房地产财务会计与实务涉税管理知识分析.pdf

房地产会计实务及涉税第一篇房地产会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的治理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节操纵各项 费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品 成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本 按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的 各项费用支出。二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租 房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设 施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设滋所发生的各项 费用支出。四、代建工程开发成本指房地产开发企业同意托付单位的托付，代 为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支 出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地 所 发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费或采纳批 租方式取得土地的批租地价。二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以 及水文地质勘察、测绘、场地平坦等费用。三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排 污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工 程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不 能有偿转让的公共配套设滋费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开 发房地产而发生的各项间接费用，包括现场治理机构人职员资、福利 费、折旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销等。以上能够看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的 完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政治理部门为组织和治理开发经 营活动而发生的治理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发 生的销售费用。治理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部 分差不多上经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分紧密，假如将 期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情 况下，就会增加开发产品的成本 特不是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发 生的治理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成 大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品 成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平 和成本治理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再 计入开发产品成本，也确实是讲，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。第一节自营开发工程成本的核算房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工,能够采纳自营方式，也可采纳发包方式进行。采纳自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，假开发成 本的核算对象，记入“开发成本一一房屋开发成本”等账户的借 方和银行存 如工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：借：开发成本一一房屋开发成本XXX贷：银行存款XXX库存材料XXX应付工资XXX假如工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可依照需要设 置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程 施工成本核算 对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。一、自营工程成本核算的对象和项目由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每 一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采纳不同的施工方法和施工组织。即使采纳相同的标准设计，也由于必须在 指定的地点建筑，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源 等社会条件不同，在建筑时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织 等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单 件生产，在对工程组织成本核算时，必须采纳定单成本核算法，即按照各项工 程进行分不核算成本的方法。凡是能够直接记入各项工程的生产 费用，应直接 计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有 关工程共同负担的生 产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有 关工程成本。按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成 本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预 算、工程进度打算的对象。依照单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程 预算的执行结果，分析工程成本超降的缘故，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，关于：（1）在同一施工地点、同一结构类型、开竣 工时刻相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价专门小的 工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的缘故，必须对生产费用 按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为 下列成本项目：1.材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。2.人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现 场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴 和职工福利费。3.机械使用费指在施工过程中使用自有滋工机械所发生的费用，包括机 上操作人职员资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费替换工具及部 件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用 外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。4.其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施 工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费 工程定位复测 费，工程点交费，场地清理费等。5.施工间接费指施工单位为组织和治理工程施工所发生的全部支出，包 括施工单位治理人职员资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政治理用固 定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动爱护费、民工治理费 等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他 临时设施，还应包括临时设施摊销费。上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的 施工过程，叫做直接费，能够直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和治理工程施工所发生的各项费 用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它 记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。二、材料费的核算各项工程耗用的要紧材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”O“已领未用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未 用材料清单”是对下月需要接着使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队 组按各项工程用料分不盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该 月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常 有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，专门难在领用时逐一加以点数，往 往采纳“算两头、轧中间”的方法，来定期计算事实上际用量。即对进场的大 堆材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用 量。本月定额耗用量二刀（本月完成工程量X材料消耗定额）再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：本月实际耗用量二月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量差异数量二本月实际耗用量一本月定额耗用量差异分配率二差异数量十本月定额耗用量X100%然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和打算价格成本:某项工程实际耗用大堆材料数量二该工程定额耗用量X（1 土差异分配率）某项工程实际耗用大堆材料的打算价格成本二该工程实际耗用大堆材料数 量X打算单价施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一 般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时,再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费 可依照租赁费用账单记入各项工程成本。三、人工费的核算工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接依照“工程任务单”中 工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14%）计入各项工程的成本。“工程任务单”是施工员依照施工作业打算于施工前下达给工人班组的 具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员依照施工作业打算和劳动定额，参照施工图 纸，分不工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应依照工程任务单中规 定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验 收数量与签发的工程数量有出入时，应查明缘故并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月 末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，立即其完工部分按可能数进行结 算，未完工部分可结合下月施工作业打算中的工程任务，再签发给原来的班组,使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。对计时工人的工资和职工福利费，可依照按工程项不汇总的工时汇总表中 各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单 位平均工资率，确实是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除 建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：某施工单位平均工资率（元/时）二月份内施工单位建筑安装工人 工资和 职工福利费总额（元）一月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）用施工单位平均工资率乘各项工程耗用的工时，就可算得各项工程在某月份内应分配的人工费：各项工程分配的人工资二该项工程 耗用工时X施工 单位平均工资率四、机械使用费的核算施工单位因采纳机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织 核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械 使用费”项目的。机械使用费的内容，一般包括：1.人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。2.燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。3.材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。4.折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械 的租赁费。5.替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝 绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。6.运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围 内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场运出费用由其 他施工现场的工程成本负担。7.辅助设施费指为使用施工机械建筑、铺设的基础、底座、工作台、行走 轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账 户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程滋工一一机械 使用费”账户，摊入各月工程成本。8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。9.间接费指机械施工队组织机械施工、治理机械发生的费用和停机棚的折 旧、修理费。至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应 记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人 的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发 生的有关治理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械 使用费。机械使用费的总分类核算,应先在“工程施工一一机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材 料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工一机械使用费”账 户的借方，作如下分录入账：借：工程施工一一机械使用费19000贷：库存材料 1100低值易耗品 150材料成本差异 25应付工资 4000应付福利费 560银行存款 2165累计折旧 8000待摊费用 3000机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分不进行；对中型机 械一般可按机械类不进行。至于那些没有专人使用的小型滋工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工 作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，能够依 照各种机械的 使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。依照机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各 项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。某项工程应分配的机械使用费二该项工程使用机械的工作台时X机械使用 费合计一机械工作台时合计关于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种 情况下，关于各项工程应分配的机械使用费，可在月终依照机械 使用月报中各 种机械的工作台时合计分不乘该种机械台时费打算数，求得当月按各种机械台 时费打算数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数 比较，求得机械使用费实际数对按台时费打算数的百分比，再将各项工程按台 时费打算数计算的机械使用费进行调整。某项工程应分配的机械使用费=2（该工程使用机械的工作台时X机械台时 费打算数）X实际发生的机械使用费一1：（机械工作台时合计X该机械台时 费打算数）现举例讲明它的分配计算方法如下：（-）先确定各种施工机械每个台时费打算数施工机械台时费打算数的计算，可参照以往核算资料确定，也可依照施工 机械原值、折旧率，随机驾驶人职员资、可能年工作台时等资料加以计算。设 例中：0.5立方米履带挖土机的台时费打算数为20元，0.4立方米混凝土搅拌 机的台时费打算数为8元。（二）求出各种滋工机械按台时费打算数计算的机械使用费合计设例中：0.5立方米履带挖土机290台时X台时费打算数20元5 800元0.4立方米混凝土搅拌机300台时X台时费打算数8元2 400元其他施工机械11 800元按台时费打算数计算的机械使用费合计20 000元（三）依照机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计19 000元（四）计算机械使用费实际数对按台时费打算数计算的百分比，设例中为19000 元/20000 元 X100%=95%（五）将各项工程按台时费打算数计算的机械使用费按实际数加以调整如101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费打算数计算的机械使 用费合计数为9 000元，则应分配的机械使用费为：9000 元 X95%=8550 元关于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工一一机械使用 费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械 使用费”项目：借：工程施工19 000贷：工程施工一一机械使用费19 000关于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作 量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。五、其他直接费的核算工程成本中的“其他直接费”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材 料费”、“人工费和“机械使用费项目的其他直接发生的费用，要紧包括:1.施工过程中耗用的水、电、风、汽费；2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的 材料、人工和各项设施费用；3.因场地狭小等缘故而发生的材料搬运费；4.土方运输费。此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程 点交费、场地清理费等。施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记 入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行 存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作：借：工程施工2 000贷：银行存款2 000关于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终 依照各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。依照水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。关于施工现场发生的各项冬、雨季施工费以及工程定位复测费、工程点交 费、场地清理费、检验试验费等其他直接赞，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定 标准将它分配计入有关工程成本。六、施工间接费用的核算工程成本中除了上文所讲的各项直接费外，还包括施工单位组织滋工、治 理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、治理所必需，然而不能确定 其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化 核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程 成本。施工间接费用的内容，一般包括：1治理人职员资指施工单位治理人员的工资、工资性津贴、补贴 等。2.职工福利费指按照滋工单位治理人职员资总额的一定比例（目前为 14%）提取的职工福利费。3.折旧费指滋工单位施工治理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等 的折旧费。4.修理费指施工单位施工治理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等 的经常修理费和大修理费。5.工具用具使用费指施工单位施工治理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。6.办公费指施工单位治理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。7.差旅交通费指滋工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、外勤补助 费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退 职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位治理部门使用的交通工具的 油料、燃料、养路费、牌照费等。8.劳动爱护费指用于施工单位职工的劳动爱护用品和技术安全设施的购 置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等 物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户 进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料、“低值易耗品”、“材 料成本差异、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累 计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。借：施工间接费用21538贷：库存材料190060低值易耗品0材料成本差异50应付工资850 0应付福利费1190银行存款290 0现金298累计折旧460 0待摊费用1500如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产账户，然后分月摊销记 入“施工间接费用”账户。施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分 类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水 平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项 建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费 或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安 装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。某项工程本期应分配的施工间接费用二本期实际发生的施工间接费用X该 项工程本期实际发生的直接费（或人工费）X该项工程规定的施工间接费用定 额一E 各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）X各项工程规定的施工 间接费用定额在实际核算工作中，关于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生 的施工间接费用对按滋工间接费用定额计算的施工间接费用的 百分比，再将各 项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，立即上列算式改为：某项工程本期应分配的施工间接费用二该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）X该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额X本期实际 实际发生的施工间接费用各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）X各项 工程规定的施工间接费用定额如某施工单位在1998年7月份计发生施工间接费用20 538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的滋工间接费用定额如下：101商品房建筑工程 直接费141 000元施工间接费用定额为直接费的6%102商品房建筑工程 直接费126 000元151出租房建筑工程直接费59 000元施工间接费用定额为直接费的6%151出租房建筑工程直接费59 000元施工间接费用定额为直接费的6%则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下：101商品房建筑工程：141000 元 X 6%X 20538 元 4-(141000 元 X6%+126000 元 X6%+59000 元 X 6%)=8460 元 X 20538 元/19560 元二 8460 元 X 105%=8883 元102商品房建筑工程：126000 元 X 6%X 20538 元一19560 元二 7560 元 X105%=7938 元151出租房建筑工程：59000 X 6%X 20538 元 4-19560 元二 3540 元 X105%=3717 元关于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的 贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费项 目:借：工程施工20 538贷：施工间接费用20 538七、自营工程成本核算程序小结为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告 后，即要依照前述有关成本核算对象的讲明，为各该单位工程或同类工程开设“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期 限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的 记录方为完整。工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，依照上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间 接费用分配表等记入。关于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方：借：开发成本XXX贷：工程施工XXX依照上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下：1.依照开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账；2.按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用；3.分配机械使用费、其他直接费和施工间接费；4计算各月施工工程实际成本；5.依照完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本,并与预算成本对比分析。第二节发包开发工程及其价款结算的核算房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工,如不采纳自营方式,能够采纳发包方式。对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采纳招标、议标 方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按 工程标价进行结算。开发企业要依照工程承包合同条例的规定，同承包工程的 施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完 成承发包工程，依照批准的设计文件和中标标因内容所签订，明确双方相互权 利、义务关系的协议。它一般应具备以下要紧内容：（1）工程名称和地点；（2）工程范围和内容；（3）开、竣工日期；（4）工程质量、保修期及保修条件；（5）工程造价；（6）工程 价款的支付、结算及交工验收方法；（7）设计文件和技术资料提供日期；（8）材 料、设备的供应和进场期限；（9）双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应 将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。一、工程价款结算的方法开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应前各个地区所采纳的工程价款结算方法来看，归纳起来，要紧有如下三种。依照国家有关工程价款结算方法，结合当地的有关规定具体确定。从目1.按月结算确实是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，差不多上由一定的 分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内 容、质量标准 和统一的计量单位，并在短期内能够完成。国家为了治理工程造价而制订的工 程预算定额和地区预算造价，差不多上以分部分项工程为基础的。因此，依照 经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程 造价，确实是各该月份应结算和支付的工程款。假如招标出包工程，工程标价 与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在 具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即 在月中按照当月施工打算所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照 各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中 预付款后进行结算。2分段结算确实是将一个单位工程按形象进度划分为几个时期（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成时期，分段验收结算工程价款。分段 结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工打算工工程标价扣除预付款后进行结算。3.竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或 者工程作量预付，于工程时期完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的 承包合同价值较小的，能够实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即 在工程开工后，每月按当月施工打算所列工作量预付工程款，于工程竣工验收 后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。不论采纳何种结算方法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工 程合同价值的95%O结算双方能够在5%的幅度内协商确认尾款比例，并在工 程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。但如承包 施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，能够不留工程尾款。由承包施工企业储备工程施工所需要紧建筑材料、结构件时，发包开发企 业可依照承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的 一定比例向承包滋工企业预付备料款，于后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。在实际工作中，预付备料款的额度和扣回方法，在各个地区并不完全相同,当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75%的情况下，预付备料款 的额度应为当年工程价值的25%。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50%时，就可将超过发包工程价值50%部分的工程价款的50%,抵作预付备料款扣回。如此，到工程完工，扣回相当于 发包工程价值25%(50%X50%)的全部预付备料款。只是随着生产资料的开放,施工所需的建筑材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有 必要再预付备料款了。二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款一一应付工程款”和“预付账款一一预付承包单位款”两个账户进 行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付 账款一一预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施 工企业的工程款，应记入“开发成本一一房屋开发成本”等账户的借方和“应 付账款一一应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预 付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款一一预付承 包单位款”账户的贷方，“应付账款一一应付工程款”账户的贷方仅记减去扣 回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款一 一应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为600 000元，按照合同规 定开工前应付预付备料款150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账:借：预付账款 预付承包单位款150 000贷；银行存款150 0009月份依照施工企业当月施工打算所列工作量的二分之一即35 000元，用 银行存款预付工程款时，应作：借：预付账款一一预付承包单位款35 000贷：银行存款35 0001。月初依照施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为 75 000元，减去应扣回预付备料款18 000元。月中预付工程款35 000元，尚应支付工程款22 000元（75 000元一18 000无一35 000元），应作：借：开发成本75 000贷：预付账款一一预付承包单位款53 000应付账款-应付工程款22 000用银行存款支付应付工程款时，应作：借：应付账款-应付工程款22 000贷：银行存款22 000第三节开发间接费用的核算一、开发间接费用的组成和核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发觉场组织治理 开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费 用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开 发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”帐户，然后按 照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的缘故，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：1.工资 指开发企业内部独立核算单位现场治理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。2.福利费 指按上项人职员资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费。3.折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。4.修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用5.办公费指开发企业内部独立核算单位各治理部门办公用的煤寺赞用O6.水电费 指开发企业内部独立核算单位各治理部门耗用的水电费。7.劳动爱护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动爱护用品的 购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗 涤肥皂等物品的购 置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。8.周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。9.利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某 项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利 息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。10.其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。从上述开发间接费用的明细项目中，能够看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随 着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来讲，则 随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用账户进行。企业所属各 内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工 资”、“应付福 利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房一一周转房 摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：借：开发间接费用贷：应付工资应付福利费累计折旧递延资产银行存款 41 6008 000112010 0003 5008 480周转房一一周转房摊销10 500必须指出，假如开发企业不设置现场治理机构而由企业（即公司本部）定 期或不定期地派人到开发觉场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的治理费用。开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。二、开发间接费用的分配每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品 的成本。开发间接费用的分配方法，企业可依照开发经营的特点自行确定。不 论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配 开发间接费用。为了 简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开 发成本的自用土地和不能有 偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负 担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。也确实是讲，企业内 部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能 有偿转让配套设滋及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份 内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：某项开发产品成本分配的开发间接费二月份内该项开发产品实际发生的直 接成本X本月实际发生的开发间接费用一应分配开发间接费各开发产品实际发 生的宜接成本总额如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发 间接费用41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下:开发产品编号名称直接成本101商品房50 000102商品房120 000151出租房75 000181周转房70 000201大配套设施-商店 80 000301商品性土地125 000合 计520 000依照上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接 费：101 商品房：50000 元 X41600 元一520000 元=50 000元 X8%=4 000 元102 商品房：120 000 元 X8%=9 600 元151 出租房：75 000 元 X8%=6 000 75181 周转房：70 000 元 X8%=5 600 元201大配套设施：80 000元X8%=6 400元301 商品性土地：125 000 元 X8%=10 000 元 依照上面计算，就可编制有如图表5-10所示的开发间接费用分配开发间接费用分配表2000年5月单位：元开发项目编号名称直接成本分配开发间接费101商品房500004000102商品房1200009600151出租房750006000181周鞋房700005600201大配套设施800006400301商品性土地12500010000合计52000041600依照开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账:借：开发成本-房屋开发成本开发成本一配套设施开发成本开发成本一商品性土地开发成本 贷：开发间接费用25 2006 406 00010 041 600第四节土地开发成本的核算一、土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了 转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商 品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最 终开发产品，其费用 支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出 应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成 本一一土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并 不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开 发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计 入有关房屋开发成 本，在“开发成本一一房屋开发成本”科目进行核算。假如 企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负 担的，其费用可先通过“开发成本一一土地开发成本”科目进行归集，