生态农业观光园项目可行性研究报告.doc

目 录
第一章 总论 1
1.1项目提要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.3建设地点、建设规模、建设期限、建设内容 1
1.1.4资金构成 3
1.2 可行性研究报告编制依据 3
1.3主要技术经济指标 4
1.4项目综合评价 5
第二章 项目背景 8
2.1项目的由来 8
2.2 项目建设的重要性与必要性及其意义 11
2.2.1 项目建设的重要性与必要性 11
2.2.2项目建设的意义 12
2.3项目建设区域及所在地概况 15
2.3.1项目建设区域概况 15
2.3.1.1自然地理条件 15
2.3.1.2基础设施 16
2.3.1.3安陆市旅游基础条件 17
2.4.2项目建设所在地概况 25
第三章 市场分析 28
3.1生态观光园概况 28
3.1.1生态农业观光的涵义 28
3.1.2发展过程的阶段模式 29
3.1.3分布上的地域模式 31
3.1.4生态农业观光园的主要类型 32
3.1.5生态农业观光园的功能分区 34
3.1.6生态农业观光园的目标 36
3.2生态农业观光园旅游分析 37
第四章 项目总体方案设计 46
4.1项目建设指导思想 46
4.2项目规划原则 47
4.3项目建设总体方案 49
4.4项目建设内容 51
第六章 投资估算 67
6.1投资估算依据 67
6.2项目建设投资估算 67
6.2.1项目固定资产投资 67
6.2.2流动资金估算 68
6.2.3项目总投资 68
6.3资金筹措 78
6.4资金使用和管理 78
第七章 财务评价 80
7.1评价依据 80
7.2基本数据 80
7.2.1计算器的确定 80
7.2.2营业收入、营业税金及附加估算 80
7.2.3总成本费用估算 81
7.3利润估算及分配 89
7.4财务盈利能力分析 89
7.4.1投资利润率、投资利税率 89
7.4.2财务内部收益率（FIRR） 90
7.4.3财务净现值（FNPV） 99
7.4.4投资回收期（Pt） 99
7.5财务不确定分析 99
7.5.1盈亏平衡分析 100
7.5.2敏感性分析 100
7.6结论 100
第八章 环境保护分析 111
8.1 环境保护 111
8.1.1 周围环境现状 111
8.1.2项目污染源及防治 111
8.1.2.1环境保护设计依据与标准 111
8.1.2.2施工期环保措施 112
8.1.2.3营运期环保措施 113
8.2节能 113
8.2.1 建筑 113
8.2.2 电气 113
8.3 安全 114
第九章 风险分析 116
9.1农业发展新问题 116
9.2现代农业发展面临的风险 116
9.2.1.资源风险 116
9.2.2人均耕地不足 116
9.2.3农业生态恶化 117
9.2.4自然风险 117
9.2.5市场风险 117
9.3农业生态观光是化解农业风险的关键 118
9.4防范风险措施 118
9.4.1制度安排与政策机制 118
9.4.2市场调节机制 119
9.4.3资金投入机制 119
9.4.4科技创新机制 120
9.4.5推广应用机制 120
9.4.6风险控制与管理机制 120
9.4.7人才培育机制 120
第十章 组织机构与人力资源配置 123
10.1工程项目管理 123
10.1.1实施投资项目法人制 123
10.2 组织机构 124
10.3人力资源 124
10.4员工培训 124
10.5管理机构和设置 124
10.6劳动定员 125
第十一章 国民经济评价、社会评价 127
11.1“可持续发展”将成为主导各国农业经济发展的指导思想 127
11.2生态旅游已成为当今世界旅游发展的潮流 127
11.3生态农业观光园建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路 128
11.4生态农业观光园可持续发展的方向 130
11.5生态效益 131
11.6社会效益 131
第十二章 研究结论与建议 133
12.1 方案总体描述 133
12.2 结论与建议 133
12.2.1结论 133
12.2.2建议 133
参考文献 137
附 录 140
附表1：蔬菜卫生质量指标表 140
附表2：无公害畜禽肉产品有毒有害物质限量表（1） 142
附表3：微生物指标要求表 146
附录4：流动资金详细估算法 147
附图：施工平面 151

第一章 总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称
项目名称：XXX生态农业观光园项目
1.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式
项目建设单位：XXX有限公司
法人代表：XXX
注册资本：1000万元
企业类型：有限责任公司
注册地址：牡丹江市西安区温春镇东和村。
1.1.3建设地点、建设规模、建设期限、建设内容
1.1.3.1建设地点：生态园座落于XXX市XXX区XXX镇XXX村，XXX村四面环山，山清水秀，绿树成荫。
1.1.3.2建设规模： 生态园是一个以生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲、养老院为一体的绿色生态园，为确保产品优质高产，生态园聘请农业专家、畜牧专家为技术指导，将畜禽的养殖与深加工销售，果树、蔬菜、食用菌的种植与深加工销售，以及观光休闲集于一体。XXX有限公司是一家将现代化信息技术融入到农业生态研究与开发的高科技公司，公司所经营的生物质炭、气、油联产技术生产线座落于牡丹江市温春镇东和村，并为生态农业观光园项目提供秸秆气（炊事、加热、供热），秸秆发电多余电力供应生态农业观光园项目全部用电。使生态农业观光园项目建设成为真正的无烟项目。该项目主要分为15项：
1.托老院；
2.温泉水疗馆；
3.水上乐园；
4.滑雪场区；
5.自助采摘、观景区；
6.农家院餐厅、水上餐厅；
7.东北民俗小作坊；
8.山庄客房、中高档宾馆；
9.民俗自助村、合屯并村的新村；
10.农作物与蔬菜及食用菌百菇园种植区;
11.畜禽养殖区；
12.农作物、蔬菜、食用菌深加工区；
13.果树与经济林种植区；
14. 农牧业科研研究所基地；
15.农产品展销中心；
开发总面积约为1.45万亩。
1.1.3.3建设期限：
建设期为2年
1.1.3.4建设内容：
a.托老院占地面积15亩,利用河边滩涂空地，建筑面积8000㎡;
b.温泉水疗馆占地面积15亩,利用山泉滩涂空地，建筑面积6000㎡；
c.水上乐园占地面积500亩，修固漫水坝三座，合并水库鱼池。
d.滑雪场区占地面积100亩,利用林间采伐空地，冬滑雪夏滑草, 平整面积15000㎡；
e.自助采摘、观景区占地面积200亩，利用原有耕地修建现代化日光温室200栋，建筑面积100000㎡；
f.农家院餐厅、水上餐厅占地面积100亩，利用村民规划搬迁腾出的空地及漫水坝内水域。建筑面积10000㎡；
g.东北民俗小作坊占地面积20亩，利用村民规划搬迁腾出的空地，建筑面积8000㎡；
h.山庄客房、中高档宾馆占地面积50亩，利用村民规划搬迁腾出的空地，建筑面积22000㎡；
i.民俗自助村及居民区占地面积200亩，利用村民规划搬迁腾出的空地, 建筑面积105000㎡；
z.农作物与蔬菜及食用菌百菇园种植区占地面积约为1万亩，改造利用原有耕地，建设塑料大棚500栋，建筑面积100万㎡；
k.畜禽养殖区占地面积100亩，利用河边滩涂空地草甸地，建筑面积60000㎡；
l.农作物、蔬菜、食用菌深加工区占地面积50亩，利用村民规划搬迁腾出的空地，建筑面积30000㎡；
m.果树与经济林种植及绿化带区面积约2100亩，改造利用原有林地及坡度在20°以上的耕地，种植各种适宜本地区生长果树50万株、各种经济树苗100万棵；
n.农牧业科研基地占地面积5亩，建筑面积3000㎡；
o.农产品展销中心30亩，利用村民规划搬迁腾出的空地，建筑面积20000㎡；
p.道路硬化及空地绿化休闲广场占地面积1080亩，改造利用原有道路、修建部分新路10km；
q.改造原有耕地8500亩，建造绿色、有机产品生产基地，占总面积的58.62％。
整体改造原有耕地及林地12300亩成为保护地、现代化立体种植灌溉的优质良田、林地，在开发总面积的84.83％
1.1.4资金构成
项目估算总投资170000万元，其中：固定资产投资163010万元（含固定资产、无形资产、递延资产、预备费用），流动资金5990万元。
1.2 可行性研究报告研究范围、研究内容、编制依据；
1.2.1研究范围：
本报告的研究范围主要按照社会主义新农村建设标准，结合本地区农村的实际情况，坚持立足当前、着眼长远、分步实施、扎实推进的原则，走以高效生态农业及东北特色产业为主，以休闲观光旅游农业为辅的发展道路。走出一条优质、低耗、高效、环保的致富新路，从而提高经济效益，社会效益和生态环境效益，达到现代化国际化标准的生态农业目标。为实现本地区农业的可持续发展奠定坚实基础。拟建生态农业观光园项目。为了较准确地确定本项目的建设内容，报告对生态农业观光园项目的产业、区域发展现状、未来发展及总体规划进行了研究，统筹规划，最终确定本项目的建设内容及规模。
1.2.2研究内容：本报告主要是通过对生态农业观光园项目未来发展趋势及发展需求的研究，确定本项目的建设内容及规模，从而论证本项目的合理性和可行性。具体研究内容为：
a.现状与需求分析；
b.建设的必要性；
c.项目的建设内容及规模；
d.项目建设条件研究；
e.项目建设方案；
f.投资估算与资金筹措方案；
g.经济分析和社会效益分析。
1.2.3编制依据；
1.2.3.1文件依据
a.2008年中央1号文件《党中央国务院关于切实加强农业基础建设的若干意见》；
b.《中国农业发展纲要》；
c.全国农业现代化建设规划》；
d.农业部《农业七大体系建设规划》；
e.《黑龙江省农业现代化建设规划及国民经济和社会发展“十一五”计划》（草案）；
f.《黑龙江省农业产业化2000年和2010年发展目标纲要》；
g.《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释（财发字[1999]57号）；
h.国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知（国农办字[2002]175号）；
i.国家发展改革委《生物产业发展“十一五”规划 》；
z.农业部组织实施的“948”计划；
k.国家科技部“十一五”国家科技支撑计划“食用菌产业升级关键技术研究与开发”；
l.国家环境保护总局科技标准司《有机食品技术规范》
1.2.3.2资料依据
a.2007－2010年中国统计年鉴；
b. 2009－年黑龙江省统计年鉴；
c. 2007－2010年黑龙江农业统计年鉴；
1.2.3.3其它依据
a.2006年国家发展改革委员会及建设部颁布的《建设项目经济评价方法（第三版）》；
b.《黑龙江省建筑工程估算指标》现行市场建筑材料价格资料。
c.本项目的项目建议书；
d. 企业提供的相关技术资料；
e.企业提供的相关协议、资质、证书；
f. 公司财务报表；
1.3 总图运输：园区在市郊，货运周转方便，采用粮食、蔬菜、食用菌、水果栽培户自运及企业自备配套车辆运输。
1.4 供水、供电、供气及设备维修：项目投产后，正常生产平均用水量为n吨/小时，最大用水n吨/小时，平均年用水量n吨/年。水源由所筑漫水坝水供给。饮用水源由自打机井供给。供电：全套生产线用电负荷等级为三类负荷，装机容6470KW，选用3台S9-2500/10的变压器可满足需要，设备年耗电量 4660万度。电力主要由XXX有限公司秸秆发电机组提供，部分电力由太阳能供电系统供给。本项目生产期冬季耗气量为1000T/h，计划安装4台燃气（秸秆气）锅炉容量为200T/h及秸秆发电余热供给。设备维修：大型维修公司请相应技术单位承担，企业另购置一些相关设备用于普通维修。
1.5 环境保护：项目生产过程中三废排放量极少，废水300立方米/日（清洗蔬菜、食用菌、水果及日用废水），属超轻度污染，废水中仅尘土含量略高，经沉淀处理可循环利用，废菜渣、食用菌渣、果渣16000吨/年，可用作饲料或制造沼气原料。畜禽排泄的粪便全部用于造沼气原料。
1.6 企业员工及临时工人来源：园区定员400人，技术、管理人员30人，占总人数的7.5%，其它服务人员370人，占总人数92.5%，所需工人在当地招工解决，技术人员及管理人员由企业择优招聘。
1.7 总投资与资金筹措：项目总投资170000万元。包括固定资产投资163010万元,铺底流动资金5990万元，申请省帮助解决169300万元。企业自筹700万元
1.8投资使用计划：项目建设期两年，使用固定资产投资163010万元，包括租地费用72600 万元（每亩2000元×12100亩×30年）、小流域治理改造土地费用24600 万元（每亩20000元×12300亩）1230亩、建筑工程费6690万元，设备购置费7170万元，安装工程费390万元，其他工程材料费用47426万元，其它费用4134万元，项目正常年使用流动资金5990万元。
1.9财务效益： 项目正常年销售收入48720万元，销售税金及附加2545.62万元，正常年税金12019.45万元，正常年上交税金总额14565.07万元，正常年总成本9751.79万元，税后利润24403.14万元。投资利润率20.05%，投资利税率21.45%，财务内部收益率所得税后19.14%，所得税前20.37%；财务净现值（Ic＝16%）所得税后13849.12万元，所得税前25541.11万元;投资回收期所得税后8.55年（含建设期2年），,所得税前7.54年（含建设期2年）。   
1.10社会效益：项目区每年可向牡丹江市场提供绿色、有机蔬菜、食用菌、瓜果、粮食，丰富了农产品的供应市场。创造大量农村剩余劳力就业机会，增加区、乡财政收入，促进农业结构调整。随着项目对民族风俗文化的开发和挖掘，民俗文化将重放异彩，繁荣了民俗文化，提高了人民的精神生活水平。
生态效益
1.11 生态效益：提高温春镇绿化覆盖率，带动牡丹江市的环境治理，加速牡丹江市整体风貌整治工程，再现牡丹江市几十年前的郁郁葱葱。同时，随沼气等新型能源的推广应用、绿色、有机农产品生产技术的引进应用，空气将更加清新，环境更加优美，调节小气候，生态环境向良性循环的方向发展。
1.12主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
指标名称
单位
指标
项目总投资
万元
170000
固定资产投资
万元
163010
流动资金
万元
5990
年均收入
万元
48720
年均营业税金及附加
万元
2545.62
年均营业成本
万元
9751.79
年均利润总额
万元
36422.59
年均所得税
万元
12019.45
年均税后利润
万元
24403.14
净现值（所得税前）
万元
25541.11
净现值（所得税后）
万元
13849.12
投资回收期（所得税前）
年
8.55（含建设期2年）
投资回收期（所得税后）
年
7.54（含建设期2年）
内部收益率（所得税前）
%
20.37
内部收益率（所得税后）
%
19.14
年均投资利润率
%
20.05
年均投资利税率
%
21.45
盈亏平衡点
%
31.05
1.1.12项目综合评价
生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动牡丹江市农业结构调整。

第二章 项目背景和发展概况

2.1项目提出背景
中央1号文件提出要大力发展现代农业，并把建设现代农业作为今后一个时期新农村建设的重要内容。文件提出科技进步是突破资源和市场对我国农业双重制约的根本出路。必须着眼增强农业科技自主创新能力，加快农业科技成果转化应用，提高科技对农业增长的贡献率，促进农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。1号文件还提出，农业产品不仅具有食品保障功能，而且具有原料供给、就业增收、生态保护、观光休闲、文化传承等功能。建设现代农业，必须注重开发农业的多种功能，向农业的广度和深度进军，促进农业结构不断优化升级。大力发展特色农业，特别要重视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游等行业。
黑龙江省牡丹江市西安区温春镇东和村位于素有“林海雪原”之称的海林市东南32公里处，西南临著名旅游区镜泊湖，旅游胜地镜泊湖是国家级旅游区，每年接待国际国内游客120万人。东和村是牡丹江市通往镜泊湖的必经之地，本项目是向他们展示牡丹江市现代农业成果，树立牡丹江市新形象，是国际国内人士认识牡丹江市的窗口之一，为招商引资创造有利条件。同时通过展示还可以提高牡丹江市各类产品市场竞争能力，扩大市场占有率。在以上背景下，XXX有限公司经过调查研究，决定建设黑龙江省西安区温春镇东和村“生态农业观光园”项目。
旅游业在世界各地被成为“无烟工业”，省委、牡丹江市委均十分重视牡丹江市旅游业的发展，多次在会议上强调，要加快旅游业的发展，使之成为牡丹江市的一个支柱产业。东和村地处黑龙江省东南部张广才岭东麓，山林和水资源丰富，由于远离工业区，生态环境十分优越，若进一步整理开发，可以建成一个“生态农业观光园”，成为牡丹江市的一个重要旅游点和对外接待窗口之一。
近年来，牡丹江市在城镇化建设和环境保护方面做了大量卓有成效的工作，为开发旅游业奠定了坚实基础。2008年，电视剧“闯关东（2）”摄制组在海林农场新建了“闯关东（2）”影视村，又增加了一个新的旅游景点，若市委立项支持一下，一定能建成一个高水平的“生态农业观光园”。
XXX有限公司经过认真的研究和多方考察，委托黑龙江正业勘测设计有限公司组织有关专家，进行现场勘察，收集相关资料，结合东和村实际情况，按照国家有关产业政策、法规，编制了项目可行性研究报告，生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。 随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业—观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。 
现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达国家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。 生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。
黑龙江省是我国的农业大省，在东北部大开发总体规划黑龙江省外商投资优势产业目录中，“粮食、蔬菜、食用菌、水果、禽畜产品、水产品的储藏、保鲜和加工”等若干与农业资源开发相关的产业列在了首要的位置。黑龙江省气候四季分明，水资源丰富，劳动力廉价，在农业及其相关产业方面具有比较优势。黑龙江省正在加大农业现代化的步伐，对农业新科技的需求极为迫切。
而牡丹江市丰富的山川和多样的农业资源再加上优越的地理交通条件，为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空间。因此XXX有限公司抓住机遇决定在牡丹江市温春镇东和村兴建一个以生态开发为宗旨，集科研、畜禽、水产的养殖与销售，绿色有机粮食、蔬菜、食用菌、果树的种植，以及观光休闲集于一体的绿色生态农业观光园，开发总面积约为1.45万亩。
2.2 项目建设的重要性与必要性及其意义
2.2.1 项目建设的重要性与必要性
生态农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸的一体性、产业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。生态农业实质上是生态化的现代农业。生态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，生态农业是一种可操作、可实现的现代农业，是未来中国农业发展的方向。
现代生态农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业——生态观光农业应运而生。可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。发展生态农业是造福子孙后代的事业，生态园提出的建设生态园规划方案，是实现可持续发展的具体举措。生态园强化真正意义上的综合性和多元性，将农业系统各组分、各链条的有机整合，对不同产业之间进行有机耦合，把初级农产品生产与其后续性加工的紧密衔接等，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的生态农业模式。
2.2.2项目建设的意义
2.2.2.1观光农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题 ；今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色、有机食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。
2.2.2.2高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径 ；农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注天-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。
2.2.2.3观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点；近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而观光农业旅游却因其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策的倾斜优惠。城市周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。
2.3 项目建设单位概况
XXX有限公司是一家将现代化信息技术融入到农业生态研究与开发的高科技公司，公司所经营的生物质炭、气、油联产技术生产线座落于牡丹江市温春镇东和村，并为生态农业观光园项目提供秸秆气（炊事、加热、供热），秸秆发电多余电力供应生态农业观光园全部用电。使生态农业观光园项目成为真正的无烟项目。东和村山清水秀，绿树成荫。生态园是一个以生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色、有机生态园，为确保产品优质高产，生态园聘请农牧业专家为技术指导，将畜禽、水产的养殖与销售，绿色有机粮食、蔬菜、食用菌、果树种植，以及观光休闲集于一体，开发总面积约为1.45万亩。
XXX有限公司将秉承“以科技发展农业，以农业带动经济”的发展战略，在生态园的开发建设上以技术为依托，以市场为导向，注重发展高科技农业产品，保护乡村生态环境，建立良好的景观生态系统，坚持可持续发展的原则，力争把生态园建成“生态农业示范区”。
2.4项目建设区域及所在地概况
2.4.1项目建设区域概况
2.4.1.1自然地理条件：牡丹江市位于东经128°02′--131°18′北纬43°24′--45°59′，地处中、俄、朝鲜国合作的“金三角”腹地，面积4.06万平方公里，建和成区面积55平方公里，辖海林、宁安、绥芬河、穆棱、东宁、林口、东安、西安、阳明、爱民10个县（市）、区，共有乡镇56个，村屯总数1647个， 人口271万，市区人口88万，拥有汉、蒙、满、回和朝鲜等31个民族，牡丹江市因牡丹江从市区穿过而得名，该市四面环山，中部平坦，是一天然盆地，属于大陆气候和季风气候，因距日本海较近，受海洋性气候的影响，虽地处“北大荒”，却有“塞外江南”的美誉。项目所在地东和村属于市南郊，距牡丹江市20公里。项目地为温带大陆性季风气候，春季常干旱，常年降水量多在6-8月，年平均气温4.5度，最高气温37.3度，最低气温零下-36度，年平均降水量550毫米左右，全年日照时数2600—2700小时，农作物生长季节5-9月中旬，平均日照时数在1100-1260小时之间，夏季单日照可达13-14小时。全年无霜期130天，最大冻土平均深度为135厘米，年太阳辐射总量160.84千卡/平方厘米。年主导风向为西北风。
2.4.1.2交通基础设施：牡丹江境内有201、301国道和方虎、鸡图省道纵横交错，形成了四通八达的公路交通网络，301国道还与俄罗斯公路相连接，成为黑龙江东南部重要的陆路边境口岸。高速公路和多条铁路线穿越境内，境内公路星罗棋布，纵横交错，四通八达，通车里程发展到全程6797公里，高等级公路已达679.9公里，2007年货运量达2314万吨，厂区位于牡南郊，紧靠201、301公路。牡图、滨绥、牡佳线纵贯全境，县、乡、村公路畅通，为项目建设提供了极为便利的交通条件。
2.4.1.3牡丹江市旅游基础条件：据统计，我省南部著名旅游风景区镜泊湖、中国雪乡、火山口国家森林公园等景点，每年接待游客在120万人次左右。东和村距镜泊湖75公里，中国雪乡100公里，正处在这些旅游黄金线路上，而“生态农业观光园”又有别于这些景区，是另一种“田园生态游”，这样一个独特风景区将吸引大量游客驻足游览，能够让游人在了解现代农业高新科技的同时，获得回归大自然，拥抱绿色、有机生态的享受，可满足人们呼吸清新空气，品尝绿色、有机食品，返朴归真、享受乐趣的需要。东和村“生态农业观光园”项目有效利用毗邻镜泊湖旅游区，游客集中人流量大这一得天独厚优势，发展生态旅游农业将大有可为。
2.4.1.4经济建设：牡丹江市位于黑龙江省西南部，是我国对俄边贸的重要口岸，工业基础雄厚，经济文化发达，能源丰富、通讯便利，投资环境好。厂区坐落处耕地1.45万余亩，人口2千余人，人均年收入4000元，是牡市南部典型盆地。东河、楼房河、溪流贯穿盆地形成了两溪为主的盆地。漫岗丘陵台一 ，土壤为黑色粘壤土PH值在7.1左右，本区内无工业厂矿、是以农、牧、林为主的大农业生产区。
2.4.2项目建设所在地质概况：该项目拟建的地区，目前尚未发现有矿床和珍稀植物资源，没有古迹和园林等，项目不会对市区和居民造成不利影响。周围也无大中型工矿企业，无大气污染，检测表明地下水水质优良、无污染。经地质勘测分析符合建设要求，第四级地质机构完整，地基有良好的耐压性和稳定性，地基从上到下划分为6层：粉土、粉质黏土、淤泥质黏土夹粉沙、粉细纱、砾沙、圆砾。地基持力层承载力标准为40Kpa。厂富，单孔涌出量300-500立方米/d，区域内地下水年综合补给量为8.138亿立方米/a，排泄量为8.035亿立方米/a，地下水静止水位埋深为10-15米，地下水HCO-CL-Ca-Mg型弱碱性。项目区土壤为黑色，土壤土质肥沃。由于长期施用氮肥磷肥，氮磷含量偏高，土含钾量相对不足。土壤中砷汞铅等重金属含量符合国家标准。土壤中无多氯联苯等剧毒农药残留，六六六、DDT经多年禁用，土壤含量已达国家标准。现正禁止施用有机磷、有机氯等剧毒、高残留农药，积极推广使用低毒或无毒、低残留的绿色生态无公害生物制剂，防制病虫害。

第三章 市场分析

3.1生态农业观光园概况
3.1.1生态农业观光的涵义：生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。
生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。
3.1.2发展过程的阶段模式：观光农业旅游作为一个新兴的旅游项目，首先缘起于大中城市周边地带。在发展过程上，可描述为三个阶段及相应模式（见表3.1）。
阶段是与特定的经济基础相对应的，开发式的观光农业旅游项目，最有可能的是在旅游业具有相当基础的大中城市周边出现。例如广东东莞的年丰山庄、珠海白藤湖的农民度假村，还有正在兴建的占地20公顷计划投资1．5亿元的高科技珠海现代农业公园以及太湖之滨占地3000亩预计投资6亿元的“未来农林大世界”等，都属此类的代表。
表3.1观光农业旅游发展的阶段模式
阶段模式
发展阶段
旅游主题  
主导者 
  市场 
市场消费强度（交通除外）
自发式 
早期旅游萌芽阶段
不明确，仅作为休闲调剂 
自发形成的个人或小团体
① 供求关系模糊
② 个人需求导向

<30元/人。天
自主式
初级经营阶段
有一定的主题和活动安排
中小旅行社主动参与经营

① 以短期赢利为目的
② 产品导向  
90±30元/人。天
开发式
成熟的经营阶段
有明确的主题和系列活动策划
大型（旅游）集团开发和管理
① 以长期投资收益为目的
② 项目投资导向  
＞120元/人。天
3.1.3分布上的地域模式：地域模式代表的是同一阶段观光农业旅游在不同地域空间上的表现，它反映了开发者的区位与市场策略。通过对我国现阶段不同地区观光农业旅游开发项目的对比，其主要的类型可归纳如下见表3.2：
表3.2 观光农业旅游开发的地域模式
模式
区位及目标市场
特点 
管理形式  
例注
依托自然型
1) 距大中城市20公里以外，但交通便利
2) 以多个大中城市为目标市场
1) 基础条件较好，地貌类型齐全
2) 以独立完整的农业自然景观单元为依托
3) 范围广阔6平方公里左右
1) 基本保留原有农村各级组织
2) 分散管理
3) 接近原生自然
江西井冈山观光农业区；
湖北随州观光农业区
依托城市型
1) 距大中城市10公里之内
2) 以一个大中城市为目标市场
1) 借助一定的农业基础
2) 主要通过人工构造农业景观，以某一大中城市为依托
3) 范围较小2平方公里左右
1) 独立封闭的行政组织
2) 集中管理
3) 更接近人工主题公园
苏州“未来农林大世界”；
珠海“现代农业公园”
3.1.4生态农业观光园的主要类型：生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种：
a.观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。
b.农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有一葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。农业公园的面积，因性质和功能而异，既有迷你型的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。
c.教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。
d.森林公园是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。
e.民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供