苏州市渭塘镇渭馨苑项目建设可行性研究-房地产项目立项.doc

中 国 矿 业 大 学
本科生毕业设计

姓 名： 刘克同 学 号： 07063037
学 院： 环境与测绘学院
专 业： 土地资源管理　
专 题：苏州市渭塘镇渭馨苑项目可行性研究
指导教师： 张婷 职 称： 讲师

2010 年 6 月 徐州

中国矿业大学毕业论文任务书

学院 专业年级 学生姓名

任务下达日期： 年 月 日

毕业论文日期： 年 月 日至 年 月 日

毕业论文题目：

毕业论文专题题目：

毕业论文主要内容和要求：

院长签字： 指导教师签字：
中国矿业大学毕业论文指导教师评阅书

指导教师评语（①基础理论及基本技能的掌握；②独立解决实际问题的能力；③研究内容的理论依据和技术方法；④取得的主要成果及创新点；⑤工作态度及工作量；⑥总体评价及建议成绩；⑦存在问题；⑧是否同意答辩等）：

成 绩： 指导教师签字：
年 月 日
中国矿业大学毕业论文评阅教师评阅书

评阅教师评语（①选题的意义；②基础理论及基本技能的掌握；③综合运用所学知识解决实际问题的能力；④工作量的大小；⑤取得的主要成果及创新点；⑥写作的规范程度；⑦总体评价及建议成绩；⑧存在问题；⑨是否同意答辩等）：

成 绩： 评阅教师签字：
年 月 日
中国矿业大学毕业论文答辩及综合成绩
答 辩 情 况
提 出 问 题
回 答 问 题
正 确
基本
正确
有一般性错误
有原则性错误
没有
回答

答辩委员会评语及建议成绩：

答辩委员会主任签字：
年 月 日
学院领导小组综合评定成绩：

学院领导小组负责人：
年 月 日

苏州市渭塘镇渭馨苑项目可行性研究
摘 要

相城区渭塘镇，属于苏州市大力发展的住宅新区之一。本文通过相城区渭塘镇36.21亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据相城区渭塘镇当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和不确定性分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。
本文的结构及主要内容如下：
第一章：提出本文的主要研究问题、研究目的和意义、研究框架。
第二章是项目概况，首先是项目简介，包括项目位置、交通、配套等，然后进行开发经营环境分析，包括国内经济与房地产市场情况分析、苏州市经济状况分析、苏州市房地产市场分析等。
第三章是项目的SWOT分析以及市场定位，分析项目的优势、劣势、竞争、机会，并进行市场定位。
第四章：对项目进行深入的财务分析，首先对项目的开发计划、综合成本、销售收入进行预测，然后再根据这些预测数据，计算项目的静态财务指标、动态财务指标，以评价项目在财务上的可行性。
第五章：进行项目的不确定性分析，首先进行项目盈亏平衡点分析，然后进行敏感性分析，以找出影响项目经济效益的关键因素，为项目的实施和控制提供依据。
第六章：对本文的主要研究结论进行总结，并指出本文研究不足。

关键词：房地产业；项目投资；可行性分析

ABSTRACT

The Weitang town in Xiangcheng area belongs to one of the new residential districts which was developed vigorously by Suzhou. After giving a market research analysis to the development and management environment of one auction area which is thirty six point two one Mu owned to Nation and comparing to the mostly similar competitive residential districts nearby.According to the present state of the market and forecast of the future, then this article gives the project—Weixin Garden an analysis of investment, an appraising of finance and an analysis of risks in order to discuss the probability to develop and manage.
Here's the structure and main content of the thesis:
Chapter One: Summary of the main research problems, meaning and motivation of this research and the frame of the research.
Chapter Two: The research of project overview. Firstly, summary of the real estate project, including the project location, traffic, facilities, etc. Secondly, the analysis of macro-environment of this project,and it consists of domestic economy and the real estate market, Suzhou economic conditions, and the real estate market of Suzhou.
Chapter Three: The SWOT analysis of the project, including Strength, Weakness, Opportunity and Threat; and the market position of the project.
Chapter Four: Adopting basic means of appraisal on project investment to estimate the basic financial data, analyze the economic benefit and draw a conclusion on feasibility of the project.
Chapter Five: The uncertainty analysis of the project, including The BEP analysis and the Sensitivity Analysis.
Chapter Six: The conclusion and shortcomings of the thesis.

Keyboards: Real Estate Industry; Project Investment; Feasibility Analysis

目 录

1 绪论 1
1.1选题背景 1
1.2研究目的和意义 1
1.3研究思路和框架 1
2 项目概况 3
2.1项目简介 3
2.1.1地理位置 3
2.1.2地理位置 3
2.1.3周边配套 3
2.1.4规划理念 3
2.1.5户型设计 4
2.2开发经营环境分析 4
2.2.1国内经济与房地产市场分析 4
2.2.2苏州经济状况分析 5
2.2.3苏州房地产市场分析 7
2.3本章小结 10
3 项目SWOT分析以及项目定位分析 11
3.1项目优势 11
3.2项目劣势 11
3.3项目机会 11
3.4项目威胁 12
3.5项目定位 12
3.5.1项目产品定位 12
3.5.2项目目标市场定位分析 13
3.5.3项目价格定位分析 13
3.6 本章小结 15
4 项目财务分析 16
4.1项目开发进度计划 16
4.2项目的综合成本估算 16
4.3项目的销售收入估算 19
4.3.1项目销售总额估算 19
4.3.2项目销售收入进度预测 19
4.4项目资金平衡分析 19
4.4.1项目的投资支出 19
4.4.2资金筹措及资金平衡分析 20
4.4.3项目投资现金流量表 21
4.5项目的经济效益评价 22
4.5.1静态评价 22
4.5.2动态评价 23
4.6本章小结 25
5 项目不确定性分析 25
5.1 不确定性分析概述 26
5.1.1主要的不确定因素 26
5.1.2不确定性分析的含义 26
5.2盈亏平衡分析 27
5.3敏感性分析 27
5.3.1敏感分析的目的 27
5.3.2敏感性分析的步骤 27
5.3.3单因素敏感性分析 28
5.4本章小结 30
6 研究结论 30
6.1 主要结论 30
6.2 本文不足 31
参考文献 32
翻译部分 33
英文原文 33
中文译文 39
致 谢 43

中国矿业大学2010届本科生毕业设计 第42页
1 绪论
1.1选题背景
2008年，中国经济受到了沉重的影响，其中房地产业的冲击尤其巨大，“冬天”来临的感觉让整个行业以及所有相关领域都倍感压力。忽然之间的骤冷反而使人真正地安静下来，从狂热中逐渐找回理智。中国目前正经历着至今为止全世界规模最大的快速城市化过程。它带来的大量建设项目促使房地产业一度超常规的高速发展。
2009年宏观经济的稳步回升以及房地产市场的全面回暖，给2010年带来了良好的开端。但“两会”之后出台的政策，又使中国的房地产业处在新的拐点之上。2010年4月15日，国务院公布了遏制部分城市房价过快上涨的四项政策措施，被业内称为房地产“新国四条”。紧接着4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策，通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。再加上“央企”76家企业退出房地产行业，中国房地产业可以说是进入了震荡调整时期。
就房地产业本身而言，它有自己独特的特点，如投资规模大、投资回收期长、投资风险高、对区域经济影响大等，为了避免盲目投资，降低、规避风险，保证项目运作的成功，现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用，将它视为房地产项目管理全过程中最重要的一环，可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

1.2研究目的和意义
本文以苏州市相城区渭塘镇待开发的渭馨苑项目为例，分别从项目的经营环境分析、SWOT分析、市场分析、开发经营与投资估算分析等方面对房地产项目投资的可行性进行了阐述和论证。本人期望通过该全景式的可行性分析展示，对房地产开发前期项目的可行性分析应该遵循的程序和步骤，进行了系统的阐述，以便对房地产项目开发前期分析有一个整体的认识与了解，对开发商有一定的理论指导和借鉴意义。
1.3研究思路和框架
本文的研究思路如下：首先对项目的概况做一个简单介绍；然后分析国内大环境经济状况和行业状况并项目所在地苏州市的宏观经济状况，主要包括GDP、人均GDP、人均可支配收入和金融等方面的分析；接下来对项目所处的市场、区位和周边物业进行分析；最后进行项目的财务分析。
全文共分六章。第一章是绪论，主要分析文章的研究背景、研究目的和意义、研究的思路和框架。第二章是项目概况，首先是项目简介，包括项目位置、交通、配套等，然后进行开发经营环境分析，包括国内经济与房地产市场情况分析、苏州市经济状况分析、苏州市房地产市场分析等。第三章是项目的SWOT分析以及市场定位，分析项目的优势、劣势、竞争、机会，并进行市场定位。第四章是项目的财务分析，首先对项目的综合开发项目销售收入进行估算，然后从静态和动态两个方面估算项目的关键性财务以便对项目进行财务评价。第五章是项目的不确定性分析，首先对项目进行平衡分析，然后对项目进行敏感性分析，从这些分析中得出哪些因素对项目的经济效益产生重大影响，从而在实施过程中对这些风险因素进行有效控制或规避。最后一章是研究结论。
项目信息

项目开发经营环境分析

苏州市房地产市场分析
苏州市经济状况分析
国内经济与房地产市场分析

外部市场分析可行的情况下，进行项目的SWOT和市场定位分析

内外部投资可行的情况下，进行项目的财务分析

项目不确定性分析

文章总结

图1-1 技术路线图
2 项目概况
2.1项目简介
本项目地块编号2009-B-50，位于苏州市相城区渭塘镇珍珠湖路和澄阳路交界处，渭塘汽车站南，用地面积24140.9平方米，规划可建建筑面积14485平方米；容积率≤0.6；建筑密度≤25%；檐口高度≤10米；绿地率≥40%。
2.1.1地理位置
渭馨苑项目位于苏州市相城区“中国珍珠之都”渭塘镇，地处苏州城北，北接常熟，西靠苏州新区，东邻上海、南连苏州工业园区。紧邻苏州市三大汽车站之一的渭塘汽车站、华东最大珍珠交易市场“中国珍珠宝石城”、四星级的珍珠湖大酒店、国际珍珠展览交易中心。
2.1.2地理位置
公交712、83、84可到达；距离苏嘉杭高速相城出口仅5分钟车程；距相城中心区仅10分钟车程；
邻近227省道支线，齐门北大街；距全国服装贸易中心常熟30分钟车程；
京沪高速铁路在相城区设立了苏州的唯一停靠站，项目距停靠站10分钟车程；距地铁2号线三公里。
2.1.3周边配套
中小学：江苏省渭塘实验小学，苏州市渭塘第二中学，渭塘镇广泰小学，相城区渭塘高级中学
幼儿园：渭塘中心幼儿园
综合商场：玉盘农贸市场，佳得利超市渭塘店，农工联超市渭塘店，渭塘商业城
邮局：中国邮政渭塘邮政支局
银行：东吴农村商业银行，中国工商银行，中国农业银行，中国银行，中国建设银行
医院：相城区渭塘镇卫生院社区卫生服务中心，相城医院

2.1.4规划理念
崇分挖掘地方特色，展现“山水、公园、别墅”的主题，将自然景色作为别墅小区特色的主基调，给合原有的地形地貌，通过改造、整合，通过不同的手法展现山水的意念，将整个环境融入到别墅的背景中，表达出“山水、公园、别墅”共生的追求，同时把文化主题贯穿于小区的每个细节，通过这些手法让人们充分体验到本项目独特的自然景观与文化内涵，使整个别墅更有生命力。
2.1.5户型设计
建筑以两层为主，带半地下室，局部考虑三层（或阁楼）。一层层高3.6米左右，客厅可带共享空间，二层层高3.2米左右，檐口高度不超过10米，地下室层高3.0米左右。
2.2开发经营环境分析
2.2.1国内经济与房地产市场分析
（1） 国内经济总体回升趋势依然向好，但高增长可能不具备可持续性。
表2-1 2009年8月—2010年2月中国经济发展状况
指标
09-08
09-09
09-10
09-11
09-12
10-01
10-02
工业增加值同比增幅
12.30%
13.90%
16.10%
19.20%
18.50%
/
12.80%
出口总额（亿美元）
1037
1159.3
1107.6
1136.53
1307.3
1094.75
945.23
出口总额同比增幅
-23%
-15.20%
-13.80%
-1.20%
17.70%
21.00%
45.70%
新增贷款总额
4104
5167
2530
2948
3798
13900
7001
新增贷款同比增幅
41.52%
37.97%
33.16%
-38.18%
-50.79%
-14.2
-34.60%
PPI同比增幅
-7.90%
-7%
-5.80%
-2.10%
1.70%
4.30%
5.40%
CPI同比增幅
-1.20%
-0.80%
-0.50%
0.60%
1.90%
1.50%
2.70%
PMI同比增幅
54%
54.30%
55.20%
55.20%
56.60%
55.80%
52.00%
指标
09/1-8
09/1-9
09/1-10
09/1-11
09/1-12
10/1-1
10/1-2
固定资产投资额（亿元）
112985
133177
150710
168634
194139
/
13014
固定资产投资同比增幅
33%
33.30%
33.10%
32.10%
30.50%
/
26.60%
社会消费品零售总额（亿元）
78763
89676
101394
112733
125343
/
25052
社会消费品零售总额增幅
15.10%
15.10%
15.30%
15.30%
15.50%
/
17.90%
资料来源：国家统计局
2009年宏观经济的稳步回升以及房地产市场的全面回暖，给2010年带来了良好的开端。从年初统计局发布的数据来看，工业生产增长强劲，消费依然保持较高增速，进出口也处于持续地复苏进程中；虽然固定资产投资以及PMI出现回落，但均属于正常的调整或受季节性的影响，宏观经济依然表现出良好的回升态势和强劲的内生增动力。但考虑到今年刺激政策退出、调整产业结构的压力，以及欧元区等主权国家的债务危机以及贸易保护升级和人民币升值压力将对我国贸易出口造成的不利影响，经济快速增长的态势可能不会持续太久，全年经济增长呈现“前高后低”走势的概率较大。
（2）2010年房地产业持续好转，房地产投资强劲增长。
2010年2月份，全国房地产开发景气指数为105.47，比去年12月份提高1.81点，比去年同期提高10.61点。随着去年房地产救市政策刺激，房地产市场销售量超预期的增长，拉动国房景气指数持续上扬，自去年8月指数向上突破100以来，已连续6个月保持增长趋势。随着今年新开工、投资的上升将把国房景气指数推至更高点。
表2-2 全国房地产状况统计表
指标
09-09
09-10
09-11
09-12
10-01
10-02
国房景气指数（当月）
101.08
102.03
102.78
103.66
/
105.47
全国70个大中城市房屋销售价格同比增幅（%）
2.80
3.90
5.70
7.80
9.50
10.70
全国70个大中城市房屋销售价格环比增幅（%）
0.70
0.70
1.20
1.50
1.30
0.90
指标
09/1-9
09/1-10
09/1-11
09/1-12
10/1-1
10/1-2
房地产开发投资额（亿元）
25050
28440
31271
36232
/
/
商品住宅开发投资额（亿元）
17582
19954
22369
25619
/
/
全国商品房销售面积（万㎡）
58371
66369
75203
93713
/
/
全国商品房销售额（亿元）
27532
31529
35987
43995
/
/
土地购置面积（万㎡）
21451
24072
27091
31906
/
/
土地开发面积（万㎡）
16706
18445
20338
23006
/
/
房屋新开工面积（亿㎡）
7.32
8.14
9.76
11.54
/
/
房屋施工面积（亿㎡）
27.75
28.83
29.88
31.96
/
/
房屋竣工面积（亿㎡）
3.34
3.77
4.42
7.02
/
/
住宅竣工面积（亿㎡）
2.77
3.12
3.67
5.77
/
/
资料来源：国家统计局
2.2.2苏州经济状况分析
苏州位于长江三角洲中部，在北纬30度47分至32度零2分，东经119度55分至121度20分，东邻上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，北枕长江，地理位置十分优越。沪宁铁路、沪宁和沿江高速公路贯穿东西，京杭大运河和苏嘉杭高速连接南北，境内河港密布，是著名的江南水乡，公路四通八达，横卧北侧的长江是通往外地的重要水运干道。
苏州下辖5个县级市：常熟市、张家港市、昆山市、吴江市、太仓市；7个区：沧浪区、平江区、金阎区、吴中区、相成区、高新区、虎丘区和工业园区。全市共有镇61个、街道32个、行政村 1165个。全市总面积8488.42平方公里，总人口826万人，其中市区面积1649.72平方公里，人口240万。
近年来，苏州市经济得到了持续快速的发展，经济综合实力和城市核心竞争力不断提高。2009年，地区生产总值达 7400亿元，按可比价格计算比2008年增长11%。综合竞争力继香港、深圳、上海、北京、台北、广州、高雄之后排名第八。产业结构不断优化，三次产业比例2006年为1.9：65.4：32.7；2007年为1.7：63.7：34.6；2008年为1.6：62：36.4，呈现出第一产业不断下降，第二产业稳步发展，第三产业不断上升的趋势。2008年第二和第三产业占整个产业的98.4%，共同支撑起来苏州市经济发展的格局。
下面从和房地产市场密切相关的国内生产总值、人均GDP、人均可支配收入、城市基础设施建设投资等方面分析苏州市宏观经济环境。
（1） 苏州市国内生产总值和人均国内生产总值
从苏州市经济发展水平和增长速度来看，自进入二十一世纪以来苏州经济一直保持快速发展的势头，年增长速度平均超过了12%，而且每年的增长速度均明显高于全国的水平，如图2-1所示。2009年苏州的国内生产总值增长速度达到 11%，高出全国 2.5个百分点。十年来，苏州的人均GDP也呈现出快速增长的势头，2001年苏州市人均GDP首次突破30000元，这表明苏州国民经济己具备了相当实力，进入加速发展的阶段。同时预示着苏州市居民生活水平进入了一个新的阶段。
表2-3苏州市2000-2008年国内生产总值和人均GDP
年份
国内生产总值（亿元）
人均生产总值（元）
苏州GDP增长率
全国GDP增长率
2000
1540.68
26692
12.60%
8.40%
2001
1760.28
30384
12.30%
8.30%
2002
2080.37
35733
14.50%
9.10%
2003
2801.56
47693
18.00%
10.00%
2004
3450.00
57992
17.60%
10.10%
2005
4026.52
66766
15.30%
10.40%
2006
4820.26
78802
26.30%
11.60%
2007
5700.85
91911
16.00%
13.00%
2008
6701.29
106412
12.50%
9.00%
资料来源：《苏州市统计年鉴》

图2-1 苏州与全国GDP增长率对比图

（2） 城镇居民家庭人均可支配收入
从2000年到2008年苏州居民人均可支配收入平均增长速度为12.39%，人均可支配收入的提高表明人民生活水平的改善，从而将有更多的资金去购买住房。
表2-4 苏州市居民人均可支配收入
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
人均可支配收入（元）
9274
10515
10617
12361
14451
16276
18532
21260
23867
增长率（%）
10.33
13.38
0.97
16.43
16.91
12.63
13.86
14.72
12.26
资料来源：苏州统计信息公众网
（3） 基础设施建设投资状况
近年来，苏州对基础设施建设的投资额均超过了400亿元，2009年投资额达到676.99亿元，比上年增长50.5%。基础设施建设是城市赖以生存和发展的基础，有利于城市的可持续发展。城市基础设施建设不仅有利于改善交通状况，增大城市容量，而且还会带动危旧房屋的拆迁，从而释放城市居民对房屋的刚性需求，带动房地产业的发展。
表2-5苏州城市基础设施建设投资额
年份
2004
2005
2006
2007
2008
城市基础设施建设投资额（亿元）
417.52
487.84
481.70
455.61
514.22
增长率（%）
2.00
16.84
0.79
-7.34
12.86
资料来源：苏州统计信息公众网
2.2.3苏州房地产市场分析
（1） 苏州房地产市场投资分析
表2-6 苏州市全社会固定资产投资与房地产开发额
年份
固定资产投资
房地产开发投资
房地产投资增长率（%）
固定资产投资增长率（%）
房地产投资占固定资产投资比例（%）
2000
516.43
61.18
1.66
8.69
11.85
2001
564.85
68.62
12.16
9.38
12.15
2002
812.81
107.34
56.43
43.9
13.21
2003
1208.93
177.94
65.77
48.73
14.72
2004
1554.8
334.32
87.88
28.61
21.5
2005
1870.14
414.33
23.93
20.28
22.16
2006
2106.99
470.75
13.62
12.66
22.34
2007
2366.36
601.96
27.87
12.31
25.44
2008
2611.16
718.08
19.29
10.35
27.5
资料来源：《苏州市统计年鉴》
从表2-6中我们可以看出，从2002年到2007年，苏州市房地产投资逐年加大，占固定资产投资的比例保持在12%以上，在苏州国民经济中占有重要的地位。“十五”计划开始之年，苏州市房地产开发投资增速平缓，在2001年，完成房地产开发投资68.22亿元，比2000年增长12.16%；从2002年开始，苏州市房地产增势迅猛，当年完成投资107.34亿元，比2002年增长56.43%；2003年完成177.94亿元，比上年增长65.77%；2004年完成开发投资334.32亿元，比上年增长87.88%亿元，达到“十五”计划期间的顶峰；2005年，国家出台了稳定房价的“国八条”政策，苏州市房地产开发投资增长速度大幅回落，当年完成开发投资414.33亿元，比上年增长23.93%。2007年是苏州房地产业迅速发展的一年，完成开发投资601.96亿元，比上年增长了27.87%；在2008年，房地产开发投资增长率从2007年的27.87%下降到了2008年的19.29%，这主要是受全球性的金融危机和我国国内经济发展面临很大压力的影响。2009年，市场刚性需求得到释放，全市商品房销售走出低谷，全年完成房地产开发投资724.34亿元，占固定资产总投资的比重达24.4%。
（2） 2009年苏州市土地市场分析
供应概况：2009年，在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，苏州楼市与2008年有着截然不同的表现。同样，2009年的土地市场也经历着火爆的场面，从年初的低调开拍，到8月9月地王的频现，再到年底大规模土地的出让，无不预示着 2009 年苏州土地市场的火热程度。据不完全统计，2009年苏州共挂牌165宗地块，总面积约683.48万平米，其中纯住宅用地54宗，总面积约362.24万平米；城镇住宅、商服性质用地23 宗，总面积148.5万平米；商务金融用地36宗，总面积66.66万平米。

图2-2 2007-2009年苏州土地挂牌走势
图2-2为近3年苏州土地出让总量情况，整体是呈现“V”字型，这也和这3年的楼市情况如出一辙：火热-低迷-彷徨-回暖-火热-疯狂。2007年当中苏州的成交量比2006年和2005年有比较大的上升，苏州这些年土地出让总量非常高的，这与2005-2006年以后苏州城市建设有很大的关系，城市建设对整体的市场有一个很大的带动。2008年受到金融危机的影响，整个楼市出现低迷状态，土地市场也是如此。进入到2009年，随着经济的逐步回暖，在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，苏州楼市和很多一二线城市一样，上演着“V”形反转，不断刷新成交纪录，土地市场也同样，从1月低调，到5月强势回暖，8月份地王再现，9月还造就了中国土地出让史上单价最高的住宅用地，11 月份的大型土拍更是多宗地块溢价超过100%，年底再推出57宗地，无不在提醒着2009年整个市场的火热程度。
图2-3 2009年各类型土地出让比例

图2-4 2009年各类型土地出让情况
从用地性质来看，2009年的土地供应中，居住用地所占比例最大，共约362万平方米，占到了总量的53%；其次为商业用地，占到总量的31%，供应面积总共约213万平方米；其他用地供应面积约为108万平方米，占16%。
从各类土地所占比例来看，住宅用地所占比例最大，但商业用地的总量略有增加这是由于住宅市场受宏观调控影响较大，价格产生一些波动，而近年来商业地产已进入一个发展周期，因而商业土地在 2009 年的供应中也占了一定的比重。
（3）2009苏州市住宅市场分析

图2-5 2007-2009年度住宅成交走势图

图2-6 2009年度住宅成交走势图
2009 年苏州全市住宅成交总面积939.93万平方米，与2008年相比较，增涨幅度达139.91%。从近三年的住宅成交情况来看，楼市波动幅度较大，2008 年受到全球金融危机的影响，市场观望气氛浓厚，住宅成交下降四成以上，累积下来的市场需求和投资资金在2009年集中释放，致使今年成交量成倍增长，创历史新高。
2009年全市住宅市场可谓跌宕起伏，年初所呈现出来的依旧是2008年低迷的情景，随后在楼市优惠政策实施的推动下，逐渐回暖，5 月份出现井喷式增长。随着整个经济环境的复苏，下半年住宅成交量在八九月份出现小幅调整之后，再次冲高，十二月份成交量再度突破一百万平方米。
2.3本章小结
根据上文进行的分析可知：
一、经济危机的缓和、国内经济的回暖再加上国房景气指数的稳步上升，提升了开发商的投资热情以及消费者的购买信心。
二、GDP是推动苏州市房地产市场发展的重要力量。房地产发展水平与国民经济增长率具有高度正相关性。宏观经济增长率越高，房地产业发展速度越快。自进入二十一世纪以来，苏州经济一直保持着快速发展的势头，国民经济具备了较强地实力。 2008年，苏州市人均GDP达到106412元，苏州市居民生活己进入了一个新阶段，进而增加了对住宅的改善性需求和投资性需求。
三、随着经济的发展和人民收入的增加，苏州市人均可支配收入明显增加，有力地拉动了住房需求的增长；人均居住面积的增加对住宅需求也产生了很大的影响，一些收入水平较高者通过购房来提高个人的居住条件，也有的把购房作为一种投资；人口总量的增加对住宅需求也有较明显的影响。一方面，由于 25-35岁的人群是购房的主要群体之一，这部分人处于结婚年龄阶段，对住宅需求的弹性不大，随着结婚人群的增加，住房需求也会进一步增加;另一方面，随着苏州市城市化进程的加快，外来人口不断增多，新增的人口需要解决住房问题，导致对住房需求的增加。
四、土地一级和二级市场的供应，也展示经济危机后苏州房地产行业对投资者和消费者的巨大吸引力。
综上所述，国内经济、行业趋势以及区域发展的强劲势头，给项目投资塑造了一个良性的外部环境。
3 项目SWOT分析以及项目定位分析
前面对项目的外部投资环境进行资料收集和实地调查、分析，得出在目前的外部环境下进行投资是可行的，因此，在此基础上进行SWOT分析综合对项目进行市场定位。
3.1项目优势
1、靠近新227省道、2号地铁线出口和苏嘉杭高速，交通便利；
2、珍珠湖公园属于是渭塘镇政府形象工程，政府对周边建设支持；
3、盛泽荡湿地与珍珠湖相辅相成，自成一体的自然景观；
4、该地块区域范围内别墅住宅稀缺；
5、周遍住宅小区的兴建，形成一定的板块效应，使地块周边的配套相对比较齐全。
3.2项目劣势
1、地块不规整，成“山”字型，对别墅规划有一定影响；
2、随着周遍小区的兴建，公园内的游园人群可能增多，对别墅购买者的私密性有一定影响；
3、区域人口因素，带来消化压力：渭塘镇拥有6万余人,其中3万余人是流动人口；
4、项目所在区域内无名盘标杆，价格突破没有先例；
5、天然资源优势不明显，水域面积小。
3.3项目机会
1、中国珍珠宝石城内企业的不断加入，吸引市民的目光；
2、渭塘镇现代商业中心建设和汽车零部件产业中心地位确立导致目前该地区商品房关注度迅速升温；
3、由于国家政策调控，可供开发的别墅项目地块稀缺，并且造型独特地处公园内的别墅项目地块极为少见；
4、苏州私营经济的发展、市民收入的提高必定带动市民对高品质别墅楼盘需求的加大；
5、本项目在规划上、设计上、策划上和物业管理上都是苏州房地产市场上一流的，这将对苏州的消费者产生较大的吸引力。
3.4项目威胁
1、虽然目前市场供应量有限，但本项目的上市期在1