绿森碧水蓝天房地产开发可行性分析研究论证报告正文.doc

目　　录
第一章 总 论 1
第一节 项目基本情况及承办单位 1
第二节 可行性研究报告编制的依据和范围 4
第三节 主要技术经济指标 5
第五节 研究结论 6
第六节、问题与建议 7
第二章 项目提出的背景及建设的必要性 8
第一节 项目提出的背景 8
第二节 项目建设的必要性 9
第三节 项目建设的可行性 11
第三章 市场分析及销售策略 13
第一节 重庆房地产发展趋势 13
第二节 云阳县房地产市场分析 13
第二节 销售策略和方案 16
第四章 建设规模及主要建设内容 18
第一节 确定规模的依据 18
第二节 确定规模的原则 18
第三节 建设规模 18
第四节 主要建设内容 19
第五章 建设地点与建设条件 20
第一节 项目区概况 20
第二节 建设地址 22
第三节 建设条件 23
第六章 总体规划方案 28
第一节 规划依据及指导思想 28
第二节 总体规划方案 29
第七章 工程设计方案 32
第一节 主要设计依据和原则 32
第二节 建筑设计方案 32
第三节 结构设计方案 34
第四节 给排水设计方案 36
第五节 采暖通风与空气调节 39
第六节 供电及电信设计方案 40
第七节 燃气设计 43
第八节 管线铺设方案 44
第八章 环境保护与节能 45
第一节 环境保护 45
第二节 节能设计 49
第三节 项目耗能指标 56
第九章 劳动安全与消防 57
第一节 劳动安全卫生 57
第二节 消防设施 58
第十章 组织机构与人力资源配置 61
第十一章 项目实施进度与招投标 65
第一节 项目施工进度 65
第二节 招投标管理 66
第十二章　投资估算与资金筹措 69
第一节 投资估算依据 69
第二节 项目建设投资估算 71
第三节 资金来源与使用 73
第十三章 财务评价 74
第一节 财务评价依据 74
第二节 财务评价的主要内容 76
第三节 销售收入、销售税金及附加及成本费用 76
第四节 不确定性分析 81
第十四章 社会评价 85
第十五章 风险分析 87
第一节 风险因素识别 87
第二节 风险评估与分析 88
第三节 风险防范对策 89
第十六章　结论与建议 91
第一节 结论 91
第二节 建议 91

附件：
1、建设项目区位图及位置图；
2、《项目投入资金汇总表》附表12—1；
3、《建设工程费用估算表》附表12—2；
4、《设备购置及安装工程费估算表》附表12—3；
5、《工程建设其他费用估算表》附表12—4；
6、《贷款偿还计划表》附表12—5；
7、《总收入估算表》附表13—1；
8、《税金估算表》附表13—2；
9、《损益及利润分配估算表》附表13—3；
10、《财务现金流量表》附表13—4；
11、《敏感性分析图表》附表13—5。

III
绿森·碧水蓝天房地产开发项目 可行性研究报告
第一章 总 论
第一节 项目基本情况及承办单位
一、项目基本情况
（一）项目名称
绿森•碧水蓝天房地产开发项目
（二）建设地点
云阳县滨江小区张飞大酒店东侧
（三）项目承办单位
重庆绿森实业有限公司
（四）项目性质：新建
（五）建设规模及主要建设内容
项目总用地面积65198.33平方米，建设商业用房和住宅用房68868.6平方米（38栋），建停车位512个（16531.40平方米）。
（六）项目总投资及资金来源
本项目总投资为25000.00万元，其中建设工程费9522.92万元，设备购置及安装工程费2452.78万元，工程建设其他费用12057.36万元，工程预备费480.66万元，建设期利息486.28万元。资金来源为：业主自筹资金20000.00万元，占总投资的80%；申请银行贷款5000.00万元，占总投资的20%。
资金筹措表 单位:万元
项 目
金 额
结构比率
自筹资金
20000.00
80.0%
银行借款
5000.00
20.0%
合 计
25000.00
100%

（七）主要经济指标
项目销售收入为42441.50万元，营业税金及附加2291.87万元，土地增值税2002.18万元，所得税为1729.31万元；税后投资回收期1.87年，税后投资利润率39.20%，税后内部收益率60.64%，税后财务净现值5792.25万元。
（八）建设工期
项目建设周期为18个月（2011年7月—2012年12月）。
二、项目承办单位
（一）项目建设单位简介
重庆绿森实业有限公司于2007年6月7日在云阳县工商行政管理局注册成立，注册资本2888万元人民币。公司主要从事房地产开发、物业管理、生产经营高分子材料新型套装门等。公司下设董事长、总经理、办公室、财务科、工程项目部、材料科等科室，在册员工78人，其中具有专业技术职称的有27人。自公司成立三年以来，相继开发建设了“福泰花苑综合楼”、“川江皮革厂宿舍”、“开县兴达食品公司宿舍大楼”等等房地产项目。2007年正式申报叁级房地产开发资质， 并于2008年9月10日通过重庆市建设委员会的叁级房地产开发资质认证。同年通过云阳县国土房管局公开拍卖竞标，我公司取得了云阳县滨江小区绿森名都项目CR-1、CR-2的土地开发权。该宗土地共占地17722.33平方米,建设面积约105000平方米， 2008年8月8日正式开工，一期工程于2010年9月交房给业主。二期工程于2009年6月18日投入建设，主体工程于2010年6月完工，现正积极办理二期交房。
公司自成立以来，在建设过程中严格遵守《重庆市城市房地产开发经营管理条例》及国家有关法律法规，安全施工、文明施工，诚信建设，争创一流工程。把为用户提供人性化的优良宜居的住宿空间作为企业的责任任。把重庆市市委“五个重庆”的精神作为企业发展的宏观方向。积极加强企业内部管理和自身建设。
三年多来，陆续解决了400多名农民工、下岗工人的就业问题。公司于2008年度荣获云阳县建委颁发的“先进企业”荣誉奖牌。2009年荣获云阳县企业联合会、县商业联合会评选的“云阳县十大明星企业”。云阳县县委县府授予“十佳工业企业”“十强工商企业”奖牌。2009年、2010年连续两年被评为“十优企业”及“十大纳税大户”。绿森名都项目荣获重庆市建委授予“市级文明工地”和“云阳县惠农工程示范基地”称号。公司高分子材料新型套装门高分子纳米技术荣获国家科技创新三等奖。
（二）法人代表简介
潘有高，男，重庆市云阳县建全乡人，工程师，1969年6月21日生。1987年四川运输48队驾校毕业；1988年至1991年,山东青岛市外运公司工作；1962年至1995年,中日合资青岛天鹅集团公司工作；1996年至1998年,山东福泰地产公司工作；1999年在广东顺德中洋化工厂工作；2000年至2007年相继在三峡库区各县从事房地产开发和市政工程建设，在此期间参加了新制国际企业管理MBA学习；现任重庆绿森实业有限公司董事长兼总经理。该同志具有很强的领导能力和组织协调能力，具有很强烈的社会责任感、事业心和忘我的敬业精神，尤其是在运用科学发展观驾驭现代市场经济、策划运作产业项目、应对各种复杂局面等方面都积累了丰富的实战经验和方法。他带领公司一班人精心运作和耕耘，为加快云阳经济社会发展做出了显著成绩，得到了社会各界人士的广泛好评和大力支持。
（三）可行性研究报告编制单位
编制单位名称：达华工程管理（集团）有限公司
工程咨询资格证书编号：工咨甲10120070039
资格等级：甲级
发证机关：国家发展和改革委员会

第二节 可行性研究报告编制的依据和范围
一、本可研报告编制的主要依据
1、承办单位关于编制本项目可行性研究报告的委托合同
2、重庆市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
3、现行有关技术规范、规定
4、云阳县人民政府云阳府[2009]285号关于青龙街道滨江小区张飞大酒店东侧，国有建设用地使用权出让方案的批复
5、云阳县发展和改革委员会投资项目登记备案核准证
6、云阳县规划局项目选址意见书
7、建设单位提供的有关基础资料
二、本可研报告研究的范围
本报告主要研究项目建设的必要性和可行性；其编制范围：对项目的建设条件、建设规模、建设内容、技术方案及实施计划进行分析，围绕市场形势、环境保护、组织管理、经济评价综合研究项目的经济效益、社会效益、移民效益及环境效益。
1、项目提出的背景及建设的必要性
2、市场分析与营销策略
3、建设规模及主要建设内容
4、建设地点和建设条件
5、总体规划
6、工程技术方案
7、节能与环境保护
6、劳动安全与消防
7、项目组织机构与人员配置
8、项目实施进度与招投标
9、投资估算和资金筹措
10、财务评价
11、社会效益评价
12、结论与建议
第三节 主要技术经济指标

本项目的主要技术经济指标见表1-1《主要技术经济指标表》：
表1-1 主要数据及技术经济指标
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
项目占地面积
m²
65198.33
合97.80亩
2
建筑占地面积
m²
16970.79

3
绿地面积
m²
26855.00

4
工程总建筑面积
m²
85400.00
计入容积的为68868.6平方米
4.1
住宅建筑面积
m²
59709.23

4.2
商业建筑面积
m²
5306.80

4.3
酒店
m²
3337.78

4.4
其它用房
m²
514.79

4.5
地下车库
m²
16531.40
停车位512个
5
居住户（套）数
户（套）
464

6
居住人数
人
1466

7
建筑密度
%
26.03

8
容积率

1.06

9
绿地率

41.2

10
总投资
万元
25000.00

11
总销售收入
万元
42441.50

12
总成本
万元
26061.04

13
税金及附加
万元
4294.02

14
所得税
万元
1729.31

15
税前利润
万元
11528.73

16
税后净利润
万元
9799.42

17
盈余公积
万元
979.94
按10%计
18
基准收益率
%
12
无风险报酬率+风险报酬率
19
投资利润率
%
46.11
税前
20
投资利润率
%
39.20
税后
21
投资内部收益率
%
70.69
税前
22
投资内部收益率
%
60.64
税后
23
财务净现值
万元
7414.30
i=12%,税前
24
财务净现值
万元
5792.25
i=12%,税后
25
建设期限
月
18
2011.7—2012.12
26
银行借款偿还期
年
3

27
项目投资回收期
年
1.82
税前/含建设期
28
项目投资回收期
年
1.87
税后/含建设期
29
盈亏平衡点
%
69.07
保本销售收入29315.68万元

第五节 研究结论

本项目的建设，为云阳县貌建设及扩大内需都起到积极推动作用，本项目建设力求“以人为本”，使现代化生活与自然和谐同一，达到天人合一的境界，追求生态与艺术并重，在不增加造价的前提下，不断深化设计整体理念，注重生态的环境建筑设计，创作不脱离时代，但有前瞻性的建筑。因此，本项目的实施具有一定的现实意义和社会意义。
第六节、问题与建议
（一）问题
本项目为重庆绿森实业有限公司开发，项目总用地面积65198.33m2，建设商业用房和住宅用房68868.6m2，建停车位512个。工程量较大，商场如战场，时间意味着效益。需加强项目建设力度，争取早日完工。
（二）建议
本项目必须严格按照经过审定的《重庆市云阳县城市总体规划》进行设计、施工。对本项目和后续工程的衔接部位和接点要明确交待清楚，要制订与施工现场实际相吻合的科学的、合理的、详细的施工设计方案，尽量避免重复建设，如开挖、填埋等的返工，造成人力、物力和资源的浪费。
综上所述，本项目的建设是必要的和可行的，建议批复实施。

第二章 项目提出的背景及建设的必要性
第一节 项目提出的背景
一、云阳县地理概况
云阳县位于重庆市东部，三峡库区腹心地带，地理坐标介于东经108°24′—109°14′、北纬30°35′—31°26′之间。东邻奉节县，南连湖北省利川市，西接万州区、开县，北靠开县、巫溪县。南北长99.5公里，东西宽70.2公里，幅员面积3649平方公里。长江自西向东横贯全境，境内流程68公里。县城临江，自古为商旅必经之途，现已成为三峡库区经济带的重要组成部分。
二、新县城概况
云阳县新县城是老城沿长江整体西迁30多公里，依托一江（长江）、一河（澎溪河）、一半岛，依山傍水而建，经10年建设，赢得了“三峡移民看云阳”的美誉，一座崭新的“中国移民新城”像出水芙蓉一般，绽开在三峡库区中心。在重庆市区县城市的发展规划中，已将云阳列为重庆市十大城市之一。为实现该战略目标，云阳新县城远期规划占地面积将达到60平方公里，为老县城的30倍；新县城目前建成区规模已达到12平方公里，城市人口达18万多人，加上流动人口共25万左右，一座环境优美的现代化生态旅游城市已初具规模。新县城南临长江，西临澎溪河，环绕凌空屹立的磐石城，地势开阔，用地完整，发展空间大。是云阳县水陆交通枢纽和政治、文化、经济中心，是万里长江一颗璀灿的明珠。
第二节 项目建设的必要性
一、是移民搬迁安置的需要
云阳县在三峡工程淹没迁建，无论是淹没土地和动迁人口都在三峡库区淹没总量的七分之一以上，是三峡库区最大的移民县。云阳新县城由云阳镇、云安镇和双江镇三个移民大镇联合组建，迁入人口10万之巨，移民安置任务重；户藉制度改革以后，大批农民进城谋发展，增加了云阳新城人口荷载，加剧了安居矛盾。该项目的开发，可增大移民安置容量、缓解安置矛盾。是十分必要的。
二、是改善城市人居环境，提高生活质量和居住文化的需要
改革开放20多年，云阳人中的一部份靠勤劳和智慧，经商办企业、外出务工等，先富了起来，他们对居住条件从单一的居住需求，变成了多功能需求；从简单的生理需求，延伸到了对居室文化艺术的心理追求。而绿森•碧水蓝天座落在长江之滨的花园小区，坐北朝南，背山面水，可享花草环合之清幽，览高峡平湖之盛景；外观造型典雅，室内布局合理，充分体现了健康、时尚、简洁、适用的现代居住文化理念。完全可以适应先富起来这部份人的住房市场需求。
三、是打造云阳“中国移民新城”品牌的需要
云阳县人民政府抓住三峡移民迁建的机遇，大打“移民” 牌，确立了打造“中国移民新城”的品牌意识，为此，以大手笔的气魄兴建了长江第一梯(万步登云梯)、长江第一滨江花园、长江第一路(沿江大道)等工程。然而，只有掩映在绿树红花之中的绿森•碧水蓝天小区辟落，才能向世人展示三峡移民“搬得走，安得稳，能致富”的中国特有的移民文化，才能与上述几个长江第一工程相呼应。有益于塑造“中国移民新城”的形象。
四、是缓解住房压力、促进商业发展的需要
云阳县的房地产处于刚刚起步阶段，住房需求日益增大。随着经济的发展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求增加，从而营造了对商业地产的市场需求。近年来，云阳县城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，从而会带动了商业的发展，这就必然拉动对经营场所的市场需求。作为云阳县这样的县城，人们对住宅的投资仅仅是满足自身的居住需求，而随着人们对房地产认识的加深，商业地产将是人们投资的热点，也是给人们带来长久利益的投资方式。从云阳县目前的市场来看，还没有集中的商业中心，商业地产还有很大的市场容量，本项目建成后将促进云阳县新县城的商业发展。
五、保护环境、保护耕地，改善投资环境的需要
本项目在闲置土地上兴建，不占用耕地，该项目建设统一规划，节约土地，节约资源，做到入住户资源共享，公益事业共享，处处体现花香鸟语生态田家景色。
本项目建设将逐步完善全县投资环境，加大招商引资力度，筑巢引凤将又吸引一大批企业入住云阳。也大大改善了云阳县人民的居住环境，人们的生活质量及品位显著提升，助推了县域经济的发展进步，更加提升了城市品位和形象，一座高标准花园式小区犹如一张城市“名片”，将云阳县打扮得风姿绰约、分外迷人，成为装点城市形象、展现城市品位的一道靓丽风景线。
六、带动城乡经济发展的需要
近几年来云阳县发展迅速，保持着良好的上升势头，但与重庆其他区县相比经济相对落后，城区人口规模偏小。房地产行业是中国国民经济支柱产业之一，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。由于政策推动和居民消费层次的逐步提高，住房消费已成为首选最大的潜在消费项目。房地产开发还带动建材、装饰、运输、金融、保险、服务、文化等多个行业相关联动，为社会提供数以万计个就业岗位。房地产开发将成为拉动云阳县社会整体消费需求的重要动力。
因此，该项目建设是完全必要的。
第三节 项目建设的可行性
一、该项目建设条件成熟
滨江小区规划设计已经完成，滨江路、沿江大道、各种管网等正在施工，近期竣工投入使用，施工供水供电条件、项目建设的外部环境已经具备，项目用地已完成场平。
二、该项目建设方案合理
从市场看，房地产业已进入一种“质”的发展，这个“质”不是一种单纯的建筑质量，设计质量等，而是一种创意组合后的质量，这个质量才是它的总体概念；通过透过小区，建筑单体表象化背后的人文文化内涵才是不动产个性发展的体现，客户需要的是能安居享受的家，而不是简单的房子。该项目是集居住、商务文化、市民休闲为一体的综合区。是一个生态的、标志性的、多种配套设施齐全，环境优良的新城景观滨江小区。该项目建设方案合理，符合市场所需。
三、区位优势明显
本项目位于重庆市云阳县沿江大道，地块东侧为货运码头，地块南面为长江，西边为一在建的五星级酒店，北面为沿江大道，与巴蜀胜景张飞庙隔江相望，西面与市民中心广场，市民中心文化区和滨江公园紧紧相连，距青龙嘴码头约3000米，距长江大桥约500米，紧邻实验小学、初三中、云阳中学，该项目区位优势明显。项目周边条件成熟，交通便利，为项目开发提供了有利的保障。
五、建设资金有保障
该项目总投资25000.00万元，其中业主自筹资金20000.00万元，占总投资的80%；申请银行贷款5000.00万元，占总投资的20%。重庆绿森实业有限公司具有雄厚的资金实力，经过多方面、多渠道努力，项目建设资金可以落实。项目建设资金有保障。
综上所述，该项目的开发，市场有保障，建设条件成熟，技术合理，资金有保证，是可行的。

第三章 市场分析及销售策略
第一节 重庆房地产发展趋势

随着直辖效应的发挥，旧城改造、轻轨建设、区域商业步行街完工、中央商务区建设的启动，加之城镇化率逐年提高所带来的住宅需求量的增加，未来几年，重庆的房地产开发投资规模将呈逐年上升的趋势。今后几年，我市房地产开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持稳步增长的势头。
目前，重庆城镇化水平只有36.3%，低于全国平均水平。根据我市城镇化建设总体规划，到2015年，重庆市城镇化率预计将达到50%，接近全国先进地区水平。每年约70万农民转为城市人口，其中20万进入主城区。随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，住宅需求量亦将同步增加，这必将成为我市房地产业持续发展的强大动力。
第二节 云阳县房地产市场分析
一、产业政策拉动经济增长
“十一五”以来云阳县房地产业进入平稳发展的阶段，随着宏观调控力度逐步加强，市场经济机制的作用越来越大，房地产市场正朝着规范、有序、健康的方向发展。近两年房地产开发一直是云阳县投资重点之一，对启动内需，拉动经济增长，起到了一定的作用。由于政策推动和居民消费层次的提高，住房消费已成为云阳县较大的潜在消费项目。市场基本实现了供求平衡。环境优美的小区陆续建成，对改变城市面貌，拉动经济增长，改善居民生活居住条件将起到了重要的作用。
二、人民购房需求增长
云阳县房价增长与经济发展和人均收入的增长相比，是适度的，这些都说明云阳县房地产市场是健康、良性发展的。
目前由于政策推动和居民消费层次的逐步提高，住房消费已成为首选最大的潜在消费项目。因而，房地产的市场还有相当大的发展空间。随着云阳县居民储蓄余额的逐渐增长以及房改措施的不断完善和力度加大，群众住宅商品化意思不断加强，有国家、金融等优惠政策的支持，群众有比较强烈的购房欲望，商品房作为新的消费热点需求已经形成。
“十二五”期间，云阳县房地产朝着规范、健康、有序的方向发展，近几年来，住房消费倾向主要有二种：即“安置型”与“舒适性”。“安置型”目前住房困难，收入相对较低，有强烈的购房意向，但受家庭收入所限，主要消费倾向为二房同时对水、电、智能化等配套装置有了更高要求。
三、市场供应现状
A、云阳新县城自1992年10月选址奠基，95年开始大规模建设以来，动工建设房屋面积180万m2。随着三期移民拆迁工作的加快，住房安置落后于拆迁任务，已建住房不能满足市民搬迁住房的需要，特别是新县城这种状况尤为突出，致使市场住房炒卖价格远远高于正常市场价的30%，出现求大于供的卖方市场局面。
B、改革开放三十年来，人们经济收入不断增加，迫切需要改善原比较差的住房条件，购买住房是人们大宗消费的首选，也为云阳县房产开发带来了活力。
C、一部分人富裕后手里的资金急需寻求新的投资方向，而购置房产既增值，风险又小，因而成为市民投资选择重点。
从云阳房产供应市场分析，在较长一段时间内，房产供应尚不能满足市场需求。因此，在旺盛市场需求的拉动下，房地产开发投资增长，供给结构保持合理状态；商品住宅消费结构平衡，带动供给结构进一步改善；另一方面住房消费信贷继续增长，金融对房地产市场的支持得到继续发挥。
四、销售价格现状
云阳县房产销售价格看好，特别在新县城房价一直居高不下，毛坯砖混结构住房平均售价3500元/m2，毛坯框架结构住房平均售价4000元/m2，稍加装饰后售价在5000—6000元/m2。商业门面销售价格更高，约15000—25000元/m2。房价结构与居民住房消费结构基本相符，房价攀高为房产开发带来较丰厚的利润。
五、市场需求预测
云阳县是一个近130万人口的山区农业大县，城镇人口约占总人口的12%，是房产市场的主要需求者。云阳新县城淹没搬迁规划人口，2005年为7万人，而目前实际人口已超13万人，随着城市化进程的加快，原规划已不适应形势发展的需要，因此正在进行修编，修编后的规划人口近期15万人，中期30万人，远期50万人(主城区30万)，至2020年将成为大城市。根据城市人口发展速度，以及云阳县城搬迁后，新城人民群众居住条件得以改善的现状，预测云阳新城居住用房需求量，每人居住用房40m2住宅计算，云阳新城需建设的居住用房近期达500万m2，中期需增700万m2，远期需增800万m2。三峡水库建成后，农村耕地面积缩小，农业劳动力必须向非农业转移；随着国家加快小集镇建设工作的进程和对山区县退耕还林工作的逐步落实，一批有一定经济基础的农业人口弃农经商或弃农务工进入城市和集镇，又为城市房产业发展提供了拓展空间。“农转非”按照1.5%的速度估算，非农业人口每年约有1.8万人进入新县城及各小集镇。估计城市房产业每年需为8000人，提供约30万m2的居住用房。城镇人口的增长，也为城市商业用房、工业用房、仓储用房和公共建筑用房提供了需求市场，按照规划估算，上述几项用房近期达100万m2，中期需增80万m2，远期需增120万m2。
巨大的建设规模需求，需要有实力的房地产开发企业去有序的组织实施。

第二节 销售策略和方案
一、项目市场定位
1、品质：随着经济的发展和人民生活水平的提高，居民的住房观念和住宅市场需求正在发生变化，对中高品质住宅的需求量在不断增大，云阳县住宅销售形势较好。重庆绿森实业有限公司将利用自身优势把该项目打造成中高品质住宅小区和商业用房。
2、结构：云阳县的实际情况来看，云阳县的房地产处以刚刚起步阶段，供应结构与需求结构有一定的脱节，这种供需脱节也是造成该县商品房预售价格阶段性下降的一个重要原因。本项目地处长江北岸的滨江花园，区位优势明显。人民生活水平的提高营造了对商业地产的市场需求，商业地产将是人们投资的热点，从云阳县目前的市场来看，该区域没有集中的商业中心，所以商业地产有很大的市场容量。重庆绿森实业有限公司抓住良好的时机，在加上本案得天独厚的地理位置，为销售成功提供了有力保证。
3、价格：以上市场分析和区域环境以及项目区周边房地产开发状况，本项目定位于中高档商品住宅，住宅预售平均价格为5000元/㎡，商业用房预售平均价格为16000元/㎡，停车位预售平均价格为80000元/个，力求做到居住环境与人文的统一，创造第一人居环境典范的底价位中高品位的商品房和商业用房。
二、销售对象定位
云阳县是中国儒家思想的发源地，人们的生活方式比较传统，日常工作起居较有规律，家庭是人们重要的生活场所。
近年来云阳县城市化进程不断加快，发展水平逐年提高， 经济社会建设更趋和谐，全县上下科学发展、加快发展的思路目标清晰，政策更加完备。各项社会事业全面进步，城镇居民收入稳定增长， “十一五”末，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入预计分别达13440元、4500元，比“十五”末分别增加5938元、2277元。随着云阳县居民经济收入稳步提高，消费者住房理念由“居住型”向“舒适型”过渡，人性化、生态化和智能化的小区受到青睐。
党政、机关人员现住房多数为集资房，教育、卫生经济效益较好的事业单位虽多数职工已有住房，但近几年才参加工作的新职工只能是过渡用房，将面临购房。在外打工人员约有30万人，这些人经济收入较高，特别是外出的压面工和拆房工，也是潜在的购买人群。
本项目将按照市场需求调整市场需求结构，开发建设满足在外打工人口住房需求的普通商品房，增加中高价位、大中套型普通商品房供应，保持市场供应基本平衡、结构基本合理，满足不同收入层次人群合理的住房需求。

第四章 建设规模及主要建设内容
第一节 确定规模的依据
1、根据云阳县新县城修建性详细规划和建成30万人口主城区城市发展规划。
2、房产市场幅射范围内人口增长，经济发展速度及消费水平。
3、《民用建筑设计通则》(JGJ37—87)和《 建筑设计规范》(JGJ48—88)。
4、项目建设的用地红线图。

第二节 确定规模的原则
1、在满足设计经济技术指标的前提下，充分利用土地面积的原则。
2、既要满足高起点，现代化，适应市场需求和市场竞争，又要尽量减少投资，提高项目的综合效益的原则。
3、方便居住、消费人流的通行和消防疏散安全的原则。
4、与沿江路风景绿地相协调的原则。

第三节 建设规模

项目总用地面积65198.33平方米，建设商业用房和住宅用房68868.6平方米（38栋），建停车位512个（16531.40平方米）。
第四节 主要建设内容
本项目工程共38栋楼，建筑类别为三类，耐火等级为一级，建筑合理使用年限50年，主要建设内容包括多层、高层住宅楼及配套用房，商业用房及相应的附属设施。主要建筑指标详见下表4—1。
表4—1 主要建筑指标一览表
序号
名 称
数量
建筑面积（m2）
备 注
1
项目占地面积
m²
65198.33

2
建筑占地面积
m²
16970.79

3
工程总建筑面积
m²
85400.00

3.1
住宅建筑面积
m²
59709.23

3.2
商业建筑面积
m²
5306.80

3.3
酒店
m²
3337.78

3.4
其它用房
m²
514.79

3.5
地下车库
m²
16531.40
停车位512个
4
居住户（套）数
户（套）
464

5
居住人数
人
1466

6
建筑密度
%
26.03

7
容积率

1.06

8
绿地率

41.2

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达华工程管理（集团）有限公司
第五章 建设地点与建设条件
第一节 项目区概况
（一）地理环境
　　1）地质构造
云阳县地处四川盆地东部边缘的丘陵向山地过渡带。受华莹山-方斗山弧形褶皱体系和大巴山断褶皱带控制，地质构造以褶皱为主，断裂规模很小。褶皱形态以宽平的屉形向斜和狭窄的高背斜相间排列，组成隔档式。主要背、向斜从北向南依次排列为：牛角洞背斜、沙沱向斜、马槽背斜、渠马河向斜、云安硐村背斜、万县复向斜、黄莲峡背斜、赶场向斜、七曜山背斜。断层主要分布在上述背斜的轴部及其两翼。此外，龙角、双江、故陵、硐村等地亦有断层。
云阳境内地层可分为：二迭系地层，属古生代地层，距今约2.85亿年；三迭系地层，属中生代地层，距今约2.6亿年；侏罗系地层，属中生代地层，距今约1.95亿年；第四系地层，属新生代地层，距今约7600万年。
　 2）地形地貌
云阳属喀斯特地貌，长江由西向东中分县境。地形近似以东南西北为顶点的菱形，南、北高，中部底，由南、北向中间倾斜。岭谷地貌明显,以山地为主，兼有谷、丘，山高、谷深、坡陡，群山巍峨，呈现出“一山二岭一槽”、“一山三岭两槽”或“一山一岭、岭谷交错”的地貌特征。境内海拔最高1809米（云峰山野猪槽包），最低165米（长江出境处），海拔高低悬殊1670米。
（二）气候
　　云阳地处亚热带季风气候区，日照充足，夏季炎热，冬季暖和，多伏旱多秋雨，立体气候显著。
　　1）日照
　　云阳境内日照时数较长，光能、风能资源比较充足，能满足各种农作物生长期光合作用的需要。1993～2000年，年平均日照时数1367.6小时，最多年1626.6小时，最少年1171.5小时。年均日照率31%，最多年37%，