房地产开发企业以接盘形式取得楼盘的增值税处理.doc

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房地产开发企业以接盘形式取得楼盘的增值税处理
房开A公司因债务纠纷，法院将其土地使用权及未完工的地上建筑物通过法院拍卖，房开B企业取得该土地，支付2.4亿元人民币给法院，由法院支付给债务方。现B企业要将取得的土地及地上建筑物继续开发，遇到如下问题：
1.房地产A公司《建筑工程施工许可证》上注明的时间为营改增前，属于老项目。B企业取得该未完工楼盘的时间为17年年末，B企业是否也适用简易计税方法？
答：房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。
一般纳税人只有销售自行开发的房地产老项目方可选择适用简易计税方法计税。房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
对于接盘购入未完工的属于2016年4月30日前的老项目，由于接盘后施工许可证过期，需重新办理施工许可证，很多省市按新的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期确定新老项目。我个人比较赞同江西国税的解答，客观而严谨，如该项目建设工程规划许可、立项批准文号、建设规模、建设内容未发生改变且已实际开工的，可按接盘前取得的《建筑工程施工许可证》注明的开工日期确定是否属于建筑工程老项目选择适用简易计税。
2.如果B企业采取一般计税方式，按照2016年18号公告要求，计算销售额时可以扣除当期允许扣除的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。因该土地当时是由A公司取得的，相关财政票据名头为A公司，B企业无法取得名头为自己的土地价款的财政票据，此种情况，如何扣除土地价款？可否一次性抵扣进项税额?
答：B企业从A公司取得偿债土地及地上建筑物时，可凭A公司开具的增值税专用发票，按照规定抵扣进项税额。
房地产开发企业自行开发的房地产项目，其进项税额不适用分期抵扣规定。B企业取得的专用发票，可以一次性抵扣进项税额。
3. A公司被强制执行拍卖的土地连同地上建筑物，应按照转让不动产开具发票并缴纳增值税，因是老项目，按照简易计税方法5%开具专用发票。但B房开企业在取得该拍卖土地时为小规模纳税人，现变为一般纳税人，A公司一直未给B企业开发票，现是否可以给B企业开具增值税专用发票？
答：目前，税法没有规定一般纳税人不能给小规模纳税人开具增值税专用发票，但是即便B企业取得A公司开具的专用发票，因应税行业发生在小规模纳税人期间，其取得的专用发票也不得抵扣进项税额。但下列情形除外：
纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。
4. B企业继续开发时，不想继续用原建筑公司，需要原建筑公司撤场，建筑公司并未实际给B企业做工程服务，但作为补偿，B企业支付给建筑公司一笔撤场费，对于撤场费收入建筑公司应如何缴纳增值税，如何开具开票？
答：对于补偿性质的撤场费，因未发生应税行为，故不属于增值税征税范围，不征收增值税，同时也不得开具增值税发票。
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