产业地产城综合开发全流程操作实务与案例解析.doc

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产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解析
课程背景：
2016年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。虽然2016年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2016年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。
中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（2017年12月22日，受PPP中TOD 模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。2016年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。
2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是2016年3月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。
与此同时2017年国内两大房企创历史性记录的并购重组案进一步加速国内房企转型城市综合运营，一桩是亚洲历史上最大一单私募股权并购，2017年7月14 号新加坡上市公司普洛斯被万科领衔的中国财团，以 116 亿美元，折合人民币将近 790 亿的价格收购。另一桩大家就是大家比较熟悉的融创万达并购案，7月10日早万达商业、融创中国联合公告称，万达商业与融创中国宣布，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。2017年可以说是中国房地产企业转型升级的重要一年，各大房企针在中国新型城镇化历史性史诗般的发展中纷纷提出自身的战略定位，并大规模的开展战略定位后的区域布局。但企业在城市综合开发运营与特色小镇开发中产业运营环节薄弱的劣势逐步显现，项目开发模式、定位不清晰导致投资举步维艰、进退两难、项目搁置、开发方向迷失案例逐步增多，说到底就是企业对于产业地产开发此类业务全流程和全生命周期以及产业地产开发的核心本质内涵理解不足。例如很多房地产企业只看到华夏幸福基业模式却忽略中国还有其他的城市综合开发模式，看了华夏幸福基业的营收和利润的增长却忽略其背后在2005年到2009年期间的苦难行军。
2013年政府适时推出了政府和民营资本合作（PPP）以及政府购买服务等方式，放大投资效应。2015年李克强总理政府工作报告中提出，在基础设施、公用事业等领域，积极推广政府和社会资本合作（PPP）模式。此后地方两会中，各地也纷纷把PPP写进工作报告。 由此拉开了中国政府和社会资本合作（PPP）模式的序幕，2017年是中国PPP模式爆发增长的元年，发改委的推介项目和财政部的示范项目大幅增长，国家层面PPP项目累计投资总额达21万亿之多，各省级PPP项目也接近甚至超过万亿水平，但2017年只是PPP项目的识别、准备、采购阶段，2018年将是PPP项目采购与执行的关键之年，随着各项法规的健全，国家相关政策对于PPP模式的强制，可以说2018年才是中国PPP红利真正爆发的元年。谁抓住了这个元年，谁就掌握了这一轮投资拉动经济的脉搏。
PPP模式与城市综合开发具有天然的关联属性，那么新形势下如何进行城市开发？如何结合PPP模式应用进行城市开发？本
什么是产业地产（城市综合开发）？
如何做好产业地产产业研究？
产业规划有哪些理论？
如何以产业规划的视角观察中国经济出现的种种问题？
如果用产业规划解决这些存在的、即将发生的的问题和危机？
产业地产如何进行选址？
产业地产如何进行产业规划？
产业规划与如何进行地产开发布局？
没有产业规划的房地产企业如何利用产业规划进行产业升级，在新一轮的PPP模式、新型城镇化大潮中掘金？
产业地产与创新驱动、转型升级、互联网+、一带一路究竟有些深层次的联系？
产业地产如何进行产业导入？
如何利用产业规划将“鬼城”“睡城”变成绿色产业新城？
中国的产业地产有过哪些好的案例？
什么是新型城镇化？
新型城镇化与产业地产、特色小镇又有哪些联系？
什么是PPP模式？
PPP模式在国外应用的状况如何？
新政背景下PPP模式在2018年的中国应用前景如何？
政府力推PPP模式背后究竟有何深意？
如何在此轮PPP模式刺激下寻找自己的项目？
PPP模式与传统政府融资模式有何实质性的区别？
PPP究竟有哪些操作模式（BOT\TOT\ROT\）种种模式之间有如何关联，如何进行运用？
PPP模式有哪些融资方式？各种融资方式的优缺点如何？央企、民企、外企、政府如何在此轮新政PPP模式中探寻自己的优势与特点？
PPP模式如何进行设计，如何在协议中体现PPP模式设计的细节？
PPP模式究竟适用于哪些项目？

那么本课程《产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解析》将从新型城镇化的视角对中国产业地产的发展规律、产业规划理论、产业规划实践三个维度进行进行解析。同时利用产业规划理论与产业研究方法对城市综合开发进行产业规划和产业招商，为政府招商引资、为房地产企业带来新的经营模式、为地方解决就业与税收、为百姓创造便利生活。同时还包括PPP模式的全流程定义、PPP的实操政策解读、PPP模式发展沿革到国内PPP模式的具体应用，以及如何进行PPP模式设计、PPP如何融资、PPP补充盈利点如何挖掘、PPP的参与主体角色权益保障、PPP操作流程、PPP实务操作案例进行全方位PPP模式解析。

课程收益：
掌握城市综合开发产业规划方法与切入点
掌握城市新区运营方法
熟悉产业发展规律
掌握产业导入方法
掌握目前国家新型城镇化相关政策解读
掌握产业新城模式操作详解
产业新城典型案例解析
产业新城理论创新讲解
掌握产业地产选址方法与模型
掌握新城产业定位方法
掌握如何进行产业招商为政府带来招商项目落地
懂得利用新型城镇化模型进行区域GDP财务测算与税收测算
熟悉掌握PPP模式的全流程定义、内涵、特征，能够清晰区分真伪PPP模式
掌握国内PPP模式发展沿革与典型案例、掌握过去十年PPP模式失败的原因与成功的要素
掌握国内PPP模式中的主要依据政策与政策内涵
掌握PPP模式实际操作流程
掌握PPP模式物有所值评价报告、财政承受能力论证报告编制方法
掌握PPP模式融资模式、手段、操作流程
熟悉国内目前PPP模式的操作方式、模式、成功典型案例、失败典型案例
掌握PPP模式实际操作流程与要点
掌握PPP模式实施方案编制要点与流程

课程时间：1.5天，6小时/天
授课对象：政府、金融机构、投资公司、房地产企业、产业地产开发企业
授课方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析

课程大纲
引言
1、产业地产（城市综合开发）核心能力体系解析
2、产业地产（城市综合开发）开发全流程解析
3、中国土地分类解析
第一讲：中国的新型城镇化
一、新型城镇化的定义
1.城市化与城镇化
2.新型城镇化的意义
二、新型城镇化发展历程
1.国内城镇化发展历程
2.国际城镇化发展历程
三、新型城镇化提出的背景
1.宏观经济形势
2.中国经济增长驱动内因分析
3.当前存在的问题
四、新型城镇化的理论与政策解读
1.城镇化水平落后于经济发展水平
2.土地城镇化大于人口城镇化
3.东部城镇化大于西部城镇化
4.城镇质量有待提高
五、新型城镇化趋势解读
1.国家相关举措解析
2.部委和地方相关举措解析
六、新型城镇化智慧模型
1.WISE模式提出的依据
2.WISE模式
3.新型城镇化动因
4.WISE模式分项
七、国内城镇化区域选择
1.城市评级
2.指标评级

第二讲：产业地产开发战略选址模型
一、产业地产战略布局模型
1.城市综合开发战略布局模型
2.城市综合开发战略区域预测
二、华夏幸福基业相关操作模式与园区案例解析
1.华夏幸福的模式
2.华夏幸福的业务
3.华夏幸福盈利点分析
4.华夏幸福业务布局
5.华夏幸福模式的1.0版本到6.0版本（华夏幸福基业的升级）
6.华夏幸福模式的核心是什么
三、联东集团产业地产操作模式解析
1. 联东集团的模式
2. 联东集团的业务
3. 联东集团盈利点分析
4. 联东集团业务布局
四、总部基地模式解析
五、北科建模式解析
四、产业背景的大型企业进入城市综合开发战略选择模型解析与应用
第三讲：城市综合开发产业规划与产业定位方法
一、 产业规划定义
二、 产业规划理论
1. 区位理论
2. 增长极理论
3. 不平衡发展理论
4. 微笑曲线理论
5. 产业集聚理论
6. 总部经济理论
7. 智慧地球理论
三、城市综合开发产业定位方法
1.工艺提升发展定位
2.技术改进发展定位
3.进入新产业链发展定位
4.功能整合发展定位
5.产品创新发展定位
6.“归纳”到“演绎”产业新城规划手段
7.“功能分离”到“产城共融”的城市理论创新
8.“集聚”到“耦合”的产业组织方法创新
9.由“筛选”到“升级”的产业研究方法创新
四、城市综合开发产业规划与产业定位的操作流程
1.背景调查的方法
2.调研问卷的设计
3.数据汇总+产业规划理论+产业定位方法
4.产业链总部经济、里昂惕夫产业关联模型、土地分等定级理论
5.产业定位结果的导出
6.产业定位结果的修正
7.根据片区实际确定发展产业（政策、税收、人口、就业、土地状况、竞争调整等因素统筹）
五、中国城市综合开发产业定位实例分析
1.五矿粤东物流总部新城产业定位案例解析
第四讲：城市综合开发产业规划布局理论及模型
一、 里昂惕夫产业关联模型构建
二、 里昂惕夫产业关联模型在用地规划布局中的应用
三、 里昂惕夫产业关联模型与用地性质分配
四、 里昂惕夫产业关联模型模拟园区动态运营
第五讲 城市综合开发产业规划经济产出测算
一、 城市综合开发产业定位后的经济产出模型构建
二、 城市综合开发产业定位后的经济产出测算
三、 城市综合开发产业经济产出测算之税收、就业、人口、GDP结果导出
第六讲 城市综合开发协议保障解析
一、华夏幸福基业城市综合开发协议解析
二、某广东总部新城项目协议解析
三、某北京城市综合开发项目协议解析
第七讲 产业地产操作模式选择之PPP模式
一、PPP模式的定义
1.国际上PPP模式的定义及PPP模式全流程操作框架解析
2.国内PPP模式最新政策解读
1）50号文解读
2）62号文解读
3）87号文解读
4）92号文解读
5）192号文解读
6）一行三会新资管政策解读
3.PPP模式的三大关键词
1）项目运营
2）社会资本
3）公共产品
二、PPP模式提出的背景
1.地方政府债务产生、兴起、演变与归宿
2.地方政府融资平台转型之路
三、PPP模式实务操作流程
1.PPP模式操作项目性质解析
2.PPP模式物有所值评价
3.PPP模式财政承受能力论证
4.PPP模式实施方案编制
四、产业地产PPP模式操作子模式解析
1.BOT模式
2.TOT模式
五、产业地产PPP模式融资渠道
1.政策性银行
2.商业银行
3.保险公司
4.证券公司
5.信托公司
6.产业基金与城市发展基金
六、产业地产PPP项目融资理论与实践
1.PPP项目无担保的融资特性及方式
2.PPP项目融资操作流程图（股权融资、债权融资）
3.PPP项目融资之股权与债权、直接与间接、私募与公募
第八讲：城市综合开发产业导入策略
一、城市综合开发产业导入的关键点解析
二、城市综合开发产业导入渠道分析
三、城市综合开发产业导入之产品设计
四、城市综合开发产业导入小工具介绍
五、城市综合开发产业导入模式解析
六、产业招商实务

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