房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论.doc

房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论在关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）中“差额征税的账务处理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，大多数房地产开发企业的账务处理主要有两种：借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本（开发成本）借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）贷：营业外收入我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。【例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，采用一般计税方法计税。2016年,该房地产开发企业当期允许扣除的土地价款为2553万元。应抵减的销项税额为：2553（1+11%）11%=253万元1.假如进行如下会计处理：借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）253贷：开发成本253增加的土地增值税：假设该房地产开发企业按当地主管税务机关要求，准予扣除的开发费用为开发成本的10%，适用30%的土地增值税税率253（1+20%+10%）30%=98.67（万元）增加的企业所得税：假设该房地产开发企业为盈利企业（253-98.67）25%=38.58（万元）增加的营业利润：253-98.67=154.33（万元）2.假如进行如下会计处理：借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）253贷：营业外收入253增加的土地增值税：因扣除项目和增值额均未发生变动，故土地增值税不变。增加的企业所得税：假设该房地产开发企业为盈利企业25325%=63.5（万元）增加的营业利润：营业外收入不在营业利润中体现，营业利润不变。上市公司更关注业绩，可能会选择在账务处理时冲减成本，而非上市公司更关注净利润，账务处理时计入“营业外收入”能够减少税收进而增加净利润。