商铺营销思路与测算.doc

商铺返租销售思路与测算营销原则：租售结合，统一招商管理，招商促进销售返租销售，助力市场培育，100%回购保证注：统一招商管理意思为,统一招商和物业管理，不负责统一运营，商家自行运营。销售形式： 返租3年，每年返租8%；三年返租结束时，开发商保证原价回购（返租金收益归业主）； 开发商资金测算： 方式 销售均价（元/平米） 面积（）销售收益（万元） 租金收益 （万元） 返租金 （万元） 收益总计（万元）直接销售 500090004500 0 045003年返租方式销售 600090005400 486 假设3年平均租金15元/月-129645905年返租方式销售 650090005850 1080 假设5年平均租金20元/月-2340459010年返租方式销售 700090006300 3240 假设10年平均租金30元/月-50404500以上计算不考虑商铺的空置期及销售速度带来的资金消耗。 商铺投资回报测算： 假设有人购买一套200商铺，契税按购房款的4%收取，房屋维修基金60元/收取（1）一次性付款方式测算 方式 销售均价（元/平米） 面积（）购房款（万元） 契税（万元）维修基金（万元） 返租金（万元/年）收益率回本期直接购买 5000 200 100 4 .1.2 0 -3年返租方式购买 6000200 120 4.8 1.2 9.6 7.6%13.135年返租方式购买 6500200130 5.2 1.210.4 7.6%13.1210年返租方式购买 7000200140 5.6 1.211.2 7.6%13.11注：一次性付款方式租金回报率测算公式：年租金 / 购房投资额 回本期测算公式：购房投资额 / 年租金 以上计算不考虑印花税、物业管理费、通货膨胀带来的价格贬值、央行加息带来的利差及商铺的空置期。（1）按揭付款方式测算 方式 销售均价（元/平米） 面积（）购房款（万元） 契税万元）维修基金（万元） 返租金（万元/年）收益率回本期直接按揭 购买 5000 200 100 （首付50万，按揭50万，贷款10年，月供5650元 4 .1.2 0-3年返租方式购买 6000200 120 （首付60万，按揭60万，贷款10年，月供6780 4.8 1.2 9.61.1%45.085年返租方式购买 6500200130 （首付65万，按揭65万，贷款10年，月供7345 5.2 1.210.41%45.0010年返租方式购买 7000200140 （首付70万，按揭70万，贷款10年，月供7910 5.6 1.211.21%44.94注：按揭付款方式租金回报率测算公式：（税后月租金-按揭月供款）*12 /（首期房款+期房时间内的按揭款） 回本期测算公式：（首期房款+契税+维修基金）/（税后月租金-按揭月供款）*12以上计算不考虑印花税、物业管理费、通货膨胀带来的价格贬值、央行加息带来的利差及商铺的空置期。