商铺营销思路与测算.doc

商铺返租销售思路与测算
营销原则：
租售结合，统一招商管理，招商促进销售
返租销售，助力市场培育，100%回购保证
注：统一招商管理意思为,统一招商和物业管理，不负责统一运营，商家自行运营。
销售形式：
返租3年，每年返租8%；
三年返租结束时，开发商保证原价回购（返租金收益归业主）；
◎ 开发商资金测算：
方式　
销售均价
（元/平米）
面积
（㎡）
销售收益（万元）
租金收益
（万元）
返租金
（万元）
收益总计（万元）
直接销售
5000
9000
4500
0
0
4500
3年返租方式销售
6000
9000
5400
486
假设3年平均租金15元/㎡/月
-1296
4590
5年返租方式销售
6500
9000
5850
1080
假设5年平均租金20元/㎡/月
-2340
4590
10年返租方式销售
7000
9000
6300
3240
假设10年平均租金30元/㎡/月
-5040
4500
以上计算不考虑商铺的空置期及销售速度带来的资金消耗。

◎ 商铺投资回报测算：
假设有人购买一套200㎡商铺，契税按购房款的4%收取，房屋维修基金60元/㎡收取
（1）一次性付款方式测算
方式　
销售均价
（元/平米）
面积
（㎡）
购房款（万元）
契税
（万元）
维修基金（万元）
返租金
（万元/年）
收益率
回本期
直接购买
5000
200
100
4
.1.2
0
----
----
3年返租方式购买
6000
200
120
4.8
1.2
9.6
7.6%
13.13
5年返租方式购买
6500
200
130
5.2
1.2
10.4
7.6%
13.12
10年返租方式购买
7000
200
140
5.6
1.2
11.2
7.6%
13.11
注：一次性付款方式租金回报率测算公式：年租金 / 购房投资额
回本期测算公式：购房投资额 / 年租金
以上计算不考虑印花税、物业管理费、通货膨胀带来的价格贬值、央行加息带来的利差及商铺的空置期。

（1）按揭付款方式测算
方式　
销售均价
（元/平米）
面积
（㎡）
购房款（万元）
契税
万元）
维修基金（万元）
返租金（万元/年）
收益率
回本期
直接按揭 购买
5000
200
100 （首付50万，按揭50万，贷款10年，月供5650元
4
.1.2
0
----
----
3年返租方式购买
6000
200
120 （首付60万，按揭60万，贷款10年，月供6780
4.8
1.2
9.6
1.1%
45.08
5年返租方式购买
6500
200
130 （首付65万，按揭65万，贷款10年，月供7345
5.2
1.2
10.4
1%
45.00
10年返租方式购买
7000
200
140 （首付70万，按揭70万，贷款10年，月供7910
5.6
1.2
11.2
1%
44.94
注：按揭付款方式租金回报率测算公式：
：（税后月租金-按揭月供款）*12 /（首期房款+期房时间内的按揭款）
回本期测算公式：（首期房款+契税+维修基金）/（税后月租金-按揭月供款）*12
以上计算不考虑印花税、物业管理费、通货膨胀带来的价格贬值、央行加息带来的利差及商铺的空置期。