项