房地产开发企业收入确认的判断误区.doc

房地产开发企业收入确认的判断误区一、关于收入确认时点商品房作为不动产，在进行买卖交易过程中，很大程度依赖相关法律、法国的制约和保护。那么在什么时点确认房地产开发企业收入呢?通常情况下，有两种标准来判定房屋实现所有权的完全转移，即法律标准和专业标准。法律标准认为是房屋的产权归属清楚，房屋的所有者拥有合法的产权证明;专业标准认为是按照收入准则确认收入“四个条件”的判定要求执行。以上两项不同标准可能给财务人员带来判定误区。例如：在期房采用预售方式时，销售方与购买方通过商品房买卖合同的约定，房屋已经销售给了购买方，且购买方通过相关的付款方式开始履行付款义务，理论上可以认为房屋的所有权和主要风险、报酬转移给了购买方，企业财务人员可能会提前确认当期的收入。但根据收入准则的规定，要确认当期收入还必须同时具备其他几个条件;房屋已竣工，且取得验收备案证明;向购买方办妥房屋的交接手续;与购买方办理完财务结算;实际或将发生的成本能可靠计量。二、关于商品房屋交付条件房地产开发企业虽然在商品房的销售环节在商品房买卖合同中约定了房屋的交付条款，但因企业的财务人员不是建筑工程类专业出身，对相关建筑工程知识掌握不够全面，造成对竣工验收备案的相关支持性文件的收集与审核会出现纰漏，从而在确认当期收入是产生了判定性的失误。或者，企业财务人员根据企业的经营业绩的需要，在不具备房屋交付条件的前提下，故意弄虚作假，提前自行判定确认当期的收入。三、关于商品房买卖合同在实践中，可能存在房地产开发企业认为，只要在商品房买卖合同中约定了交房时间，到时无论购房方是否履行了办妥房屋交接手续，都应该认定购买方已经接受房屋，达到当期收入确认的条件，从而提前确认当期收入。或商品房的买卖双方虽然在合同中约定通过信函、电话、媒介等方式告知购买方，在一定期间内不办理房屋交接手续，视同购买方收房，但企业为了滞后确认收入，判定购买方没办妥交接手续而不确认当期收入。四、关于商品房价款的可靠计量根据我国城市房地产管理法的相关规定，满足一定条件后，房地产开发企业可以对购房方进行预售。那么，在商品房的预售阶段，买卖双方会根据政府相关部门委托专业机构出具的预测面积，在买卖合同中约定房屋的暂定售价。房地产开发企业的财务人员可能会认定该价格已经能够可靠计量，从而在房屋的实测面积还没确定，以及没与购买方进行财务结算前，利用暂定价格作为当期收入确认条件，提前进行会计计量和报告。五、关于商品房销售回款在商品房销售回款环节上，有些房地产开发企业认为房屋销售后，在全部房款到达企业账户后，才可判定确认当期收入。忽略了收入准则中经济利益很可能流入企业的要求，造成判定收入确认条件的误区，还有人利用所谓的“谨慎性”原则的，达到滞后确认收入的目的。六、关于商品房开发成本房地产开发企业开发的商品房相关成本应可靠计量才能确认相应的收入。但在实践过程中，有些企业认为相关成本可靠计量，必须是实际已经发生并可以计量的，才能作为收入计量和报告的依据，从而滞后确认和计量当期收入，忽略了房屋开发成本滞后的特征。其实，企业除了使用实际发生的费用支出外，还会使用大量估计数据。已经竣工验收的房屋成本，可从公司会计记录中取得。而未完工的基础配套设施、公共配套设施成本支出，则需要预估。这些估计数据可视为“成本能够可靠计量”。