南京上河明苑市场调研分析.DOC

南京上河明苑市场调研分析

目 录

第一部分、城南区域房地产状况
一、城南区域房地产状况简介
二、城南区域的四大片区

第二部分、本项目竞争楼盘分析
一、竞争个案主要经济指标
二、竞争个案户型配比及消化情况
三、竞争个案详细分析
四、该地区市场综述

第一部分、城南区域房地产状况
一、城南区域房地产状况简介
城南区域包括南至宁南新区，东至大明路及以东片区，西接长虹路，北抵建康路沿线的区域，基本涵盖秦淮区和雨花区大部分，区内交通畅达，环境优美，夫子庙古迹胜景、雨花台风景区，依山傍水、秦淮河蜿蜒流过。同时，城南所在的区域沉积了南京古都辉煌的历史，夫子庙、白鹭洲、中华门、秦淮河等人文景观一直是南京人的骄傲。自古以来便是人文荟萃、 商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉，可以说城南板块的优势在于自然与人文的双优越。
城南板块从地理上来讲，可谓是前有辐射，后有依托。随着南京市“南延东进”城市发展战略的实施，门东地区改造的加快，秦淮河综合治理等系列最大的旧城改造项目的推进，城南板块的市场空间将逐步释放。旧机场的搬迁，江宁撤县建区后的蓬勃发展，使得位于市场中心和江宁衔接地带的城南将受两头经济、文化等多方面的辐射，发展势头不可估量，从当初怡馨花园、枫丹白露、一品嘉园等秦虹一带楼盘的热销也证明了市场空间释放的巨大能量。
经过近些年的发展建设，城南已不仅仅局限于人们印象中的老民宅旧居，现在的城南板块已被赋予了新的含义。虽然房产开发是一个地域性很强的项目，但随着城南诸多城市建设和环境建设一系列改造的进行，随着城南居住环境和生活环境的逐步改善，人们印象中的破民居渐渐消失，城南旧城的概念将逐步淡出历史舞台。城南的变迁将会吸引越来越多的购房者选择城南.
拆迁是现在老城南谈论最多的话题，半年时间，这里的拆迁居民将创纪录地增加，仅赛虹立交桥沿线就超过3000户。大规模的拆迁改造对于市政建设和环境治理等诸多方面来说无疑是个利好消息。据悉，围绕改造的老房出新、灯光亮化、拆违工作等将进一步开展。以夫子庙、白鹭洲、中华门、雨花台为龙头的秦淮风光带贯穿城南，这里将出现更多的新亮点。
而对于开发企业来说，旧城改造不仅使其所处环境得到改善，更为其开发的楼盘带来大批由于拆迁而急需购房的潜在消费群体，调研数据表明，城南老百姓在购房时有超过60%的消费群依旧选择城南。
二、城南区域的四大片区
城南板块又可分成以下四个片区
1、地铁片区
以雨花台为轴心，雨花南路和雨花西路之间孕育着近10个新盘。他们都位于中华门和安德门地铁出口附近，2005年9月南京地铁将正式运行，地铁效应无疑是该片区最大的卖点。但周边配套还有待完善，缺乏大型购物场所是目前该片区一大不足，本片区项目大多于今年下半年已集中上市，单价从4200元-5500元不等。
片区范围：西起长虹路、东至雨花台、北接雨花西路、南至雨花南路
已有项目：金兰湾、中广厦、百汇景田、四季经典、花好月苑、格林美地、德宏山庄（二期）、南大地、中浩地产、龙福山庄（已基本售完）
2、大明路片区
城南板块属于起步较早的区域，大型生活居住区秦虹小区就在其中。大明路汽车经济在一定程度上带动了当地人气的聚集。两年多前该片区售价在3000元左右，一些项目单价甚至低于3000元，但目前平均单价已突破4500元大关，不过现有居民素质在一方面局限了该片区进一步突破，供应体量以中档项目为主。
片区范围：西起城东干道、东至大明路、北接秦淮河、南抵宁栗公路
已有项目：商茂鑫园、九龙雅苑、大明花园风光里、同创九龙盛世园、良城美景、御水湾等。
3、中山南路沿线片区
在城南四大片区中，该片区是距市中心最近的区域，交通便捷是该地区最大的一个亮点。此外，紧邻秦淮河和中华门城堡，自然条件较为优越。该片区也是一个价位较高的区域，接近门东地区的整体价格。从地段上分析，该板块是市区内其它板块消费群的首选。
片区范围：中山南路沿线及周边
已有项目：中江美河、水榭华庭、秦淮房产金陵明珠、聚宝园、家天下•城市桃源等
4、门东片区
习惯上所说的南京“富人区”说的就是该片区，生活交通便利、人文气息浓郁是这里最大的特色。随着中山南路沿线和宁南等区域的快速发展，这里发展速度也逐渐加快，近年来该区域的楼盘价位也逐渐升高。
片区范围：西南起中华门城堡、东至江宁路、北接夫子庙
已有项目：一品嘉园、宏图•上花园、逸景园、仁恒.翠竹园等

第二部分、本项目竞争楼盘分析
一、竞争个案主要经济指标
个案基本情况调研表
个案名称 位置 总体规模 栋数 套数 开盘时间 交付时间 总销售率 开发商
商茂新园
大明路 占地25974平米，
建筑面积3万， 2栋多层
4栋小高层 350 2003-8-18 2005-7 80%以上 商茂房地产

九龙雅苑
大明路98号 总占地2.4万平米，
建筑面积4万， 2栋多层
4栋小高层 312 2004-9-18 三期 2005-8 80% 九龙房地产
鑫园.凯旋城 白下区光华路2号 鑫园森林海三期，
以90多平米两房为主 6栋小高层 78 2004-8 2004-12 基本售完 南京金大地
建设
清新家园
白下区光华东路北侧 总占地6.3万平米，
建筑面积11万 8栋多层
2栋小高层 238 2004-10-16 2005-11 销售过半 鸿信房地产
同创•九龙盛
世园 大明路与秦虹路
的交汇处 占地面积2.8万平米，建筑面积近6万平米 3栋多层
4栋小高层 370 2004-8 2005-8 70%以上 南京同创房地产
良城美景 秦淮区
秦虹南路 占地面积15万平米，建筑面积近29万平米 9栋多层
4栋小高层 480 2004-11 2006-4 一期售完
二期刚发售30% 南京致壹房产
御水湾 中和桥
北村1号 占地面积15万平米，建筑面积近29万平米
50栋多层
10多栋
小高层 2000 2004-6 2005年底 一期
销售65% 南京钱塘房产
由《个案基本情况调研表》中的调研数分析，以本案参照的7个对比楼盘来看，共推出多层约40栋，小高层约15栋，小高层所占比例较低，这与南京当地（尤其是城南）人们的购房习惯有密切关系。另外，本案附近在售楼盘销售状况较好，除部分面积较大的滞销套型外，已基本无房可卖。
纵观本案周边楼盘，其定位基本为中等档次，开盘后的消化情况较为良好，这从另一个侧面反映了中低档楼盘的需求空间较大。目前本案周边楼盘的均价在4700左右，从需求调研的数据来看，欲购本区域商品房的目标消费群对于这一区域的心理价位多数集中在4500-5000元/平米。
从供应的总体情况看，本案所处区域内，较高品质、高品味的高档楼盘目前尚是市场空缺。从需求层次理论角度来说，本区域高端需求是存在的，这一点从该区域消费者的市场反映也可以看出。但如何做出符合需求的产品以刺激这部分潜在需求使之变为现实需求将是问题的关键所在。

二、竞争个案户型配比及消化情况
项目名称 楼层规划 面积范围
（平米） 主力面积
（平米） 价格（平米/元） 户型配比 主力总价 热 销 滞 销
起价 均价 面积 比例 （万元） 面积 楼层 原因 面积 楼层 原因
商茂新园 6层/12层 85-120 85-90 4500 多层5300小高层5000 85-89
100-105
110-120 40%
40%
20% 40-50 85-
89 各楼层 套型合理，总价低 105/
120 各
楼
层 户型结构不合理
九龙雅苑 6层/9层 86-120 120 4500 4800 86-88
99-108
120 26%
42%
32% 47-51 86 各楼层 套型合理，总价低 120 各
楼
层 户型结构不合理
鑫园.凯旋城 9-11层 90-110
90 5400 5000 92-100
110-115
120 60%
30%
10% 48-56 100 各楼层 已形成品牌 120 各
楼
层 量多，面积大
价格高
清新家园 6层/11层 86-201 114-127 4780 4960 86
114-127
148-201 9%
77%
14% 55-58 86-
114 各楼层 套型合理，总价低 148-
201 顶楼 面积大楼层不
好
同创•九龙盛世园 6层/12层 80-150 88-112 4800 5200 88
90-112
150 30%
45%
10% 48-59 88 各楼层 各楼层 150 各
楼
层 面积大
总价高
良城美景 6层 70-160 80-120 4200 4700 70
80-120
120-160 10%
60%
30% 45-55 70
80-
100 各楼层 各楼层 160 顶楼 面积大
总价高
御水湾 6层 40-140 100-120 5000 5400 40-70
100-120
120-140 20%
50%
30% 58-70 107 各楼层 套型合理，总价低

三、竞争个案详细分析
1、商茂新园
□ 基本情况
商茂新园住宅小区位于秦淮区大明路西，由商茂房地产公司开发，商茂新园占地25974平米，总建筑面积3万多平米，住宅包括4栋小高层和2栋多层，可以入住350户人，商茂新园绿化率在45%左右，套型面积在80—110平方之间。纯住宅项目，没有商业门面。
□ 主力户型，主力面积
户型有两房两厅、三房两厅，主力面积为85.38—89.32平方米。
□ 销售进度
商茂新园第一期推出的为01、02、03、04栋，共248套。
目前84.38平米和89.32平米的户型销售率为90％，104.39平米的销售率为75％以上，99.81平米的销售率为90％，87.77平米的销售率为80％。
□ 在售价格
商茂新园8月18日开盘，起售价为4500元/平米，最高价为5600元/平米，均价多层5300元/平米，小高层5100元/平米。楼层差价为50元。
□ 工程进度
目前小高层已经将近封顶，多层在建，预计2005年7月份交付使用。
2、九龙雅苑
□ 项目概况：
九龙雅苑三期位于秦淮区大明路，由两栋小高层住宅组成，内有中心花园、会所、幼儿园以及各类健身运动设施等相关配套。开发商为江苏五友房地产开发有限公司。纯住宅项目，没有商业门面。
□ 销售进度
9月13日—9月17日实行排号登记选房制，9月18日开盘当天交纳2万元定金即可订购住房。总销售达到80%以上，基本进入尾盘。
□ 主力户型
本期开盘共推出146套房源，主力户型为96平米的两房两厅一卫和137平米的三房两厅一卫。其余在售户型还有105平米、107平方米、110平米和120平米的三房两厅一卫和132平米的三房两厅两卫。
□ 在售价格及销售情况
九龙雅苑三期起售价4500元，最高价格在5100元左右，均价为4800元。开盘前期，绝大部分房源已被登记预定。在9月18日开盘当日，售楼处接待交纳定金购房的客户量较大。截止到11月份中旬，销售基本进入尾盘阶段。
3、鑫园.凯旋城
□ 项目概况：
鑫园.凯旋城为鑫园森林海的三期工程，利用森林海业已形成的楼盘品牌以及金大地开发品牌效应，该项目目前已基本销售完毕！

□ 主力户型
本期开盘共推出80套房源，主力户型为90-120平米的二房两厅一卫。该户型从市场反映看目前比较受南京市民的青睐。
4、清新家园
□ 项目概况：
清新家园位于白下区光华路东侧，距离南京市主城区相对较远，由8栋多层，两栋小高层组成，内有会所、幼儿园以及各类健身运动设施等相关配套。开发公司为南京鸿信房地产开发有限公司。
□ 销售进度
10月中旬开盘，截止到目前短短一个月中销售却已经达到50%以上。
□ 主力户型
本期开盘共推出238套房源，主力户型为114-128的三房两厅二卫，户型设计比较合理。
□ 在售价格及销售情况
清新家园起售价4780元，最高价格在5300元/左右，均价为4960元。是本片区消化速度比较快的楼盘。
5、同创-九龙盛世园
□基本状况
同创•九龙盛世园位于城东南大明路与秦虹路的交汇处，紧靠南京外秦淮河，占地面积2.8万平方米，规划总建筑面积近6万平方米，由三栋多层、四栋小高层住宅及临街的商铺围合而成。小区毗邻大型成熟社区——秦虹小区与南京市汽车一条街——大明路，尽享大明路便利的城市交通与秦虹路完善的生活配套。开发商南京同创房地产开发有限公司结合同创信息产业集团在IT智能化方面的优势，开发出了拥有自主知识产权的社区智能化系统，本小区也将成为城东南地区最具特色且具较高水准的智能化小区。沿大明路有部分商业门面，一、二层捆绑，均价10000元/平米。
□在售价格
同创•九龙盛世园在售价格：目前均价5200元/平米。
□主力户型，主力面积
同创•九龙盛世园小区户型以集约型三房两厅、两房两厅为主，面积主要集中在88-112平方米左右，同时130的三房舒适户型比例达到30%。
□销售率
同创•九龙盛世园的销售进入三期，目前还剩100多户，其他全部售出。销售率达到70%以上。
6、良城美景
□ 项目概况
该项目位于秦淮区秦虹南路，该小区占地面积约为15万平方米，建筑面积约为29万平方米，多层和小高层共36栋，分两期销售，一期为13栋，包括9栋多层和4栋小高层，共480户，面积从70平方米到160平方米，一期2003年10月开盘，当时均价为3900元/平米，现已全部售磬。良辰美景二期11月份开盘，共推出1000套房源。由多层和小高层共21栋组成。纯住宅项目，没有商业门面。
□ 在售价格
起售价有部分特卖房4100元/平米，项目均价4700元/平米。
□ 二期户型
二房二厅为80-90平米，三房两厅为90-120平米，复式120-180平米。
□ 推盘进度
一期已售完．良城美景二期11月份开盘，共推出1000套房源，由多层和小高层共21栋。主力套型三房两厅，主力户型面积80—180平方米。均价4700元。开盘一个来月，销售率达到30%左右。
□ 工程进度
一期已经基本装修完毕，交付时间为今年年底。二期到06年交付，二期工程刚起步。
7、名城御水湾
□ 基本状况
该项目由南京钱塘房地产开发有限公司开发建设，具体位置在中和桥北村1号（原来的制药厂地块），南临秦淮河景观带，北邻鑫园，西接光卡路，占据约700米滨河风景带。整个项目占地面积有17万平方米，建筑面积23万平方米，计划分两期开发。规划当中包括60多幢住宅，以多层（6层）为主，还有部分小高层（11层），并推出挑高5米的单身住宅。楼盘面积从40平方到140平方不等，主力户型100-120平方的三房两厅。整个小区南面临河布置4—6层的住宅楼，中部和北部靠近铁路区域配有少量小高层，建筑布局高低错落，楼间距1：1.3。在御道街南沿线布有商业门面，销售时间未定，价格未定。
□ 主力户型，主力面积
名城御水湾面积以120平米三房两厅为主，有230多套；另有89平米10多套，94平米10多套。起售价5150元/平米，多层均价5350元/平米，小高层5400/平米，楼层差价50－100元。其中，延伸后御道街的30栋、36栋、37栋1－2层为临街商铺。
□ 推盘节奏
名城御水湾一期推出靠近中和桥附近，总建筑面积约4.6万，推出的单元分别为01、27、28、29、30、31、32、36、37、52、53、58栋。
□ 工程进度
目前工程部分楼盘已经封顶，部分楼盘建到6层。
□ 销售进度
据销售人员讲，目前御水湾144平米的销售率为54.54％，107平米的销售率为66.67％，121平米的销售率为58.33％。
四、该地段市场综述：
南京城中土地资源有限，房地产市场发展已趋饱和，仅随其后的城东南寸土寸金，区域地位不可取代。而从该区域供应的总体情况看，该区域高品质、高品位的高档楼盘目前尚是市场空缺。
历史悠久的天然河流---秦淮河有望得到大规模整治，成为附近楼盘的销售支撑点，从2003年市场格局来看，靠近秦淮河流域新上市的项目，起价都逼近5000元/平米，个别目前最高价项目甚至突破5500元/平米。
据前年南京房地产市场统计数据显示，该区域的商铺、写字楼空置率较高，说明其发展缓慢。秦淮河的改造，将带动附近土地功能的置换作用。工业、企业用地将不断并为开发用地，土地价值不仅得到提升，更使旅游、商业产生联动效应，沿岸将成为居住、休闲、娱乐、商业、旅游为一体的多功能地域。
大明路及中和桥路改造拆迁已进入扫尾阶段，城东南打造地产“金三角”的宏伟计划正式拉开帷幕，未来此地必将凸现金三角高档社区。
随着未来居民生活水平的日益提高，对居住的要求也逐步提升，除了对生存自然环境的关注，更加注重生活质量。因此对住房的智能化、人性化等等提出更高的要求，这些正是高端住宅和物业所能带来的。
据南京市房产局《2003南京房地产市场需求研究报告》（2003年8月21日《金陵晚报》），城东与河西是消费者最青睐的购房区域，而城东南除城东干道外，尤以月牙湖、大明路沿线最为火热。城东南住房需求者的总价承受能力集中于21-60万元，88.35%的消费者能够承受这一水平总价的住房。由此得知，超过45万元的高端产品还是有一定市场的。