中高档住宅开发项目可行性论证报告书.doc

目 录第一章 总论11.1 概述11.2编制概况21.3 主要技术经济指标31.4研究结论与建议4第二章 项目建设的背景和必要性62.1项目建设的背景62.2 项目建设的必要性9第三章 市场需求分析113.1当前房地产市场预测113.2鹿泉房地产市场状况143.3本项目市场预测15第四章 场址选择及建设条件164.1场址选择164.2建设条件174.3基础设施条件264.4外部社会条件27第五章 建设方案285.1总平面布置285.2道路规划及场地排雨水295.3建筑结构方案305.4钢结构工程方案355.5公用工程40第六章 环境保护476.1环境保护原则及依据标准476.2施工期间环境影响及治理措施506.3 项目竣工后环境保护措施516.4 环境影响评价53第七章 消防与安全卫生547.1设计依据547.2消防措施547.3消防给水557.4安全卫生56第八章 节能588.1概述588.2编制依据588.3建筑节能59第九章 组织机构639.1 组织机构639.2 劳动定员659.3人员来源及培训65第十章 项目实施计划6710.1项目的组织及建设管理6710.2项目实施计划6810.3实施进度表68第十一章 项目招标方案7011.1设计依据7011.2招标原则7011.3招标范围7011.4招投标程序7011.5 招标方案73第十二章 投资估算及资金筹措7712.1 投资估算7712.2 资金筹措78第十三章 财务评价8013.1 评价原则8013.2 编制依据8013.3 基础数据8013.4财务评价报表8013.5盈利能力分析8113.6评价结论81第十四章 社会评价8214.1项目对社会影响分析8214.2项目对所在地的互适性分析8214.3社会评价结论83第十五章 风险分析8415.1不确定性分析8415.2定性分析8615.3投资风险的控制88第十六章 研究结论与建议9016.1推荐方案的总体描述9016.2推荐方案的优缺点描述9016.3结论与建议91第一章 总论1.1 概述1.1.1项目名称80城项目1.1.2项目建设性质新建1.1.3项目建设单位简介名称：河北傲宇房地产开发有限公司法定代表人：魏静静公司类型：有限责任公司公司地址：河北省石家庄市桥西区槐安西路27号华都大厦801-8031.1.4项目建设地点该项目位于石家庄鹿泉市寺家庄镇东营西街村。1.1.5项目建设规模1、建设规模（1）主要建设内容该项目规划用地面积20426.26，总建筑面积60116.70，其中地上建筑面积53682.09，地下建筑面积6434.61，机动车停车数56辆，非机动车停车数588辆。（2）总图指标容积率：2.628；建筑密度：29.92%；绿地率：20.00%；建筑基底面积6111.27。1.1.6项目建设期限根据项目建设的总体规划和资金落实等因素，确定该项目计划建设期为2016年12月2017年11月。1.1.7投资规模项目总投资25000.0万元。1.1.8资金筹措该项目的总投资为25000.0万元，全部由建设单位自筹解决。1.2编制概况1.2.1编制依据（1）石家庄市城乡总体规划（20102020年）；（2）国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知第三版；（3）石家庄市国民经济和社会发展“十三五”总体规划纲要；（4）建设单位提供的相关资料。1.2.2研究范围（1）项目建设的必要性及建设条件；（2）建设规模；（3）建设方案及配套设施；（4）投资估算、财务评价及社会评价。1.2.3编制原则（1）先进性。在设计研究过程中坚持实事求是的原则，以社会效益、环境效益双赢为目的，选择合理的工程方案、先进的设备，确保工程质量的先进性； （2）科学性。在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用区域优越的建设条件、优惠的政策和建设单位优秀的基建管理人才等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快投入使用；（3）全面性。在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。1.3 主要技术经济指标 主要技术经济指标汇总表序号项目单位数量备注1规划用地面积20426.26约30.64亩2总建筑面积60116.703地上建筑面积53682.09其中住宅建筑面积53225.33配套公建建筑面积456.764地下建筑面积6434.61储藏及其他设备用房建筑面积6434.615户数户5886居住人数人1882平均3.2人/户7机动车停车数辆56其中机动车地面停车数辆56机动车地下停车数辆08非机动车提车数辆5881辆/户室外及地下储藏间停放9建筑基底面积6111.2710容积率2.628811建筑系数%29.9212绿地率%20.01.4研究结论与建议1.4.1结论本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。建设资金完全自筹，现场建设条件具备。项目针对鹿泉商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和鹿泉已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对鹿泉住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。分析结果表明，项目经济效益可行。项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值升值，推进产品结构调整，有着明显的社会、经济效益。1.4.2 建议从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研。要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行；2、该项目建筑单体内各功能要求复杂,外部配套所需要的水、热、电、通讯等管网均需同时施工，所以要求施工组织一定要作到科学、合理、周到、严密；3、要进一步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，建议各级政府和金融部门能够在资金上给于大力支持，使该项目早日开工，早日投入使用。第二章 项目建设的背景和必要性2.1项目建设的背景2.1.1房地产新政有利于房产稳定发展 国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，与建设小康社会要求人均居住面积2030平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年达到了870美元，2015年达到1200美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.92.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。2015年下半年以来，针对房地产领域存在的问题，央行公布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121号文件)，此举正式掀开房地产调控的序幕。从2012年开始我们国家有关的政府部门已经开始关注我国房地产市场健康发展问题，2015年以后应该说政策出台的密集度在大幅度的提高，尤其2015年“两个八条”的出台，进一步加大我国的宏观调控压力。2015年七部门为稳定房价再出新政是政府决心调控房价的延续，并且调控重点由调控供给向调控房价转变。这意味着我国房地产投资增长率仍能保持较高的水平，同时也有利于我国房地产业长足的发展。2.1.2住宅小区的建设新理念住宅小区是现代化城市的细胞，它的建设与城市的发展密切相关，一方面，住宅小区的建设受到城市发展条件的制约，要紧紧围绕着现代化城市的标准进行建设；另一方面，住宅小区的建设反过来又会促进城市的发展，并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高水平的产物。伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在不断发生变化。 （1）人们家居理念的变化。我国改革开放以来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。人们家居理念由原来的“安置型”向“舒适型”过渡。人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。对环境则追求回归自然、追求美的和谐与统一。对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。随着经济的发展和城市的进步，居家理念已由“安居”向“小康”发展。 （2）家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影响。 改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到2005年统计，我国城镇人口户均已下降到3.3人/户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。由于住宅是家庭的载体，所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。 （3）商品房价值观的变化。 自国家提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。国务院文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化；适应和完善住宅供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交易市场”的改革目标。这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标、生活品味、家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。 （4）开发商建设理念的变化。 顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的“产品观念”正在走向“市场营销观念”和“社会营销观念”；开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。当前“以人为本”，“可持续发展”，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的不懈追求。傲宇地产凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验，在项目运作中拥有优势，作为石家庄房地产知名品牌,其经营理念“傲宇地产，诚信百年”在石家庄树立了诚信的榜样，从而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。80城项目又是傲宇地产在石家庄开发的一个重点项目,公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。2.2 项目建设的必要性2.2.1符合国家行业规划要求本项目属房地产开发建设，符合国务院产业结构调整指导目录(2015年本)中第二十六条“城市基础设施及房地产”中第二项“国家住宅示范工程建设”的产业发展要求。建设部房地产业发展规划提出：平均每年需要建设住宅2.4亿m2以上；改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70%以上；提高住房建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到95%以上，优良品率达到30%以上。因此，进一步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划的要求，而且符合住宅工程发展的方向。2.2.2符合河北省有关政策要求河北省2016年远景目标纲要中指出“把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良好循环。”项目建设符合河北省住宅规划政策。三、符合石家庄区城市发展规划满足市民的生存需要，发展需要和享受需要，是城市建设的出发点和房地产业发展的最终落脚点。近年来石家庄房地产发展与城市建设相得益彰，相互促进。房地产逐步成为新的经济增长点和全市人民关注的焦点，市委、市府及区委、区府政府采取的一系列有利的措施，进一步完善配套设施，加强城市综合治理，不断优化城市环境，城市的魅力度大大提高。同时石家庄发展较快也为房地产投资带来的发展的机遇。 石家庄近几年房地产的开发，商住房的建设，观念相对陈旧，创新意识不够，模式多有雷同。80城项目定位提出“运动健康社区”的理念，以人为本，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成连续、完整的健身路径。另外利用小区内水系、中央步行轴线、废油井场地及分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。从而形成运动健康主题突出、融“水景、生态、健身、人文”为一体的特色现代住区。项目建设以后，对提高石家庄城市建设品味，改善居民居住条件，推动石家庄房地产市场健康发展具有重要作用。第三章 市场需求分析3.1当前房地产市场预测房地产市场深受国家宏观政策的变量、国家改革的变量、近几年国家经济运行情况的变量、金融和资产的变量以及人口的变量的影响。通过这些宏观变量关系，将左右房地产业的发展走势。3.1.1土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严国土资源部和监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将成为2016年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。3.1.2商品房空置现象与商品房销售价格上涨矛盾将会减缓在一般的竞争性市场中，价格机制作用表现在：当产品供过于求，大量积压时，厂商将会降价；当产品供不应求时，厂商将会提高产品的价格。但现实情况是空置现象与价格持续走高并存(“双高悖论”)。这一现象的主要原因如下，一些地方土地分配存在严重的黑箱运作，无形中为每一个特定的房地产开发区域设立了很强的进入壁垒，有实力的企业无法迅速健康成长，而规模小、不规范的公司却依靠与政府的关系安然生存，甚至许多地方大量存在正规的大开发公司要从这些小公司手中购买二手地皮的情况。3.1.3房地产销售房价稳中有升2016年中国房地产市场的表现，实际上是在延续着2015年以来房地产投资与消费热潮的惯性。2016年房地产价格继续攀升不过是通货膨胀加剧、人民币升值预期以及土地供给减少、新楼上市量下降等诸多因素的综合反映。（1）房地产价格将继续上涨从需求来看，近期影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略不计。因此，可以预测，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进，近两年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。从供给来看，中央政府近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。2016年全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落，土地开发面积减少，可以预计，在2016年国家宏观控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。（2）房价增幅将有所减缓从上述对供求关系的分析可以判断出来，近两年房地产价格仍将保持上升的趋势。不过考虑到以下因素，房地产价格的升幅将会有所回落：第一，市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能，高房价将在一定程度上增加市场供给，挤出部分需求；第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价；第三，政策变动初期对市场预期的影响最大(市场预期供给减少是2015年房价上涨的深层原因，这种影响将随着时间的推移逐步减小)（3）二手房市场升温，可以平抑房地产价格升高 20142016年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但是银行“惜贷”导致申贷难度大，使得二手房房源未能充分释放造成有效供给不足。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。二手房市场的发展，对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体健康发展。因此可以预见，2016年二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用，并为我国建设和谐社会做出贡献。将以上结论作为依据，从相应的三个方面进行概略性趋势预测。得出结论如下：首先，房地产投资方面，未来几年房地产投资仍保持增长，但增长幅度有所回落。房地产业界面临新挑战融资渠道的多元化。经济适用房如何在调整房地产供给结构方面发挥作用对政府宏观调控运用是一个极大的考验。其次，房地产开发方面，土地市场趋向规范，设用地增量控制更严，商品房空置现象与商品房销售价格上涨矛盾将会减缓。最后，房地产销售方面，房地产价格呈上升趋势，但升幅会有所回落。总体而言，预计在国家以及地方政府能够保证方针政策得到贯彻前提下，房地产经济将会朝着宏观调控的预定目标规范发展。3.2鹿泉房地产市场状况随着鹿泉城区基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发呈现良性互动，房地产市场进入有序发展时期。居民住房质量得到显著改善，产业趋向合理，市场体系基本建立。同时，个人购买力也随着房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前处于健康发展阶段。但具有超前意识强、综合性服务高的住宅建设工程目前还仅仅处于起步阶段。它的市场潜力随着市区居民的增多，要求改善居住环境的呼声越来越高，再加上经济强市、文化名市和组群结构大城市的规划建设，鹿泉城市规模不断扩大，中高档住宅的需求越来越大。当前，鹿泉房地产业逐步规范化，宏观环境渐趋规范，为全市房地产业的健康发展提供了保障。鹿泉房地产市场营销时代已经显现，激烈的房地产市场竞争，促进了房地产质量、规划、环境、景观、配套设施等的协调和优化。鹿泉新一轮城市环境改造，为规划住宅社区提供了以人为本的生态气息，从而提高了鹿泉人的居住档次与生活品位。鹿泉城区住宅房90年代以前的居多，其结构和功能还不能满足居民生活发展的需要，城市居民随着储蓄和收入的增加，改善居住条件的愿望更加强烈，可以说目前城市居民处于二次购房期，对房地产的潜在消费需求大量增加，住房按揭贷款和住房公积金贷款对购房的有力支持，使房地产的潜在消费需求变为现实需求成为可能。3.3本项目市场预测80城位于鹿泉市寺家庄镇东营西街村，具有以下几个方面的市场优势：（1）区位环境优势：本项目用地位于鹿泉市寺家庄镇东营西街村。所处地段和区域位置较佳。因此，该项目的市场需求前景较好，市场潜力非常大。（2）交通优势：该路段南北方向有多班公共汽车通过，交通便利。（3）商业配套优势：本项目全面考虑了周边环境和现实状况，在小区周边规划设计了部分商铺，用以满足周边广大居民的生活需要。项目公共配套设施完善，这同样也是该项目住宅的主要卖点之一。（4）开发商优势：该公司始终遵循以市场为导向，积极开拓进取，坚持“质量第一、信誉至上、顾客至上”的企业宗旨，本着“以质取胜，以新取胜”的经营理念，秉承“拒绝平庸、追求完美”的企业精神，力求将每个投资项目都打造成精品奉献给社会。并不断抓住市场机遇，开拓新的发展空间。公司在鹿泉房地产同行业中虽然起步较晚，但却具有技术实力强，资金较为雄厚，起点高、发展快，等市场竞争优势。第四章 场址选择及建设条件4.1场址选择4.1.1选址原则（1）小区地址应选择在阳光充足、空气流通、场地干燥、排水通畅、地势较高的地段。园区内应有布置运动的场地和提供设置给水排水及供电设施的条件；（2）园区适宜设在无污染的地段。园区与各类污染源的距离应符合国家有关防护距离的规定；（3）园区内不得有架空高压输电线穿过；（4）园区建设应符合城市总体规划，以市政条件好、交通便利、环境优良，适于建设小区为主要原则；（5）应考虑即高标准又节约资金的原则。4.1.2项目建设地点80城项目建设地点位于鹿泉市寺家庄镇东营西街村。本项目的建设，将统筹考虑该小区布局现状和未来发展，统一规划设计，合理布局，拟将小区建设成为设施先进、环境优秀的现代化的综合性居住园区。4.1.3场地土地权属及占地面积（1）土地权属规划城镇住宅用地，取得方式为出让。（2）用地面积本项目总用地面积30.64亩。4.2建设条件4.2.1场区条件该项目占地面积30.64亩，已实现七通一平，具备开工建设条件。4.2.2交通条件该项目位于石家庄鹿泉市寺家庄镇东营西街村。石家庄地处河北省中南部，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西省为邻，北与保定市交界，距北京270公里。南北向最长246公里，东西向最宽211公里，周边界长898公里，市中心点位于北纬3804，东经11428。石家庄总面积20235平方公里，其中市区面积2206平方公里。鹿泉位于河北省中南部，处于东径11418，北纬3805，总面积603平方公里；东距石家庄市主城区10公里，东临新华区、桥西区、栾城区、正定县，北与灵寿县、平山县为界，南接元氏县，西临井陉县；南北长、东西窄。石家庄市鹿泉区地处晋、冀交通咽喉，区位十分优越。区中心距石家庄市中心15公里，距石家庄民航机场20公里，鹿泉交通便利，石家庄植物园、石家庄动物园也在鹿泉建立，境内有京广、石太、大宋铁路，有107、307国道，石环路、石铜路、获铜路、石微路、石获路、装院路，有京深、石太、青银、张石等高速公路。4.2.3自然环境条件（1）地形地貌石家庄市域跨太行山地和华北平原两大地貌单元。西部地处太行山中段，面积约占石家庄市总面积的50%。东部为滹沱河冲积平原，辖区内大地构造，属山西地台和渤海凹陷之间的接壤地带，地势东南低西北高，差距大，地貌复杂。西部太行山地，海拔在1000米左右，地势高耸，京广铁路以东为华北平原的一部分。东部平原，按其成因属太行山山前冲洪积平原，海拔一般在30100米，其中辛集市北庞村海拔28米，是辖区内的最低点。鹿泉地形总趋势为西高东低，西部属太行山余脉，为低山丘陵区，区间基岩裸露，山峦起伏，沟谷发育，标高300米500米。最高海拔在境内西南部上寨乡梁庄村西与井陉县交界处，高程907米，低山丘陵地带相对高差200米400米之间。境内东部为冲积洪积平原，是华北平原西部边缘，地势平缓，局部有个别残丘出露，地形自西向东倾斜，南部地面标高由100米降至62.5米，北部降至80米，自然坡降35。鹿泉区低山分布于境内西北部、西南部及南部边缘地带及中部个别孤山区域，海拔高程大于500米，总面积约10平方公里，占全区总面积的1.59%；丘陵区分布于源泉渠以西，以构造地质作用为主，长期遭受强烈剥蚀切割作用，地形起伏较弱，冲沟发育一般深25米，有多个剥蚀残山孤立其间，表层一般为黄土、坡积、冲积物，海拔高程100米500米。丘陵总面积336.67平方公里，占全区总面积的53.47%；平原分布在源泉渠以东，由滹沱河、太平河、金河及洨河的冲积、洪积扇和山前坡积群组成，地形较平坦，其组成物质粒度随着远离山区逐渐变细；平原面积267.73平方公里，占全区总面积的42.46%；鹿泉区水域面积15.67平方公里，占全区总面积的2.48%。（2）气候水文条件石家庄市地处中低纬度亚欧大陆东缘，临近太平洋所属渤海海域，属于温带季风气候。太阳辐射的季节性变化显著，地面的高低气压活动频繁，四季分明，寒暑分明，雨量集中于夏秋季节。干湿期明显，夏冬季长，春秋季短。春季长约55天，夏季长约105天，秋季长约60天，冬季长约145天。空气年平均湿度65%。春季降水量偏少，常有4级偏北风或偏南风，3、4月份气温回升快；夏季，受海洋温湿气流影响，6、7、8、9三个月降水占全年降水量的63%70%，天气比较潮湿，7月和8月份三伏天期间空气湿度高达100%；秋季，受蒙古高压影响，晴朗少雨，温度适中，气候宜人，空气湿度平均为78%。深秋多东北风，有寒潮天气发生；冬季，受西伯利亚冷高压的影响，盛行西北风，气候较冷，天气晴朗少云，常出现降雪。石家庄年总降水量为401.1752.0毫米。其中西部山区雨量为628.4752.0毫米；其它地区为401.1595.9毫米。冬季常降鹅毛大雪，总雪量为19.226.8毫米。大雪虽给交通带来一些不便，但对小麦越冬起到保护作用，为春季返青提供了有利的水分条件。春季降水偏少，总雨量为11.041.7毫米。夏季雨量大，十分集中，降雨量为500多毫米以上。年总日照时数为1916.4-2571.2小时，其中春夏日照充足，秋冬日照偏少。鹿泉区属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明。春季干旱少雨多风；夏季炎热多雨，雨量集中；秋季天高气爽，昼夜温差大；冬季寒冷干燥，多西北风。1991年至2005年，年平均气温为13.9，最热月7月平均气温为27.2，最冷月1月，平均气温为-1.7，极端最高气温43.4（2002年7月15日），极端最低气温-16.9（2000年1月25日）；年平均降水量为542.2毫米，年最大降水量为1119.3毫米（1996年），年最少降水量为319.7毫米（2001年），月最大降水量为608.4毫米（1996年8月），日最大降水量为422.3毫米（1996年8月4日），降水量主要集中于7、8两个月，占全年降水总量的56%；无霜期日数平均为219天，初霜期一般出现于10月底，终霜期出现于3月20日左右；年平均日照时数为1776.9小时，年日照百分率为49%。（3）自然资源条件1）水资源。截至2013年，石家庄地表水资源量为7.81亿立方米，地下水资源量为17.18亿立方米，扣除地表水和地下水资源的重复计算量，全市水资源总量为21.51亿立方米，比2011年增加1.91亿立方米，比多年均值21.16亿立方米增加0.35亿立方米。供水量全市供水量31.89亿立方米，其中地表水供水量5.95亿立方米，占18.7%；地下水供水量25.94亿立方米，占81.3%。 2）矿产资源。石家庄市的矿产资源在河北省占用重要地位，居全国首位的有碎云母；居河北省首位的有8种：矽线石、电石灰岩、长石、砖瓦用页岩、饰面用角闪岩、铝土矿、玻璃用砂岩、水泥用灰岩。石家庄的优势矿种有20余种：金、铁、煤、水泥灰岩、电石灰岩、制碱灰岩、冶金用白云岩、玻璃用石英砂岩、耐火黏土、白云母、石英、长石、蛭石、滑石、矽线石、石棉、石油、天然气、建材及饰面石材等。截至2013年，石家庄发现矿种有59种（包含亚种为61种），矿产地423处，其中大型矿产地28处，中型矿产地62处，小型189处。已经开发利用矿产资源28种，主要有煤、铁、金、云母、建筑石料用灰岩、建筑用砂等。金属矿产可分为黑色金属、有色金属、贵金属、放射性、稀有稀土金属等几大类。 石家庄煤炭资源主要集中在井陉县，其次是鹿泉、元氏两县。煤种有肥煤、焦煤、无烟煤、气煤等。石油、天然气资源主要分布在辛集市、晋州市凹陷中。已探明油田或构造有：河庄油田、河庄西油田、台家庄油气田、南小陈油田、晋40断块、赵兰庄构造。截至2013年，石家庄煤炭保有储量为9107.8万吨，主要分布在元氏县和井陉矿区。石油和天然气资源主要分布在辛集市、晋州市，油气田地质储量5.1亿吨，含油面积3.04万平方米，天然气储量19.2亿立方米。地热资源。截至2013年，石家庄地热资源已发现18处，热水总流量1.39万立方米/日，其中平山县温塘地下热水属天然露头，水温68，水质好，富含医疗价值较高的氡元素。4）生物资源。截至2013年，石家庄已查明的植物资源2500余种，其中药用植物资源230余种。拥有耕地59万公顷，林地面积506万亩，其中生态防护林237万亩，果品经济林249万亩，速生丰产用材林20万亩，森林覆盖率达到21.8%。5）土地资源。石家庄土地资源类型多样，适宜性广，光、热、水土条件适宜，土地利用率和生产率高，但地域差异明显，土地后备资源不足。石家庄土地资源类型按土地利用现状划分，根据全国统一规定，结合全市实际情况，采用二级分类系统。共分8个一级地类，36个二级地类。石家庄东、西部自然和社会经济条件明显差异，按地貌类型和土地利用主导方向，分为西部山区林木地，中部山麓、平原建设用地区和东部平原农业地区三个地区分区。石家庄市土壤类型主要有山地草甸土、棕壤、褐土、潮土、盐土、风沙土、新积土、粗骨土、石质土、沼泽土、水稻土等11个土类，22个亚类，81个土属，270个土种。（4）交通区位条件1）公路石家庄境内有京石高速公路、石太高速公路、石黄高速公路、石安高速公路和107国道、207国道、307国道、308国道、2条省道、42条县道以及石家庄二环路、石家庄三环路、石家庄槐安路，2010年公路通车总里程6379公里。石家庄是河北省长短途客运的交通枢纽，是河北省客运交通的中心城市。石家庄下辖7个客运站，分别是石家庄客运总站、石家庄运河桥客运站、石家庄西王客运站、石家庄南焦客运站、石家庄白佛客运站、石家庄桥东客运站、石家庄客运北站。 2）铁路石家庄是中国铁路运输的枢纽之一，京广铁路、石太铁路、石德铁路、朔黄铁路交汇于此，其中京广铁路是连接中外交流的大动脉，石太铁路是晋煤外运的主要通道。石太高速铁路，京广高铁（京石高铁、石武高铁）于2012年12月26日通车，青太客运专线正在建设中，将于2017年通车运营。石家庄火车站是中国特等站之一，主要担负着京广、石德、石太三条干线的旅客输送、货物到发中转任务及列车编解、运行组织工作。2010年日均发送旅客列车108列，日均输送旅客5万多人，日均到发货物列车230多列，办理货车11500辆。石家庄新客站（又称石家庄站、石家庄新火车站、石家庄南站）于2012年12月21日启用，是中国华北地区乃至北方地区以客运货运为主的综合性重要的铁路交通枢纽，衔接京广、石德和石太三条铁路主干线。车站建筑面积390000平方米，车站规模24个站台，30条停发线，24个候车区域，分东西两个火车广场，为中国九个省会巨型车站之一。3）航空石家庄正定国际机场位于河北省石家庄市正定县新城铺镇境内，距石家庄市区32公里，有京石高速（京港澳高速）、107国道连接石家庄市区。石家庄国际机场为国家4E级主干线机场，消防等级为8级，石家庄正定国际机场是冀中南城市群的中心、首都经济圈的重要一环，是北京首都国际机场的主要分流、备降机场。石家庄正定国际机场可起降各种大中型客机，2013年已开通44条国内、国际航线，通达上海、南京、深圳、大连、香港等国内32个大中城市以及莫斯科、阿拉木图等国外城市和地区，引进国航、东航、南航等12家航空公司加盟石家庄机场的航线运营。河北航空投资集团有限公司，于2010年6月29日正式挂牌成立，由冀中能源集团单独出资组建。 河北航空投资集团总部设在省会石家庄，中文简称河北航空集团，注册资本25亿元人民币。2012年12月26日石家庄正定机场高铁站正式开始运行，河北航空联手石家庄国际机场于近期推出“空铁快线 畅行地空”产品，实行北京、涿州、高碑店、太原、阳泉、郑州、安阳到石家庄机场高铁双向免费政策。（5）经济发展水平1）鹿泉综述2011年预计全市生产总值完成261.4亿元，增长12.2%；全部财政收入完成17.2亿元，增长26.5%；一般预算收入完成9.3亿元，增长33%；固定资产投资完成165亿元，增长20%；城镇居民人均可支配收入达到19547元，增长13.8%；农民人均纯收入达到10020元，增长16%。2012年，全市生产总值完成290亿元，同比增长5.8%；三次产业占比达到7.2：59.2：33.6；财政收入完成20.8亿元，公共财政预算收入完成10.9亿元，分别增长21.3%和16.7%；农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入分别达到11271元、21598元，分别增长12%、11.1%。 2013年完成生产总值320.1亿元，可比价格增长9.5%。第一、二、三产业分别完成增加值23.5亿元、187.4亿元和109.2亿元，分别增长1.9%、9.8%和10.5%，对GDP的贡献率分别为0.8%、59.6%和39.6%，分别拉动经济增长0.1、5.6和3.8个百分点。全市三次产业结构由2012年的7.2：59.2：33.6，调整为7.3:58.6：34.1。第一产业占比重提高0.1个百分点，第二产业占比重降低0.6个百分点，第三产业占比重提高0.5个百分点。按常住人口计算，人均生产总值79875元。 2)鹿泉第一产业2013年，鹿泉实现农林牧渔业现价总产值39.42亿元，可比价增速为1.84%，实现增加值23.45亿元，可比价增速1.83%。2013年实现农业产值24.18亿元，可比价增速1.73%。全年粮食播种面积52.64万亩，比上年减少5242亩，减少0.99%；亩产394公斤，比上年减少4公斤，下降0.86%；总产量20.76万吨，比上年减少3885吨，下降1.8%。其中：小麦播种面积25.18万亩，比2012年减少2944亩，下降1.2%，亩产407公斤，比上年增加2公斤，增长0.6%；总产10.26万吨，比上年减少599吨，下降0.6%；小麦产值25032万元，可比价减少0.58%。玉米播种面积24.72万亩，比上年增加26亩，亩产404公斤，比上年减少12公斤，下降3.0%；总产99.8万吨，比上年减少3023吨，下降2.9%；玉米产值20659万元，可比价减少2.94%