连云港房产项目调研报告-.ppt

连云港东海房产调研报告恒邦投资咨询有限公司-燕晓梅2011.12.06一、东海主要在售楼盘调研东海主要在售项目一览东海主要在售项目一览东海主要在售项目一览东海主要在售项目一览东海主要在售项目一览东海主要在售项目一览二、公司项目SWTO分析项目目优势（S）S S 1 1、项项目目是是东海海房房产产市市场场是是 稀稀 缺缺 的的 新新 型型 投投资资模模 式式 ，现在在东海海 除除 塞塞维 亚香香 泉泉丽榭榭 是是产产 权权式式 酒酒 店店外外，其其它它均均为普普通通商商品品房房项目目，此此次次房房产新新政政针对的的目目标很很明明确确，重重点点打打压的的是是火火爆爆的的住住宅宅市市场，商商业地地产显然然并并未未纳入入调控控的的重重点点。S S2 2、项项目目是是融融旅旅游游、休休闲闲、度度假假、居居住住为为一一体体的的置置业业项目目，特特 点点 和和优优 势势在在 于于 它它 是是 旅旅 游游业业和和 房房 地地产产 业业的的 无无缝缝嫁嫁 接接,具具有有更更好好的的自自然然景景观观、建建筑筑景景观观,同同时时 拥拥有有 完完 善善 的的 配配 套套 功功 能能 和和 极极 高高 的的 投投资资价价值值。S S3 3、周周边楼楼盘已已经相相继打打开开，购买群群体体已已经逐逐渐形形成成一一定定的的气气候候S S4 4、正正宗宗的的温温泉泉养养生生资源源 项目目劣劣势势（WW）WW1 1、福福如如东海海和和塞塞维亚香香泉泉丽榭榭在在售售楼楼盘会会分分流流部部分分目目标客客户群群体体;WW2 2、目目前前时间对我我们非非常常不不利利，如如果果还需需要要较长时间去去设计规划划，将将会会失失去去今今年年的的销售售旺旺季季;WW3 3、温温泉泉镇现有有的的旅旅游游产品品单一一，除除泡泡温温泉泉外外其其它它体体验性性旅旅游游产品品缺缺乏乏WW4 4、周周边生生态环境境旅旅游游资源源缺缺乏乏;项目机遇（目机遇（OO）O O1 1、目目前前 国国际旅旅游游业一一直直以以高高于于世世界界经济平平均均的的增增长率率，成成为世世界界范范围内内最最有有活活力力的的产业，特特别是是近近2 20 0年年来来，中中国国旅旅游游地地产业一一直直保保持持高高速速增增长的的势头今今 后后 2 20 0年年，如如果果没没有有大大的的世世界界性性动荡，全全球球旅旅游游业将将继续保保持持高高于于世世界界经济平平均均增增长率率的的发展展，现在在连云云港港已已经引引进外外来来资金金投投入入，如如独独资、合合资企企业已已经逐逐渐 进入入，这将将 有有 利利 于于优化化 当当 地地 旅旅 游游业 发展展 的的 大大环境境。OO2 2、随随 着着 连云云港港旅旅游游发发展展的的加加快快，人人口口导导入入增增多多，对对商商务配配套套、高高端端消消费的的需需求求量量处处于于快快速速发发展展的的过过程程；高高端端酒酒店店在在此此生生根根，更更 是是 派派 生生 了了更更多多 商商业业机机会会；OO3 3、第第二二居居所所 需需求求增增长OO4 4、当当地地欠欠缺缺高高端端的的温温泉泉体体验式式消消费OO5 5、项目目地地交交通通体体系系不不断断完完善善 项目威目威胁（T T）T T1 1、同同一一区区域域内内项目目的的竞争争；温温泉泉养养生生其其它它楼楼盘的的购买群群体体分分流流；T T2 2、区区域域内内经济发展展水水平平相相对滞滞后后;T T3 3、目目前前同同一一区区域域内内的的产权式式别墅墅酒酒店店已已经开开始始销售售，价价格格在在5 53 30 00 0到到7 75 50 00 0之之间，对我我们 项目目 以以 后后 的的 定定 价价 肯肯 定定 会会 有有 些些 影影 响响;T T 4 4、国国家家相相关关政政策策调控控和和金金融融调息息的的影影响响T T 5 5、房房产政政 策策 的的 影影 响响 以以 及及 目目 前前 房房产市市场行行 情情 平平 淡淡总结机会与威机会与威胁并存，是大多数房地并存，是大多数房地产项目面目面对的的课题，对本本项目而目而言，市言，市场机会机会较为丰房地丰房地产行行业富，富，现在可能在可能产生的威生的威胁尚不明尚不明显。随着国家。随着国家进一步更一步更为严厉的宏的宏观调控出台，充分利用，控出台，充分利用，项目目目前的市目前的市场机会，在更机会，在更为严格的政策出台前尽快格的政策出台前尽快对项目目进行立行立项和开工建和开工建设可以避免将来因政策上的因素可以避免将来因政策上的因素给项目目带来影响。在政来影响。在政策抑制需求背景下，抓住机会点，提升策抑制需求背景下，抓住机会点，提升项目的目的竞争性。争性。东海目前的楼市未受宏海目前的楼市未受宏观市市场影响影响,为什么？什么？东海一手住宅成交量一直增海一手住宅成交量一直增长，而没下降一方面是因，而没下降一方面是因为近期近期 新推新新推新盘较多，促多，促销力度力度较大，吸引大，吸引购房者成交量。房者成交量。而价格方面，尽管很多城市而价格方面，尽管很多城市传出房价下跌，但是在出房价下跌，但是在东海不海不动产投投资的极少，的极少，购房者几乎全身属于房者几乎全身属于刚性需求者，所以近几月推出的是性需求者，所以近几月推出的是位置位置较好，相好，相对高端楼高端楼盘的入市，拉高了整体均价，另一方面的入市，拉高了整体均价，另一方面连云云港市不在限港市不在限购范范围内，在省内内，在省内热点城市限点城市限购之后，之后，购买力也出力也出现了了相相应的的转移，移，东海返海返乡置置业的案例也逐的案例也逐渐增多。增多。案例：晶御中央 东海新开楼海新开楼盘晶御中央晶御中央销售与其它楼售与其它楼盘相比相比销售就不是很售就不是很乐观，销售促售促销力度大，特力度大，特别是大是大户型型216216平左右平左右买房送房送车，小，小户型型120120平相平相对销售售较好，由此可以看出好，由此可以看出东海推出楼海推出楼盘只要是集中于只要是集中于刚需的需的小小户型就不存在型就不存在销售售压力，力，东海房价没降价原因：海房价没降价原因：A A、当地市、当地市场供求关系是共小于求、供求关系是共小于求、B B、的确，目前大中城市住宅的价格都太高了，反映大中城市房、的确，目前大中城市住宅的价格都太高了，反映大中城市房产市市场有泡沫存在，所以在有泡沫存在，所以在严厉的的调控政策下，上有政策控政策下，上有政策压顶、中有、中有资金金链收收紧、下无需求支撑的房地、下无需求支撑的房地产商商们，加快，加快销售、回售、回笼资金就降金就降价，在价，在长三角就涌起退房潮，多楼三角就涌起退房潮，多楼盘因降价被因降价被砸售楼部，而出售楼部，而出现此此情况都是上海、广州、北京等房情况都是上海、广州、北京等房产泡沫泡沫较为严重的大城市，重的大城市，而整个而整个连云港的房云港的房产市市场是属于是属于发展中期，并没有房展中期，并没有房产泡沫，和泡沫，和调控的控的压力，所以在四力，所以在四线城市的城市的东海就更没海就更没压力，就出力，就出现量价量价齐升升现象。象。关于关于东海海县楼楼盘的的购买人群人群为什么以本地人什么以本地人为主？主？东海开出的楼海开出的楼盘都是普通商品房，没有商都是普通商品房，没有商铺或者其它房或者其它房产投投资产品，所以在品，所以在这种房种房产市市场情况下情况下购买人群都是本地人，而人群都是本地人，而他他们购买目的一是目的一是刚性需求、二是改善性居住性需求、二是改善性居住 吸引投吸引投资客的客的项目：目：A A、吸引房、吸引房产投投资客的客的项目分目分别是：商是：商铺、写字楼、酒店式公寓、写字楼、酒店式公寓有名的住宅有名的住宅项目、度假旅游区的目、度假旅游区的产权式酒店，式酒店，B B、大型的商、大型的商业项目股份式投目股份式投资分分红分利、分利、在在东海海还没有以上没有以上这些些让投投资客青客青睐的房的房产投投资商品，所以炒房商品，所以炒房团外来投外来投资客在客在东海并没有踪迹，所以海并没有踪迹，所以东海本地人海本地人则是主力是主力购买群体群体