1、2022 年12 月第24 卷增刊东南大学学报(哲学社会科学版)Journal of Southeast University(Philosophy and Social Science)Dec 2022Vol24Supplement承租人优先购买权的外部对抗效力沈勇杰(华东政法大学 法律学院,上海 200500)摘要承租人优先购买权的外部对抗效力实质上是承租人行使优先购买权后能否对抗买受人已经取得的权利。区分承租人优先购买权是具备物权效力或债权效力对于解决其外部对抗效力问题并没有实质性帮助,宜直接结合“欲购房屋是否已经办理过户登记”、“买受人主观状态”等因素综合分析和判断。“承租人是否办理房
2、屋租赁合同备案登记”可以作为认定买受人主观状态的标准:若尚未办理备案登记,则推定买受人主观善意;否则,推定买受人主观恶意。关键词承租人优先购买权对抗效力主观状态备案登记作者简介沈勇杰(1996),男,浙江嘉兴人,华东政法大学法律学院硕士研究生,研究方向:民商法。参见奚晓明主编 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用,北京:人民法院出版社,2009年,第 276 页。最高人民法院关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见(试行)的通知 第 118 条在 城市私有房屋管理条例 基础上规定如果承租人的优先购买权遭受侵害,出租人与买受人所签订的房屋买卖合同将因此成为
3、无效的合同;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2003 年)第 21 条修正了 民通意见 第 118 条的错误规定,明确承租人优先购买权遭受侵害不会导致出租人与买受人之间欲购房屋合同无效;民法典 及其相关司法解释中关于承租人优先购买权制度的规定基本上继承了 合同法 与 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2003 年)的规定。民法典 第 728 条:出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。参见戴孟勇 先买权的若干理论 ,清华大学学报(哲学
4、社会科学版)2001 年第 1 期。参见戴孟勇 先买权的若干理论 ,清华大学学报(哲学社会科学版)2001 年第 1 期。一、引言现如今,世界各国为保障承租人的合法权益普遍设立优先购买权制度,我国亦不例外。从最初的城市私有房屋管理条例 到如今的 民法典,我国承租人优先购买权制度历经波折。虽然通过对法律规范、司法解释的不断修正使得制度趋于合理,然仍须承认,现行法律体系下优先购买权制度的规定仍不完备,无法彻底解决承租人优先购买权被侵害后的法律后果。虽然 民法典 第 728 条名义上规定了承租人先买权被出租人侵害后的法律后果,但出租人赔偿责任的性质及范围却没有明确,对如何处理承租人和买受人之间的关系
5、也没有给出答案。立法漏洞产生的直接后果就是法律适用规则的不统一,进而影响司法裁判的公信力,故有必要对上述问题进行梳理。二、承租人先买权的性质以承租人行权后能否对抗第三人已经取得的权利作为区分标准,优先购买权在效力层面进一步被分为具备物权效力和具备债权效力两种形式。若属前者,则优先购买权人一旦行权,即便出卖人已经将标的物出卖给买受人并且为其办理权利移转手续,其依然可以彻底否定该项行为的效力并要求出卖人向自己转移标的物所有权;若属后者,则优先购买权人行权的法律效果仅是与出卖人订立一份“同等条件”的买卖合同,出卖人和买受人之间已经形成的房屋买卖合同的效力不会受到影响。学界对于承租人优先购买权具有物权
6、效力还是债权效力的过分关注似有落入语词之争的嫌疑,对解决问题没有提供实质性的帮助。显而易见,买受人之所以与房屋出租人就欲购房屋订立买卖合同,在于想要获得该房屋的所有权,而承租人基于相同目的行使优先购买权。然,欲购房屋唯一,因此承租人与买受人之间的根本利益存在不可调和的矛盾。判断承租人优先购买权是具备物权效力亦或债权效力,实质上想表达的是承租人行使优先购买权后能否对抗或者否定买受人已经取得的权利。承租人优先购买权的性质究为何者,尚无定论,现DOI:10.13916/ki.issn1671-511x.2022.s2.015主要有订立买卖合同的请求权说、强制缔约请求权说、物权取得说、物权性质的债权期
7、待权说、附条件的形成权说或形成权说。学界主流观点采附条件的形成权说,承租人一旦向出租人作出意思表示,无需出租人另作承诺,当意思表示到达出租人时即在双方之间成立一份与出租人和买受人同等条件的欲购房屋买卖合同,但是此份买卖合同的成立以“出卖人与第三人订立合同”作为停止条件。承租人行权后与出租人成立的买卖合同,相较于出租人和买受人的买卖合同,前者应当得到优先履行,即承租人优先购买权优先于买受人购买租赁房屋的权利,此种法律效果似乎是优先购买权的应有之义。可见,承租人行权后产生的法律效果应当同时包含形成力与对抗力,而这两者并不是同一层面的问题,形成力针对承租人与出租人之间的内部关系,而对抗力针对承租人与
8、买受人之间的外部关系。依据文义解释原则,民法典第 728 条仅涉及形成力层面,即仅解决买卖合同的效力,并未涉及对抗力层面,关于承租人的优先购买权能否对抗买受人权利的问题构成一个法律漏洞。由此可见我国现行法对于承租人优先购买权是否具有对抗力及具有何种程度的对抗力并未给出答案,换言之,承租人优先购买权具备物权效力还是债权效力不得而知。因此本文主张,承租人优先购买权对抗效力的判定,应抛弃使用“物权效力”“债权效力”的做法,直接结合房屋所有权变更登记、买受人主观状态等影响因素进行综合判断。三、中国法下承租人优先购买权的对抗效力(一)影响承租人优先购买权对抗效力的因素如上文所述,承租人优先购买权的对抗效
9、力是指承租人行权后能不能对抗买受人已经取得的权利,即承租人与买受人何者最终取得房屋所有权。我国现行法对于承租人优先购买权的对抗效力并未给出答案,且优先购买权作为一项法定权利并不必然优先保护承租人,这就意味着法律对于承租人的保护并不是必然高于买受人。基于合理信赖以及保护交易安全的目标,民事主体受到的法律保护程度往往与其主观认知状态相关联:善意民事主体受到的保护程度明显高于恶意民事主体,如 民法典 第 225 条规定若特殊动产的物权变动没有办理登记则无法对抗善意第三人等。因此,在承租人优先购买权被侵害,承租人与买受人发生权利竞争的情形下,应将买受人主观状态作为标准判断何者应当受到更高的保护。同时,
10、欲购房屋作为一项不动产,依据民法典 第209 条第 1 款的规定,只有依法办理登记,才能发生不动产所有权变动的效力。在承租人行使优先购买权与买受人所取得的权利发生竞争与对抗时,出租人是否已经为买受人办理房屋过户登记,可能对承租人优先购买权的对抗效力产生影响。承租人行权后的效果是与出租人成立一个“同等条件”的买卖合同,如果此时出租人已经为买受人办理欲购房屋的过户登记,则承租人的优先购买权将与买受人已经取得的房屋所有权进行对抗;反之,承租人的优先购买权的竞争对象仅是买受人的合同债权。由此可见,承租人行使优先购买权后的对抗效力与出租人是否为买受人办理欲购房屋过户登记存在密切关联。此外,原 房屋租赁司
11、法解释 第 24 条第 4项亦将买受人主观状态与欲购房屋的过户登记作为判断承租人优先购买权对抗效力的因素。(二)买受人主观状态的认定标准学界通说认为善意就是“不知悉”,是一种认知的状态,实际上就是将特定民事主体的主观认知状态评价为善意,因此作为一种对某项事物或某种事实认知状态的评价结果,必须以该特定的事物或事实的存在作为前提。10本质往往由表象反映,通过观察事物表象来认知事物本质。1发当事物表象与事物本质(真实情况)不一77增刊沈勇杰承租人优先购买权的外部对抗效力101发参见焦祖涵 土地法释论,中国台湾:三民书局,1973 年,第 586 页。参见易军、宁红丽 合同法分则制度研究,北京:人民法
12、院出版社 2003 年,第 197200 页。崔建远:合同法总论(上卷),北京:中国人民大学出版社,2008 年,第 134 页。参见孙宪忠 德国当代物权法,北京:法律出版社,1997 年,第 169 页。参见张新荣 试论“优先购买权”及其法律保护 ,法学 1989 年第 9 期。参见郑永宽 论按份共有人优先购买权的法律属性 ,法律科学 2008 年第 2 期;朱晓喆:论房屋承租人先买权的对抗力与损害赔偿 ,中德私法研究 2013 年总第 9 卷;常鹏翱:论优先购买权的法律效力 ,中外法学 2014 年第 2 期;李永军:论优先购买权的性质和效力 ,中国政法大学学报 2014 年第 6 期。参
13、见杨会 再论侵害承租人优先购买权的救济 ,法学论坛 2020 年第 1 期。民法典 第 209 条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009 年)第 24 条:具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的
14、。参见尹田 物权法,北京:北京大学出版社,2017 年,第 204 页。参见石一峰 私法中善意认定的规则体系 ,法学研究 2020 年第 4 期。参见石一峰 私法中善意认定的规则体系 ,法学研究,2020 年第 4 期。致时,方需判断特定民事主体对该不一致是否知悉并以“善意与否”予以评判。当事物表象通常能够反映事物本质时,则该事物表象便具有可信赖性。但是可信赖性多依赖于制度保障,如不动产登记制度、动产占有制度,公示因此成为一种可信赖的事实,进而作为认定特定民事主体主观状态的标准。因此在侵害承租人优先购买权的情形下,需明确以何种表象作为可信赖事实,并据此判断买受人的主观状态。承租人优先购买权是一
15、项法定权利,只要买受人了解该房屋上存在租赁关系,则当然认为其知道存在承租人优先购买权的事实,问题在于存在何种表象可以认为买受人知晓房屋租赁关系的存在?民法典 第 225 条、第 374 条、第 403 条分别规定了特殊动产所有权、地役权以及动产抵押权“未经登记,不得对抗善意第三人”,以登记作为对抗第三人的方法,可见是否具有对抗力与是否对外公示密切相关。举轻以明重,承租人的优先购买权作为一项非物权,若想要具备对抗第三买受人的效力,更加需要对外公示。租赁房屋申请登记备案是房屋租赁合同当事人的一项法定义务,当事人拒不履行此项义务,将遭受罚款等处罚措施。虽然未依法申请办理租赁房屋合同备案登记不会产生租
16、赁合同无效的法律后果,但是此处的“备案登记”却可以成为房屋租赁关系的公示方法,通过租赁合同是否备案登记确定对抗第三人的效力。有学者对此观点持反对意见,认为房屋租赁合同在有关部门进行备案登记根本就不是一种私法上的权利公示方式,很难说可以产生对抗效力;况且,对抗力是物权性权利特有的属性,我国奉行物权法定原则,而房屋租赁合同备案登记本质上却只是债权合同的备案登记,如果承认其具有物权登记的功能,将破坏民法的体系和内在逻辑,需要慎重对待。本文支持以房屋租赁合同备案登记作为房屋租赁关系的公示方法,且认为对买受人应课加查询备案登记的义务,即买受人在购房之前有义务查询该房屋上是否设有租赁关系。理由如下:第一,
17、对于买受人而言,查询义务的“投产比”高,虽然强制要求买受人履行此项查询义务在一定程度上增加买受人的负担,但是此项义务可以帮助买受人规避因交易双方信息不对称而带来的风险,如买受人因买卖不破租赁原则而取得有“瑕疵”的房屋等;第二,对于社会而言,通过课加买受人查询义务可以在很大程度上减少甚至避免将来因承租人与买受人之间的根本矛盾而产生的纷争,利于维护社会稳定、建设和谐社会;第三,我国登记备案制度的定位理应是相关主管部门对特定民事主体申请备案登记的合同或其他重要事项记载于登记簿中并且对外公示,备案登记事项由此具备对抗第三人的法律效力。备案登记作为房屋租赁合同当事人的法定义务,同时房屋租赁合同备案登记簿
18、由相关政府主管部门负责管理而具有公信力,一位客观理性的第三人应当知道通过查询备案登记簿可以获取房屋上的租赁信息,意识到履行查询义务的重要性与必要性,若违反此查询义务的,应属其自愿陷于交易风险,没有理由对其提供法律保护。在司法实务中也采用“备案登记”作为公示方法与判断对抗效力的标准,如 上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(二)(2005 年)规定了如果房屋租赁合同没有依法办理备案登记的,不得对抗第三人。综上所述,房屋租赁合同的备案登记可以作为一项可信赖事实,基于对备案登记的信赖,如果租赁合同备案登记簿上显示已备案登记,则存在租赁关系。因法律上的善意多采用“知道或者应当知
19、道为非善意”的反面表述方式进行认定,故程序上多采用推定模式,因此买受人主观状态的善意或者恶意的认定应当取决于租赁合同当事人是否已经办理租赁合同的备案登记。如果备案登记已经办理完毕,买受人应当在购房之前履行查询义务;如果未履行查询义务,则推定其主观恶意;如果查询后发现欲购房屋上存在租赁关系,亦推定其主观恶意。如果备案登记尚未办理,则推定买受人主观善意,除非承租人另行举证证明买受人知道或者87东南大学学报(哲学社会科学版)第 24 卷中华人民共和国城市房地产管理法 第 54 条规定”房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和
20、义务,并向房产管理部门登记备案。”商品房屋租赁管理办法 第 14 条规定:“房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。”可见明确要求房屋租赁关系的当事人应当向有关管理部门就房屋租赁的相关情况申请备案登记。商品房屋租赁管理办法 第 23 条:违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。参见冉克平 论房屋承租人的优先购买权 ,法学评论,2010 年第 4 期;张朝阳:论承
21、租人优先购买权纠纷中第三人的保护,法律适用,2011 年第 2 期;杨会:再论侵害承租人优先购买权的救济 ,法学论坛,2020 年第 1 期。参见李永军 论优先购买权的性质和效力 对我国 合同法 第 230 条及最高法院关于租赁的司法解释的评述 ,中国政法大学学报,2014 年第 6 期。参见朱晓喆 论房屋承租人先买权的对抗力与损害赔偿 ,中德私法研究,2013 年总第 9 卷。参见朱晓喆 论房屋承租人先买权的对抗力与损害赔偿 ,中德私法研究,2013 年总第 9 卷。参见杨会 再论侵害承租人优先购买权的救济 ,法学论坛,2020 年第 1 期。参见最高人法院民法典贯彻实施工作领导小组 中华人
22、民共和国民法典合同编理解与适用(三),北京:人民法院出版社,第1430 页。参见刘家安 物权法,北京:中国政法大学出版社 2015 年版,第 107 页。应当知道该欲购房屋上存在租赁关系。(三)承租人优先购买权的对抗效力承租人行权后能否对抗买受人已经取得的权利或者如果能够对抗则具有多大程度的对抗效力,与“欲购房屋是否已办理过户登记”及“买受人主观状态”具有紧密联系。本文将以上述二者作为分界线,综合分析各种情形下承租人行权后与买受人权利的对抗后果,以确定欲购房屋的最终权利归属。1.买受人主观善意且欲购房屋已经办理过户登记民法典 第 311 条规定了善意取得的构成要件,无权处分人处分标的物时,只要
23、受让人受让标的物时满足主观善意、标的物转让价格合理且已经依法办理登记或者交付这三个条件,即可终局性取得该标的物的所有权或他物权。出租人向买受人出售房屋而侵害承租人优先购买权情形下,在欲购房屋所有权对外转让给买受人之前,出租人因系真正所有权人而属有权处分,此时若买受人主观善意且出租人已经为其办理了房屋过户登记,依举轻以明重的解释方法,买受人当然、终局地获得房屋的所有权,承租人基于行权后与出租人形成的买卖合同而享有的合同债权显然无法对抗买受人的所有权人地位,房屋所有权由买受人最终取得。2.买受人主观善意但欲购房屋尚未办理过户登记买受人主观善意但尚未办理房屋过户登记的情形下,出租人与买受人之间仅就该
24、欲购房屋订立了一份买卖合同。如果承租人此时行使优先购买权,产生的法律后果也是就该欲购房屋与出租人签订一份“同等条件”的买卖合同。就同一房屋,出租人与承租人、买受人分别签订了内容相同的买卖合同,承租人与买受人具有同等的债权人地位且均具有请求出租人履行房屋买卖合同、移转所有权的权利。此时,承租人优先购买权对抗效力转化为承租人与买受人的买卖合同何者优先获得履行。观点一认为由出租人自主选择并决定优先履行的合同。第一,因为债权具有相对性,通常出卖人因实施双重买卖而形成的两个合同具有同等地位,出卖人可以自行选择履行对象,最终无法实现合同目的的债权人只能通过请求出卖人承担相应的违约责任获得救济,而此种类型下
25、,出租人的行为与双重买卖并无实质差异。第二,承租人优先购买权虽然是一项法定相对权,但是在法律保护程度上不必然优先于买受人的合同债权,特别是在买受人主观为善意时,没有任何过错的买受人的合法权利同样应当获得法律的保护,且该保护程度应当等同于承租人受到的保护,此时法律就不能规定出租人履行合同的顺序,由出租人自由选择履行对象。观点二则主张出租人应当优先履行承租人的买卖合同,承租人获得欲购房屋所有权。第一,如果囿于债权平等原则而当然认为承租人行权后基于买卖合同获得的债权地位等同于一般债权人的债权地位,则承租人优先购买权的立法旨意无法达成。第二,如果承租人的合同债权较之买受人的合同债权可以获得优先履行,将
26、有助于实现立法的意旨,稳定交易秩序、简化法律关系同时促进物尽其用。本文支持观点二。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(2003 年)第 8条第 2 项规定,房屋双重买卖的情形下,出卖人有权在房屋所有权变动之前自由选择合同履行的顺序,由出卖人自主决定承租人与买受人何者最终取得所有权,此项规定也被认为是民事主体意思自治和有权处分的结果,正当性十足。然,在民法典出台后的司法解释修订过程中,上述条款已被刻意删除,表明了司法实务在处理此类案件的态度与倾向。同时 第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要 第 15 条也规定了一房数卖中多个买卖合同的优先履行顺序,主张根据
27、房屋过户登记、占有状况、合同履行情况以及合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。可见,在房屋办理过户登记之前,房屋合法占有者应当优先受到保护并取得房屋所有权。一般情形下承租人当然占有租赁房屋,故承租人的买卖合同优先于买受人获得履行。3.买受人主观恶意且欲购房屋尚未办理过户登记如果买受人的主观恶意仅限于单纯恶意,其知道欲购房屋上存在租赁关系或应当知道而不知,法律对于主97增刊沈勇杰承租人优先购买权的外部对抗效力参见王泽鉴 二重买卖,载 民法学说与研究判例(第四册),北京:北京大学出版社,2009 年,第 115 页。参见常鹏翱 论优先购买权的效力 ,中外法学 2014 年第 2 期。参见杨会 再论侵
28、害承租人优先购买权的救济 ,政法论丛 2020 年第 1 期。参见刘淑华、杨善长、荆培才 优先购买权的法律效力分析 ,政治与法律,2008 年第 8 期。参见莫海凤 房屋承租人优先购买权的法律效力分析,硕士学位论文,华东政法大学,2019 年,第 34 页。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(2003 年)第 8 条:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品
29、房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。参见常鹏翱 论优先购买权的效力 ,中外法学 2014 年第 2 期。第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要 第 15 条:审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。观恶意民事主体的保护程度低于对主观善意的民事主体。在买受人主观善意但欲购房屋未办理过户登记的
30、类型中,法律对于承租人的保护程度高于买受人,故,买受人主观状态为恶意时,其受到的保护程度当然要更加低于承租人,欲购房屋所有权最终应由承租人取得。如果买受人主观恶意程度超过“单纯恶意”,其不仅明知该欲购房屋上存在租赁关系,而且与出租人签订阴阳合同,妄图通过假订“阳”买卖合同而提高购房条件,以此来迫使承租人放弃优先购买权,同时私下又与出租人签订一份“阴”买卖合同。出租人与买受人之间订立的“阳”合同属双方通过虚假意思表示作成的合同,为通谋虚伪法律行为,依 民法典 第 146 条第 1 款,该买卖合同已经成立但无效。承租人优先购买权的行使前提以出租人与买受人成立买卖合同为限,此时承租人已具备行权的前提
31、,但是该合同内容非属当事人真实意思,若强行将其作为承租人与出租人之间买卖合同的内容,实非合理。至于出租人与买受人之间“阴”合同的效力,依 民法典 第 146 条第 2 款规定,“依照相关法律规定处理”。“阴”合同的效力取决于其是否存在违反其他法律规定导致合同效力存在瑕疵的情形。如果“阴”合同存在效力瑕疵,如当事人不具备相应行为能力、意思表示有瑕疵或违反法律行政法规的强制性规定而被撤销、无效的,应当认为承租人优先购买权丧失行使的前提;但是如果“同等条件”的实质判断不会受到合同效力瑕疵原因的影响,承租人行权的前提仍获得满足,如该合同只是因当事人恶意串通损害他人合法权益而无效的,合同内容仍体现出租人
32、与买受人的真实意思且该合同已经“有效成立”,所以依然满足承租人行使优先购买权的前提,而承租人行权后只存在承租人的买卖合同,所以出租人仅能向承租人履行买卖合同并移转房屋所有权。如果“阴”合同不存在任何效力瑕疵,承租人行使优先购买权后与出租人订立一个条件相同的买卖合同,依据当然解释原则,此时承租人的买卖合同应当先于“超级恶意”买受人的合同获得履行,房屋所有权由承租人取得。4.买受人主观恶意但欲购房屋已经办理过户登记在买受人主观恶意,但是出租人已经为其办理了欲购房屋过户登记的情形下,房屋所有权人已变更为买受人,此时承租人如果继续行使优先购买权,其法律效果能否彻底否定买受人已取得的房屋所有权?如果买受
33、人的主观恶意属于单纯的恶意,法律对其提供的保护将低于其主观善意的状态。但是因为买受人已经在出租人的协助下办理完毕欲购房屋的过户登记,且出租人的处分行为属于有权处分,如果买卖合同不存在效力瑕疵买受人事实上已经获得了房屋所有权。承租人行使优先购买权的法律效果仅是与出租人形成“同等条件”的房屋买卖合同,买受人已经取得的所有权当然优先于承租人的合同债权,故承租人的优先购买权无法对抗买受人的所有权,欲购房屋的所有权由买受人最终取得。如果买受人主观恶意超越了“单纯恶意”的程度,妄图通过签订阴阳合同方式提高购买条件以此来迫使承租放弃优先购买权。买受人与出租人之间签订“阳”合同的行为因属于通谋虚伪的法律行为而
34、无效。根据物权行为的效力会不会受到原因行为的影响将物权行为的变动分为有因性与无因性,通说认为我国现行法尚不承认物权行为无因性理论,当作为原因行为的买卖合同无效将直接导致物权行为的无效,因此虽然出租人依据此“阳合同”为买受人办理欲购房屋过户登记,但房屋所有权变动行为因买卖合同无效而无效,房屋所有权从买受人处自动恢复到出租人处。同时此已经成立的“阳合同”体现的并非是当事人的真实意思表示,将其作为承租人优先购买权的行使前提不具有合理性,因此承租人优先购买权丧失行使前提。关于出租人与买受人之间签订的“阴”买卖合同的效力,与上文买受人主观恶意且欲购房屋尚未办理过户登记之类型作相同处理。四、结语关于承租人
35、优先购买权的外部对抗效力,即承租人行权后能否对抗买受人已取得的权利,通过对承租人优先购买权进行性质辩争,确定其系属债权性权利还是物权性权利进而认定承租人行权后的法律效果之方法并不可取。此种“两步走”方法对于优先购买权外部效力的判断没有实质帮助,应当直接越过性质界定的步骤而直接结合“欲购房屋是否已经办理过户登记”、“买受人主观状态”等因素综合分析和判断优先购买权的外部效力。(责任编辑万旭)08东南大学学报(哲学社会科学版)第 24 卷民法典 第 146 条第 1 款:行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。参见杨会 再论侵害承租人优先购买权的救济 ,法学论坛,2020 年第 1 期。民法典 第 146 条第 2 款:以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。参见常鹏翱 论优先购买权的行使要件 ,当代法学 2013 年第 6 期。参见李宇 民法总则要义:规范释论与判解集注,北京:法律出版社,2017 年,第 701 页。参见朱庆育 民法总论(第二版),北京:北京大学出版社,第 174 页。