会计实务：一栋高层楼能否分开核算土地增值税.doc

一栋高层楼能否分开核算土地增值税

某房地产开发公司建造一座32层楼，地下二层，地上1-3层为商业用房，地上4-30层为居民住宅。居民住宅符合本地政府部门规定的普通住宅三个条件，这种情况能否把整个楼的总成本、单位成本计算出来后，再分别按普通住宅和商业用房计算土地增值税。
答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定：“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”第四条关于土地增值税的扣除项目(五)规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。” 对房地产开发公司建造一座楼既有商业用房又有普通住宅的，可按各自建筑面积占整个项目总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额，分别核算土地增值额计算土地增值税。
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