第三章资产评估的基本方法-.ppt

资产评估 任课教师：徐琴峰2024/5/22 周三1第三章（课本第二章）资产评估的程序与基本方法u资产评估程序u收益法u市场法u成本法2024/5/22 周三21、掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法2、熟悉资产评估方法选择的基本依据3、能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章基本要求2024/5/22 周三3一、资产评估程序资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。即从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人和相关当事人提交资产评估报告书为止的全过程。2024/5/22 周三4资产评估程序通常包括以下主要环节：（一）明确评估业务基本事项签订评估业务约定书之前的基础性工作。在此基础上，评估机构对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，再决定是否承接评估业务。（二）签订资产评估业务书 资产评估业务书是资产评估机构和委托人共同签订的，确定资产评估业务的委托与受托关系，明确评估业务基本事项，约定评估机构和委托方权利、义务、违约责任和争议解决等相关重要事项的重要合同。由资产评估机构和委托方的法定代表人或其授权代表签订。2024/5/22 周三5（三）编制资产评估计划书 是评估人员为执行资产评估业务拟定的资产评估工作思路和实施方案，通过包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等。（四）现场调查资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其它实物资产应当进行必要的现场勘查。核查的目的在于确定委托评估的资产的存在性、合法性和完整性，以及委托评估的资产与帐簿、报表的一致性。2024/5/22 周三6（五）收集与资产评估相关的材料资料收集工作是资产评估业务质量的重要保障。是评定估算的基础。与资产评估有关的资料信息包括：1.有关资产权利的法律文件或其他证明资料；2.资产的性质、目前和历史状况信息；3.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；4.有关资产的使用范围和获利能力的信息；5.资产以往的评估及交易情况信息；6.资产转让的可行性信息；7.类似的资产的市场价格信息；8.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；9.可能影响资产价值的宏观经济前景信息；10.可能影响资产价值的行业状况及前景信息；11.可能影响资产价值的企业状况及前景信息；12.其他相关信息。2024/5/22 周三7（六）选择评估方法并进行估算理论上在任何资产评估项目中，资产评估人员都应当考虑成本法、市场法和收益法三种方法的适用性，若不采用某种资产评估基本方法，资产评估人员应当予以必要说明。对宜采用两种以上资产评估方法的评估项目，应当采用两种以上的资产评估方法。评定估算主要包括以下具体工作步骤：1.分析资产评估资料；确定其可靠、相关和可比信息。2.选择资产评估方法；有成本法、市场法和收益法3.初步及综合分析确定资产评估结论；4.结论内部复核。2024/5/22 周三8（七）编写资产评估报告资产评估机构人员在执行了必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按有关资产评估报告的规范编制资产评估报告书。资产评估报告书基本内容包括：1.资产评估机构和委托方情况2.资产评估目的3.价值类型4.资产评估基准日5.评估方法及其说明6.资产评估假设和相关条件（八）资产评估工作底稿归档资产评估报告提交后，对工作底稿进行整理，将资产评估工作中形成的、与资产评估业务相关的有价值的各种文字、图标、音像等资料与评估报告一起形成评估档案保存、使用和销毁。2024/5/22 周三9二、收益法（一）基本概念收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益在评估基准日的现值。（二）理论基础u效用价值论：一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。2024/5/22 周三10（四）收益法基本前提1、资产的收益可用货币计量并可以预测2、资产所有者所承担的风险也能计量3、被评估资产的预期收益年限可以预测2024/5/22 周三11（五）评估思路1收集资产的有关经营、财务状况等信息资料；2分析评估资产未来预期收益额；3确定适当的折现率；4用折现率将评估对象未来预期收益额折算成现值；5.分析评估结果。2024/5/22 周三12（六）收益法基本计算1.资产未来收益期有限2024/5/22 周三13案例1：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出年预期收益为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。分析：此题是各年收益额相等且有限期评估值=A（P/A，r，n）=900（P/A，8%，6）=9004.6229=4160.59（万元）2024/5/22 周三14案例2：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。2024/5/22 周三152024/5/22 周三160123456789分段法图解分段法图解2024/5/22 周三172024/5/22 周三18案例3：某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的价值。2024/5/22 周三19案例4：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。136.21135.022024/5/22 周三20（七）对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件含有较大成分的主观性因此该方法的运用比成本法难度大2024/5/22 周三21练习某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为25%，试计算该企业的评估值是多少？2024/5/22 周三22三、市场法（一）基本概念市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。资产的替代原理（二）理论基础u均衡价值论:资产评估是一个模拟市场过程的结果，承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。2024/5/22 周三23（三）运用市场法的前提条件1、有一个活跃的公开市场同类/相似资产，交易频繁，足够数量的买卖方2、公开市场上有可比的资产和交易活动时间个体特性市场条件（四）市场法适用范围单项生产要素，如生产设备、原材料等。2024/5/22 周三24（五）评估思路确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性法判断结果的合理性2024/5/22 周三252024/5/22 周三261、交易因素交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件市场条件市场条件交易条件交易条件公开市场或非公开市场公开市场或非公开市场市场供求状况市场供求状况交易批量、动机等等交易批量、动机等等2、时间因素参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。2024/5/22 周三27案例1：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待评估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。分析：待评估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待评估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：评估值参照物价格交易情况修正系数=365.2(130)=255.64（万元）2024/5/22 周三28案例2：某待评估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。据调查得知：在待评估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为除交易时间不同外，该居住用房的地理位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面均与待评估资产基本相同。试评估该两室一厅居住用房的价值。经调查:2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%解：分析：由于可以找到待评估资产的市场交易案例，所以应采用市场法进行评估。待评估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被评估资产的市场价值。则：评估值参照物价格（1物价变动率）=58000(1+9.3)=63394(元)2024/5/22 周三293、个别因素个别因素主要包括资产的实体特征和质量。实实体特征体特征质质量量资产资产的外的外观观、结结构、构、规规格型号等格型号等资产资产本身的建造或制造的工本身的建造或制造的工艺艺水平水平4、区域因素区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。一般以被评估资产为100，计算参照资产的得分，得到：区域因素修正系数=100/参照资产分值2024/5/22 周三30案例3：待评估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。椐调查搜集到一交易案例，该机器设备和待评估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。经调查了解，待评估资产已使用年限为7.5年，待评估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年.分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待评估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，其他条件基本相同。因此，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待评估资产已使用年限为7.5年，待评估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：=13(7.5+13)100%=63%参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则：参照资产的成新率=15(8+15)100%=65%资产评估值=参照物成交价格（评估对象成新率/参照物成新率）=124000(63%65%)=120184.62(元)2024/5/22 周三312024/5/22 周三32案例4：某待评估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待评估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异，发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应是多少？解：分析：由于待评估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。由于待评估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，因此可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值参照物价格功能差异修正系数(评估对象生产能力/参照物生产能力)=160150/210=114.29(万元)2024/5/22 周三33案例5：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：元/m2参照物参照物ABC交易交易单单价价5,0005,9605,918成交日期成交日期2002.62002.92002.10区域条件区域条件比被比被评评估估资产资产好好比被比被评评估估资产资产好好比被比被评评估估资产资产好好交易情况交易情况正常正常高于市价高于市价4%正常正常被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108，当时房产价格月上涨率为4%，用市场法求该房产的评估值。2024/5/22 周三34三个参照物成交价格的调整过程如下：单位：元/m2参照物参照物ABC交易单价交易单价5,0005,0005,9605,9605,9185,918时间时间因素因素调调整整 117/100117/100 104/100104/100100/100100/100区域因素区域因素调调整整 100/107100/107100/110100/110100/108100/108交易情况交易情况调调整整100/100100/100100/104100/104100/100100/100调调整后的价格整后的价格 5,4675,4675,4185,4185,4805,480其中，参照物A的时间因素调整系数=(1+4%）4=117%参照物B的时间因素调整系数=(1+4%）1=104%被评估资产单价（5,4675,4185,480）35,455被评估资产总价5,4556003,273,000元2024/5/22 周三35综合1（P26）某企业拟对所拥有的一块商业用地的价值进行评估，该地块面积为3000平方米，基本概况如下表所示。试用市场法评估该商业用地2007年12月份的价值。（1）选取可供比较的交易实例作为参照物。财务人员通过搜集相关数据资料，挑选出3各交易实例A、B、C作为比较参照物，交易实例情况如下表。2024/5/22 周三36项项目目交易交易实实例例A交易交易实实例例B交易交易实实例例C待估商待估商业业用地用地所所处处地区地区繁繁华华区区繁繁华华区区繁繁华华区区繁繁华华区区用途用途商商业业商商业业商商业业商商业业土地土地类类型型熟地熟地熟地熟地熟地熟地熟地熟地价格价格/元元155012001400交易情况交易情况拍拍卖卖出出让让正常正常正常正常交易交易时间时间2006.102006.122007.052007.12面面积积/平方米平方米1800200022003000形状形状规则规则规则规则规则规则规则规则地地势势平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦地地质质普通普通普通普通普通普通普通普通基基础设础设施施完完备备完完备备完完备备完完备备交通状况交通状况很好很好较较好好较较好好很好很好剩余使用年限剩余使用年限353035302024/5/22 周三37（4）进行区域因素修正。根据资料，交易实例A与待估商业用地处于同一区域，无须进行区域因素修正，故修正系数为1。交易实例B和C的区域因素修正采用直接比较法，以待估商业用地的区域因素为标准，分值100，则比较情况如下表所示。（3）进行交易日期修正。根据政府统计资料，2006年10月以来，土地价格平均每月上涨1%。2024/5/22 周三38区域因素区域因素B分分值值C分分值值自然条件自然条件相同相同10相同相同10社会条件社会条件相同相同10相同相同10街道条件街道条件稍差稍差8相同相同10繁繁华华程度程度稍差稍差7稍差稍差7交通便捷情况交通便捷情况稍差稍差8稍差稍差8规规划限制划限制相同相同10相同相同10交通管制交通管制相同相同10相同相同10离公交站点距离离公交站点距离稍稍远远7相同相同10交通流量交通流量稍少稍少8稀少稀少8周周围环围环境境稍差稍差8相同相同10合合计计8693区域因素修正区域因素修正100/86=1.163100/93=1.0752024/5/22 周三39（5）进行个别因素修正。根据资料，与可比交易实例相比，待估地块的土地使用年限不同，会对其价值产生较大的影响，需进行个别因素修正（假定折现率为6%）：2024/5/22 周三402024/5/22 周三412024/5/22 周三42练习待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地,面积为600平方米,地形为长方形。要求：评估该地块2008年3月15日的公平市场交易价格。其与各交易案例比较情况如下表：2024/5/22 周三43评估过程:（1）选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例,故采用市场法进行评估。（2）搜集有关的评估资料。搜集待估土地资料。搜集交易案例资料。本次评估选择了4个市场交易案例作为参照物，具体情况见表。（3）进行各个情况修正。进行交易因素修正。经分析,交易实例A、D为正常买卖,无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。2024/5/22 周三44ABCD估价估价对对象象所所处处地区地区临临近近类类似似类类似似类类似似一般市区一般市区用地性用地性质质住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅土地土地类类型型空地空地空地空地空地空地空地空地空地空地交易日期交易日期07.407.307.1007.1208.3交易价格交易价格19.6万万31.2万万27.4万万37.8万万面面积积225m2380m2320m2450m2600m2形状形状长长方形方形长长方形方形长长方形方形长长方形方形长长方形方形地地势势平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦基基础设础设施施较较好好完完备备较较好好很好很好很好很好交通状况交通状况很好很好较较好好较较好好较较好好很好很好容容积积率率65666剩余剩余年限年限35年年30年年35年年30年年30年年2024/5/22 周三45进行时间因素修正。根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%。进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易案例B、C、D的区域因素修正情况可参照下表判断。项项目目BCD自然条件自然条件社会社会环环境境街道条件街道条件交通便捷度交通便捷度离离车车站距离站距离离市中心距离离市中心距离基基础设础设施状况施状况公共公共设设施完施完备备状况状况环环境境污污染状况染状况周周围环围环境及景境及景观观规规划限制划限制相同相同稍差稍差相同相同稍差稍差稍稍远远相同相同稍差稍差相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同稍好稍好稍近稍近稍近稍近相同相同稍差稍差相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同相同稍好稍好相同相同相同相同相同相同相同相同综综合打分合打分881081002024/5/22 周三47进行个别因素修正。经比较分析,待估土地的面积较大,有利于充分利用,另外环境条件也比较好,故判定比各交易实例土地价格高2%。土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整,其调整系数测算如下(假定折现率为8%)。（4）计算参照物资产调整后价格（5）计算评估土地价格2024/5/22 周三48（六）对市场法的评价1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2、该方法的运用条件：对市场成熟度的需求对被估对象、参照资产的要求2024/5/22 周三49四、成本法（一）基本概念成本法是指从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。（二）理论基础u生产费用价值论资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。u资产的价值是一个变量资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。2024/5/22 周三50（三）基本前提1、被评估资产处于继续使用状态2、应当具备可利用的历史成本资料3、形成资产价值的耗费是必须的（四）基本思路从重置成本中扣减贬值额，从重置成本中扣减贬值额，得出资产的评估价值得出资产的评估价值 确定待评估资产的范围并确定待评估资产的范围并估算估算重置成本重置成本 估算待评估资产的损耗或贬值额估算待评估资产的损耗或贬值额2024/5/22 周三51（五）基本公式以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用到评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值评估值评估值=重置成本重置成本各项贬值各项贬值2024/5/22 周三52（六）重置成本及其计量复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。即复制品的成本。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有相同功能的全新资产所需的费用。更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也相同。不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。两种重置成本都能获取到的情况下，尽可能选择更新重置成本。？一般情况下，哪种重置成本更大2024/5/22 周三53重置成本举例：如，某款2002年生产的戒指，当时的生产成本为：铂金560元（3.5g），0.35ct钻石1020元，20颗碎钻260元，加工费120元，设备损耗25元，成本合计1985元。2008年9月20日，同样戒指的相关生产成本为：铂金1330元，0.35ct钻石1780元，20颗碎钻480元，采用原加工工艺的加工费310元，新加工工艺的加工费为180元，采用新设备损耗为12元复原重置成本=1330+1780+480+310+25=3925元更新重置成本=1330+1780+480+180+12=3782元2024/5/22 周三54重置成本估算方法1、重置核算法利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本。公式：重置成本直接成本间接成本建造成本构成:材料成本人工成本制造费用资金成本取得成本构成:购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成:取得和建造资产的管理费用等（一般采取一定的标准和方法按比例进行分配）2024/5/22 周三55例1：某企业重置构建一台设备，现行市价为230000元，运杂费2400元，直接安装费1800元（其中原材料1000元，人员工资800元），间接成本平均为直接成本的0.9%，计算这台设备的重置成本。重置成本=（230000+2400+1800）+（230000+2400+1800）0.9%=236308元2024/5/22 周三56例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本：间接成本占直接成本的百分率0.2（81.60.4）2%间接成本13.042%0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）2024/5/22 周三572、物价指数法在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本（被估资产相类似的参照物的现行市价无法获得时）。（1）定基物价指数（2）环比物价指数物价指数：个别物价指数？分类物价指数？综合物价指数？2024/5/22 周三58例3：某资产购建于2002年，账面原值10万元，2007年进行评估，该类资产物价指数2002年为100%，2007年为160%，求该项重置成本。解：重置成本=10万（160%100%）=16万例4：某资产购于1996年，账面价格为20万元，2006年进行评估，期间该项资产的价格每年上涨10%，求该项资产评估期的重置成本。解：重置成本=20万（1+10%）10=52万2024/5/22 周三59例5：某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：估算该机床1999年的重置成本。重置成本计算表时间时间投资投资费用费用(万元万元)物价物价指数指数 物价变动指数物价变动指数 （%）重置成本重置成本（万元）（万元）1994199416161.051.05199619964 41.281.28199819982 21.351.35199919991.601.60合计合计31.731.72024/5/22 周三60时间时间投资投资费用费用(万元万元)物价物价指数指数 物价变动指数物价变动指数 （%）重置成本重置成本（万元）（万元）1994199416161.051.051.60/1.05=1.521.60/1.05=1.5216161.52=24.321.52=24.32199619964 41.281.281.60/1.28=1.251.60/1.28=1.254 41.25=51.25=5199819982 21.351.351.60/1.35=1.191.60/1.35=1.192 21.19=2.381.19=2.38199919991.601.601.60/1.60=11.60/1.60=1合计合计31.731.72024/5/22 周三61物价指数法特点：物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类资产的物价变动水平上;2024/5/22 周三623、功能价值法（生产能力比例法）寻找一个与被评估资产相同或相似的全新的资产为参照物，计算其生产能力与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。例6：某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，试估算待估资产的重置成本。2024/5/22 周三634、规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系当资产A的生产能力比资产B的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍。资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。式中：x是一个经验数据，称为规模经济效益指数在美国，这个经验数一般在0.4一1.2之间，如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。当规模经济效益指数为1时，该方法也就变成了功能价值法。2024/5/22 周三64例7：已知被评估资产生产能力为6万件/年，市场上参照物的价格为5万元，生产能力为3万件/年，该行业规模经济效益指数为0.7，求被评估资产的重置成本。？功能价值法和规模经济效益指数法计算的是复原重置成本还是更新重置成本？2024/5/22 周三655、统计分析法当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产历史成本K从会计账簿取得2024/5/22 周三66例8：对某企业的所有通用设备进行评估，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，根据估算该5台设备重置成本之和为30万元，而这5台设备的账面历史成本之和为20万元，另据查该企业所有通用设备账面历史成本之和为500万元，计算该企业通用设备类资产的重置成本。K=3020=1.5通用设备类资产重置成本500万1.5=750万元2024/5/22 周三67（七）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法2024/5/22 周三681、实体性贬值及其估算方法由于使用和自然力作用形成的贬值决定实体性贬值的因素有：使用时间使用率，也叫利用率资产本身的质量维修保养程度2024/5/22 周三69（1）观察法主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度通过观察确定新旧程度2024/5/22 周三70（2）使用年限法当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。2024/5/22 周三71例：某资产1998年2月购进，当时购进价格为265万，预计使用15年，残值为5万元。2008年2月进行评估，经计算，其重置成本为300万元。根据该资产技术指标检测发现，正常情况下每天应工作8小时，而实际上该资产每天工作7.5小时，估计尚可使用7年，计算该资产的有形损耗。2024/5/22 周三72（3）修复费用法恢复资产功能所支出的费用注：恢复到全新状态2024/5/22 周三732、功能性贬值及其估算方法（1）含义由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。主要表现为超额运营成本(物耗、能耗、工耗等）2024/5/22 周三74补充：营业利润=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用+（-）公允价值变动+（-）投资收益利润总额=营业利润+营业外收入-营业外成本净利润=利润总额-所得税2024/5/22 周三75（2）方法一：功能性贬值额=复原重置成本-更新重置成本方法二：超额运营成本的计算步聚：计算年超额运营成本计算年净超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n）2024/5/22 周三76例：对某机器设备进行评估。同类的技术先进设备比被评估设备生产效率高，可节约人工成本。评估基准日为2007年1月1日，有关资料如下表:项项目目技技术术先先进设备进设备被被评评估估设备设备年年产产量量/件件单单位人工成本位人工成本/（元（元/件）件）年人工成本年人工成本/元元10000011000001000001.2120000年人工成本超支年人工成本超支额额减：所得税（减：所得税（25%）税后年税后年净净超超额额人工成本人工成本/元元资产资产剩余年限剩余年限现值现值系数（系数（P/A，10%，5）功能性功能性贬值额贬值额/元元120000-10000=2000020000*25%=50001500053.790815000*3.7908=568622024/5/22 周三773、经济性贬值及其估算方法由于外部环境变化（宏观经济政策、市场需求、通货膨胀、环境保护等）引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。2024/5/22 周三78（1）间接计算法：例：某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求发生变化，在未来可使用的年限内，每年估计要减少生产6000台左右，规模经济效益指数为0.6，试求该生产线的经济性贬值率。2024/5/22 周三79（2）直接计算法：例：某企业一条被评估生产线年生产能力为50万件，目前单价为10元，由于市场不景气，未来使用5年期间每件产品的价格预计为8元，假设该资产收益率为10%，所得税率为33%，试计算该生产线的经济性损耗。2024/5/22 周三80综合：被评估设备建于1996年，帐面价值100000元，2001年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。？估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。2024/5/22 周三81(4)经济性贬值0(5)评估值2024/5/22 周三82（八）对成本法的评价1、从成本耗费角度评估资产价值。2、运用中一般没有严格的前提条件。2024/5/22 周三83五、评估方法的选择资产评估的市场法、收益法和成本法，以及由以上三种基本评估思路和基本方法衍生出来的其他评估思路共同构成了资产评估的方法体系。对上述方法的选择注意一下因素和条件：（1）评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型。根据上述条件，当资产评估的价值类型为资产的市场价值时，可考虑选择市场法；对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑收益法。（2）评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。每种评估方法的运用都需要有充分的数据资料作依据。2024/5/22 周三84收益法收益法市市场场法法成本法成本法含含义义原理原理基本前提基本前提具体方法具体方法优优点点缺点缺点联联系系区区别别2024/5/22 周三85练习1：某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，试确定其评估价值。2024/5/22 周三86练习2：某企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。第五年以后每年的收益为16万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率为10%。试用年金资本化法确定该企业的评估价值。2024/5/22 周三87练习3：某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。答案：6.735万元2024/5/22 周三88练习4：现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。2024/5/22 周三89练习5：被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评