公司购置不动产-如何正确确认纳税义务时间并进行账务核算？.doc

公司购置不动产，如何正确确认纳税义务时间并进行账务核算？
公司购置不动产,如何正确确认纳税义务时间并进行账务核算?
【案例】
A企业2016年12月份进行内部账务自查时,发现2016年7月份购进办公用房一处,建筑面积300平方,价税合计315万,取得了5%的增值税专用发票,2016年9月该房产交付使用,单位一直未取得房产证.
财务人员以未办理房产证为由,一直未去税务机关申报缴纳契税、印花税、房产税、城镇土地使用税等税款,这样处理是否正确?企业购入不动产应如何确认纳税义务时间,如何进行账务处理?
一、纳税义务时间
(一)契税和印花税
1.《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定:契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属合同性质的当天.
第九条规定:纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款.
根据以上规定,A企业应该在签订购房合同后及时申报缴纳购房契税.
2.《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条规定:应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花.根据印花税税目税率表,不动产转让依从”产权转移书据”征收印花税,税率为0.05%;
根据以上规定,A企业应该在签订购房合同后及时申报缴纳印花税.
(二)房产税和城镇土地使用费
《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发﹝2003﹞89号)第二条第一款规定:购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税.
根据此规定,A企业应该在2016年10月,也就是房产商交房的次月开始申报房产税与城镇土地使用税.
二、账务处理
(一)增值税
企业应该在取得房屋购买专用发票后,及时认证并按规定申报抵扣.
根据国家税务总局《关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)第二条规定:增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.企业作会计分录如下:
借:固定资产某房屋3000000
应交税费应交增值税(进项税额)90000
应交税费待抵扣进项税额(某房屋)60000
贷:银行存款3150000
注:记入待抵扣的税额一定要在第一次抵扣后第13个月时转入进项税额进行抵扣.
(二)契税和印花税
企业应及时申报缴纳契税和印花税,假设该企业所在地契税税率为3%.财政部国家税务总局《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》规定:一、计征契税的成交价格不含增值税
二、房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税.因此,企业会计处理如下:
借:固定资产某房屋(契税)90000
固定资产某房屋(印花税)1500
贷:银行存款91500
注:企业取得土地使用权、房屋按规定交纳的契税、印花税,由于是按实际取得的不动产的价格计税,按照规定的税额一次性征收的,不存在与税务机关结算或清算的问题,因此,不需要通过”应交税费”科目核算.
(三)房产税和城镇土地使用税
1.假设A企业所购办公房楼座容积率为2,该区域土地使用税”该级次土地单位税额”为20元/平方,该企业所购办公用房每年应缴纳土地使用税为:
300÷2×20=3000(元),按季度缴纳,每季度应缴纳土地使用税750元.
借:税金及附加750
贷:应交税费土地使用税750
2.根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定:房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳.具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定.
假设A企业所在省份规定减除幅度为30%,则A企业全部房产自用时,每年应缴纳房产税为:
(3000000-3000000×30%)×1.2%=25200(元),分四次缴纳,每季度应缴纳房产税6300元.
借:税金及附加6300
贷:应交税费房产税6300
三、其他
如果A企业房屋用途变更,由完全自用改为部分出租,这样,房产税计税办法就要变更,由完全从价计征改为部分从价计征,部分从租计征.企业应该到税务机关填制《房产税税源(变更)登记表》,注明自用面积和出租面积,重新核定房产税.
其中,企业自用部分的房产税计算如下:
房产原值(不含税)×企业自用面积÷房产全部面积×(1-30%)×1.2%
假设,A企业分割后自用面积为200平方米,则A企业自用部分每年应缴纳房产税为:
3000000×200÷300×(1-30%)×1.2%=16800(元);
A企业用来出租的部分,不再从价计征房产税,而是依据出租收取的租金按照12%的税率计征房产税.