地产企业销售收入的确认.doc

地产企业销售收入的确认A股中报预告大幅盈利的公司，其中增长最迅速的是深物业A，净利润增长幅度5757.00%，半年报净利润高达29,700万元。为什么增长这么迅速呢？小展查看了一季报“公司报告期实现营业收入为1,038,683,462.42元，比上年同期增加429.73%，主要原因为：公司前海港湾花园项目报告期部分实现结算，报告期项目合计结算面积同比增加使得房地产业务收入增加所致”。地产公司的收入确认时间一般以商品房结算，交付客户为时点确认收入。一般来说交付的时候，就会有大量住房交付，但是销售的时候是一套一套销售的。这样造成一个结果就是，很长时间没有收入，一有收入就是大额的利润。怎么办呢？小展意向天开的想，既然现在是交付房屋确认收入，那能不能在收到全额房款的时候就预估成本确认收入呢？毕竟都已经收到钱了，客户退房概率极低。我们看一下一般准则关于收入确认的原则：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。第一点，商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，房屋价格涨跌都由买房人承担。符合第一点第二点，其实只是在建房子，但是没有享有管理权，最终管理权还是在业主。第三点，收入的金额能够可靠地计量，第四点相关的经济利益很可能流入企业。已经全款收到钱了，收入金额可以靠确认，经济利益已经流入。第五点，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。一般房地产公司都签的总包合同，在项目施工的初期可以预算出一个成本。工程施工企业也是根据成本预算确认收入和成本的，那么房地产企业更可以了。这么说是不是可以收到全款即确认收入？有人会说，这个商品没有完成，还有可能烂尾，不能确认啊？那能不能这样，反正建造公司也是专业化的建筑公司，建造完成与否与开发商相关的只有资金。那么只要开发商按照剩余开发需要的资金存一个银行账户。是不是就可以保证项目的完工？当然这有些问题，但是一次性确认这么多收入是不是有点不合理？至少按照完工百分比法确认吧？其实现在房地产公司也可以把销售收入提前确认，只要把项目公司卖给其他公司就可以了。一个销售额10亿元的项目已经销售完毕，只需要继续建设就可以了。后续建设成本是很容易估计的，比如说合同2亿元，那么我给其他企业2.5亿元。这样就可以了，后续这个企业自己负责吧！两方都获利，一方可以当即确认利润，另一方先拿到了钱，以后按照合同支付工程款，稳赚一笔钱。这个交易具有商业实质，双赢啊！利润调节相当随意啊！而且在现行制度下也很合理啊！我们来看看谁会这样操作？等到那时，你们再看我说的按照收到全额房款确认收入是不是有点合理性。