计算增值额时允许扣除的项目包含哪些内容--怎样计算房地产开发费用？.doc

计算增值额时允许扣除的项目包含哪些内容， 怎样计算房地产开发费用？
问：
土地增值税清算时，计算扣除项目金额非常困难。《土地增值税暂行条例》是1993年制定的，将近二十年的时间了，有些财税政策发生了比较大的变化。例如，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的一些规定，在计算企业所得税时允许扣除，但是，在计算土地增值税是又不让扣除，有时候税务人员与会计人员在计算扣除项目金额时分歧很大。请贵刊详细讲解一下。
某房地产开发有限公司　于先平
答：应当承认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号，以下简称《土地增值税暂行条例》）及其实施细则制定的时间比较久了。这些年，财税政策发生了比较大的变化，但是，随着经济形势的变化，国家税务总局对土地增值税相应补充了一些规范性的文件，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）中有些规定与土地增值税不一致的地方，总局都已经以文件形式加以明确。
应当加以说明的是，为了加强土地管理，真实反映土地成本，《土地增值税暂行条例》把企业所得税中的”开发成本”分解为”取得土地使用权支付的金额”和”房地产开发成本”.根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，计算土地增值税增值额时，扣除项目的范围包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。具体包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令〔1997〕224号）的规定，房地产开发企业在取得土地使用权时应当征收契税。契税是否计入土地成本，相关税收政策长期没有明确。直到2009年3月6日印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条规定”开发产品计税成本支出的内容”，才把契税计入”土地征用费及拆迁补偿费”中。但是，在计算土地增值税时，契税可否计入”取得土地使用权支付的金额”，土地增值税的相关文件长期未予明确。
2010年5月19日，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同”按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入”取得土地使用权所支付的金额”中计算扣除。
从此，契税计入”取得土地使用权所支付的金额”中，契税和其他开发成本一样在计算土地增值税时可以按10%计算房地产开发费用以及财政部规定的加计20%的其他扣除项目金额。
在计算取得土地使用权支付的金额时应当注意以下几点：
（1）同一宗土地有多个开发项目，应当予以分摊，分摊办法要合理、合规，分配金额计算正确无误。
（2）正确划分开发成本与期间费用，不得把销售费用、管理费用、财务费用（以下简称期间费用）计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。
（3）根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定已经计入取得土地使用权所支付的金额的土地闲置费不得扣除。
（二）房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
动迁户的安置可以划分为：
（1）实物安置，即给动迁户解决住房，具体安置办法有三种：第一，房地产开发企业用本项目建造的房产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，计入”土地征用及拆迁补偿费”中。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，应计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应冲减拆迁补偿费。第二，房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。第三，异地安置的房屋属于购置的，应当与动迁户签订拆迁补偿合同（或协议），注明异地购房安置，购房发票开具给动迁户，将发票复印件作为动迁合同的附件，以实际支付的购房支出计入”土地征用及拆迁补偿费”.
（2）货币安置，货币安置动迁户的，拆迁补偿费必须是实际发生，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。所称合法有效凭据可以是拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证。
2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、”场地通平”等支出。
在计算前期工程费时应当注意以下几点：
（1）前期工程费应当是真实发生，不得虚列费用。
（2）不得把期间费用计入前期工程费。
（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费应当按项目合理分摊。