中粮地产北京西单大悦城管理系统规划-.ppt

西西单大悦城管理系大悦城管理系统规划划2007.05.081目目 录l前期工作前期工作进展展l典型案例研究典型案例研究华润万象城（深圳）万象城（深圳）上海来福士广上海来福士广场（上海）（上海）其它走其它走访案例（丰案例（丰联广广场、中关村、中关村购物广物广场）l大悦城大悦城项目目组织框架、流程框架、流程预计大悦城管理系大悦城管理系统规需求分析及主要功能模需求分析及主要功能模块划分划分实施施计划划l财务管理管理规划划2前期工作前期工作进展展3前期工作前期工作进展展l管理系管理系统规划的思路划的思路不从零开始不从零开始借借鉴标杆企杆企业的做法，根据自身特点的做法，根据自身特点进行改行改进遵循：遵循：“成熟系成熟系统-框架、流程框架、流程-大悦城系大悦城系统”的方法的方法4前期工作前期工作进展展l案例研究：案例研究：l与与专业公司接洽：公司接洽：软件公司：科件公司：科传、丰益、富基、丰益、富基硬件公司：硬件公司：IBM、NCR、海信、海信l参参观考察及考察及访谈：丰丰联广广场北京中关村北京中关村购物中心物中心5华润万象城（深圳）万象城（深圳）案例研究（一）案例研究（一）6华润华润万象城（深圳）案例研究万象城（深圳）案例研究项项目目简简介介组织组织框架、流程框架、流程管理系管理系统规统规划划收收银银体系体系管理系管理系统统模模块块划分和基本功能划分和基本功能实实施施计计划（划（时间时间、人、人员员架构）架构）华润华润万象城系万象城系统统缺点缺点7华润华润万象城万象城项项目目简简介介华润华润万象城万象城项项目位于深圳湖金融商目位于深圳湖金融商务务区区业态业态涵盖零售、餐涵盖零售、餐饮饮、娱乐娱乐、办办公、酒店和居住公、酒店和居住总总建筑面建筑面积积万平方米，商万平方米，商业业部分建筑面部分建筑面积积.万平方米万平方米整体分割整体分割为为300余商余商铺铺，家餐，家餐厅厅，个，个电电影放映影放映厅厅和冰和冰场场主力店包括：主力店包括：Esprit、NOVO、i.t、运、运动动100、王子、王子饭饭店、店、Azona餐餐饮类饮类商商铺铺包括包括Starbucks、百盛集、百盛集团团下属餐下属餐饮饮企企业业（Pizzahut、塔可塔可钟钟、KFC、日本、日本-和民居食屋等）和民居食屋等）现现开开业业商商铺铺占占总总商商铺铺数量的数量的908华润华润万象城万象城组织组织框架、流程框架、流程管理管理层行政财务二期开发物业管理公司(保安-保洁-工程)公寓管理公司（分公司）工程合约运营部招商部推广部IT部商商场 写字楼写字楼管理中心管理中心9华润华润万象城租万象城租赁业务赁业务流程（一）流程（一）10华润华润万象城租万象城租赁业务赁业务流程（二）流程（二）11华润华润万象城万象城结结算算业务业务流程（三）流程（三）12华润华润万象城收万象城收费业务费业务流程（四）流程（四）13华润华润万象城万象城VIP系系统业务统业务流程（五）流程（五）14华润华润万象城信息系万象城信息系统业务统业务流程（六）流程（六）15华润华润万象城管理系万象城管理系统规统规划划16华润华润万象城收万象城收银银体系体系涵括如下方式：涵括如下方式：自主收自主收银（使用（使用POS的租的租户，在，在联网状网状态下可直接下可直接传至后台）至后台）销售接口上售接口上传（上上传销传销售数据文件到系售数据文件到系统统后台后台）手工手工报表（表（提交日或月提交日或月销销售售报报表，人工表，人工录录入入销销售数据售数据）17管理系管理系统统模模块块划分和基本功能（招商）划分和基本功能（招商）招商部招商部租户信息管理铺位信息管理租约信息管理18管理系管理系统统模模块块划分和基本功能（招商）划分和基本功能（招商）租租约违约记录的的维护 记录租租约谈判判过程关程关键进度度查询即将到期即将到期铺位来位来查询租租约到期情况到期情况 租租约信息信息 租约编号：CRCSZ04-LA001-(01.01 租约类型：租户号：0001 （租 户名称：）铺位号：租约签署日期：（dd-mm-yyyy）租约起始日期：（dd-mm-yyyy）租约截止日期:（dd-mm-yyyy）租赁期限：（月）租户经营种类：状态：租约文件存放路径：(多个文件)租赁保证金：（元）参考号：租金条件：收费编号 描述 计算生效日期(dd/mm/yyyydd/mm/yyyy)结算 代码 结算方式描述 结算期限时间 结算期限单位 结算组别 滞纳金比率（）01 免租 01/02/200228/02/2002 R001 免租 1 月 001 0.00 02 固定租金 01/03/200231/01/2003 R002 月租金 1 月 001 0.0003 03 物业管理费 01/02/200201/05/2004 R003 物管费 1 月 001 0.0002 04 免租 01/02/200328/02/2003 R001 免租 1 月 001 0.0003 05 固定租金 01/03/200301/05/2004 R002 月租金 1 月 001 0.0003 铺位信息位信息 新增结算代码 租租户信息信息 租租约的增、改，的增、改，维护19管理系管理系统统模模块块划分和基本功能（划分和基本功能（财务财务）财务部部销售数据接收售数据接收销售预算维护结算组别维护财务结算 财务核销 财务催缴20管理系管理系统统模模块块划分和基本功能（划分和基本功能（财务财务）按月按月维护每个每个铺位位销售品售品类的的销售售预算算不用做到每日改为“铺位”铺位名称21管理系管理系统统模模块块划分和基本功能（划分和基本功能（财务财务）设定不同的定不同的结算算组别，生成的，生成的结算算单 结算算组别维护 名称名称 ：结算算组别行号行号 代代码 描述描述1 1001001固定租金及其它固定租金及其它费用租用租约结算算2 2002002抽成租金抽成租金结算算3 3003003代代销租租约收收费根据根据结算算单核核销各种已各种已缴收的收的费用用结算单号收费项目应收金额对欠欠缴费用租用租户发出一、二次催出一、二次催缴单22管理系管理系统统模模块块划分和基本功能（推广部）划分和基本功能（推广部）会会员信息管理信息管理积分、兑换赠品管理场地管理广告位管理活动管理推广部推广部23管理系管理系统统模模块块划分和基本功能（推广）划分和基本功能（推广）会员资料管理不同店铺不同积分规则，兑换积分换购管理记录，可查库存24华润华润大厦（租大厦（租务务）单元租户管理单元信息管理单元租约管理华润大厦报表25管理系管理系统统模模块块划分和基本功能（划分和基本功能（华润华润大厦大厦-租租务务）租户信息管理位置维护：万象城单元由一个或多个门牌组成位置（位置（门牌号）牌号）维护 位置位置编号：号：建筑面建筑面积：（平方米）（平方米）楼楼层：单元状态信息单元出租历史信息26管理系管理系统统模模块块划分和基本功能（划分和基本功能（华润华润大厦大厦-租租务务）华润大厦租金情况报表580出租率 约 96.67%保证金明细表27华润华润万象城系万象城系统实统实施人施人员员架构架构28华润华润万象城系万象城系统实统实施施进进度表（度表（2004.6.23-10.23）29华润万象城系万象城系统缺点缺点推广部模推广部模块块部分功能部分功能较较弱弱人流客流人流客流统计统计系系统统缺失缺失POS-AD模模块块缺失缺失报报表内容与格式建立需逐步改表内容与格式建立需逐步改进进30来福士广来福士广场（上海）（上海）案例研究（二）案例研究（二）31来福士广来福士广场场（上海）案例研究（上海）案例研究来福士广来福士广场场（上海）（上海）简简介介业务业务流程分析流程分析32上海来福士广上海来福士广场项场项目目简简介介英文名称：英文名称：Raffles City 位于上海市中心，位于上海市中心，紧紧靠人民广靠人民广场场和南京路步行街和南京路步行街 业态业态涵盖零售、餐涵盖零售、餐饮饮、娱乐娱乐、办办公公总总建筑面建筑面积积达达13万平方米，商万平方米，商铺铺面面积约积约5万平方米万平方米为为新加坡在沪最大投新加坡在沪最大投资项资项目目 33来福士广来福士广场场（上海）装修流程（一）（上海）装修流程（一）34来福士广来福士广场场（上海）装修流程（二）（上海）装修流程（二）35其它走其它走访案例（北京）案例（北京）案例研究（三）案例研究（三）36其它走其它走访访案例案例-丰丰联联广广场场北京丰北京丰联联广广场场的的经验经验是大力是大力发发放会放会员员卡，会卡，会员员卡有打折、回卡有打折、回馈馈或或赠赠送礼品、定期送礼品、定期举办举办活活动动和享受和享受贵宾购贵宾购物礼遇等功能，所以他物礼遇等功能，所以他们们和租和租户签户签有三个合同，即主体合同（商有三个合同，即主体合同（商铺铺租用合同）、租用合同）、团购团购合同、合同、会会员员卡合同。卡合同。目前，丰目前，丰联联广广场场已有已有3.5万会万会员员，正式会，正式会员员1.6万，会万，会员员消消费费占据了占据了商商场营业额场营业额相当大的一部分，它相当大的一部分，它为为商商场场推广推广统统一一POS机奠定了机奠定了坚坚实实的基的基础础。37其它走其它走访访案例案例-中关村中关村购购物广物广场场中关村广中关村广场购场购物中心的物中心的经验经验是是积积极推广极推广团购团购、储储蓄卡服蓄卡服务务。中关。中关村村购购物广物广场场在开在开业业前招商前招商时为时为了尽快招了尽快招满满商商铺铺，在，在谈谈判判时处时处于劣于劣势势地位，所以在地位，所以在120余位商余位商铺铺中，只有一半左右使用商中，只有一半左右使用商场场提供的提供的POS机，机，这样给这样给商商场场的数据采集和商的数据采集和商场场的管理的管理带带来很多不便。后来很多不便。后来他来他们们在在团购团购和和储储蓄卡服蓄卡服务务方面加大了力度，租用商方面加大了力度，租用商场场POS机的机的商商铺营业额铺营业额因此大幅提升，因此大幅提升，给给商商铺带铺带来了好来了好处处，所以一开始抵制，所以一开始抵制使用商使用商场场POS的很多商的很多商户户主主动动找到商找到商场场要求参加商要求参加商场统场统一筹划的一筹划的团购团购和和储储蓄卡活蓄卡活动动，主，主动动提出租用商提出租用商场场提供的提供的POS机。机。其操作流程是：商其操作流程是：商场销场销售售储储蓄卡，或蓄卡，或举办团购举办团购活活动动，收到客，收到客户户消消费费或或购购物款物款给给客客户户开具开具发发票，客票，客户户到商到商铺铺消消费费后，商后，商铺铺凭凭POS机机打印的小票和打印的小票和给给商商场场开具的开具的发发票定期到商票定期到商场进场进行行结结算。算。38租租户跑跑单、作弊技、作弊技术解决方案解决方案通通过查过查看看销销售售报报表追踪那些大宗或多次表追踪那些大宗或多次进进行退行退货销货销售售动动作的租作的租户户通通过查过查看接口看接口传传来的来的销销售数据，售数据，监测监测异常异常销销售数据。譬如售数据。譬如销销售数售数据中重复据中重复产产生退生退货货数据、数据、销销售笔数、售笔数、销销售金售金额额与与实际实际人流人流严严重不重不符等。符等。要求所有通要求所有通过过接口接口传传送数据的租送数据的租户户将自将自动传动传送数据机制一并嵌入送数据机制一并嵌入其其销销售系售系统统中的中的日日结结动动作，以防止作，以防止销销售人售人员篡员篡改改销销售数据，杜售数据，杜绝绝采用采用mail、软盘软盘、USB等方式等方式传传送送销销售数据。售数据。通通过销过销售售报报表表监测监测是否有租是否有租户户每天只每天只录录入一笔或几笔入一笔或几笔销销售售资资料料进进入入POS系系统统，严严格杜格杜绝绝此此类类情况情况发发生。（生。（这这种情况出种情况出现现在既用自在既用自己己POS系系统统的又用的又用mall的的POS系系统统的租的租户户中）中）39大悦城大悦城项目目4041大悦城筹大悦城筹备备期期组织组织架构架构招商推广部公寓写字楼部工程部(合约部)行政人事部财务部物业筹备部执行董事董事长运营筹备部经营管理管理层4142大悦城大悦城经营经营期期组织组织架构架构写 字 楼 部行政人事部执行董事董事长物业管理部招 商 部运 营 部物业公司保安 保洁客服 工程停车场管理绿化推 广 部财务部(I T部)（分公司）公寓管理公司公 寓 部注注释：可以考：可以考虑写字楼部和公寓部合并写字楼部和公寓部合并为一个部一个部门经营管理管理层42大悦城流程大悦城流程预计预计 将将华润万象城与来福士广万象城与来福士广场业务流程下流程下发到各相关到各相关职能部能部门进行行评析，并根据自身析，并根据自身业务特点与特点与业务流个性化流个性化处理、按部理、按部门反反溃至系至系统分析会分析会议，确定大悦城流程。，确定大悦城流程。43u商品编码定义u订/进/销/存/盘/损/溢u日常收银及销售u销售分析和库存分析u调价/促销u考勤大悦城管理系大悦城管理系统规需求分析需求分析管理管理层资金金/财务商商户二二商商户N N商商户一一 顾客客l多种数据分析u商户分析u顾客分析u业种分析代替传统银行POSPos终端端银联金金卡系卡系统招商运招商运营商铺管理租户管理租约管理招商进度管理租约到期警报写字楼/公寓房间管理租户管理租约管理招租进度管理租约到期警报推广推广 广告位管理 场地出租管理 会员卡管理 会员积分和奖励管理 活动管理保洁管理 派工管理 保安管理工程维修物物业管理管理前台销售数据接收销售预算维护结算功能核销管理滞纳金的计算催缴单管理4445大悦城管理系大悦城管理系统规需求分析及主要功能模需求分析及主要功能模块划分划分写 字 楼 部行政人事部管理层物业管理部招 商 部运 营 部物业公司推 广 部财务部（I T部）（分公司）公寓管理公司管管理理架架构构软件件系系统架架构构写字楼推广管理收银管理租约管理POS系统商业运营软件泊车系统OA财务软件物业软件公寓软件综合管理系统45管理系管理系统统模模块块划分划分写字楼租写字楼租务楼楼层维护单位位维护租租户资讯维护租租户谈判判记录租租户进场装修装修记录招商招商轮候候租租约维护单位状位状态查询租租约到期到期报警警报表表单位出租位出租历史史资讯报表表租租户谈判判进度分析度分析租租户公司公司资质分析分析租租户公司公司业态种种类分析分析租租赁情况情况报表表保保证金明金明细报表表财务销售售预算算维护租租约浏览广告位租广告位租约维护场地租地租约维护办公楼租公楼租约维护结算算结算收算收费编码维护结算收算收费组别维护后台文件附注后台文件附注维护按按销售售阶段抽成率段抽成率维护结算方式算方式维护租租约结算管理算管理不不规则收收费维护租租约结算管理算管理租租约结算算报表表租租约结算付款算付款结算付款算付款维护结算付款算付款报表表逾期付款逾期付款罚款款记录催催缴(第一次第一次)催催缴(第二次第二次)系系统设定定用用户管理管理货品品维护租租务 楼楼层维护铺位位维护租租户资料料维护租租户谈判判记录维护租租约维护租租户违约维护铺位状位状态查询租租约到期到期报警警报表表单位出租位出租历史史资讯报表表 推广广告推广广告广告位广告位维护场地地维护广告位元租广告位元租户资讯维护广告位租广告位租约维护场地租地租约维护场内活内活动管理管理维护顾客管理客管理顾客客级别维护积分分/金金额比率比率设定定金金额/积分比率分比率设定定贵宾资料料维护顾客客标签列印列印贵宾积分分调整整维护复制复制贵宾资料料VIP会会员失效失效维护报表表推广推广报表表贵宾销售售报表表各各类报表表 每日店每日店铺核核对报表表销售售报表表销售毛利售毛利报表表贵宾销售售报表表差异差异报表表4647大悦城主要模大悦城主要模块和功能（和功能（铺位租位租赁）注注释：可按楼：可按楼层平面平面图查询相关租相关租约及及铺位信息。位信息。47大悦城主要模大悦城主要模块块和功能（和功能（结结算算单单）注注释：可按不同可按不同铺位与周期位与周期进行抽成租金等行抽成租金等结算并出据算并出据单据。据。48大悦城主要模大悦城主要模块块和功能（和功能（报报表一）表一）注注释：按楼按楼层、业态、POS机形机形态查看某一天的看某一天的销售数据。售数据。49大悦城主要模大悦城主要模块块和功能（和功能（报报表二）表二）注注释：按楼按楼层、业态、POS机形机形态查看某一看某一时段内段内销售数据。售数据。50大悦城主要模大悦城主要模块块和功能（和功能（报报表三）表三）注注释：按楼按楼层、业态查看某几个月内看某几个月内销售数据及坪效。售数据及坪效。51大悦城主要模大悦城主要模块块和功能（和功能（报报表四）表四）注注释：按楼按楼层、业态查看某一看某一时段内各种付款方式的段内各种付款方式的销售数据。售数据。52大悦城大悦城实实施施计计划划计划划实施周期施周期为六个月，即（六个月，即（2007年年5月月 2007年年-11月）月）建建议划分划分为四个周期即四个周期即1）系）系统甄甄选、合同、合同签订（软硬件招硬件招标、采、采购）2）需求分析）需求分析3）系）系统实施（信息系施（信息系统、网、网络系系统、POS系系统）4）开）开业保障（保障（压力力测试、期初数据、期初数据导入、模入、模拟结算、开算、开业）53大悦城大悦城财务管理管理规划划54财务本部管理范本部管理范围：公司整体、商公司整体、商场、写字楼、合并公寓分公司的、写字楼、合并公寓分公司的帐务公寓的公寓的财务人人员招聘、管理：招聘、管理：财务本部和公寓管理公司共同本部和公寓管理公司共同进行，以行，以财务本部本部为主主物物业公司公司财务人人员招聘、管理：以物招聘、管理：以物业公司公司为主，主，财务本部有建本部有建议和人事否决和人事否决权财务管理框架管理框架财务财务本部本部公寓公寓财务物物业财务会计主任（1人）成本主任(1人)收入主任（1人）总出纳（1人）收货员（1人）库管员（1人）餐厅收银（2人）财务经理会计主管出纳55财务管理政策管理政策财务管理政策：管理政策：统一管理：一管理：统一一软件、件、财务制度、制度、财务人人员管理；管理；收支两条收支两条线，所有收入集中的收取，保，所有收入集中的收取，保证资金安全；金安全；资金按照金按照预算算拨付，帮助控制成本。付，帮助控制成本。对于公寓和物于公寓和物业公司的公司的财务管理：管理：体体现既能管得住，又不妨碍管理公司和物既能管得住，又不妨碍管理公司和物业公司公司的的职能和能和优势发挥。56