金融中心大厦建设项目可行性研究报告书.doc

*金融中心大厦建设项目可行性研究报告*新区金融中心大厦建设项目可行性研究报告*有限公司二零一零年十月目 录Contents第一章 总 论 41.1 项目概况 41.2 项目提出背景 51.3 项目建设的必要性 61.4项目定位 101.5可行性报告编制依据 111.6 主要技术经济指标 11第二章 市场前景分析 13第三章 建设规模和建设内容 173.1 建设规模 173.2 建设内容 17第四章 建址选择 204.1 建址状况 204.2 建址条件 204.3 项目发展优势 24第五章 建筑方案 315.1 建筑设计指导思想与原则 315.2 项目总体规划方案 325.3 建筑方案 345.4 地下金库设计 355.5 主要设备配置 365.6配套设施 38第六章 节能节水 446.1 设计依据 446.2 设计采用的节能标准 446.3 节能措施 456.4 节能机构 46第七章 环境保护 477.1 编制依据 477.2 设计采用标准 477.3 环境现状 487.4 基本原则 497.5 主要污染源和污染物 507.6 污染治理措施 507.7 生态保护 537.8 绿化 547.9 环境管理和监测： 547.10 环境影响分析 54第八章 劳动安全卫生与消防 558.1 职业安全卫生 558.2 消防 598.3 消防给水 62第九章 组织机构与人力资源配置 659.1组织机构 659.2人力资源配置 65第十章 项目实施进度 6810.1 项目建设期 6810.2 项目实施计划 68第十一章 投资估算及资金筹措 7011.1 投资估算依据 7011.2 项目建设投资估算 7011.3 资金来源与筹措 73第十二章 财务评价 7412.1 编制依据 7412.2 基础数据 7412.3 流动资金估算 7412.4 项目总投资 7512.5 投资使用计划与资金筹措 7512.6 年销售收入和年销售税金及附加估算 7512.7 总成本费用估算 7512.8 利润总额分配 7612.9 财务盈利能力分析 7612.10 不确定性分析 7712.11 评价结论 78第十三章 可行性研究结论与建议 7913.1结论 7913.2建议 79相关附表：附表1：建设投资估算表附表2：固定资产折旧估算表附表3：无形资产及递延资产摊销表附表4：燃料动力消耗表附表5：销售税金及附加表附表6：总成本费用估算表附表7：损益和利润分配表附表8：项目财务现金流量表附表9：财务敏感性分析成果表第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称*新区金融中心大厦建设项目可行性研究报告1.1.2 承办单位中*有限公司1.1.3 项目拟建地点*新区*大道以北，10号路以西区域1.1.4 项目建设工期 按照统一规划，分期实施的原则进行开发建设，计划2年内完成，即从2010年10月开始立项规划，2012年10月底建成投入运营。1.1.5 项目预期目标本项目投资7.84亿元，建设金融大夏一座，四星级高档酒店两座，工程总占地80亩，总建筑面积146000平方米。本项目定位立足于“优势“缺口定位”理论，并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“时尚生活金融商业+高档商务活动集理财、金融服务、商务洽谈、商务居住观光、社交于一体的复合主题现代化金融商业方案，力求使本项目成为*市新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。1.2 项目提出背景*位于豫东平原，西距河南省会郑州50公里，北临黄河与新乡市隔河相望，南接许昌市和周口地区，东临商丘市和山东省菏泽市，是河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城，旅游胜地。全市总面积644平方公里，人口490万，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口80万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、*县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。*经济基础低，目前已进入高速增长的启动期；三大产业比例均衡，第二、第三产业发展潜力大；人口集中分布在旧城区，逐渐向新城区转移；旅游业已经成为*的主要经济支柱；固定投资增长幅度大，对经济发展有较好的拉动；居民收入水平偏低，但有很高的提升潜力；保险、金融业处于快速增长阶段。目前，*西区的金融营业机构除中国农业银行和*市商业银行在金明广场附近建有*市中心支行外，其他的中国工商银行、中国银行、中国建设银行、农信社、中国邮政储蓄都分布在市中心的区域。在*新区目前尚无一家银行的营业网点，不能满足新区企业和居民的服务。随着银行业的商业化运作，*目前除了前述的四大国有商业银行和农信社，*市商业银行、邮政储蓄外，国内知名的浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等在*市目前尚无一家，不利于市场的布局和竞争，不利于提高金融业的服务水平。有些有意进入*市金融业的银行因无合适的办公地点及营业网点，一时也无法进入，形成了*市的银行营业网点少、布局不合理，金融服务类不齐全的局面，不利于*市的工业发展，不能为企业提供良好的金融服务平台。正是在加快*市金融中心建设，降低金融机构经营成本，为*市本地企业提供良好的金融服务，促进*市经济发展的背景下，提出了本项目的建设。1.3 项目建设的必要性 金融业是构建和建设现代化城市的战略性、先导性、服务性产业，是*市推进创新型城市建设、大力发展高新技术产业的重要支柱，是*市实现城市发展战略转型的重要组成部分，是继续保持国民经济和社会持续、快速、健康发展的强大支撑。*新区金融中心大夏的建设对于完善全市金融生态、做大做强金融产业、促进全市金融合作、加快区域金融中心的形成有着重大的意义，同时本项目建设对*新区的社会经济发展也有着良好的促进作用。1、本项目的建设有助于完善*市金融生态环境金融生态环境是指金融运行所依托的基础设施、基本制度和相关的外部经济环境。金融生态可以分为两部分，软件环境和硬件环境。软件环境主要涉及金融业健康发展所需的政策条件、体制条件、氛围等;硬件环境主要涉及各类金融机构日常运转所需的硬件设备和基础设施。城市金融生态环境的好坏，对于本市金融企业生存和发展有着至关重要的作用。良好的金融生态环境也是其它企业选择落户的重要考虑因素。因此，做大做强金融产业、促进*市经济社会的长远发展，必须不断完善*市的金融生态环境。 *新区金融中心大夏的建设可以进一步完善*市的金融生态环境，是市委、市政府加大对金融产业支持力度的具体举措，对*金融业的整体竞争力提升有着重要作用。一方面，金融中心大夏将塑造良好的环境集聚各个金融机构的后台作业，改善金融业发展所必需的硬件环境。 随着金融中心大夏的建设完成，通过为各大银行提供商业办公点和营业网点，有利于引进国内各大知名银行如浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等进入*市，有利于*市金融市场的布局和竞争。 另一方面，金融中心大夏将引入河南省内各市金融机构的后台支持产业，促进省内各市的金融合作，加强*市金融业与省内其他市金融业的交流，加快金融人才教育培养机制，改善*市金融业发展的软件环境。2、本项目的建设有助于加快*市区域金融中心的建设金融中心是金融市场的运营调控中心，突出表现在其完善的市场、密集的金融机构、巨大的资金流量、优良的专业人才、旺盛的市场需求以及齐备的配套设施等方面。在*新区建设区域性金融中心，有着十分重要的战略意义:首先，建设区域金融中心，可以充分发挥*市资本市场的集聚效应，吸引区域乃至全国的投资资金。金融产业规模的扩大和集中，能促进金融服务业的发展和金融基础设施的建设。而完善的金融服务业又将进一步降低资本运作的成本、强化资本的风险监控，从而吸引更多的资金。其次，在*市建设区域性金融中心，有助于提升*市经济的整体竞争力，优化产业结构。资本市场的集聚效应能有效实现*市投资主体的多元化，使得*市的产业结构从最初阶段就能按照市场取向构建，同时金融业又是现代信用经济发展的基石。再次，在*市建设区域性金融中心，能够将其影响力拓展到河南省各市县，进而辐射到相邻的陕西、湖北、江苏等省份。充分发挥*市金融业的优势，为区域的产业发展提供金融服务，能有效促进区域经济的发展，提升*市的区域影响力。*新区金融中心大夏的建设，是*市建设区域性金融中心的重要举措，对于提高*市金融产业的整体竞争力和*对国内外金融企业的吸引力具有重要意义。 （1）*新区金融中心大夏建成将促进金融业专业化运作，确保金融机构的安全有效运作。例如，金融中心大夏所配套的高效、稳定、安全的通信、电力等各项基础配套设施可以由多家金融机构共享，从而金融机构可以将诸如中心金库、容灾备份中心、后台处理中心、数据中心等机构集中于金融中心大夏，为金融机构的安全有效运作提供了必需的基础条件。（2）*新区金融中心大夏建成可以降低金融机构的经营成本。拟兴建的金融中心大夏选址于*新区，配套出台扶持性政策，使得办公场所租金成本相对较低，能大大节约租金成本。另外，相关硬件设备和交通、网络等集中配套，又进一步降低了企业运营的成本。（3）*新区金融中心大夏的建设将促进金融人才的培养和交流。利用金融中心良好的环境和产业集聚效应，金融中心大夏将集中建设金融机构的内部以及行业认证培训中心，对相关人才培养、集聚和交流，金融知识的扩散和创新都有着重要的意义。3、本项目的建设将为*市带来良好的直接和间接经济效益*新区金融中心大夏的建设有着巨大的市场需求支撑，当前市场对相关用地建筑面积的意向需求可达146000平方米。按照选址于*新区的方案，项目建设将带来7.84亿元的投资额，据测算项目建成后还可以产生每年约2.4亿元的增加值，有着可观的直接经济效益。 *新区金融中心大夏的建设还有着良好的间接经济效益。金融中心大夏按照面积78000平方米建设，建成后将带来近4000个就业岗位。由于其容纳的员工为具有较高知识水平和素质的人群，比一般工业基地的员工需要更高标准的生活、娱乐、教育、文化等配套设施，因此会带动周边相关配套服务业的发展，如中高档酒店、高质量的健身、餐饮、休闲娱乐、社交活动场所等等，从而拉动片区的办公服务及生活消费等产业繁荣。例如，都柏林的国际基金业中心使得原本经济落后的爱尔兰快速步入欧洲经济发展最快国家之列，其积极的带动效应对国家经济的促进作用远远大于卖地得到的可见收益。4、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。*新区金融中心大夏的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供500个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和*市城市发展规划，不仅能加快*市金融中心的建设，增加就业机会，而且可促进*市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。1.4项目定位1）对于新区来说，项目将成为展现*经济腾飞和城市化建设的形象窗口，展现*经济活力的窗口。*市从此多了一个新景点、新中心、新城市广场、腾飞的*多了一个新注释，城市的发展多了一个新象征、新起点。2）形象定位 最新、最好、最美最新规划理念新、设计新、产品新、营销新；最好质量好、形象好、心情好、风光+文化+规划设计好最美风光美、建筑美、服务美、古今中外融合之美3）功能定位*市乃至中原的国际交往、国内交往、金融交往、商务办公的首席场所 *市旅游的首席景观、体验广场 *市最好的金融商务生活区*市最好的体验金融广场1.5可行性报告编制依据（1）中原城市群总体发展规划纲要;（2）*市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要;（3）国家发展改革委、建设部发改投资20061325号文发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（4）投资项目可行性研究指南国家发展计划委员会(办公厅计办投资200215号);（5）2010年河南省建设工程工程量清单计价定额与相关规定及*市造价信息。（6）建设单位提供的其他有关资料;（7）中华人民共和国建设项目选址意见书（8）中华人民共和国建设用地规划许可证（9）中华人民共和国国有土地使用证1.6 主要技术经济指标主要技术经济指标 表1-1序号技术指标单位数量备注1项目总投资万元784001.1固定资产投资万元744001.3流动资金万元40002成本计算2.1年经营成本万元3971.82.2年总成本万元6486.43收益计算3.1年营业收入万元240003.2年营业税金及附加万元1320免增值税3.3年利润万元157403.4年利税万元17033.63.5年所得税万元39354财务评价指标4.1所得税前全部投资财务内部收益率%16.79财务净现值（ic=12%）万元19503.43静态投资回收期年9.1含建设期4.2所得税后全部投资财务内部收益率%22财务净现值（ic=10%）万元41331.28静态投资回收期年6.5含建设期5盈亏平衡点%27.56投资指标6.1投资利润率%206.2投资利税率%21.7第二章 市场前景分析*整体金融业水平不高，整体情况落后，老城区只有一些档次较低的营业网点。*市目前的商业银行有中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国农业银行、中国邮政储蓄、中国农业发展银行，*市商业银行，这些银行共有214家营业网点，这些营业网点大多分布在老城区的居民区、学校、商业街等。主要服务对象为居民和其他商业经营户，且服务意识较低，办理各类业务时等候时间较长，且跨行交易手续费较高。中国邮政储蓄以居民储蓄为主，且业务不多。中国农业发展银行目前在大梁路只有一个营业网点。农村信用合作社只分布在郊区且只有几个网点。在*新区目前无一家银行的营业网点，新区的企事业单位办理各类金融业务必须要到*的旧城区域里办理，即浪费时间和人力、物力又不方便。小额贷款公司目前*市只有一家，*汴西新区民生小额贷款有限公司，办公地点位于金明东街且办公场所为租赁用房，面积小，不利于发展业务。即将注册成立的*村镇银行目前仍无找到合适的办公及营业网点。贷款担保类企业布局比较分散且无明显办公地点，形象差无固定办公场所也不利于业务的开展。目前，*西区的金融营业机构除中国农业银行和*市商业银行在金明广场附近建有*市中心支行外，其他的中国工商银行、中国银行、中国建设银行、农信社、中国邮政储蓄都分布在市中心的区域。在*新区目前尚无一家银行的营业网点，不能满足新区企业和居民的服务。随着银行业的商业化运作，*目前除了前述的四大国有商业银行和农信社，*市商业银行、邮政储蓄外，国内知名的浦发银行、广发银行、光大银行、民生银行、交通银行等在*市目前尚无一家，不利于市场的布局和竞争，不利于提高金融业的服务水平。有些有意进入*市金融业的银行因无合适的办公地点及营业网点，一时也无法进入，形成了*市的银行营业网点少、布局不合理，金融服务类不齐全的局面，不利于*市的工业发展，不能为企业提供良好的金融服务平台。*金融业的整体格局主要呈现一下特点：1）、*旧城区仍是金融商业重心，该项目所在的新区金融中心发展潜力巨大。鼓楼广场、马道街、中山路等核心路段商业氛围浓厚形成了目前*的商业中心但档次较低。旧城金融业主要满足旧城居民的消费。2）、针对政务、商务人士、居民和企业的高端理财场所较少。3）、银行布局、营业网点不合理，服务、业务不齐全，银行类企业品牌少，行业竞争不公平。4）、可以体现*经济发展成果，展现*经济活力的银行金融类商业服务项目空缺。一个地方的经济如何，要看当地有多少家银行。*市经济已进入高速增长期，目前工商业发展的速度与金融服务水平的滞后形成的剪刀差，将给项目带来巨大的消费支撑。*一体化的加速进程，也必将造成*乃至郑州金融服务格局重构，本地金融市场将重新洗牌，而随着政府规划，城市向新区发展，项目必将成为未来*金融业的真正中心。目前，已有意向进入此项目的有广东发展银行，上海浦东发展银行，中国民生银行，中国邮政储蓄银行，中国银行，中国建设银行，中国农业发展银行，中国光大银行，招商银行，中国农村信用联社，*市东方村镇银行，民众担保公司及*市汴西新区民生小额贷款股份有限公司和相关的投资担保、理财等企业，项目前景广阔。*市一直都在进行城市复兴的探讨与尝试，*如今迎来了中原崛起的历史机遇，*市需要一个载体去反映*的复兴历程，区象征一个辉煌时代的来临，区汇集民众成功的喜悦，去展现政府的成就。消费者都具备一个求新求变的心理，本项目所引进其他商业银行类企业和商务酒店服务理念元素，又是有一定浓郁特色文化的产品及服务，这对聚集人气非常有利，最重要的是成为*市商业、旅游商业的领导者，成为*和国际、国内进行社会、商业、旅游、文化交流的首选场所。根据市政规划，本项目附近将规划成*市经济中心、政治中心、大量的财务、商务活动将会带来对金融服务、商务洽谈的极大需求，引进大型的金融服务及商务酒店市市场的急切需求，市场前景广阔。*市目前金融行业中没有一个标准化的中心金库，各个银行间的现金存放和交流流程比较麻烦，我公司设计在金融大厦下建一个地下8000平方米的大项标准化金库，由中国人民银行协调，将现有商业银行的金库都集中在这个标准化的大型金库中，便于人民银行管理和各个商业银行之间的结算，这样利于管理，降低了现金押运中的风险，清除了社会不安的隐患，也利于管理，同时，我公司计划在地下金库中划出一定区域，建立四人保险柜和贵重物品保险存放业务，这样，以后参加*收藏论坛的珍贵文物交流也就有安全的存放地点，同时，也适应了现代社会发展的需要。第三章 建设规模和建设内容3.1 建设规模本项目投资7.84亿元，建设金融大夏一座，四星级高档酒店两座，工程总占地80亩，总建筑面积146000平方米。本项目定位立足于“优势“缺口定位”理论，并依据“适度超前性、差异性、市场导向性、创新性、价值性”五大原则，着力打造“时尚生活金融商业+高档商务活动集理财、金融服务、商务洽谈、商务居住观光、社交于一体的复合主题现代化金融商业最理想的方案，力求使本项目成为*市新的建筑标杆、金融标杆、商住标杆、城市复兴的象征。3.2 建设内容该项目计划依*大道而建，依据城市规划和提升*市的城市形象，计划分3座建筑物,一座金融中心大夏，两座四星级高档酒店。（1）金融中心大夏计划建设高度为128米，计划层数为30层，地下2层，地上30层；建筑面积-1层为8000平方米，-24层为4000平方米/层，地上530层为2000平方米/层，总建筑面积为78000平方米；金融中心大夏地下1层为大型标准化金库，地下2层为地下停车场，13层为各银行的经营场所，4层为投资担保类营业网点，530层为各银行业和其他金融业的办公场所及设备层。各功能区域独立运行，相互辅助，内设区域独立电梯，高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术，打造高档、智能、舒适、节能、先进的综合性服务场所，力争建成*市的标志性建筑。（2）两座四星级高档酒店计划建设高度为120米，层数为28层，建筑面积为68000平方米。四星级高档酒店16层为功能区，功能区分为：1层为商务接待、游泳馆；2层-3层为购物中心；3-4层为洗浴中心；5-8层为中餐厅、西餐厅、多功能厅；9层为健身房、会议中心；10层为酒吧、咖啡吧。1128层为客房部，设有高档套房540套，床位1080个。（3）环保设施： 污水处理设施 废气及油烟治理设施 固体废弃物收集处理设施 防噪音设施 （4）室外工程： 给、排水管网 供电线网 热力管网 消防设施、消防水池、消防供水管网 道路 建筑区域内配套设施及绿化突出*市古城和现代相结合的园林式建设，彰显东京梦华和未来发展相结合的一体化发展模式。第四章 建址选择4.1 建址状况4.1.1 地址与地理位置 本项目选址于*新区*大道以北，10号路以西区域项目南面*大道宽100米、10车道的*快速通道，起点为郑州金水东路与东四环交界，距离项目全程30公里，从*到郑州仅需半个小时左右。“向西发展”成为*城市发展主要方向、*新区是*城市向西发展的桥头堡，*新区整体的发展势头良好，基础设施优，交通环境好，目前有5路公交线路通往项目，随着城市的向西发展，未来3年内还将开通多条公交线路。城市功能主要集中在新区，项目靠近多个大型市政设施，商业机会浓厚，城际交通得到加强，市区交通改善，项目得益。4.1.2 建址土地权属本项目承办单位建设用地已征用，取得取得土地使用权证，使用年限40年。4.2 建址条件4.2.1 气候、矿产条件*属暖温带大陆性季风气候，四季分明，光照充足，气候温和，雨量适中，春秋季节多东北风。年平均气温14，年均降雨量670毫米，林木覆盖率高于全国平均水平。最佳旅游时间：9、10月间，此时天气温和，降水量适中，还能观赏盛开的菊花。 *坐落于广袤的豫东平原之上，境内无山，河流、湖泊较多，气候温和，雨量充足，地上地下水资源丰富，自然生态环境较好。*的河流分属黄河、淮河两大水系。其中流域面积在100平方公里以上的有黄河、涡河、惠济河、贾鲁河等32条。城区拥有龙亭、铁塔、禹王台三大园林风景区，包公湖、龙亭湖、铁塔湖有水系相通，湖水面积占城区面积的四分之一，素有北方水城之美誉。据1999年统计资料，城区绿化覆盖率为34.4，境内森林覆盖率高于全国平均水平。噪音平均值为57.2分贝，空气污染综合指数为88.7，饮用水质达标率大于95，均控制在国家标准之内。树木以桐树、柳树、槐树为主。黄河滩区、柳园口湿地自然保护区是众多鸟类的天然栖息地。农作物以小麦、棉花、玉米、大豆、花生为主。石油、天然气、地下矿泉水资源储量也比较丰富。4.2.2 *市经济发展建国以来特别是改革开发以来，*经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得了显著的发展成就。*十分注重基础设施建设，积极创造对外开放的良好环境，在保护和完善老城区的基础上，努力向新兴的现代化城市迈进。位于老城西侧的*经济技术开发区，总面积200多平方公里，规划启动区面积25平方公里，己初步建成集多功能为一体的现代化的新城区。*工业门类比较齐全。全市现有工业企业3580家，形成了以化工、机械、轻纺、食品、医药等为支柱的产业体系。*地处豫东平原，气候温和，雨量适中，水利发达，农副产品资源丰富，发展农、林、牧、渔业自然条件得天独厚。所属五县均是全国商品粮和小麦生产基地，也是全省小麦、棉花、花生、大豆的重要产区。*商业同古都悠久的历史一样源远流长，具有鲜明的消费性、服务性、集散性。目前，全市共有商业、饮食业、服务业经营网点4万多个，各类市场315个。*地处内陆与沿海之间，境内交通、通讯便利。2009年全市实现生产总值（GDP）777.05亿元，按可比口径计算，比上年增长12.6%。其中，第一产业增加值168.58亿元，增长4.2%；第二产业增加值348.31亿元，增长13.7%；第三产业增加值260.16亿元，增长17.1%。三次产业结构为21.7：44.8：33.5。全市人均GDP为16523元，按可比口径计算，比上年增长12.1%。展望未来，*充满了希望。市委、市政府提出，在未来5年里，*将抓住中原崛起和*一体化发展的机遇，使全市经济社会发展主要指标超过全省平均水平；再经过10年左右的努力，主要指标达到全省领先水平。做强工业，实施重点企业培育工程。经过几年的努力，*缺乏大型企业的局面将从根本上得到改变，工业强市必将为*的新发展奠定坚实的产业基础。保护古城，做强文化古都这一城市品牌。*将把老城区作为一个整体来开发，大力实施宋都古城风貌保护与重现工程，努力把老城区打造成为没有门票的宋文化主题公园。开发新区，重点建设四大功能区。一个活力四射、蓬勃发展、初具规模的新城区将展现在世人面前。繁荣农村，切实搞好村庄整治规则，全面加强基础设施建设，加快发展社会事业，使广大农村生产生活条件和整体面貌经过几年的努力得到明显改善。4.2.3 公共设施条件（1）供电 10KV高压线路在场址附近通过，本项目自建变配电站，安装800KVA变压器2台，以满足本项目用电需要。