物业管理违约、侵权界定及责任承担.ppt

物业管理违约、侵权界定及责任承担 品质管理部 2006-5-10服业服务中心负责人法律知识提升季之1分析一个案例n跳楼自杀压死他人，谁来承担民事责任？1、物业公司2、跳楼人3、物业公司与跳楼人负连带责任2对于超出合同的服务事项，是否承担违约风险？n合约法律关系 有偿服务 无偿服务（“行为”成就法律关系）n非合约法律关系 无因管理 保存行为 私力救助行为 部分改良行为3分析：n结论：以是否具备“合意“为基础事实依据，区分是否构成合约关系；非合约关系，仅对故意和重大过失行为负责。4条例第36条”未能履行“的内涵有哪些？n条例第36条，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。5分析：n不作为n延迟作为n作为不适当n作为不适时 n过度作为6物业公司的合约义务主要有哪些？n物业法律法规n前期物业管理服务协议、物业管理委托服务合同n销售合同与物业相关约定7分析：n承接验收义务 n养护、维修、安保、清洁、绿化等常规服务义务n人员资格义务 n告知义务 n制止、报告义务 n公共区域的合理管理义务 n招投标义务 n专项维修基金使用义务 n自律义务 8违约责任的后果有哪些？n继续履行 n违约补救n赔偿损失9违约行为并无损害后果，是否承担责任？n定金条款n违约金条款10侵权责任的后果有哪些？n停止侵害 n消除影响n赔礼道歉n赔偿损失11侵权行为的构成要件有哪些？n民法通则第106条规定，“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”12分析：n违法行为 加害行为/违约行为n损害事实n主观过错n因果关系13物业管理中广泛存在违约和侵权的竟合。14受害人选择侵权/违约之诉有哪些方面不同？n诉讼管辖的n双方特定权利义务n赔偿范围的n举证责任n诉讼时效n责任构成要件n免责要件15谢 谢！16