北京LOFT产品研究final.pptx

北京LOFT产品研究一、loft产品的发展1、loft起源与发展Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。20世纪40年代loft居住生活方式首次在美国纽约出现。20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。在我国loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方庭、远洋新干线等loft项目，loft公寓已经逐渐走向成熟。2、loft定义loft概念Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下，存放东西的阁楼”。但现在所谓loft所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。”Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。2024/5/22 周三1Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。类似产品概念Soho-small office&home office的缩写，泛指在家办公或小型创业者，实际上就是自由职业或自由职业者的意思，特色是自己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的soho是指具有自由办公的空间。3、北京loft发展轨迹2000年9月底，中原地产首次推出了基于loft的项目。现代城紧跟其后。2002-2005年，loft产品层高没有限制，一般都比较高，最低5.2米，但发展一直比较缓慢，loft产品供应不多。2006年，北京对loft产品户型的层高做了明确规范。2008年，loft项目集中上市（根据统计，目前北京在售的商业立项的loft项目达20多个。）4、loft政策法规（北京地区）2006年，北京市规划委员会下发的容积率指标计算规则（市规发【2006】851号），对loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。物物业类型型层高（米）高（米）住宅4.9办公5.5商业6.12024/5/22 周三2二、北京loft产品现状情况1、loft产品分布北京loft楼盘分布loft区域分布特征多数紧邻地铁，周边通达城市的多条公交线路，出行通达便捷。地处城市核心商圈，或位于高新科技园区域。一般位于城市居住成熟区域，周边配套设施完善。2、loft价格根据市场上在售的项目，普遍呈现高单价，低总价的特征。Loft的挑高虽比一般的产品要高，空间使用率比普通产品高，但由于大多数loft项目是以商业立项，与同区域同品质的普通产品比较单价上没有很大区别，很多loft项目是以低总价锁定目标客户群。市场上，有少数loft是以住宅项目立项，这种产品的价格，与2024/5/22 周三3同区域同品质的普通产品比较，一般要高出17%-60%。所以，loft产品的产权年限成为了项目价格的分水岭，低总价成为了loft产品导入市场的有力销售法宝。三、loft产品特性分析1、户型种类开敞式户型：类似soho的概念，空间完全开放、五分个，层高在2.95米左右。楼中楼户型：一户居室中层高达到4米以上，可分为两层，形成楼中楼形式，但又与复式和错层不同，总有一层控制在2.2米以内，不计入建筑面积。从几十平方米到上百平方米不等。2024/5/22 周三42、户型要素Loft作为一种细分产品，具有以下独特的户型元素。层高:以住宅立项的loft，需在4.9米以内，而办公立项个商业立项的loft，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商承诺的“买一层送一层”才合法有效。空间:Loft结构与平层结构的最大区别就是拥有灵活的空间，独特的挑空设计既节省了实际空间又可以按自己的意愿灵活安排摆设，不必受平层空间的拘泥。隔层:Loft刚开始在北京出现时，最典型的特点是开间固定，层高5米多，自己去隔，当loft到纯住宅时，出现了谁去做隔层的问题，购房者又面对怎么隔，隔出来符不符合安全，最后所有的消费者都委托开发商隔。当层高出现限制的时候，又出现了一个大的问题，就是4.9米怎么分，房子净高也就是4.7米，去掉楼板就是4.5米左右，分两层非常的为难，当上层不够2.2米就非常压抑。楼梯:Loft空间关系有横向关系和纵向关系，室内楼梯成为衔接横向关系与纵向关系的重要部件，楼梯成为了上下空间很重要的装饰物和必要的交通通道，只有美观和实用结合的楼梯才能体现loft产品与众不同的产品品质。3、户型功能分区Loft户型上下都要兼顾，首先要考虑的便是上下高度配合问题，现在通行的做法便是客厅挑空。从一层整体来看，户型立体感较强，一层客厅空间挑高一般3.9米6米，大部分都为开放式，业主可以把空间随意设计。2024/5/22 周三5 由于loft面积小，建筑一般 采用点式楼结构，所以loft采光通风效果较差，目前新开盘的loft在户型上都有改进，部分户型设计在楼板里，加强了产品的舒适度。二层一般设有卧室，如果二层面积较大则会独立设计卫生间，保证了私密空间同时又提高了夜间如厕的安全性。4、北京loft户型特点天鹅湾四期70年产权户型面积45-80平米共两个单元，每单元两梯七户4.85米层高，底层层高2.65米，上层层高2.2米。170%得房率。厨房可通燃气。户型采用大开间、短进深的格局，确保居住的享受性与舒适度。户内均以面积宽大的起居厅为中心，设置卧室、厨房均能采光，黑卫生间。居住空间置于套型南侧采光面，北侧主要布置厨卫等餐厨功能空间毛坯交房2024/5/22 周三6美利山（40年产权）户型建筑面积41-57平米，套内面积26-39平米。三梯16户130%使用率4.8米层高，底层层高2.45米，上层层高2.35米。精装交房2024/5/22 周三7美利山样板间大飘窗地热采暖只有一房一厅，户型小2024/5/22 周三8 首城双景（40年产权）户型建筑面积76平米4.9米层高，下层净高2.3米，上层净高2.2米客厅全挑空，主卧宽敞，黑次卧黑卫生间，地面抬高6，同层排水，无主立管开敞式厨房，无燃气钢筋混凝土楼板，300厚楼梯宽700，镂空踏步宽220采暖中央空调精装交房2024/5/22 周三9a M5朗峰（住宅立项70年产权）户型建筑面积75平米4.89米层高，下层净高2.45米，上层净高2.2米客厅全挑空，主卧宽敞，次卧宽敞有窗黑卫生间，平地开敞式厨房，有燃气，有窗，餐厅大，形成独立空间楼板250厚楼梯宽800，实心踏步，直跑，下方放置冰箱采暖上下均装暖气片毛坯交房三房两厅，入户有一间书房阳台4.89米高，无封闭立面上两户型间预留一整列空调百叶整个项目都有内天井，所有卧室都可开窗空间舒适度很高2024/5/22 周三10厨房餐厅及宽敞的客厅 客厅上空 客厅上空主卧部分一层书房 主卧 次卧2024/5/22 周三11b M5朗峰（住宅立项70年产权）户型建筑面积55平米4.89米层高，下层净高2.45米，上层净高2.2米客厅全挑空，主卧宽敞，次卧宽敞有窗黑卫生间，平地开敞式厨房，有燃气，有窗，餐厅大，形成独立空间楼板250厚楼梯宽800，实心踏步，直跑，下方放置冰箱采暖上下均装暖气片毛坯交房两房两厅，入户有一间储物间阳台4.89米高，无封闭立面上两户型间预留一整列空调百叶整个项目都有内天井，所有卧室都可开窗各空间都略窄于75 户型2024/5/22 周三12厨房 客厅上空 客厅厨房餐厅 主卧 次卧2024/5/22 周三13 COCO MOMA（40年产权）户型面积110平米(2层)4.2米净高，客厅2米，楼上主卧1.85米，榻榻米1.4米，客厅半挑空，卧室均开敞黑卫生间，3卫。厨房无燃气，主卫穿过厨房楼板250厚采暖天棚采暖制冷系统，地面新风置换，卫生间回风地面火烧石，公共空间内墙洞石，外墙航空用铝板。2024/5/22 周三14客厅侧边主卧客厅楼梯侧边2024/5/22 周三15 中弘.北京像素（50年产权）户型面积55平米4.89米层高，下层层高2.45米，上层层高2.44米客厅半挑空东西朝向厨房有燃气，可采光通风楼板120厚采暖暖气片双卫毛坯交房标准层29户2024/5/22 周三16K2.百合湾（50年产权）户型面积47平米5.4米层高，上下层净高均为2.6米客厅无挑空南北朝向，东、南均采光厨房通燃气，可采光通风楼板120厚两层均有阳台一层窗户顶部预留400高预埋空调管线，此处低于2米2算一半面积，二层此处为一大飘窗赠送面积。采暖暖气片未安装双卫，同层排水毛坯交房标准层3梯14户二层除卫生间装墙体，其余部分均为开敞，用户自己隔墙。户内楼梯只留洞，需用户自己安装。2024/5/22 周三17厨房客厅餐厅2024/5/22 周三18青年汇（50年产权）户型面积64平米4.89米层高，上下层净高均为2.2米客厅局部挑空南或北朝向开敞式厨房无燃气楼板100厚采暖暖气片交房时上、下层每间房安装。双卫，安装2件套毛坯交房标准层4梯30户二层卧室宽敞，客厅上空装栏杆，用户可自行安装地板将客厅上空封死二层除卫生间装墙体，其余部分均为开敞，用户自己隔墙。户内楼梯交房时安装好。客厅角落挖出一间通高封闭的空调设备间，安置上、下两层的空调管线及外挂机。2024/5/22 周三19一层客厅及厨房2024/5/22 周三20客厅上空及卫生间2024/5/22 周三21Loft户型特点总结根据以上项目分析，目前北京市场中loft一层建筑面积不超过75，45-65居多。层高以4.9米分析，一般是下高上低，也有平均分的，下高户型多见于客厅无挑空，平均分适用于客厅全挑空户型。夹层楼板一般做钢结构，墙体留预埋件，后期用螺栓连接。客厅建议全挑空，4.9米层高，如果客厅净高低于2.5米，再加吊顶，会感觉很压抑。厨房与餐厅布置较为灵活，有的夹在中间，有的进门就设置，厨房均为开敞式，多数厨房不开窗，商业立项的厨房没有燃气，住宅立项的厨房均通燃气，厨房设窗的会在立面多出一条窄的凹槽，在这里推荐M5朗峰的厨房，该厨房餐厅为一整体空间，可开窗并通燃气，业主可自行分隔厨房为一独立空间。户内楼梯毛坯交房可只留洞，如设一般设置200厚踏步13级，700宽，220进深的踏步，建议用L型，转角处可分3级。采暖的做法有暖气片、中央空调跟地暖三种。地暖会减少净高，建议做暖气片，管道预留通至上层，交房时每间房间均安装暖气片。卫生间做同层排水可不用上下楼层对应，位置可调整，如不做同层排水需上下对应。综上，个人认为想买LOFT的业主定位应该是年轻人，正处于置业的过渡期，或不愿与家长住在一起，强调独立的空间，对空间的私密性跟个性要求会比较高，应该不需要太多卧室，目前一层卧室建议只做示意，不需做墙体，住户可自行改造此区域，样板间可作灵活拆卸的隔断，客厅部分的高度比较低，会略显压抑，在空间舒适度上需要调整，建议做全挑空，户内楼梯尽量节约面积，结合布置部分家电，提高可利用的空间，卧室不宜做太小，不应将平层的卧室概念应用在loft上，这样便失去了loft的意义跟竞争力，二层除卫生间外可以不用做墙，由住户自行划分空间，可做些赠送面积，我们创造的居住产品应该在空间感跟灵活性上有所突破。材料及立面如无特殊品质要求，建议与整体项目保持一致。2024/5/22 周三225、loft产品装修由于loft户型面积小，装修设计相对困难，所以开发商通常设计好格局，通过样板间来吸引客户。精装修标准（以金地名京为例，装修标准3000元/平米）厨房：地面：优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌）墙面：优质墙砖（诺贝尔或相同档次品牌）洗衣机：西门子或相同档次品牌冰箱：西门子或相同档次品牌抽油烟机：西门子或相同档次品牌烤箱：西门子或相同档次品牌（部分户型）燃气灶：西门子或相同档次品牌洗碗机：西门子或相同档次品牌（部分户型）消毒柜：国产品牌（部分户型）橱柜：科宝博洛尼或相同档次品牌洗池及龙头：弗兰卡或相同档次品牌台面：日本可乐丽垃圾处理器：安娜海姆或相同档次品牌卫生间：2024/5/22 周三23地面：优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌）墙面：优质墙砖（诺贝尔或相同档次品牌）坐便器：科勒品牌洗手盆：科勒品牌淋浴房：钢化安全玻璃淋浴房浴缸：科勒品牌面盆、水龙头：科勒品牌淋浴房龙头花洒：科勒品牌卧室：地面：优质实木复合地板墙面：高级壁纸、局部高档环保涂料起居室及餐厅地面：实木复合地板，部分户型高档石材墙面：高级壁纸、局部高档环保涂料公共区域：首层大堂、候梯厅走廊地面：高档石材墙面：高档石材，局部为高档环保乳胶漆6、loft产品配套2024/5/22 周三24功能配套由于loft产品的地理位置优越，周边配套成熟，小区内配套相对较少，一般社区设有会所、运动场所、商业街，少数大规模社区配有学校、医疗、银行等。楼宇配套采暖方式：地热、集中供暖、户式中央空调建筑材料：面砖、石材外立面，优质断桥隔热铝合金窗，部分户型局部LOW-E玻璃，部分户型局部三层中空防噪玻璃，钢质入户门。供水系统：市政自来水管网，自动变频供水。热水系统：提供生活热水 预留电热水器接口供电系统：双路供电燃气系统：市政燃气 管道燃气入户供暖系统：市政热源、地板采暖，部分户型散热片采暖制冷系统：冷暖空调电话系统，预留电话接口电视系统：有线及卫星电视接收系统，预留接口网络系统：光纤到小区，宽带入户，预留网络接口消防系统：自动报警系统，消火栓灭火系统，燃气报警系统安防系统：保安监控系统，主动式红外线防盗系统，巡更自动管理系统，各户均有可视对讲系统及紧急报警按钮电梯：OTIS或同等档次7、loft产品总结2024/5/22 周三25拥有高大而宽敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁，功能分区明显，动静分区，洁污分区。但loft有自身的劣势：Loft产品一般以小户型居多，在空间布局和通透效果上，往往会有局限40年产权后，何去何从现在尚无明确的政策指向。商水商电使生活成本提高四、loft营销1、项目定位通过对北京loft项目的核心定位概念对比分析，发现大多以国际化生活为蓝本，全是的是地段的优越性，独特的地域优势，对本土文脉的提炼、挖掘、深化并加以传承不够。大多楼盘借助时尚、创意、舒适等生活方式元素提升楼盘的开发品质，吸引目标客户群。2、项目市场形象定位从北京loft项目的市场形象定位可以看出，北京loft项目侧重于比较竞争优势的市场形象定位，注重项目周边成熟的城市氛围或涉外氛围，完善的生活配套，塑造成高端城市形象，只有少数loft产品（智地.钻河公馆）是针对目标客户群定位的，同样有且仅有地处回龙观的尚城，是针对项目的产品属性定位。3、客群分析Loft产品大多享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区，主要2024/5/22 周三26客户群是25-35岁的年龄段，一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自主；其次是二次或多次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是追求回报；另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。4、项目卖点楼楼盘名称名称合生.麒麟社国际社区东阙都地段绝对优势，精装修，送厨卫家电，热点区域中仅有的小户型项目美利山小户型，相对周边1万6、7的均价，1万3吸引众多购房者金地名京成熟的配套及便利的地铁线天鹅湾活性世界的园林主题智地.钻河公馆北京的次繁华地区，拥有便利的交通，地铁横贯北京璟上璟高尚住宅、写字楼、商务酒店、都会商街及中心花园共同组成的复合式国际都会街区尚城30万平米的纯loft集群式建筑，涵盖住宅商业办公。2024/5/22 周三27Loft产品由于它目标客户群体的特殊性，从上面的项目卖点中比较发现，繁华路段、成熟的配套、高单价低总价买一层享用两倍空间是吸引客群的重点要素。五、总结Loft住宅作为一种时尚住宅，买单层送两层的销售方式备受购买者青睐，并且价格比普通住宅更加优越，能为开发商获得较高利润，但是loft在开发过程中仍然有很多不足，新产品在不断优化，这是loft发展的一个必经过程。低于稀缺性打造都市白领新家园，小户型作为一种过渡性住房，他的出现无疑解决了大部分年轻人的购房问题，因为面积小、总价低，同等价格，有双层空间，超过正常的使用率，小户型无疑降低了投资置业的门槛。随着国家对二手房市场的调控，很大程度上制约了投资客投资大户型的比例，而loft作为物业长期投资而言优势则非常明显。在消费群体中，80后一直都是不可忽视的群体，他们不缺乏住房，他们逐步由青涩走向成熟，事业也处于上升期，买房置车便成了下一步计划。不同于前辈的保守，80后消费观有很大的突破，他们追求新颖和特色，由于新奇的生活方式和需求希望有这样一个不大的自由生活空间。综上所述，loft户型在下一段时间内将成为开发的方向之一。土地政策的调整，建筑层高的规定，精装状况，产权年限以及客群单一，邻里环境较差，这些因素都将限制loft户型的开发，它不会成为主流趋势，只会作为非主流户型用来满足部分购房者的需求。2024/5/22 周三28