温江区某地块可行性研究报告.doc

幸福广场项目酒店部分可行性研究报告幸福咨询有限公司38目录第一部分 项目概况3 宗地位置.3 宗地现状.3 项目周边的社区配套.4 项目周边环境.6 规划控制要点.6 第二部分 投资环境分析7 自然环境分析7 政策环境分析8 经济环境分析9第三部分 投资市场分析11项目的宏观分析 11中国酒店业发展的新变化 13成都 2012年上半年经济分析 14温江酒店经营情况分析 15第四部分 产品定位16第五部分 投资成本与税务估算19 土地取得费用估算.19 前期开发费用估算.19 基础设施建设费估算.20 项目总投资估算.20第六部分 投资收入估算与财务分析21第七部分 风险分析22第八部分 总结23第一部分 项目概况一、 宗地位置温江区柳城街办新华社区七组温江区柳城街办新华社区七组二、宗地现状1、 四至范围N:迎晖路西大街 S：温江区图书馆 W：西大街 E:东大街2、 地面现状。该宗地块位于温江区，而温江区位于成都平原，宗地地势平坦。3、 地面状况。现该宗地是一块空地，便于房地产开发，有利于开发的进度。三、 项目周边的社区配套1、 交通状况。温江区柳城街办新华社区七组位于温江城区上东街和大南街的交汇处，周围的公交路线发达，有309、319、101、102、103、104等公交车通过，道路四通八达，通达性较高。 道路四通八达2、 教育环境该宗地附近学校较多，比如，四川交通职业技术学院中专部，光祁艺术学校，幼儿园，温江区图书馆等，周边教育配套设施完善。3、 医疗环境该宗地临近市五医院以及各大药房以及卫生站，医疗方便，医疗环境优良。4、 生活配套该宗地接近温江区夜市以及美好家园，周边各大移动通讯公司为通讯到来了很大的便利，周边还有各类的零散的服装店，各类型的超市以及各类生活娱乐设施，所以该该地附近的生活配套设施是很完善的。锦程通讯以及景上家具与宗地紧紧靠近，为生活提供了很大的便利周围银行聚集多，为生活提供了较大便利四、 项目周边环境该宗地属于成都温江区，温江区属于成都三环以外，污染系数小，空气质量好，周边无大型重金属工厂，噪音小，周围景观绿化率高，是一个生活的好地方。五、 规划控制要点土地基本信息地区：四川所在地：成都市总面积：5584建设用地面积：5584规划建筑面积：11168代征面积：-容积率：2.0绿化率：-商业比例：-建筑密度：40%限制高度：15米出让形式：挂牌出让年限：40年位置：温江区柳城街办新华社区七组四至：温江区柳城街办新华社区七组规划用途：商业用地第二部分 投资环境分析1、 温江自然环境分析 温江区位于成都川西平原，是国家级生态示范区的核心区，全区幅员面积277平方公里，辖区共6镇4街办，总人口32.6万。 温江与成都无缝对接，已成为成都不可分割的一部分。因此，温江是成都的西城。温江又被誉为成都的“江南水乡”成为成都的“第一居所”。近几年，温江城市发展令人惊叹，先后获得西部唯一的“国际花园城市”、联合国“国际生态环境保护杰出成就奖”、“联合国人居署”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”和香港文汇报”60年来影响中国的十大魅力城市“等殊荣。 目前城区内基础设施承载能力较强，电力、天然气、自来水、通讯设备、均配置完善，利用空间较大，同时也拥有内外衔接，完善的交通系统，成温邛高速穿越全境，光华大道西沿线温江段，城南国境路线，加上四通八达的国、省、县级道路，把整个温江和周围的城市连接在了一起。 区内环境优美，江安河、凤溪河、杨柳河、战备渠贯穿老城区，新城区江安河、光华大道、南侧人工河构成了三条东西向生态走廊，加上区内盛产花木，更是使得城内风景美丽，整个城市绿化率在30%以上。城市空气一直保存着国家的一级标准。同时温江地处温-郫-都国家级生态示范区核心区，有“西部花木之都”，自“住在温江”战略提出以来，温江更是以人居环境优越，西部现代花园城市的称号成为省内外人不管是投资还是居住都喜欢的地方。 地位原因历史悠久温江历史悠久，属于巴蜀鱼凫文化发祥地，川西文化保留较好，自然景观，人文景观众多，区内花木种植从汉代以来已有1700多年历史，一直是川西的政治、经济、文化中心。交通枢纽境内各级国、省、县道路连接成都、郫县、都江堰、双流、邛崃等。有成温邛告诉公路、光华大道西沿线温江段，城南过境路线等交通干线。现代轻工业基地2002年温江有规模以上工企业66家，其中年产值和销售收入上千万的34家，5家被列为全市重点优势企业，占成都市重点优势企业的10%。形成食品饮料、印刷包装、机械电子、医药化工四大支柱产业。温江还拥有国家级成都海峡两岸科技产业开发院园，是省市重要的现代轻工业和台商投资聚集区，成都市重点建设的三家国家级开发园区之一，区内引进了台湾统一、味全、泰国正大、五件印务、红华实业等国内外知名企业。目前还有更多的企业入驻温江。是成都市重要的现代轻工业基地。花木种植与交易基地温江花木产业历史悠久，2005年全区花木面积接近15万亩，占全市花木的二分之一、全省的三分之一。花木从业人员三万余人，年销售收入近2亿元，目前已形成生产规模化、品种优势化、服务专业化、管理企业化、信息现代化、产品市场化的总体特征。更是吸引了国内外知名企业落地温江。2、 政策分析 从2004年开始，温江就开始实行招商引资优惠政策，在一系列的优惠政策下，吸引了不少的海内外商人的聚集。虽然全国大部分地区都是在实行限购令，但是温江区人民政府依然对房地产市场进行扶持，稳固房地产市场的发展与繁荣。从整个今年的温江房地产市场状况来看，温江的房地产市场的价格波动范围并不大，无明显的涨幅，也无明显的增幅，在温江区人民政府的支持下，温江房地产市场正在有条不紊的发展着。温江区房管局“四步联动”法促进房地产业发展：一是提前谋划，保持房地产链条正常运转。提出了商品房开发和土地资源配置需求，会同国土局落实了新推土地1076亩计划；将全区32个已供地未动工的项目列为促建目标，会同目督办把任务分解到相关镇街、片区和相关职能部门，纳入年终目标考核。二是及时引导，增强投资者信心。加强政企联动，组织召开全区房地产开发企业形势分析座谈会，深入企业排忧解难。联合媒体全方位宣传生态环境和产业优势，引导房地产业开发企业和投资者正确面对宏观调控形势，力保温江房地产市场占有率。三是强化监管，将房价稳控在国家规定红线内。出台关于进一加强房地产市场监管工作的意见，开展专项市场检查活动。建立房地产销售服务人员信用考核体系。率先在全市建立二手房网签系统，规范二手房交易市场秩序。四是全力促销，增大房地产市场占有份额。编制了2011年温江城市营销和楼市推荐实施方案，围绕城市居住价值、城市功能配套、城市品位提升、城市产业集聚，展开商品房促销大会战。在这样的政策环境下，极好的推动了温江房地产市场的发展。3、经济环境分析全区国民经济呈持续快速增长态势，2011年继续被评为四川省“十强县”，主要从经济规模、发展水平、经济结构、发展速度和经济效益五个方面进行综合评价，温江排名强势靠前，并一举成为全省最高的城镇居民人均收入的区县，可分配收入达25021元（约3850美元），是全省平均水平的1.4倍，本年温江区更以“兴三优二，一三互动”的经济发展战略思路，继续开拓，向现代化国际田园城市迈进范围，拉近距离，完美打造。 2010年温江区经济延续较稳较快的增长态势，全年实现生产总值214.35亿元，同比增长17.8%。 2009，温江区围绕建设现代田园城市和“两个率先”，坚持城乡统筹，以创新突破为取向，以改革开放为动力，深化功能片区建设，全速构建以现代服务业为主导的现代经济体系，取得经济平稳快速增长、产业结构日趋优化、社会事业全面进步的良好成效。 一、国内生产总值。1-12月，全区实现生产总值214.35亿元，同比增长17.8%。其中，一产业13.50亿元，增长4.0%；二产业123.35亿元，增长23.3%；三产业77.50亿元，增长11.2%。三次产业的结构6.3:57.5:36.2。 二、工业、投资、社会消费品。1-12月，规模以上工业企业实现增加值102.34亿元，同比增长27.6%；实现总产值358.40亿元，同比增长35.9%。完成全社会固定资产投资220.59亿元，同比增长8.7%。商品房销售面积达到234.40万平方米。社会消费品零售总额达到49.54亿元，同比增长18.4%。 三、财政、金融情况。1-12月，全区实现财政总收入55.60亿元, 同比增长31.8%。实现地方财政一般预算收入18.26亿元，同比增长20.2%；其中地方税收完成14.71亿元，同比增长8.5%。实现地方财政一般预算支出22.66亿元，同比增长3.6%。 12月末，全区金融机构各项存款余额达255.92亿元，同比增长12.4%；其中城乡居民储蓄存款余额为144.26亿元，增长18.2%。各项贷款余额达165.21亿元，同比增长3.0%。 四、居民生活。城乡居民收入较上半年稳步提高。1-12月，城镇居民人均可支配收入21790元，增长12.7%；农村居民人均纯收入10008元，增长16.1%。 2008年全区实现地区生产总值148.84亿元，增长18%。小结 综合整个温江区的投资环境而言，温江区环境优美，交通便利，经济迅速发展并日渐繁荣加上温江区人民政府对房地产市场的大力支持，温江区的投资环境是极好的，当然，这样好的投资环境不容错过。第三部分 投资市场分析就地理位置而言，该地块位于温江城区内，道路四通八达，交通便利，周围人流量聚集，人流量大，周围的商业繁华，连成一片，形成了一个商业圈，未来的商业价值不可估量，加上地铁四号线也在温江城区的附近，辐射范围广阔，必将汇聚更多的人流。1、 项目的宏观分析1.1中国酒店业概述随着中国经济的发展以及中国人民收入水平和生活水平的提高，以及中国在国际社会上的地位和声望的不断提高，中国的旅游业发展前景非常可观。而酒店占据旅游业中吃、住、行、游、购、娱六大要素中的首要两要素，对旅游业所做的贡献是举足轻重的，对旅游业的发展起到了非常重要的作用。1.2国内主要城市酒店数量 酒店投资额增长迅猛，1999年到2007年，中国酒店业每年的投资额从78.46亿元上涨到925.07亿元，年均增长36%。2000年到2008年，五星级酒店年投资额增长高达361%。酒店建设方兴未艾，2011年中国酒店客房总数为200万间套，预计2016年可达到500万间套，截至当前中国还有1700家星级酒店正在建设之中。中国城市化的潜力还很大。中国100万以上人口的城市有171个，美国是50个。2009年，中国的城市化率已经达到46.6%，以每年不少于1个百分点的速度增长，预计未来3年内城市化率就将超过50%。中国服务业发展的潜力也还很大，中国酒店业发展的最大动力是城市化速度的加快，中国城市化率46.6%，比较全球平均49%、发达国家90%，发展潜力极大。中国服务业占GDP40%、上海2008年制造业负增长情况下也只占50%、全球69%、香港80%-90%。住宿和餐饮业经营指数注：住宿餐饮业经营指数(Business Index)指国民经济中，住宿餐饮业直接售给城乡居民和社会集团的消费品总额。它是反映住宿餐饮业通过多种商品流通渠道向居民和社会集团供应的生活消费品总量，是研究国内住宿餐饮业零售市场变动情况、反映住宿餐饮业经济景气程度的重要指标，也称为“住宿餐饮业社会消费品零售总额”。2、中国酒店业发展的新变化1、高端酒店比例上升2010年底，我国四星、五星级酒店的比例由10年前的7.7%升至18.7%。2010年底，全国一星级酒店297家，二星级酒店4612家，两者共占全国饭店总数35%，一星级酒店仅占2%。与2009年底各星级酒店数量比较，五星级酒店增加了95家，四星级增加了235家，三星级增加了451家，二星级减少了763家，一星级减少了138家。2010年与2009年底比较，五星级饭店增加了95家，四星级增加了235家，三星级增加了451家，二星级减少了763家，一星级减少了138家。8个省区市饭店总数比去年有所增加，增加最多的是广东省，为128家。减少最多的云南省，为60家。2010年五星级业绩突出的情况使高端酒店的扩容进一步发展，2010年五星级平均营业收入11476.773万元，四星级3630.465万元，三星级1136.013万元，二星级424.490万元，一星级173.484万元。平均每家饭店利润总额五星级1100.242万元，四星级9.475万元，三星级-22.036万元，二星级1.032万元，一星级4.823万元。2、跨国品牌开始重视中国元素相关研究报告指出，2011年以来的亚洲酒店投资中，中国内地地区投资量占整个亚洲地区总投资的31%，香港占12%，台湾占3%。全球在建的酒店中，亚太地区在建酒店数占总数45%。从2011年至2013年，上海四星级和五星级酒店的客房数量将在2010年的基础上增加7.2%，北京将增加5%。以洲际为例，洲际在中国区共有154家开业酒店，还有150家左右酒店在建。中国酒店市场规模将在2025年超过美国，酒店房间数量届时可能达610万间;2039年酒店房间数量可能增至910万间，约为中国目前酒店房间数量的4倍，约为美国目前酒店房间数量的2倍。2012年1月4日，洲际表示计划未来6个月内在中国推出一个新的高端酒店连锁品牌，较原计划提前半年，洲际中国元素品牌未命名已签12家，除了北京和上海外，大多位于二三线城市。计划2至3年内将中国元素品牌酒店拓展至海外中国出游市场。这个品牌将重视对大堂的装修、提供中餐、在餐厅中增设更多的包间、开设茶室等。3、农村经济转型带动酒店建设全国已经有27个省区市将旅游业确定为国民经济的支柱产业并大力加以培育。全国有20个省区市已经出台或正在研究制订一系列具体措施。在资金支持上，多数省区市旅游发展资金增幅都超过50%。2010年，全国有27个省市申评五星级酒店，河南、湖南、甘肃、西藏4个地区没有申评。全国星评委共收到全国各地申评五星级酒店报告123份，其中广东21家，其次是上海、江苏、浙江等，中部地区湖北5家、安徽5家、山西3家、江西2家。贵州黔东南州目前四星级以上酒店只有4家，计划在“十二五”期间建四星级以上酒店46个，预计总投入30亿元。黑龙江省伊春市2010年有6家五星级酒店开工建造。4、受益休闲旅游和商旅市场的蓬勃发展，星级酒店发展潜力巨大2010 年我国国内旅游人次达到 21 亿人， 同比上升 11%； 国内旅游收入 1.25 万亿元，同比增长 22.5%。持续增长的旅游消费需求将推动酒店行业尤其是星级酒店的市场空间继续扩大。另一方面，2010年在工商部门注册的中小企业已达1023万户，未来中国中小企业的数量增长速度将保持在7%，商务活动市场巨大。5、带动周边经济首先，星级酒店可以提高该地区的知名度；此外，星级酒店在为当地政府创造税收的同时，可以为当地创造就业机会，提高从业者收入；还有，在社会文化影响方面，如提高本地旅游吸引力，促进文化交流，改变生活方式，酒店也会起到一定的作用。3、成都 2012年上半年经济分析从公布的统计数据来看，2012年上半年成都国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现良好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在:1、2012年1-5月，成都市完成固定资产投资2080.3亿元，比上年同期增长16.3%。2、房地产开发投资完成659.9亿元，同比增长19.3%，占到固定资产投资总额的31.7%；3、2012年1-5月，成都市实现社会消费品零售总额1345.1亿元，比上年同期增长15.9%；4、出口逐月回升，增速明显加快；5、市场物价微升，职工居民收入有所增加；6、财经金融保持稳定，存差略有扩大；7、企业景气上升，信息指数提高。4、温江酒店经营情况分析近年来温江酒店业市场持续向好，1-4月酒店开房率均超过去年同期水平，每逢周末、大小节假日，开房率达到80%，“十一”中秋国庆黄金周期间，温江开房率爆满，创历来新高，具体表现为：1、温江是成都的重要区域，是现代田园城市特征的产城一体复合型城市。“两带、五商圈、多社区”的温江光华新城，是一座高端、时尚、财富和梦想的国际财富之城。形成以高端商业、商务为标杆的“五大特色商圈”必将吸聚数万白领精英，为温江迎来新的辉煌。2、从成都市的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长，有利于温江房地产市场的持续稳步发展。3、温江大学的资源占用率最大：大学城增值空间最大的主要是资源性物业，也就是享受的大学资源越多，增值空间就越大。西南财经大学、农业大学、化工工程学院、理工学院带着四所高校形成了一个强大的校园经济群体。4、丰富的旅游资源吸引了大量的游客l 置信“国色天乡”位于温江区万春镇，占地1500亩，是一个“花文化游乐”为主题的国际化旅游地，也是世界版的“芙蓉古城”。 l 春江花韵：占地3000亩，是“森林版”的三圣乡。它以万春为中心，打造成典型中国乡村风格的园林景观区。l 陈家桅杆：在寿安，是清代咸丰年间翰林陈宗典建的，占地10亩，大小庭院12个，可称为清代川西民居的“大观园”；l 鱼凫古城：鱼凫朝代成都平原的早期城市，就是温江的“鱼凫城”；华阳国志蜀志记载山地文明的先驱蚕丛羌，翻岷山，沿雁门东岸，越玉垒，过九峰，进入四川盆地的边沿，开始在偂江河捕鱼、生活；善于水性和捕鱼的鱼凫，掌握了偂江河鱼的生活习性，每年三四月份带领部落人到小鱼洞捕鱼解决饥饿，而获“鱼凫”的美称，并成为部落的首领。遗址位于温江城北万春鱼凫村，属成都平原腹心地带，古城面积约32万平米，底部垫有卵石层。城垣用斜坡堆积夯筑而成。出土文物、石器以磨制的小型石磅为主，陶器以夹沙陶为主，鱼凫王是在柏灌王之后的第三代蜀王，这是一个发展非常繁荣的年代，一般认为三星堆文化遗址三四期应属于鱼凫时期。5、便利的交通l 温江距离成都18公里，自驾车有四条可直达温江，成温邛高速、光华大道、凤溪大道、花卉大道；l 在建项目地铁4号线距离项目余200米，预计2012年开通运行；l 成（都）青（城山）旅游快速通道于2007年7月20日前将全面通车，道路全长42.1公里双向6车道，设计时速为80公里，从成都出发，经光华大道、温江寿安镇，跨金马河进入都江堰市，再经都江堰柳街镇、安龙镇、大观镇直通青城山，最快仅需40分钟左右。小结：中国的酒店业是发展日新月异，温江的市场状况好，适合在温江城区建造一家基础配套设施完善的酒店。温江现在正缺少这样的酒店，我相信，在这样的市场状况下，投资酒店是最好的选择。第四部分 产品定位1、 地块解剖占地面积：900平方米容积率：2.0总建面：1800平方米2、 修建规划总共修建三层，每层600平方米第一层：设大厅、前台、储物室、餐厅、小标间餐厅：100平方米。小标间：每间40平方米，合计320平方米。第二层：修建双人间以及三人间双人间：每间60平方米，合计240平方米.三人间：每间80平方米，合计320平方米第三层：修建豪华套间豪华套间：每间140平方米，共四间。小结：由于规划规划面积比较小，整个酒店看起来并不是很大型，但是我们的规划则是秉着麻雀虽小，但是却五脏俱全的宗旨来设计我们的酒店。虽然规模不大，但是里面的设施一应俱全，一点也不逊色于大型的酒店。第五部分 投资成本与税务估算1、 土地取得费用因取得土地的时候，该宗土地为熟地，无需进行拆迁。且酒店设计只占该宗土地的六分之一，即900平方米。 土地取得费用估算表 单位：万元序号项目金额1土地使用权购买价格1002买房应缴纳税费32、 开发费用估算前期开发费用估算表 单位：万元序号项目金额1水文、地质等勘察费52土地平整费用103其他费用3 合计183、 基础设施建设费基础设施建设费估算表 单位：万元序号项目金额1供电工程5.152供气工程1.383供水工程1.494其他费用7.284、 项目总投资估算 项目总投资估算表 单位：万元序号项目金额1开发建设投资388.32经营资金4093项目总投资5684 合计1365.3第六部分 投资收入估算与财务分析1、 租赁收入估算经过市场分析发现，酒店业发达，而且现温江城区缺少这样的基础设施完善的酒店，所以预测每天的出租率为95%。 租赁收入与经营税金及附加估算表 单位：万元序号项目金额1租金收入233.6/年2经营税金及附加12.85/年2.1营业税12.85/年2.2城市建设维护税12.85/年3合计272.15/年小结：经过核算，总投资的1365.3万元，每年的利润为233.6万元每年，相信经过几年之后，就会收回成本，进入利润化阶段。第七部分 风险分析经过分析预测，该项目可能会出现一下的风险：1、 政策风险。现今，温江人民政府对温江的房地产市场是采取扶持的政策，所以我们跟着政策走，温江的房地产市场稳定的发展着。但是，如果政府的政策出现变化，那么温江的房地产市场也会随之波动，所以，该项目要紧紧的跟着政策走，随时关注政府对于房地产方面的政策。2、 市场供求风险。任何市场的供给与需求都是动态和不确定的，所以这种动态和不确定性就造成了投资的风险。现如今，温江的市场缺少酒店的项目，所以我们的投资具有可行性，但是如果随之而来修建了很多类似的建筑，那么竞争力会加大，供过于求，就会造成产品过剩，会带来损失，所以，要随时关注市场的变化，防范风险与未然。3、 财务风险。在经营的过程中，由于利率或者是其他的原因的波动，可能会造成财务波动，所以要防范财务风险。小结：进过分析与预测，该项目的运行风险较小。只要做好了防范以及应急措施，此项目就不会出现大的问题。第八部分 总结总结：经过分析，此项目投资环境状况好，市场优良，投资利润空间大，风险小，是一个可行性极大的好项目。只要在运行的过程中注意防范小的风险，那么项目将会很好的运行下去。投资这个项目是最好的选择。目 录第一章 总论11.1项目及承办单位基本情况11.2报告编制的依据及范围21.3项目背景及扩建理由41.4项目建设概要71.5 结论简述9第二章 项目建设条件112.1建设地点112.2厂区现状12第三章 市场预测143.1产品市场现状143.2产业关联度分析173.3市场趋势分析18第四章 建设规模及产品方案244.1建设规模244.2产品方案24第五章 工艺技术和设备购置方案265.1工艺技术265.2设备购置方案28第六章 建筑及配套工程方案336.1建筑工程336.2配套工程34第七章 主要原材料及协作关系377.1原材料供应37第八章 环境保护、消防、职业安全卫生398.1环境保护398.2消防408.3职业安全卫生41第九章 劳动定员、组织机构及培训439.1劳动定员439.2组织机构439.3人员培训44第十章 项目实施进度与设备招标4510.1实施进度4510.2设备招标45第十一章 投资估算及资金来源4711.1投资估算4711.2资金筹措方案48第十二章 财务效益分析4912.1财务评价的依据4912.2营业收入、税金4912.3 总成本费用5012.4利润5112.5财务效益评价51第十三章 不确定性分析5313.1盈亏平衡分析5313.2敏感性分析53第十四章 结论和建议5514.1研究结论5514.2建议55